1、蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇

2、袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞

3、螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆

4、薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀

5、袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄

6、蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿

7、袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆

8、螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕

9、薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿芁蒅羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅袃羋蒂薁袂莀蚇袀袁肀蒀袆袀節螆螂衿莄蕿蚈袈蕆莁羆袇膆薇袂袇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄膃薃罿羃蒞莆裊羂蒈螞螁羂膇蒄蚇羈芀蝕薃羀莂蒃袁聿肂蚈螇肈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆蒈葿羈肆膈莂襖肅芀薈螀肄莃莀蚆肅肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄

10、螇膀荿莇螃膀腿蚃蠆腿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿

11、薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃

12、螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇

13、蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁

14、袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈

15、蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂蟻袂肇蒞薇袁膀薀蒃袀節莃螂罿羂薈蚈羈肄莁薄羇芆薇薀羇荿蒀袈羆肈節螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂肂肅艿螁肁膇蒄蚇肁荿芇蚃肀聿薃

16、蕿聿膁莆袇肈芄薁螃肇莆莄蠆膆肆蕿薅螃膈莂蒁螂芀薈螀螁羀莀螆螀膂蚆螞蝿芅葿薈蝿莇芁袆螈肇蕆螂螇腿芀蚈袆芁蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒄衿袃芅莆螅袃莈薂 物業管理常識 物業管理的起源物業管理起源于19世紀60年代的英國。是房地產市場發展到一定程度的必然產物。當時英國有一個名叫 奧克維婭·希爾（octavia hill）的住宅業主為其名下出租的物業制定了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好的效果。不僅有效地改善了居住環境，還使業主和使用者的關系變得友善起來，招至當地人士紛紛效仿，一種新型的不動產管理模式產生了。物業管理工作逐漸被業主和政府有關部門重視，被普遍推廣于世界各國，并不斷發展成熟，

17、直至今天。 物業管理在中國的發展從19世紀中葉到本世紀40年代，是舊中國房地產業的萌芽和初步發展的時期。1949年新中國成立至1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理專業公司深圳市物業管理公司成立。廣州也于1981的開始在新建的東湖新村試點實行新型住宅區管理辦法。到1996年底，據不完全統計，全國已有物業管理公司6000余家，從業人員近百萬人。一、物業管理的相關概念1、物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設施和相關的場地。2、物業的分類（1）居住物業住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅（2）商業物業寫字樓、綜合樓、商業中心、酒店

18、（3）工業物業工廠、倉庫（4）其它用途物業車站、機嘗醫院3、物業管理是指專業機構和專業人員受物業所有人的委托，依照國家法律法規和合同，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營方式統一管理，并對物業周圍的環境、清潔綠化、安全保衛、道路養護等實施統一的專業化管理，向業主或租戶提供全方位服務。4、業主即物業的所有權人。5、物業管理人即物業管理公司。（廣州市銀碟物業管理有限公司）6、業主的權力（1）參加業主大會；（2）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；（3） 通過業主公約和業主委員會章程；（4） 決定有關業主利益的重大事項；（5） 督業主委員會的管理工作；7、業主的義務（1）執行業主大會和

19、業主委員會的有關決議、決定；（2）遵守業主公約；（3）遵守有關物業管理的制度、規定；（4）按時交付分攤的物業管理、維修等費用；8、業主大會行使以下職權：（1） 選舉、撤換業主委員會組成人員，（2） 監督業主委員會的工作；（3） 聽娶審議業主委員會的工作報告，（4） 改變或撤銷業主委員會不（5） 適當的決定；（6） 通過業主公約和業主委員會章程；（7） 批準物業管理委托合同（） 決定有關業主權益的重大事項；（） 決定物業管理的其他事項；9、業主委員會的權力業主委員會由業主大會在業主中選舉產生。每屆任期二年，可連選連任。（1） 召集和主持業主大會，（2） 報告物業管理的實施情況；（3） 草擬業主公

20、約、業主委員會章程草案，（4） 或者修訂草案并報業主大會通過，（5） 監督業主公約的實施；（6） 通過公開招標（7） 等方式選聘物業管理公司，（8） 代表業主簽訂物業管理合同，（9） 經業主大會同（10） 意負責履行；（11） 聽取業主、使用人的建議，（12） 監督物業管理公司的管理服（13） 務活動；（14） 監督共同（15） 設備（16） 設施、場地的使用和維護。10、物業管理人的主要權利（1） 根據有關法律、法規，（2） 結合物業實際情況，（3） 制定物業管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規定。（4） 依照物業管理合同（5） 和管理辦法對物業實施管理。（6） 依照物業管理合同（7

21、） 和有關規定收取管理費用。（8） 制止違反規章制度的行為。（9） 選聘專營公司承擔專項管理服務（10）要求業主委員會協助管理（11） 要求業主委員會協助管理。（12） 可實行多種經營，（13） 其收益補充物業管理經費。11、物業管理人的主要義務（1） 以為業主和使用人服務為宗旨，（） 注重社會效益、經濟效益和環境效益的統一，（） 按照政府主管部門規定的管理質量標準，（） 履行牧業管理合同，依法經營。（） 重大的管理措施應交業主委員會審議，（） 并經業主委員會認可，接受業主和使用人的監督。（） 接受房地產行政主管部門以及工商、公安、衛生等行政部門和物業所在地人民政府的各方面管理、監督。（）組織

22、或協助有關部門提供社區生活服（） 務和開展社區文化活動。12、物業管理公司提供的一般服務內容（）建筑物及其附屬的共用設施、設備（）場地的養護和維修；（）綠化、環境衛生管理服（）安全防范服（）車輛停放公共場地的管理；（）高層樓宇增設的服務項目；（） 物業檔案資料的管理；（） 業主和使用人委托的其次服務事項一、 物業管理的概念： 物業管理作為房地產市場的消費環節，實際上是房地產開發的延續和完善，是在房地產開發經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。物業管理既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理不可缺少的一環，在國際上十分流行并獲得了蓬勃的發展，被人們視作現代化城市

23、的“朝陽”產業。  關于物業管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業管理是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛生等項目。  另一種說法是根據英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理”。也有人直接用“物業經營”一詞來替代“物業管理”，以示與傳統的房地產管理的區別，或與企業管理的區別。  現在一般的說法是，物業管理類似于房地產管理，但比房地產管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包

24、括機電設備維修、清掃、治安保衛等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發、生產經營。  綜上所述，物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效、周到的服務，創造安全方便的居住和工作環境，提高物業的使用價值和經濟價值。  定義：物業管理條例（2003年5月28日國務院第九次常委會議通過并由溫家寶總理簽署頒布實施）中所稱物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維

25、修、養護管理維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。  進行物業管理的相關企業必須具備其主管部門審批的資質等級證書并經工商部門注冊登記，新注冊的物業管理企業一年內須取得相關資質證書。  物業管理的這一定義，有著豐富的內涵：  1 物業管理的管理對象是物業。這個物業是指在建或已投入使用的物業，即樓宇。  2 物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人。  3 物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品勞務與服務。  4 這種勞務、服務的投入能起到

26、完善物業的使用效能，并使其保值、增值的作用。  5 物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體。  6 物業管理的基本要求是統一管理和協調，既包括相對獨立的物業(樓宇等)或小區物業的統一管理和協調，也包括轄區范圍內各個方面的統一管理和協調。  7 優質的物業管理與社區服務相結合，為業主和使用人提供物質、精神方面的服務。  8 就法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規定相關各方的權利和義務。   二、物業的經營管理與物業的管理經營 &#

27、160; 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協調、監督關于執行企業大政方針，達到設定目標的一系列工作。  經營管理合起來講，也可理解為企業決策和執行決策。經營與管理是兩個不同的概念。其主要區別是：其一，經營著重于經濟活動的總體和長遠規劃，管理著重于支配現在的經濟活動；其二，經營要在經濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協調，管理只組織經濟單位或組織內部和產銷的協調；其三，經營決定方針、目標和要求，管理實現方針、目標和要求。  物業的經營是指物業投資開發、生產、銷售的決策。但是，這些進行物業的投資、生產、銷售的單位或組織，也需要內部和產銷的管理，因而構成經營性的管理。這里

28、包括作為甲方的投資營銷的房地產企業的經營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業的經營性管理。  物業的管理是圍繞以物業養護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經濟活動。但是，以管理工作為主的物業公司，也需要管理性的決策，因而構成了管理性的經營。比如，物業管理的經營就需要籌措資金，而每一家物業管理公司更少不了總體經營性的規劃。從這個角度上說，管理性的企業經營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內容中有經營性的業務。比如，物業管理公司搞經紀、中介、營銷、租賃，甚至是為了管理而開展營銷、出租物業等業務。這些都不改變物業管理和管理單位的性質。因此，以 “物業

29、經營”概念來代替“物業管理”是不可取的。   三、物業管理與企業管理   近年來，物業管理要企業化，已經引起了政府有關部門的重視和行業有識之士的認同，并逐步實施。所謂物業管理企業化，就是物業管理公司按照現代企業制度的要求，自主經營，自負盈虧，自我發展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經濟實體。但是，應注意物業管理與工業企業管理的區別：其一，產業性質不同。物業管理是第三產業，工業企業屬第二產業。其二，管理形態不同。物業管理不生產實物形態產品，即它的管理對象是成品，即物業。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環境處在交流中，是開放型的。工業企業管理卻不同，它是以產品生產為

30、終端，是一種封閉型的管理。其三，管理模式不同。物業管理是委托型、契約化的服務，工業企業管理是生產型、技術化的監控。   四、物業管理的起源及其原因   物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。傳統意義上的物業管理起源于19世紀 60年代的英國。由于工業革命的發展，大量農村人口涌入工業城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環境日趨惡化等社會問題。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(octavia hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業制訂 了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效

31、果，招致當地人士紛紛效仿。這可以說是世界上最早的“物業管理”。時至今日，英國的物業管理作為一個固定行業，整體 水平是世界一流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延展到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。  物業管理是一種與房地產綜合開發這種現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與產權多元化格局相銜接的統一管理，是與社會經濟發展相適應的社會化、專業化、經營型的管

32、理。與沒有管理的、無序的房屋經營和傳統的房屋管理相比，這種集高度統一的管理全方位、多層次的服務和市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業管理一出現，就顯示了強大的生命力。其原因是：  第一，物業管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產權單位、產權人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權的范圍內去落實各項管理內容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。  第二，物業管理是一種專業化的管理，它是

33、由專門的管理公司通過合同或契約，按照產權人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變為企業經營型的聘用制。在這樣的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理企業，物業管理企業必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領這一市場。這就從根本上促進了服務態度的改變、服務質量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業化程度，并向現代化的管理方式轉換。  第三，物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理服務，并通過多種經營，使各類物業的管理逐步走上以業養業、自我發展的道路。這不僅減少了

34、政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養護的資金有了來源，而且使得業主、使用人受到全方位、多層次、多項目的服務。  第四，物業管理是建管結合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性，從而理順、擺正了建設與管理的關系，有利于發揮投資效益，使社會財富和業主的財產得到保值、增值。   五、物業管理的特點   物業管理是一種有別于以往房產管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業化、企業化、經營型的特點。  1.物業管理的社會化  物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業主只需

35、面對物業管理企業一家就能將所有關于房屋和居住( 工作)環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主，也便于統一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和綜合改善。  2.物業管理的專業化  物業管理是由專業的管理企業物業管理公司實施對物業的統一管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都

36、納入物業管理企業的范疇之內，物業管理企業可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，物業管理企業也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司。例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業，物業保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業綠化公司，環境衛生也可以承包給專業清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業已從分散型轉向了專業型。這種轉向有利于提高城市管理的專業化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現代化的管理方式轉換。  3.物業管理的企業化  物業管理單位是企業單位，不是事業單位，也不具備政府

37、行為職能。物業管理企業作為一個獨立的法人，應按照中華人民共和國公司法的規定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。當然，物業管理企業在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業性單位的關系，以“物業”為中心，相互協調。這樣就能使物業管理企業從管理上、經營上和服務上下功夫，為業主創造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環境。  4.物業管理的經營型  物業管理企業的服務性

38、質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業管理企業可以通過多種經營，使物業的管理定于“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。  物業管理是一種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理；是與隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理；是與建設社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。這種集高度統一的管

39、理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體的充滿生機和活力的物業管理一出現，就越來越顯示出其強大的生命力。六、物業管理的職能   (一)物業管理的五種職能  物業管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協調五種職能。  1.決策與計劃職能  決策是指對物業管理目前和長遠的目標以及實現此目標有關的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業轄區總體管理的方向、業主管理委員會的組建、物業管理企業的選擇、物業管理企業的發展方向等。這些問題解決不好，就會給物業管理工作帶來很大的盲目性。因而，物業管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學的計劃，即把

40、決策的目標具體化，變成一定時期內物業管理的行動綱領。物業管理的計劃職能應由業主管理委員會和物業管理企業共同執行，物業管理企業尤其要發揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學對物業管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業管理陷于混亂。  2.組織職能  組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各個方面，從管理的分工協作上，從上下左右的關系上，從時間和空間的聯系上都合理地組織起來，形成一個有機結合的整體，使整個物業管理活動變成一部“大機器”。在這部“ 大機器”中，包括人、財

41、、物、環境等要素，應做到盡可能好的結合，從而最大限度地發揮它們的作用。物業管理的組織職能主要由物業管理企業執行。物業管理企業必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業內部的管理體制，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任制的建立，以發揮各個管理環節、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業管理活動效益的大小。  3.指揮職能  指揮是根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由于物業管理活動十分復雜，涉及面廣，如果沒有科學的指揮，即使物業管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉，物業管理活動也不可能達到預期的效果，既定的計劃目標也難以保證

42、實現，所以指揮職能是保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮系統必須經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的狀況和業主的需求，以取得指揮的主動權。  4.控制職能  控制也叫監督，就是物業管理在執行計劃過程中，必須經常控制監督計劃的執行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業管理活動不斷發展、完善。控制職能要求建立、健全各項規章制度，包括客戶公約、物業轄區管理章程、客戶手冊、物業管理公司崗位責任制、物業轄區綜合管理規章制度等；也要求建立周密高效的管理信息系統；還要求及時

43、核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監督有充分的依據。  5.協調職能  協調也叫調節，就是協調物業轄區內外各方面的活動，使它們能建立起良好的協作配合關系，不至于發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱向協調與橫向協調、內部協調與外部協調。縱向協調就是協調物業管理指揮系統與各職能部門之間的活動關系；橫向協調就是協調同級各部門之間的活動和關系；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左右各方面的活動、關系；外部協調則是協調物業管理與社會各有關方面的活動和關系，包括街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門。對物業管理

44、來說，縱向協調、橫向協調、內部協調的關鍵在于全體業主和物業管理企業全體員工能清楚地了解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章制度；而外部協調則需要社會各方面的通力配合及法律法規的健全。  上述物業管理職能是一個有機的統一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現目標的手段，使整個物業管理成為一部協調的“ 大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，并及時解決物業管理內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。 物業管理常識八大

45、點一、物業公司何時開始收取物業管理費？答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發商與購房人雙方對物業管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費，就屬于這種情況。二、開發商的空置房是否應交納物業管理費？答：目前，沒有明文規定。但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至于交納管理費的多少，按照房屋使用、管理、維修公約中確定的標準執行。三、對于自來水、電、煤氣，物業公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？答：自來水公司，供電局、煤氣公司

46、是上述資源的供應者，住戶是消費者。物業公司并不是水、電、氣的批發商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業部門委托后，方可代收資源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業公司的代收酬勞，以北京市來說，按市物價局頒布的北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法(京價(房)字1997第196號)，統收服務費1元戶·月，由物業公司向住戶收取。四、在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。五、

47、公共區域的照明費用，誰來負擔？答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。六、電梯費用，低層住戶是否應承擔？答：電梯是樓內全部產權人的共用財產，因此電梯運行維護費用理應由樓內全體產權人共同承擔。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規定的電梯運行時間，即6：00-24：00不間斷運行，24：00-6：00應有人值班，而且必須保證層層停梯。如果服務有折扣的，收費也應有折扣。七、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象，

48、為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準，即按房屋使用、管理、維修公約中的規定執行。八、機動車停車費用到底是什么費用？答：規定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備物業管理資質證書的物業管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協議書，物業公司履行看管責任，發生丟失時，按照

49、雙方簽訂的協議進行處理。物業管理常識1 什么是物業，什么是物業管理，物業管理包括哪些內容?物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的附屬設施和相關的場地。物業包括房業和地業，附屬設施及相關場地是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的庭院綠化、道路、場地等。物業管理條例中定義物業管理的概念為：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。理論上可總結為：由專業化的企業組織，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，為物業售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環

50、境的專業化管理。它是以經濟方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效優質、經濟的服務。(1) 物業管理的對象是完整的物業，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業。(2) 物業管理服務的對象是人，即物業的業主和用戶，包括同住人、承租人和實際使用物業的其他人。(3) 物業管理服務的投入能對物業實現提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業環境，使其正常使用，力爭保值、增值。(4) 物業管理是一種企業化、社會化、專業化、市場經營型的服務。(5) 物業管理同社區建設密切關聯。物業管理可以同創建”文明小區”、”安全小區”、”衛生小區”建設結合起來，創造”整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域，實現

51、物質文明和精神文明的統一。我國推行物業管理的目的是為了實現物業的價值和發揮物業的最大使用功能，以保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。物業管理行業屬于第三產業中的服務行業，具體服務內容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區、綜合辦公樓、商業樓宇、工業廠房、倉庫、停車場等。盡管物業類型各有不同，使用性質差異很大，但物業管理的基本內容是一樣的。社會化、專業化、市場化的物業管理實質是一種綜合的經營型管理服務，融管理、經營、服務于一體，三者相互聯系、相互促進。物業管理涉及的服務領域相當廣泛，其基本內容按服務的性質和提供

52、的服務方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。（一）常規性的公共服務。這是指物業管理中的基本管理工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務。主要包括以下8項：（1）房屋建筑主體的管理；（2）房屋設備、設施的管理；（3）環境衛生的管理；（4）綠化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理；（8）公眾代辦性質的服務。（二）針對性的專項服務。這是指物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。專項服務的內容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業服務類；

53、（3）文化、教育、衛生、體育類；（4）金融服務類；（5）經紀代理中介服務。如物業管理企業在做好公共服務的同時，在管轄的住宅區內附屬開展裝飾裝修、美容美發、餐飲、副食等多種經營服務。（三）委托性的特約服務。特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。如小區內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。上述三類服務工作是物業管理的基本內容。物業管理企業在實施物業管理時，第一大

54、類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身能力和住用人的需求，確定第二、第三類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。 薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節襖肅芀蒈螀肄莃莁蚆肅肂薆薂蠆膅荿蒈蠆芇薄螇蚈羇莇蚃螇聿薃蕿螆膁蒞蒅螅莄膈袃螄肅蒄蝿螄膆芇蚅螃羋蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀螆袀膂芃螞衿芅葿薈袈肄芁薄袈膆薇蒀袇艿莀螈袆羈薅蚄裊肁莈薀羄膃薃蒆羃芅莆螅羂羅腿螁羂膇蒞蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿罿肂芆螇羈膄蒁蚃肇芆芄蕿肆羆葿蒅肆肈節襖肅芀

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