1、西西4#地項目成本測算及費用分析二零零三年十月三十一日一、 總論1、項目概況：北京西單北商業大街西側綜合改造工程，簡稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項目處在北京市西單北大街西側，南臨皮庫胡同，西向華遠街，北臨大木倉胡同。地處北京西城區最繁榮之商業區西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時甲方負責電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、建設規模及經濟技術指標 本項目處在北京市西單北大街,項目東側為西單文化廣場、四周圍為規劃中的1318平米的綠地。項目技術指標如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下建

2、筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數： 地上：15層 地下：4層 檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓 ：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業部分共8738平方米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓 ：地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業部分共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓 ：地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業部分5736平方米，1-6層為劇場13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-1

3、1層為休閑娛樂11946平方米；12-15層為辦公部分共14055平方米。4#樓 ：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業部分共10544平方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號1234層數1商業商業商業劇場辦公商業2商業商業商業劇場辦公商業3商業商業商業劇場辦公商業4商業商業商業劇場辦公商業5商業商業商業劇場辦公商業6辦公餐飲娛樂劇場、休閑娛樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公二、費

4、用估算1、項目的成本估算：項目名稱費 用（萬元）平米單價（元/平米）測算說明土地成本100000 6790 土地成本包括拿到開工證前的所有支出（包含土地出讓金費用）前期其他費用5280 359 包括勘探、設計、結構咨詢、規劃許可證執照費、工料測量顧問費共4814.412萬元，另加監理費用為建安成本的0.5%共466萬元。建安費107433 5000 建安費按5000元/平米暫估業主管理費2686 182 按照建安費費用的2.5%計不可預見費3223 219 按照建安費費用的3%計小計218622 12550 利息 10620 721 土地費用共10億元，計息兩年，年息5.31%。廣告銷售費用4

5、832 328 按照銷售收入的1.5%計取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業25000元/平米計算（商業63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米）， 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165億元。兩稅一費17716 1203 按照銷售收入的5.5%計取。合計251790 14474 說明：1、平米單價按照可銷售面積147269萬平米計算，寫字樓按15000元/平米計算，商業、餐飲、娛樂按25000元/平米計算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項目總成本為25.179億

6、元，平均平米成本為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項目名稱分項名稱費用平米單價基礎處理土方及回填16667478 77.57 降水1395430 6.49 護坡4913568 22.87 基礎處理1087792 5.06 合計24064268 112.00 鋼筋混凝土結構及初裝修鋼筋混凝土結構200223583 931.85 二次結構及初裝14775544 68.77 非實體費用83235605 387.38 合計298234732 1388.00 裝飾工程地庫1608044 7.48 商業37387035 174.00 辦公32148655 149.62 休閑與餐

7、廳32390059 150.75 影院24728879 115.09 劇場31634603 147.23 外裝98992000 460.72 室內門22551087 104.95 屋面2917316 13.58 隔斷2819840 13.12 裝置及設備35584117 165.61 合計322761636 1502.15 機電工程水衛及采暖29635260 137.92 消防系統24916332 115.96 通風空調103978896 483.92 電梯工程53109644 247.18 變配電37050000 172.43 照明動力66559716 309.77 電話9239238 43

8、.00 煤氣工程2074330 9.65 綜合布線40394808 188.00 樓宇自控15040620 70.00 安保工程6445980 30.00 合計388444824 1807.85 室外工程室外排水7520310 35.00 室外工程21486600 100.00 綠化及照明11817630 55.00 合計40824540 190.00 建筑安裝成本合計1074330000 5000.00 注：鋼筋含量135KG/M2，混凝土含量0.65M3/M2三、項目的前期準備及開竣工日期的假定：假定本項目的前期工作在2004年2月底前完成。假定本項目建安施工在兩年半內施工完畢。項目的假定

9、持續時間：項目分項持續時間（月）前期施工準備完成項目組建2004年2底前建安施工基礎施工6結構施工8裝修施工13竣工清理及驗收2 四、經濟指標分析1、項目的現金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓及商業部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價為寫字樓1.5萬元/平米，商業部分銷售單價為2.5萬元/平米。2、 寫字樓部分未銷售，商業部分100%于2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價2.5萬元/平米；五、財務分析1、現

10、金流量分析：（1） 現金流出： 見附表（2） 現金流入： 見附表（3） 現金流量表見附表2、投資收益率：A、銷售假定一的成本收益率： 成本收益率（322117-261603）/26160323.13B、銷售假定二的成本收益率：成本收益率（253033-251379）/2513790.663、投資回報率： A、銷售假定一的投資利潤率： 投資利潤率=（322117-261603）/50514=119.8%B、銷售假定二的投資利潤率： 投資利潤率=（253033-251379）/48797=3.4%五、項目定位建議：西西4#地已有規劃面積分配情況：使用功能建筑面積情況說明商業63601可以銷售辦公4

11、6056可以銷售劇場13853無償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價格轉讓給北京首都影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂25666銷售或租賃汽車庫35130經營自行車庫650不可銷售設備用房10610不可銷售合計214866其中：商業及娛樂101213辦公46056影院、劇場21207車庫及配套46390西西4#地工程位于西單商業街黃金地段，項目規劃應該以商業為主，寫字樓部分應定位為商家的業務洽談、辦公場所，所以應該修改設計減少寫字樓面積（減少到2萬平米左右），增加商業面積（增加到13萬平米左右）；同時，休閑娛樂、餐飲娛樂也應定位為商業的配套設施，面積作適當調整。西西4#地項

12、目并非是典型的房地產項目，實質上是一種商業建設模式。所以西西4#地的銷售不會象普通的房地產項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式：1、 大型商業投資管理公司獨家定購：項目在設計期間能夠找到一大型商業投資管理公司訂購，商業投資管理有限公司參與項目設計，根據商業需求修改樓層布局及配套設施，并且商業投資管理公司可以提前進行商業宣傳、招商、規劃等運作，項目交付后商業投資管理公司即可進行經營。但是，目前國內沒有如此大實力的商業投資管理公司（全部商業定購的資金至少需30億元），國外的商業投資公司是否認可西西項目，國外的商業運作模式是否適合中國都是一個疑問；西西項目計劃2004年3月開工，在不到5個月的時間尋求如此大型的買方恐怕不太現實。所以，這種模式實現的機率很小。2、 項目建成后持有經營達到一定規模后再銷售：項目建成后委托一家大型商業投資管理公司進行管理，進行商業經營，利用二到三年時間將商業經營規模做大，并使顧客達到一定程度的認可，再把項目分割銷售。銷售方式為：（1）經營由商業管理公司統一管理，負責運營，項目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）項目按層設定