1、開(kāi)盤(pán)一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會(huì)選定某一時(shí)間開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，稱之為開(kāi)盤(pán)。這時(shí)，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤(pán)把第一次公開(kāi)推出之時(shí)定為開(kāi)盤(pán)。什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后， 預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行 為，俗稱 炒樓花”根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定，表明這一問(wèn)題至今尚無(wú)明確的法律規(guī)定。預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù) （銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)； 預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用 時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。一次性買斷價(jià)買方與賣方商定的一次性定價(jià)。 一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同

2、中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更起步價(jià)某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià) 高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“X元/平方米起售 ”較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意基價(jià)經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層， 朝向差價(jià)后而得出.均價(jià)將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的不計(jì)樓層、朝向，以 2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷售 ”即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為

3、引人矚目的營(yíng)銷策略。認(rèn)購(gòu)一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。關(guān)于五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱 五證”其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，開(kāi)工證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由 市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住 五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)， 其實(shí)也不必記住這么多。 您購(gòu)房時(shí)只需看一下 國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證這兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國(guó)有

4、土地使用證的，未取得上述兩個(gè) 規(guī)劃許可證和開(kāi)工證是拿不到預(yù)售許可證的。開(kāi)發(fā)商取得了預(yù)售許可證就 可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、 工程、 土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)， 就具備了將開(kāi)發(fā)的商品 房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定， 開(kāi)發(fā)商只有具備 預(yù)售許可證 才能與客戶簽署正 式 的預(yù)售契約 。在此提醒一下購(gòu)房者， 簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范 圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商 “偷梁換柱 ”。大產(chǎn)證 ”“小產(chǎn)證 ”具體含義 房產(chǎn)證有兩種， 一種是通常所說(shuō)的 “大產(chǎn)證 ”，即房產(chǎn)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是房產(chǎn)商擁有 房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由房產(chǎn)商來(lái)辦理。另一種稱為 “小產(chǎn)證 ”，即每個(gè)

5、購(gòu)房者拿到的房產(chǎn)證， 由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托房產(chǎn)商到房屋交 易部門(mén)辦理。二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了 “大產(chǎn)證 ”，才能把房子交給購(gòu)房者，購(gòu)房者才能去辦 “小產(chǎn) 證”。什么是定金定金是一種合同履行的擔(dān)保， 是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的， 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù) 額的貨幣， 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式， 其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)， 保證債權(quán)人的 債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。訂金“訂金”與“定金 ”雖一字之差，意思卻大相徑庭。 它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意 向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、 面積、 房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限， 買方需在此期限內(nèi)

6、與賣方簽署正式合同。 買方 支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)， 在約定的時(shí)間內(nèi)， 賣方不得再將該房屋出售給 其他人。有償合同 指合同當(dāng)事人因取得權(quán)利 （包括利益）需償付一定代價(jià)的合同。其主要特點(diǎn)是，當(dāng)事人一方 履行義務(wù)的同時(shí)，有要求對(duì)方為一定行為的權(quán)利。房屋買賣契約公證 指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制， 加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。 它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)， 不論歸誰(shuí)所有， 都必須按照登記 辦法的規(guī)定， 向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后， 由房地

7、產(chǎn)管 理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登 記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。 房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性 質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、 形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、 面積， 明確房地產(chǎn)權(quán)利入， 明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三 方面的作用。我國(guó)房地產(chǎn)登記的原則是： 產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步； 登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀， 產(chǎn)權(quán)人親 自辦理；權(quán)利人會(huì)同辦理；嚴(yán)格按照程序辦理。房地

8、產(chǎn)交易手續(xù) 進(jìn)行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)的程序， 通常包括： 交易雙方向房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)、 出 讓方交驗(yàn)擁有相應(yīng)權(quán)利的訂件、 雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價(jià)格及有關(guān)事項(xiàng)、 交易管 理機(jī)關(guān)勘察評(píng)估交易價(jià)的公平性， 監(jiān)定交易契約、 交納契稅和手續(xù)費(fèi)、 辦理新的房地產(chǎn)權(quán)利 證件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指代客進(jìn)行房地產(chǎn)交易并以此取得用金的中間人。動(dòng)產(chǎn)抵押貸款 指以土地使用權(quán)或房屋、其他土地上的定著物及附著物為抵押物的貸款。房屋抵押 指抵押人（債務(wù)人或第三人） 以自己的房屋作為抵押物價(jià)權(quán)人， 在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)， 債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價(jià)或以變賣 該抵押房屋的價(jià)款而優(yōu)先受價(jià)。 房屋預(yù) 售（

9、炒樓花）即出售房屋期貸。房地產(chǎn)抵押 房屋抵押是一種具體的抵押方式， 是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的 房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來(lái)作擔(dān)保， 如債務(wù)人不能履行債務(wù)， 則債權(quán)人有提供抵押房 屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人， 接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。 從法律角度分析， 房屋抵押是一種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。房地產(chǎn)抵押貸款合同 又稱不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同。 是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定抵押而用書(shū)面形式簽 訂的代款合同。按揭與抵押的區(qū)別 按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過(guò)程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下： 一按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，

10、抵押則不變更所有關(guān)系，因此二 者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。 按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人， 享有擔(dān) 保物的所有權(quán)。 抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移， 抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)， 抵押權(quán)人是非所 有權(quán)人，只享有抵押權(quán)， 即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身 份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。二目的及運(yùn)作上的差異： 按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。 但二者在目的 和運(yùn)作上仍有區(qū)別：1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的 目的主要是出于保障收益的考慮。 理論上， 按揭受益人是所有權(quán)人， 較之

11、抵押權(quán)人享有更多 權(quán)益。2在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購(gòu)置房屋，取得房 屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。3運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。其基本程 序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。 按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān) 保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不 再需要擔(dān)保人是單純的

12、“指物借錢(qián) ”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn) 行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢(qián)、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè) 主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人 “按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人 ”。個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款 （以下簡(jiǎn)稱貸款） 是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心 （以下 簡(jiǎn)稱管理中心）運(yùn)用房改資金，委托銀行向購(gòu)買自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公 積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人 保證擔(dān)保、或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)、或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。公積金貸款建立職

13、工住房公職金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施， 目的在于由國(guó)家、 集體、 個(gè)人三 方共同負(fù)擔(dān)， 解決職工住房困難。 按照規(guī)定， 凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán) 利,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。建立職工住房公積金的作用： 1:籌集住房資金；2:提高職工個(gè)人購(gòu)房、建房能力； 3:使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉(zhuǎn)變。組合貸款 個(gè)人住房組合貸款 ,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積 金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)， 還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。 即借款人以 所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物， 可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商

14、業(yè) 性貸款。貨幣分房 貨幣分房就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式納入職 工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物分配為工資分配，由職工自己買房或租房。樓宇按揭即樓房抵押貨款， 是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式， 樓宇按揭是發(fā)展商、 銀行和購(gòu)房者 三方面的一種約定， 約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押， 發(fā)展商為購(gòu) 房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保， 在履行債務(wù)時(shí)， 銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事 法律行為。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款， 是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押， 由銀行先行支 房款給發(fā)展商， 以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息， 銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不 等，期限由 5年到 20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá) 30 年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久， 不但發(fā)展非常訊速， 這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力， 使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化 為有效需求