1、物業管理前期介入的概念物業管理的前期介入是指物業管理企業在接管物業之前就參與物業的規劃、設計和施工建設過程，從業主（使用人）及物業管理角度，提出合理化建議，以使開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。第1頁/共56頁本講主要內容 一、物業管理前期介入的管理基礎 二、物業管理前期介入可行性研究 三、物業管理前期介入的方式和內容第2頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 1. 從營銷理論來論述物業管理前期介入的必要性從營銷理論來論述物業管理前期介入的必要性 1）物業管理前期介入可以保證房地產開發的營銷導向目前房地產企業有以下經營導向可以選擇：（1）以生產為導向。這類企業專門注重生

2、產，以完成一定量的生產任務為目標，不注重產品的質量、形式，也不注重產品銷售，計劃經濟時期，大部分企業的經驗導向都是這樣形式。（2）以產品為導向。這類企業重視生產的產品、關注產品的質量、造型、款式等各種因素，這類企業產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業有一定的局限性。 第3頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 （3）以銷售為導向。這類企業重視產品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷售。這類企業主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產產品和消費者之間的聯系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產，而是先生產出產品，再努力銷售給消費者。 （4）以營銷為導

3、向。這類企業所有活動都以顧客的需要為自己的經營目標，通過市場細分化，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體經營策略（產品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費者滿意購買產品，從而實現企業利潤。第4頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 從以上四種經營導向特性分析，可以得出結論：以營銷為主導的是比較科學的先進的，被實踐證明是有效的，中國房地產業發展證實了這一點。（20世紀后十年）第5頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 營銷導向的日常運作如圖所示：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產制造項目可行性研究報告用戶呼喚市場需求企業戰略籌措資金產品服務開發銷售回

4、收利 潤運作周期下一個周期第6頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 在房地產開發中如何有效地考慮用戶呼聲和市場需求呢？物業管理企業要在開發中更好地考慮住戶的需求進行前期介入，物業管理公司擁有專業技術人員，對各項物業優缺點了如指掌，而且物管人員與業主聯系最密切，業主需求物管人員最清楚，所以物管企業前期介入就會保證物業開發營銷導向，保證物業開發效果，使開發物業獲得最大限度經濟效益的社會效益。第7頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 2）物業管理前期介入可促進物業銷售 隨著人的消費心理日漸成熟，人們的消費理論也在發生根本性變化。人們注重商品品牌和內在質量的同時也越來越注重商品的售后服務。

5、 “以質量求生存，以品牌求發展，以服務求信譽”的觀念成為企業生存、發展的追求。一些精明的房地產商，把良好的物業管理作為銷售房屋的賣點之一。 南方物業管理可以提高樓宇價格20%30% 。第8頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 2.用反饋方法來分析物業管理前期介入的必用反饋方法來分析物業管理前期介入的必要性要性 1）反饋方法基本概念 反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。 一項經營活動要想保證質量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反饋，以實現管理效果得到有效保證的過程。第9頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 控制信息輸入到受

6、控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現控制?？刂撇糠终歉鶕答佇畔⒉拍鼙容^、糾正和調整它發出的控制信息，從而實現控制。 房地產做為一個系統，為保證其開發成功，物業管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產生反饋信息。第10頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 反饋系統構成如圖： 輸入信號 控制信號 輸出信號 反饋信號 干擾信號 外部信號 環境變化施控系統受控系統反饋通道第11頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 2）物業管理前期介入是一條有效反饋通道 反饋的特點是“根據過去的操作情況去調整未來的行為”。 由于物業管理人員在

7、長期管理實踐中了解物業的優缺點，在房地產新一輪物業開發時，物業管理企業前期介入把住戶對物業的需求意見表達出來，并且從住戶角度出發來積極參與房地產開發的各項活動，完全起到了反饋通道作用。 第12頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 1. 經濟效益的可行性經濟效益的可行性 任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，物業管理前期介入的經濟性，可從三個角度來分析：第13頁/共56頁一、物業管理前期介入的管理基礎 1）從房地產開發的角度來分析，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。 利的方面：物業公司的介入，加強了決策、規劃的準確性，確保物業順利開發；同時保證物業開發質量，促進

8、物業銷售，加快資金周轉。 弊的方面：主要增加了成本（前期介入費由房地產商負責承擔）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期。 結論：房地產商雖然在前期介入中增加了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性角度來看利大于弊。 第14頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 2）從物業管理公司的角度分析 利的方面：前期介入熟悉了解物業，為今后接受這新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴大業務領域，占領業務市場。 弊的方面：如果物管公司承擔前期介入經費，由自己承擔增加成本費用，對本身就是微利行業的物管企業壓力太大，同時擔心前期介入招標了，在正式管理時，業主不要該物管企業管理，則對前面

9、成果付之東流，會感到得不償失。第15頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 3）從社會政府角度分析 由于前期介入，有利于提高房產質量，有利于城市化進展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會總體經濟利益提高。 第16頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 2. 技術力量保證技術力量保證 為了使前期介入成功，物管公司必須由專門技術人員進行參與。由于物業建設周期較長，不可能抽調大批人員介入。而采取兩種方式介入：第17頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 1）長期介入人員為23人，由管理員、結構工程師，設備工程師組成。長期介入人員從項目一開始就進入角色，一直到項目結束，參與項

10、目全過程。介入人員的素質與技術能力在很大程度上決定了前期介入的成敗，所以選人一定要精心。第18頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 2）短期介入人員為34人，由公司經理部門經理和技術骨干組成。主要是定期或不定期地進入角色，參與前期檢查、幫助、指導長期介入的人員的工作。因此短期介入應由物管公司經理牽頭，組織骨干參加，主要聽取長期介入人員匯報工作，指導他們工作，同時與房地產商、建筑商進行工作協調，把前期介入發現的問題解決好。第19頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 3. 法律制度的保證法律制度的保證 房地產開發過程中是否需要物業管理前期介入，開發商是需要受到委托才能開展此類工作（通常

11、開發商考慮眼前利益較多而忽略此項工作）。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協議或委托合同，而在物業管理前期介入工作中，委托人沒有明確，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。第20頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 開發商開發物業推向市場，存在著潛在業主（購房者）但通常情況下，這些業主（購房者）是無法確定的。 作為房子主人肯定是希望前期介入，而潛在不明確的業主需要物管靠誰來委托呢？靠誰來發號施令呢？自然就落在“政府”。第21頁/共56頁二、物業管理前期介入可行性研究 政府介入方式有兩個方面：1）制定頒布機關物業管理前期介入法律規章。作為開發商往往急功近利或片面追求利潤，不愿

12、物管前期介入，政府頒布了法規，開發商就自然執行了。2）通過行業協會的監督機構，進行監督，保證前期介入的進行。第22頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 1. 物業管理前期介入時期物業管理前期介入時期 物業管理前期介入與房地產整個過程緊密相連，通常與房產開發全過程各個時期有關，通常分為幾個階段第23頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容1）立項階段 協助開發商對房屋產品定位進行可行性研究，作出是否開發及開發周期，開發規模等有關問題的決策。2）規劃設計、施工準備階段 這一時期協助開發商完成規劃設計、單體設計及戶型功能、外部環境，智能化等各項工作。第24頁/共56頁三、物業管理前期介入

13、的方式與內容3）施工建設階段 這一階段主要是把好質量關、協助監理對一些今名容易出現問題的地方、部位進行指導、監督。4）竣工驗收階段 這一階段主要任務對竣工項目進行逐項檢查驗收，保證今后更好開展售后服務。 第25頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 物業管理前期介入的流程圖如下： Y與房地產開發公司開始洽談初步達成協議介入可行性研究簽訂合同正式進入前期介入退出房地產開發介入規劃設計階段介入施工建設階段介入物業銷售階段物業移交驗收結束前期介入進入正常物管N主體完工第26頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 2. 物業管理前期介入的方式及內容物業管理前期介入的方式及內容物業管理前期介

14、入和其方式與內容主要有以下三個部分： 1）早期（可行性研究規劃設計階段）充當顧問 （1）可行性研究確立物業管理檔次。根據商品房定位確定今后管理水平。制定物業管理方案。物管開展的硬件條件應給予滿足。 第27頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 （2）規劃設計 根據物管活動經驗在設計中應滿足人與居住環境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實用、樓群布置合理，建筑造型與色調的和諧、室外環境、居住的安全與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對一些業主生活中必不可少的相關條件應逐一提出在規劃設計中考慮周全。主要有下面一些內容 第28頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 規劃設計應滿足人與居

15、住環境的和諧第29頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 各類配套設施的完善 對于一定規模的住宅小區，要有幼兒園、學校等公益事業，各類服務商業網點（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。配套設施完善 對于寫字樓、商貿中心等，則商務中心面積以及停車場大小都很重要。第30頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 水電氣等供應容量 要充分考慮到地域特點和人民對家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求。（特別是電的容量要設計好） 第31頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 安全保衛系統 規劃設計時，對安全保衛系統智能化給予足夠重視。在節約成本前提下盡可能設

16、計防盜報警系統，給業主創造一個安全的居家環境。 可視對講單元防盜門陽臺上的紅外線探頭第32頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 垃圾處理方式 根據各地不同情況，決定是否采用設立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業主自己收倒垃圾。此外還應考慮垃圾外運方式與垃圾中轉站位置。垃圾箱垃圾壓縮設備第33頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 綠化布置 綠化應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別的根據需要搭配。 主干道：以種高大喬木落葉為主； 次干道：小區的路通常56m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。主干道綠化 住宅群之間道路通常23m，以花木為主，種一

17、些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化第34頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 消防設施 在建筑設計中消防設備的配套是有嚴格要求的，物業管理公司應著眼于各種消防死角。比如大樓的通道部分、電纜井部分，在消防設計中一般考慮不周，自動噴消防設施和消防演習淋裝置也不可能顧及到每個角落，物管公司應建議在這些地方配備滅火器（電器部分應用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。第35頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 一些其他特殊要求的意見 在規劃設計中，常有一些易被忽視問題，但從日后使用和維修的角度來看，都很重要。如： 灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的角度。 懸掛的廚柜向通道伸出了幾十

18、公分，用戶不小心會碰到腦門。 冰箱、洗衣機預留位置及下水口是否適當。 電路接口是否足夠、位置是否合適等。 第36頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 （3） 規劃階段應注意的問題 物業管理公司參與規劃設計可從下面幾個方面考慮： 實用性 房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風、隔熱都應滿足要求。房屋功能要有實用性第37頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 美觀、耐用性 美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。 例如有些房地產商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業管理企業在接手管理后沒幾年，就需花大

19、量資金重新裝修，給物業管理公司和業主造成很大后期經濟負擔。第38頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 例：住宅空調統一留位、防盜網門統一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。 住宅空調的統一留位第39頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 功能性除了正常規劃設計考慮的功能性。還應注意一些常被忽視的功能性設施配備，如：住宅空調機留位及空調冷凝水集中排水管配備第40頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 集中“能源計量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區分，集中安放入公共區間，通常講“三表出戶

20、”。 煤氣表出戶電表出戶水表出戶第41頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 各種指標牌、小區（大廈）平面圖，警示標志（牌）配備。 第42頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 物業管理用房的配備（如辦公室、調度室、值班室、控制中心倉庫等）n垃圾處理。每層樓、每幢房都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施。 住宅底層可作為物業管理用房垃圾的分類收集第43頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 其他功能。防火、防盜、訪客等系統，購物活動場所、綠化道路、圍墻護欄等環境，郵政、交通、通訊等功能。 綠色的圍墻護欄活動場地信報箱第44頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 以人為本的

21、活動休閑區域 底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所第45頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 安全性 有條件小區、大廈盡量設計成“封閉型”以利治安管理 第46頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 利用智能化監控系統做到人防、機防相結合，減少損失 住宅圍合的智能化進出控制第47頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料 道路要人車分流 人車分流，行人有自己的道路系統第48頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 節能性注意各種節能材料的運用公共區域照明盡量采用節能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不要一個開關控制一片燈，應按功能、節能配備開關（比如按照不同時間段，分別用開關控制路燈） 公共區域的照明第49頁/共56頁三、物業管理前期介入的方式與內容 2）對施工的介入 物業管理企業在施工階段參與主要是確保工程施工質量。 （1）指導施工單位把好質量關 物業管理企業對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。 用加壓泵測試管道是否有滲漏第50頁/共56頁三、物