1、房地產公司總成本管理制度 e地產公司總成本管理制度 1總則: 1.1為全面實施總成本管理,強化成本管理崗位責任制,依據國家有關法規政策及公司成本管理實踐,制定本制度。 1.2總成本管理以成本事先、公司效益最大化為目標。其中,成本事先以平衡和優化品質、項目周期和成本等關系為基礎;公司效益最大化以公司整體價值最大化為根本。 1.3總成本管理工作的原則是: 1.3.1目標管理原則; 1.3.2統一管理、分類掌握原則; 1.3.3動態掌握原則。 1.4總成本管理制度是公司實施總成本管理的制度基礎,內容包括:總成本管理體制、總成本管理責任、總成本目標設定及調整、總成本過程監控與管理預警、總成本信息管理、

2、總成本管理考核與評估等各項內容。 2適用范圍: e地產有限公司(以下簡稱“本部”),項目部(公司)、經營性公司及其他受托管理單位。 3管理范圍及管理內容: 3.1總成本范圍包括項目部(公司)、公司本部和經營性公司的總成本。 3.2項目部(公司)總成本包括項目總成本和年度總成本。 3.2.1項目總成本,包括: 3.2.1.1土地征用及拆遷補償費 3.2.1.2前期工程費 3.2.1.3建筑安裝工程費 3.2.1.4基礎設施費 3.2.1.5配套設施費 3.2.1.6借款利息 3.2.1.7開發間接費 3.2.1.8銷售費用 3.2.1.9管理費用 3.2.1.10財務費用 3.2.1.11稅務成

3、本 3.2.2年度總成本包括年度損益總成本、年度合同總成本和年度付現總成本三類。其中: 3.2.2.1年度損益總成本包括項目部(公司)年度的營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅費用等。 3.2.2.2年度合同總成本是指在項目開發期內依據年度經營計劃所簽訂的合同成本及非合同付現成本總額。 3.2.2.3年度付現總成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、借款利息、開發間接費用、銷售費用、管理費用、財務費用及各項稅務成本等的年度付現總額,它與“現金流量表”中的“經營活動現金流出量”等相關項目相對應。 3.3公司本部總成本包括銷售費用

4、、管理費用、財務費用、營業外支出、投資損失、所得稅費用等項目。 3.4經營性公司總成本包括年度發生的營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、營業外支出、所得稅費用等。 4總成本管理體制及職責: 4.1總成本管理組織有三層次:一是公司經營管理委員會,二是經濟合同部,三是項目部(公司)、經營性公司及本部各職能部門等詳細成本管理單位。 4.2公司經營管理委員會在總成本管理中的職責是: 4.2.1批準公司總成本管理制度; 4.2.2批準成本掌握目標,包括項目總成本目標,公司本部、各項目部 (公司)、經營性公司的年度總成本目標; 4.2.3審批超權限的總成本目標調整事項。 4.3經濟合同

5、部在總成本管理中的職責是: 4.3.1總成本制度體系建設工作; 4.3.2成本目標設定及評價工作; 4.3.3成本過程掌握工作; 4.3.4成本管理信息化平臺建設工作; 4.3.5成本執行狀況報告工作。 4.4項目部(公司)、經營性公司在總成本管理中的職責是: 4.4.1確定本單位的總成本管理責任人,并落實本單位成本管理崗位責任制; 4.4.2參與總成本目標的設定; 4.4.3執行并優化本單位的成本目標,并對超出成本目標及無成本目標的事項供應合理處置的建議; 4.4.4定期進行總成本掌握信息的分析整理及上報反饋。 4.5本部各職能部門設置總成本管理崗位,負責本部門費用預算的編制、執行監控和信息

6、反饋等工作。經濟合同部定期與各部門成本管理崗及財務部核對信息,跟蹤本部費用預算執行狀況,并提交分析報告。 5總成本管理責任: 5.1本部各職能部門在總成本管理中的詳細責任是: 5.1.1行政費用預算責任。即依據公司職責分工制度,在優化流程、提高工作效率的基礎上,專心編制本部門費用(“七項費用”)預算,嚴格掌握部門費用開支,強化部門預算責任,提高行政費用支出的效益; 5.1.2業務成本掌握責任。各職能部門要對因業務需要而必需發生且由該部門主導掌握的各項業務成本開支進行經濟合理性評價,提出并納入部門年度預算范圍,報批后要嚴格執行業務成本開支范圍和開支標準,提高業務成本支出的效益。 5.1.3專業歸

7、口管理責任。各職能部門應當擔當由其歸口管理但由項目部(公司)實際執行并發生的各項成本費用的管理責任。部門歸口管理責任的成本范圍見本制度附件一。 5.2各項目部(公司)、經營性公司要嚴格執行本部下達的總成本目標,在本部各職能部門的協調、監督下,擔當對總成本目標的執行責任。 6總成本目標設定及調整 6.1項目總成本目標設定與調整。項目總成本目標依項目開發的不同階段而動態確定和調整,詳細包括: 6.1.1論證階段成本目標(成本估算)。依據公司戰略規劃、開發能力和市場狀況等,對擬開發項目的總成本進行估算,詳細成本目標最終由經濟合同部提出并體現在項目可行性研究報告中; 6.1.2方案審定階段成本目標(成

8、本概算)。即依據論證階段的總成本估算,細化方案設計階段的項目成本,提出項目成本概算,并組織審查方案設計概算的經濟合理性。成本概算由經濟合同部提出,并報公司經營管理委員會批準后隨項目經營計劃下達。 6.1.3施工圖階段成本目標(成本預算)。即依據方案和施工圖編制項目成本預算,確定項目及各單項工程的目標成本,分解成本費用掌握目標,組織項目總成本目標的詳細落實。成本預算目標由項目部(公司)編制,并經經濟合同部審核后報公司經營管理委員會批準后下達,作為對項目部(公司)成本管理責任人考核的依據。 6.1.4項目部(公司)施工圖階段總成本目標確定后,對項目開發成本(不含借款利息和 開發間接費)估計變化額超

9、過總成本目標在規定標準以上的,由項目部(公司)提出成本目標調整請示,并經該單位總成本管理責任人確認后,報經濟合同部審核,經濟合同部在審核并提出調整目標建議后,報公司經營管理委員會批準。 6.2項目部(公司)年度總成本目標的設定。經濟合同部依據公司戰略規劃、項目總成本目標、年度發展計劃等,審核并確定項目部(公司)所提交的年度總成本目標。 6.3本部年度總成本目標的設定。經濟合同部會同財務部,按經濟合理性原則和公司預算管理制度相關要求,對各費用項目進行嚴格審核,以匯總、平衡和確定本部年度總成本目標。 6.4每年第四季度,經濟合同部在“年度總成本目標”的基礎上,依據執行狀況對項目部(公司)、公司本部

10、等的年度總成本進行分析和預估,同時組織編制下一年度總成本目標。 7總成本過程監控與管理預警 7.1經濟合同部對項目部(公司)、本部年度成本目標執行狀況進行定期監控,對總成本差異進行追蹤分析;本部各職能部門應加強對其歸口管理成本的跟蹤監控。 7.2項目部(公司)要嚴格執行項目總成本目標和年度總成本目標。 7.3本部及項目部(公司)對總成本過程掌握的形式有:招標、認價、戰略選購、供應商管理、變更洽商審核、預結算審核、合同執行狀況跟蹤及預警等。 7.4本部及項目部(公司)對總成本目標采用動態成本掌握方法,即依據合同成本、非合同成本、待發生成本等確定和掌握動態成本,準時揭示動態成本與成本目標等間的差異

11、。 7.5項目部(公司)在進行總成本動態掌握時,總成本管理責任人要準時監測成本掌握中存在的問題,并向經濟合同部供應成本管理及預警報告。成本管理及預警報告事項見附件二。 8總成本信息管理 8.1經濟合同部應搭建公司總成本管理實時化、共享化的基礎信息平臺,收集與總成本管理有關的公司內外部的相關信息,為成本決策、成本掌握和成本分析等供應信息基礎。 8.2項目部(公司)要依據經濟合同部的要求,定期或不定期地編制有關總成本管理的各類報表和信息,并保證上報信息的準時性、完整性、精確性。 9經營性公司總成本管理 9.1經營性公司應依據本部年度經營計劃編制年度總成本目標,并上報經濟合同部,由經濟合同部組織相關

12、部門進行審核,并報公司經營管理委員會批準后下達執行。 9.2經營性公司應定期(按月)或不定期地向經濟合同部提交總成本目標執行狀況分析報告。 9.3經營性公司應建立并持續完善本公司成本管理制度,并將相關成本管理制度報備經濟合同部。 10總成本管理考核和評估 10.1經濟合同部負責公司總成本管理工作考核制度的建立和落實。 10.2經濟合同部要針對項目部(公司)、經營性公司的總成本管理責任人,提出成本管理方面的個人績效評估意見,并將評估意見報送公司經營管理委員會和人力資源部。 10.3經濟合同部應加強對本部各職能部門成本管理責任的考核和評估。 10.4本部各職能部門應加強對項目部(公司)、經營性公司

13、內部與其對口或歸口的成本責任單位的成本管理績效評估。 10.5項目部(公司)、經營性公司等應結合自身特點,建立總成本管理工作的內部考核體系,加強對總成本管理工作的自身考核和評估,切實落實本單位總成本管理崗位責任制。 11附則 11.1本制度由經濟合同部負責解釋。 11.2本制度自下發之日起執行。 附件一:本部各職能部門對于成本費用的歸口管理責任 5.1.3.1戰略發展部:項目并購成本 5.1.3.2開發部:土地成本 5.1.3.3規劃設計部:設計成本 5.1.3.4經濟合同部:工程成本 5.1.3.5市場部:銷售費用 5.1.3.6財務部:財務費用及稅務成本 5.1.3.7商業地產部:留存資產運營成本 5.1.3.8人力資源部:人工成本 5.1.3.9客戶關系部:物業開辦費用、客戶服務費用 附件二:開發項目成本管理及預警報告內容 7.5.1項目開發節點計劃執行狀況 7.