1、大十字商業(yè)街市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案( 建議案 ) 根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度,6 月 30 日將全線(xiàn)竣工 , 交付使用 . 商業(yè)街竣工交付后, 必然面臨著市場(chǎng)的招商,開(kāi)業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作, 為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行 , 以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果, 現(xiàn)就以上作業(yè)展開(kāi)策劃, 并提出本策劃方案以供參考. 市場(chǎng)分析1 商業(yè)概況1, 商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū). 在商業(yè)形態(tài)方面, 以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先, 領(lǐng)先二期 , 億家百貨 , 愛(ài)佳超市 , 韓氏家電 ,新世紀(jì) , 帝都百貨 , 第一百貨 , 新宇地下街 , 華洋地下街

2、, 五交化商場(chǎng)及沿街品牌店構(gòu)成的, 蕓集了服裝服飾 , 鞋帽箱包 , 日用百貨 , 家用電器 , 通訊產(chǎn)品 , 文化用品 , 副食品等數(shù)十類(lèi)品種, 是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū), 商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的60% 以上 . 在時(shí)代廣場(chǎng)周邊, 還形成了以豐茂市場(chǎng), 新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng) , 這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì), 與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng) , 吸引著不同的客戶(hù)群. 以天馬為中心的鐵路商圈, 充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì), 形成了以天馬市場(chǎng), 溫州商貿(mào)城 , 綠洲建材市場(chǎng) ,萬(wàn)風(fēng)家 0, 美神家 0, 神洲家 0 及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形

3、態(tài),主要經(jīng)營(yíng)小商品 , 建材 , 家 0, 糖酒 , 日用百貨及食品等商品. 從上述哈密市的商業(yè)格局而言, 商業(yè)集中度較高, 再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn), 人均消費(fèi)水平較低 , 商業(yè)已趨于飽合, 缺乏發(fā)展空間. 但從商業(yè)形態(tài)而言, 缺乏專(zhuān)業(yè)性 , 特色化的商業(yè)形態(tài), 商業(yè)雷同性強(qiáng) , 競(jìng)爭(zhēng)激烈 , 特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?. 2, 競(jìng)爭(zhēng)狀況近兩年來(lái) , 隨著哈密市商業(yè)用地的大量開(kāi)發(fā), 商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng), 過(guò)度的市場(chǎng)供應(yīng), 打破了市場(chǎng)供需平衡. 伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng), 一些新建的市場(chǎng)也紛紛登場(chǎng)亮相, 如領(lǐng)先二期 ,億家百貨 , 愛(ài)佳超市 , 韓氏家電 , 帝都百貨 , 華洋地下街 , 五

4、交化商場(chǎng) ( 統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)8萬(wàn)平方米 ) 等, 這些新的市場(chǎng)的開(kāi)業(yè), 給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力, 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài), 差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈, 導(dǎo)致商戶(hù)的頻繁流動(dòng), 形成 風(fēng)水 輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn) . 過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪和商戶(hù)的爭(zhēng)奪兩方面, 在對(duì)消費(fèi)者爭(zhēng)奪方面, 各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪, 使整體行業(yè)的利潤(rùn)水平大副降低, 大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營(yíng), 僅以部分品牌店經(jīng)營(yíng)尚可, 于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏, 使高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況 ; 在商戶(hù)招商方面, 各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù), 降租金 , 免租金 , 免一次裝修費(fèi)( 甚至二

5、次裝修費(fèi)), 扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng) , 品牌聯(lián)營(yíng)等各種形式層出不窮, 即便如此 , 各市場(chǎng)也未能取得滿(mǎn)意的招商效果, 領(lǐng)先商場(chǎng)和新世紀(jì)等老牌商場(chǎng)在新市場(chǎng)的招商的強(qiáng)大壓力下, 出現(xiàn)商戶(hù)大量外流 , 部分樓層空置的情形; 領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場(chǎng)的情況下, 從去年六月起, 歷時(shí)半年方才基本招滿(mǎn)商戶(hù), 但面臨市場(chǎng)巨大的壓力, 現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市早已撤除, 一層出現(xiàn)大量空置, 二層也出現(xiàn)部分空置.華洋地下街在完成精裝修的情況下, 依然乏人問(wèn)津, 開(kāi)業(yè)日期一拖再拖 . 帝都百貨依托太平洋百貨的品牌, 憑借蘭州某百貨管理公司優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理模式 , 采用扣點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一雙贏的商業(yè)運(yùn)作模式, 同期進(jìn)行了大量的廣告

6、傳播和促銷(xiāo)舉措, 整個(gè)招商情況依然不甚理想, 開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)前景還有待觀察. 因此 , 哈密商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱(chēng)之為過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或白熱化的競(jìng)爭(zhēng)根本不為過(guò), 市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡及各市場(chǎng)定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況, 這些現(xiàn)狀對(duì)我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)時(shí)帶來(lái)巨大壓力 , 必須慎重應(yīng)對(duì) . 1.2, 市場(chǎng)消費(fèi)狀況1, 消費(fèi)水平哈密市城市人口少,人均收入水平低, 致使商業(yè)消費(fèi)水平較低, 消費(fèi)能力有限, 成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸 . 2, 經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū), 城市規(guī)模小 , 低收入人口占總?cè)丝诒攘懈? 商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主. 中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路, 石油 , 行政事業(yè)單位及

7、外來(lái)高收入人群. 3, 城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn), 鐵路及農(nóng)業(yè) , 在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中, 第一 , 二, 三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá), 且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn), 經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢, 進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展. 4, 消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)哈密市人口有限, 經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢, 缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐, 再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐, 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年 , 哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀, 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈, 專(zhuān)業(yè)化 , 細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)作已成必然 . swot 分析2.1 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)規(guī)模優(yōu)勢(shì) ,具備了成為一個(gè)商圈的硬件條件; 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì) , 商業(yè)步行街 , 最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài); 購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì) , 獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格, 一流

8、的休閑環(huán)境; 政府支持 ,給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的機(jī)會(huì); 舊城改造 ,為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件; 餐飲娛樂(lè)業(yè)合理的利潤(rùn)水平和良好的發(fā)展空間, 為商業(yè)街餐飲娛樂(lè)的招商和經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ); 2.2 劣勢(shì)與威脅1, 區(qū)位劣勢(shì) , 與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn); 2, 文化劣勢(shì) , 少數(shù)民族聚居區(qū), 對(duì)漢族人有一定的抵觸心理; 3, 規(guī)劃劣勢(shì) , 雙步行街 , 不能形成規(guī)模人流; 門(mén)面房進(jìn)深過(guò)小, 不適宜規(guī)模買(mǎi)場(chǎng)的進(jìn)駐; 商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu), 給大型餐飲酒樓的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來(lái)困難; 4, 商業(yè)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng), 使招商和經(jīng)營(yíng)面臨極大的威脅; 5, 消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限, 限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;

9、6, 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心的不足, 導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡; 市場(chǎng)定位1, 第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體, 該目標(biāo)商戶(hù)招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否, 將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗. 第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓, 休閑娛樂(lè) , 超市 , 日用百貨 , 小商品 , 美容美發(fā) , 服裝加工店以及民特商品 (包括地毯 , 手工藝品 , 藥材等 ) 為經(jīng)營(yíng)主體 ; 2, 第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣, 完善商品結(jié)構(gòu), 促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂(lè)和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購(gòu)物, 餐飲 , 娛樂(lè) , 休閑 , 觀光 , 旅游為一體的品牌商業(yè)街過(guò)渡和哈密市新興商圈

10、能否崛起的關(guān)鍵. 第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營(yíng)服裝, 鞋帽箱包 , 布料 ( 藝), 針紡織品 , 化裝飾品 , 影樓 , 醫(yī)藥 , 文化辦公用品 , 五金日雜以及家電, 音像制品等為主. 3, 第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù). 同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu). 第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu), 電信 , 郵政 , 移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶(hù). 經(jīng)營(yíng)布局為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善, 建立起真正意義上的品牌市場(chǎng), 完全有必要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo). 4.1 商品布局3#,6#,9#,12#樓, 購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)以經(jīng)營(yíng)餐飲為主, 可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善, 建

11、議以經(jīng)營(yíng)餐飲,娛樂(lè) , 休閑 , 美容美發(fā) , 民特商品為主, 形成餐飲娛樂(lè)一條街; 11#,14# 樓離菜市場(chǎng)較近, 可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng), 適合經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn), 日用百貨 , 副食品加工零售,五金日雜 ,小商品為主 , 形成土產(chǎn)日雜一條街; 5#,8# 樓距大十字較近, 可吸引漢餐消費(fèi), 建議以規(guī)模酒樓, 品牌連鎖餐飲, 音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng)為主,形成商務(wù)餐飲娛樂(lè)一條街; 4#,7#,10#,13#樓, 為全框架結(jié)構(gòu), 適合經(jīng)營(yíng)超市, 服裝服飾 , 鞋帽箱包 , 布料 ( 藝), 針紡織品 ,化裝飾品 ,影樓 , 醫(yī)藥 , 文化辦公用品, 以及家電 , 音像制品 , 形成日用百貨一條街; 1#,2# 樓商

12、鋪面積較大, 適合金融機(jī)構(gòu), 電信 , 郵政 , 移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶(hù)的進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng), 以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù); 4.2 樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面,一層可用于營(yíng)業(yè)門(mén)廳, 二樓可規(guī)劃為包廂或雅座; 中間的商業(yè)街 , 一層以門(mén)店經(jīng)營(yíng)和綜合賣(mài)場(chǎng)為主, 二層可規(guī)劃為市場(chǎng), 在樓層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道 , 形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)格局; 4.3 經(jīng)營(yíng)布局遵循原則符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則, 集購(gòu)物 , 餐飲 , 娛樂(lè) , 休閑 , 觀光 , 旅游六大功能于一體,商品的布局必須從滿(mǎn)足以上功能需求的角度出發(fā); 適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則, 如餐飲 ,娛樂(lè)等適合二層經(jīng)營(yíng),因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪; 超市

13、 , 服裝等適合單層, 分區(qū)經(jīng)營(yíng) , 可規(guī)劃于中間商鋪, 形成上下分層, 同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài); 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則, 經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù), 最終格局取決于招商的結(jié)果; 合理有效使用空間的原則, 是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營(yíng), 必須從商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā) ; 經(jīng)濟(jì)效益原則 , 應(yīng)充分考慮商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)利益, 達(dá)成商戶(hù)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面; 關(guān)聯(lián)性原則 , 不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合, 如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互補(bǔ), 互促經(jīng)營(yíng) , 服飾和日用百貨可形成互補(bǔ), 互促經(jīng)營(yíng) , 這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng); 大客戶(hù)和知名品牌優(yōu)先原則, 大客戶(hù)和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌,

14、帶動(dòng)中小商戶(hù)的進(jìn)駐,以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用, 對(duì)這類(lèi)客戶(hù)要優(yōu)先考慮; 充分考慮經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求的原則, 考慮了經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求, 才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐, 并提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)激情, 從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成; 方便顧客消費(fèi)的原則, 在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面, 體現(xiàn)了兩個(gè)原則, 其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣,其二是先購(gòu)物, 后休閑觀光 , 再去餐飲娛樂(lè), 符合人消費(fèi)的習(xí)慣; 視覺(jué)形象原則 , 整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同意; 經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能, 而經(jīng)營(yíng)模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能, 只有好的硬件基礎(chǔ) , 再加上強(qiáng)大的軟件支持, 大十字商業(yè)

15、街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果. 在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面, 依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則, 制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式: 統(tǒng)一招商 , 協(xié)助經(jīng)營(yíng) , 部分自營(yíng)整和市場(chǎng) , 完善政策 , 合理回報(bào)統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的, 用于自營(yíng)的商鋪外, 為統(tǒng)一形象 , 盡快繁榮市場(chǎng), 對(duì)剩余剩余商鋪和整體買(mǎi)斷( 中心花園以南) 的商鋪 , 應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則. 對(duì)于投資戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的商鋪, 應(yīng)有經(jīng)營(yíng)公司與商戶(hù)簽定委托代管協(xié)議, 由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商. 市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng), 資本聯(lián)營(yíng) , 招商引資和租賃等展開(kāi), 其中大商戶(hù)和品牌商戶(hù)可采用以上多種方式展開(kāi),中小商戶(hù)應(yīng)以租賃為主. 協(xié)助經(jīng)營(yíng)大十字商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的

16、模式, 剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù) , 單兵作戰(zhàn)的散亂, 由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介, 協(xié)助進(jìn)駐商戶(hù)經(jīng)營(yíng). 強(qiáng)勢(shì)廣告支持,形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì), 讓全市人民都來(lái)此消費(fèi). 每年一度的商貿(mào)洽談會(huì), 促進(jìn)商貿(mào)交流 , 提升市場(chǎng)形象. 每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié), 提高大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力 . 成立演藝中心,周未進(jìn)行大型文藝演出, 吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi). 與旅游公司合作, 形成哈密旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn), 接待每年高達(dá)8 萬(wàn)人次的旅客 . 每年一度的哈密旅游節(jié)- 哈密瓜節(jié) ( 計(jì)劃 ), 在此舉辦 , 吸引全國(guó)游客及本地市民來(lái)此觀光消費(fèi) . 全方位貼心物管服務(wù), 給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境, 購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天

17、堂. 定期促銷(xiāo)推介,形成滾滾人流, 帶來(lái)巨大消費(fèi) . 部分自營(yíng)經(jīng)營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備, 在招商效果欠佳或部分商戶(hù)不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng), 采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶(hù)進(jìn)駐, 促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展. 在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后, 如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng), 可采取逐步退出的辦法. 具體包括 : 市場(chǎng)有需求, 但前期招商效果欠佳的, 如服飾等 ; 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn), 經(jīng)營(yíng)戶(hù)不敢經(jīng)營(yíng)的, 但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的, 如旅游商品等 ; 有市場(chǎng)前景, 但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目, 如化裝飾品 , 文化辦公用品 , 家電 , 音像制品等 ; 百姓生活有需求, 對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大, 但利薄甚至不賺錢(qián)的, 如平價(jià)超市 ; 適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目

18、, 如免費(fèi)的休閑區(qū); 整和市場(chǎng)整和市場(chǎng)功能,集購(gòu)物 , 餐飲 , 娛樂(lè) , 休閑 , 觀光 , 旅游六大功能于一體; 整和市場(chǎng)空間,進(jìn)行合理商品布局, 因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng); 整和招商 , 與投資戶(hù)簽定托管協(xié)議, 進(jìn)行統(tǒng)一招商; 整和推廣 , 避免單兵作戰(zhàn) , 整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告, 促削推廣 ; 完善政策向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅, 免費(fèi)的相關(guān)政策, 讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)受益; 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能, 提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力; 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施, 提高管理水平和能力; 合理回報(bào)保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)合理的收益, 實(shí)現(xiàn)雙贏 ; 通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善, 帶動(dòng)該片

19、區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升, 使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào); 通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升, 促進(jìn)存量盤(pán)的銷(xiāo)售; 招商計(jì)劃成立商貿(mào)公司市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴(lài)于合理機(jī)構(gòu)的成立, 而商貿(mào)公司具備了展開(kāi)上述業(yè)務(wù)的功能, 因此 ,建議盡快成立商貿(mào)公司, 以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核, 制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策,并展開(kāi)操作和執(zhí)行. 確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式, 經(jīng)營(yíng)模式確立, 方可確定招商的政策, 是聯(lián)營(yíng)還是引資, 是租賃還是自營(yíng), 或多種方式的結(jié)合. 因此 , 經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立, 否則具體的招商工作將很難展開(kāi) ; 制定具體的招商政策招商的目標(biāo)和原則; 招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制

20、度; 制定不同商戶(hù)(規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等) 的招商政策 ; 制定不同商戶(hù)的準(zhǔn)入條件; 確定招商合同樣本; 確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件; 確定優(yōu)惠幅度和條件; 部分大項(xiàng)目的招商方案; 招商區(qū)域和目標(biāo)客戶(hù)確定招商區(qū)域以哈密為主, 大客戶(hù)和品牌客戶(hù)的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó); 招商的目標(biāo)客戶(hù)參見(jiàn)市場(chǎng)定位; 大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商招商策略采用以大帶小, 以品牌帶動(dòng)一般商戶(hù)的策略, 以此提高市場(chǎng)招商效果, 因此針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作應(yīng)提前展開(kāi), 預(yù)計(jì)在六月末即可展開(kāi); 收集大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商的資料, 采用發(fā)函 , 郵寄招商手冊(cè), 電話(huà)洽談 , 招商顧問(wèn)拜訪(fǎng)等推介程序展開(kāi)招商; 由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人才, 成立

21、大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商招商小組, 負(fù)責(zé)客戶(hù)的招商和合作談判 ; 市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作啟動(dòng)后, 面向中小商戶(hù)的招商工作全面啟動(dòng); 針對(duì)中小商戶(hù)招商, 主要利用各種媒體發(fā)布招商信息, 向社會(huì)廣泛告之, 配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介 ; 該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開(kāi); 商戶(hù)的登記和初選制定商戶(hù)登記表( 主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等); 所有意向商戶(hù)均應(yīng)填表登記, 交納定金 , 建立預(yù)定檔案; 對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)按經(jīng)營(yíng)大類(lèi)進(jìn)行分類(lèi), 劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域 ; 對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)行初選, 對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶(hù)另行規(guī)劃; 商戶(hù)資格審查審查經(jīng)營(yíng)類(lèi)型; 審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力; 審查經(jīng)營(yíng)能力; 審查品牌優(yōu)勢(shì)

22、; 優(yōu)先商戶(hù)和淘汰商戶(hù)確定; 確定首披進(jìn)駐商戶(hù); 其余商戶(hù)視招商情況決定是否入場(chǎng); 與商戶(hù)簽定合同交納租金或保證金; 簽定正式合同(聯(lián)營(yíng)或租賃等); 自營(yíng)項(xiàng)目確定對(duì)招商效果不佳, 但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目, 確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模, 展開(kāi)籌備 ; 開(kāi)業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)( 初裝修 ), 建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修, 一次裝修以地面的鋪裝,墻面處理和水暖等管線(xiàn)的美化為主; 二次裝修 ( 精裝修 ), 由商戶(hù)自己裝修, 市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì),材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持 ; 統(tǒng)一街道廣告牌制作, 進(jìn)行街道的美化和亮化, 烘托購(gòu)物氣氛 ; 組織和督促商戶(hù)進(jìn)貨; 進(jìn)行店堂的布置及商品陳列; 進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備

23、; 商業(yè)街部分街區(qū)開(kāi)業(yè)( 為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆); 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略; 招商策略7.1 廣告策略廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?充分告之招商信息, 期間配合新聞造勢(shì); 訴求內(nèi)容以對(duì)招商政策的訴求為主, 配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求; 廣告媒體及投放規(guī)格報(bào)紙廣告 , 以哈密報(bào) 投放為主 , 在大客戶(hù)招商階段, 配合一定量的 晨報(bào) ( 烏魯木齊 )廣告投放 ; 投放規(guī)格以1/2 版為宜 , 強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放; 影視廣告 , 以哈密電視臺(tái)一套, 二套和 cctv 6或 cctv 8投放為主 ; 投放規(guī)格以30 秒招商廣告 , 配合 15 秒購(gòu)物廣告和5 秒形象標(biāo)板廣告投放, 并依據(jù)招商進(jìn)度,隨時(shí)投播字幕廣告; 印刷品廣告, 建議印制 5000份招商手冊(cè) ,規(guī)格為 16開(kāi),12 16 個(gè) p,主要向大客戶(hù)和品牌商戶(hù)郵寄和推介使用; 印制 20000 份海報(bào) ,用于夾報(bào) , 派送和針對(duì)中小商戶(hù)推介使用; 制作招商政策說(shuō)明書(shū)100 份, 主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)或大客戶(hù)推介和談判; 戶(hù)外廣告 , 以廣告牌 , 布標(biāo) , 巨副 , 展板 , 彩旗 ,pop掛旗 , 商品燈箱廣告為主; 廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主, 招商期間更換為招商廣告即可; 布標(biāo) , 巨副 , 展板主要在促銷(xiāo)