1、淺析商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益之保護(hù)論文摘要 房屋預(yù)售亦稱商品房預(yù)售，其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。但房地產(chǎn)預(yù)售在我國(guó)實(shí)踐中有很多模糊的認(rèn)識(shí)，尤其是在消費(fèi)者切身利益保護(hù)的層面，立法者和法學(xué)家存在較大分歧。商品房預(yù)售合同的性質(zhì)，按揭、轉(zhuǎn)售和預(yù)銷售過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛有必要進(jìn)行全方位的討論。 論文關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)售 消費(fèi)者 權(quán)益 一、商品房預(yù)售制度概況 關(guān)于房屋預(yù)售之條件，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第44條已有明確詳細(xì)之規(guī)定。其一，已交付全部土地的使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)也必須未經(jīng)抵押。對(duì)此而言，是基于我國(guó)的基本土地制度，即私主體公

2、民或法人并無(wú)土地之所有權(quán)，惟有土地使用權(quán)之用益物權(quán)。其二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。其三，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投入的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完成交付之期限。此項(xiàng)規(guī)定之意義在于敦促房開(kāi)商盡快完成工程建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值以及消費(fèi)者之消費(fèi)目的。其四，業(yè)已和金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實(shí)質(zhì)要件，只有契約的約束，才能在房開(kāi)商和消費(fèi)者之間形成一種特殊關(guān)系，在不動(dòng)產(chǎn)并未完成之前形成約束力。豍最后，已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房

3、預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。這是房屋預(yù)售之形式要件，我國(guó)物權(quán)變動(dòng)才債權(quán)形式主義，惟已辦理登記之公示，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)不可稱之已發(fā)生。 在房屋預(yù)售的特征方面，有以下幾點(diǎn)值得注意。首先，房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力之根據(jù)。其次，房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交易尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登

4、記備案手續(xù)。 二、房屋預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者權(quán)益之影響 （一）房屋預(yù)售流弊甚多 目前“國(guó)五條”打房重拳已祭出有日，各地紛紛頒布自己的實(shí)施細(xì)則，而究其房產(chǎn)市場(chǎng)緣何持續(xù)過(guò)熱，商品房預(yù)售制度自應(yīng)是重要推手。在房屋預(yù)售制度之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。豎所以開(kāi)發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒(méi)有了后顧之憂，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的

5、預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行；通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格；逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺(jué)等。 （二）消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn) 鑒于房屋預(yù)售合同雙方顯然在經(jīng)濟(jì)狀況和信息咨詢方面處于不對(duì)等的地位，而相關(guān)職能部門的管理并不完全配套，在具體執(zhí)行過(guò)程中也難免會(huì)受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面，購(gòu)房者顯然缺乏相應(yīng)的認(rèn)知能力和辨別能力。這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，消費(fèi)者則無(wú)可避免地成為承受風(fēng)險(xiǎn)更大的一方。這些風(fēng)險(xiǎn)主要有如下

6、幾個(gè)方面： 1.開(kāi)發(fā)商的銷售資格瑕疵 房開(kāi)商隱匿其并無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或無(wú)商品房預(yù)售許可證，而徑行銷售期房。購(gòu)房前必須要檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證”，其中包含：土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書(shū)就是用來(lái)證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑據(jù)。若不能提供以上證件，預(yù)購(gòu)人完全有理由質(zhì)疑其身份的合法性問(wèn)題，有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來(lái)說(shuō)，此等開(kāi)發(fā)商本身資質(zhì)就不是太好，誠(chéng)信度十分缺失，如此一來(lái)一旦預(yù)購(gòu)人已履行了房款價(jià)金債務(wù)，通常情況下難以取得預(yù)定房屋之所有權(quán)。而在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)，更是只能請(qǐng)求返還本金及同期銀行貸款利息而已（至于締約上過(guò)失責(zé)任，則另

7、當(dāng)別論）。而尤為重要之處的在于，購(gòu)房人在法院作出判決之前，惡意欺騙的房開(kāi)商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”，于是即便判決書(shū)上白紙黑字，其宣告的權(quán)利也絕無(wú)實(shí)現(xiàn)之可能性。豏購(gòu)房人仍務(wù)必須留心的是，以上證書(shū)中所列的項(xiàng)目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入，有無(wú)和消費(fèi)者訂定預(yù)售合同之時(shí)的名稱相同。若非如此，我們極有上當(dāng)受騙之虞，蒙受經(jīng)濟(jì)損害，甚至于要承擔(dān)更為嚴(yán)苛的法律責(zé)任。概言之，作為善意購(gòu)房者，我們有必要盡到合理的注意義務(wù)。 2.動(dòng)產(chǎn)本身合法性瑕疵 除了房開(kāi)商有可能隱匿資質(zhì)，其所售之不動(dòng)產(chǎn)本身的合法性問(wèn)題，也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅(qū)使之下，一部分并不合法的不動(dòng)產(chǎn)常常被房開(kāi)商拿來(lái)預(yù)

8、售，以至于預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能正常取得不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)的情形屢見(jiàn)不鮮。故而消費(fèi)者在購(gòu)買此類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)更應(yīng)尤其留意以下風(fēng)險(xiǎn)。首先，放開(kāi)企業(yè)在集體土地上建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律法規(guī)有明確規(guī)定，嚴(yán)禁在集體土地之上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營(yíng)，集體土地也只能在征收為國(guó)有土地之后，通過(guò)出讓方式開(kāi)發(fā)商投標(biāo)競(jìng)標(biāo)得到建設(shè)用地使用權(quán)之后，方可在此土地之上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。是故，若知道此預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)所用土地性質(zhì)是集體土地，消費(fèi)者切勿與房開(kāi)商簽訂預(yù)售合同。其次，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商純粹投機(jī)炒房，并無(wú)房開(kāi)企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質(zhì)，獲得有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的許可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)

9、和銷售經(jīng)營(yíng)。而那些并無(wú)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格者建設(shè)的房屋，由于并未土地管理部門登記備案，其預(yù)售之房屋將來(lái)很可能無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，消費(fèi)者購(gòu)買此類房產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn)，自不恃言。 3.宣傳廣告之瑕疵 關(guān)于商品房銷售廣告之法律效力，應(yīng)作如下理解。商品房廣告乃房開(kāi)商向消費(fèi)者“自我推薦”的一種方式，其法律地位可視同向消費(fèi)者發(fā)出之要約邀請(qǐng)，于情于理都實(shí)為難以將其視作承諾，因此房開(kāi)商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當(dāng)然要受其內(nèi)容之約束。由于開(kāi)發(fā)商為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和盡快吸引消費(fèi)者之購(gòu)房興趣，而早日銷售房產(chǎn)以保障資金循環(huán)，于加快施工進(jìn)度及早使得土地物盡其而言，也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用之基本原則的情況下，對(duì)所售

10、物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)宣傳是完全合情合理的。豐購(gòu)房者若對(duì)其宣傳要約邀請(qǐng)有足夠興趣，就應(yīng)該再與銷售方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性磋商，就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成合意，然后訂立正式的商品房預(yù)售合同。 4.單方面變更設(shè)計(jì)方案 此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致，由于預(yù)售之不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的在消費(fèi)者訂立合同時(shí)尚非存在，因此就極有可能出現(xiàn)將來(lái)交付的房屋和預(yù)售合同中約定的設(shè)計(jì)方案不同的情形。開(kāi)發(fā)商此種做法實(shí)際上已構(gòu)成根本違約，但現(xiàn)實(shí)中房開(kāi)商提供給購(gòu)房者的定型化合同（格式合同）在違約責(zé)任方面通常對(duì)消費(fèi)者并不有利，如僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商返還已支付房款價(jià)金及利息。因此購(gòu)房者在因房開(kāi)商單方面變更房屋設(shè)計(jì)而解除商品房預(yù)售合同時(shí)，往往已經(jīng)喪失了選擇其他房

11、屋的機(jī)會(huì)，或者要面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)價(jià)格大漲的窘境，是故在這種履行利益之外的信賴?yán)嬷畵p失很難在預(yù)售合同中找到救濟(jì)手段，損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)不甚明了。 5.預(yù)售中的定金風(fēng)險(xiǎn) 定金乃保證合同目的之實(shí)現(xiàn)的很好的擔(dān)保手段，但在實(shí)務(wù)中也往往成為糾紛之所在。如在消費(fèi)者交付了定金之后，卻由于某種原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行的貸款，某些開(kāi)發(fā)商往往就會(huì)從中作梗，僅退還已付購(gòu)房款而不退還定金，但此種手法其實(shí)毫無(wú)法律依據(jù)。理由在于，實(shí)在無(wú)法期望所有預(yù)購(gòu)房者都能順利申請(qǐng)到銀行的按揭貸款。為預(yù)先防范此類糾紛，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商的預(yù)售合同中應(yīng)作如下約定：倘若非因購(gòu)房者一方的原因無(wú)法申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)，應(yīng)返還已付購(gòu)房款和定金。之于是否

12、應(yīng)當(dāng)合理扣除少許手續(xù)費(fèi)，自有商議的余地。 三、行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房預(yù)售中的消費(fèi)者之保護(hù) 鑒于房開(kāi)商和消費(fèi)者之間的“信息不對(duì)稱”和房開(kāi)商在利益面前的巨大“道德風(fēng)險(xiǎn)”這就使得房屋預(yù)售方面的法律漏洞更有可能被房開(kāi)商一方所利用。因此，政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜，普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。 第一，過(guò)立法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立資格和條件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，盡可能保證房開(kāi)商資產(chǎn)雄厚、信譽(yù)良好。并通過(guò)市場(chǎng)杠桿和行政行為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定，極力將資信不良的房地產(chǎn)

13、開(kāi)發(fā)商“拒之門外”。 第二，合相關(guān)部門統(tǒng)籌規(guī)劃、聯(lián)合執(zhí)法，指定房產(chǎn)銷售地點(diǎn)進(jìn)行交易的集中化管理，建立預(yù)售房和現(xiàn)房的一體化監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)體系，以達(dá)成價(jià)格信息之透明開(kāi)放，讓購(gòu)房者集中擇優(yōu)選擇真正適合的房產(chǎn)，以促進(jìn)物盡其用。進(jìn)一步說(shuō)，由于無(wú)論是成品房屋抑或還是在建房屋，都應(yīng)提供實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)察看之可能性，消費(fèi)者集中看房、集中交易能發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)和信息共享，不但有利于防止房開(kāi)商偷稅漏稅，也有利于消費(fèi)者利益得到最大化保障。 第三，品房預(yù)售合同登記制度需要統(tǒng)一完善、嚴(yán)格執(zhí)行。明確準(zhǔn)予登記的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于違反法律法規(guī)和誠(chéng)實(shí)信用原則的合同（尤其是顯失公平的格式合同），以及有證據(jù)證明被銷售商一房多賣的合同，應(yīng)當(dāng)不予辦理登記。商品

14、房預(yù)售合同一旦被預(yù)登記，則具有對(duì)抗第三人的效力，從某種意義上說(shuō)即是實(shí)現(xiàn)了債權(quán)的物權(quán)化，因此和正式房產(chǎn)登記一樣是一種公信力很強(qiáng)的公式手段。豑對(duì)于盡可能地防止一房多賣的發(fā)生，具有十分關(guān)鍵的作用。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91a

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