1、東新商業(yè)街項(xiàng)目招商服務(wù)及全程推廣代理服務(wù)建議書二00六年二月提交 本建議書主要說明基于東新商業(yè)街項(xiàng)目的現(xiàn)況、前景、目標(biāo)和可能碰到的商業(yè)挑戰(zhàn)，我們可以做什么，如何做，以及對于雙方合作方式的建議（本建議書書包括的工作方案與工作進(jìn)程，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于聯(lián)眾廣告?zhèn)髅接邢薰舅校绫灰没虿捎脤?shí)施，須得到我司的書面授權(quán)認(rèn)可）前言：2006年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢根據(jù)對過去一年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際狀況的總結(jié)和梳理，專家預(yù)測，2006年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下六大發(fā)展趨勢： 趨勢一：政策環(huán)境更趨規(guī)范 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)納入城市規(guī)劃 據(jù)了解，商務(wù)部起草的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例（草案）有望于近期獲得國務(wù)院批準(zhǔn)通過，條例重點(diǎn)之一是要求

2、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實(shí)施；另一方面，該條例要求對大型商業(yè)項(xiàng)目舉行強(qiáng)制性的聽證，這將對過去幾年此類項(xiàng)目盲目開發(fā)的勢頭有所遏制，尤其可以約束地方政府以招商引資為由不加節(jié)制地上馬此類項(xiàng)目的沖動(dòng)。同時(shí)，條例一旦實(shí)施，也可為納入商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造合理開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營的配套環(huán)境，例如地方政府可以根據(jù)規(guī)劃中商業(yè)的整體要求，更合理地組織城市資源，協(xié)調(diào)相關(guān)政策，完善與商業(yè)項(xiàng)目有關(guān)的各種市政配套等等。 不能將條例的出臺(tái)誤讀為限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。 趨勢二：“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落 整體持有型物業(yè)增加 近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等變種，將

3、會(huì)逐漸受到冷落。原因是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營造成了諸多負(fù)面影響，進(jìn)而影響了對中小投資者的回報(bào)，已經(jīng)或正在觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐，如北京碧溪家居、重慶農(nóng)貿(mào)市場改超市等。 與此同時(shí)，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。物美去年開始在北京、杭州等地購買或自己建造商場物業(yè)，家樂福也開始在北京開發(fā)自有物業(yè)。 趨勢三：大開發(fā)商紛紛介入 中小企業(yè)面臨退市壓力 一些知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和明顯加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點(diǎn)。SOHO

4、中國的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再開發(fā)住宅，轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)物業(yè)開發(fā)；和黃去年底購入上海浦東陸家嘴大幅商業(yè)地塊，耗資超過人民幣46億元；而“國美系”去年6月正式宣布與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在其開發(fā)的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目北京豐臺(tái)國美商都中，雙方已展開實(shí)質(zhì)性合作。 由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨日益加大的退市壓力。有專業(yè)機(jī)構(gòu)估算，2006年僅北京市場就將有約500萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目爭奪客戶資源，商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯，市場租金整體下滑，招商情況不甚理想，項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)，因此紛紛萌生退意。另外，去年在長沙等地，萬達(dá)已開始著手

5、收購一些中小公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。 趨勢四：融資渠道發(fā)生變化 銀行與外資錦上添花 與那些素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項(xiàng)目相比，部分開發(fā)成熟及經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本各方青睞，其優(yōu)異的商業(yè)價(jià)值也得以顯現(xiàn)和提升。如2005年10月農(nóng)行就推出了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法，允許以商業(yè)設(shè)施租金作抵押發(fā)放長達(dá)十年的貸款，據(jù)悉，其他銀行也在積極規(guī)劃推出類似新產(chǎn)品。 2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包成到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時(shí)，包括摩根斯坦

6、利在內(nèi)的國際知名投資銀行，正醞釀著對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)更大規(guī)模的收購行動(dòng)。但是，國內(nèi)銀行對商業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款控制將更趨嚴(yán)格，素質(zhì)較差的此類物業(yè)越來越難以獲得資金支持，部分大中城市里新上馬的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已明顯下降。 趨勢五：項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化 社區(qū)購物中心成熱點(diǎn) 過去兩、三年里，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多以商業(yè)街及大型MALL等為主，而且基本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全的狀況也相當(dāng)嚴(yán)重。隨著銀根收緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不少物業(yè)經(jīng)營難以為繼。一些巨無霸項(xiàng)目開業(yè)后的艱難經(jīng)營境況，也讓即將進(jìn)入市場的各路開發(fā)商決策更為謹(jǐn)慎與理性。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適

7、中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)購物中心，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。這也是政府部門今后鼓勵(lì)開發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一。 趨勢六：專業(yè)化服務(wù)更受重視 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營人才不足 隨著市場競爭壓力加大，開發(fā)商從以往簡單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，具備豐富客戶資源及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)技能的專業(yè)設(shè)計(jì)與中介代理服務(wù)機(jī)構(gòu)作用愈加突出。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型中高級人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng)工作內(nèi)容之一：項(xiàng)目前期決策協(xié)助1、 項(xiàng)目市調(diào)全程協(xié)助為獲得最準(zhǔn)確的市場情報(bào)，有效支持商業(yè)街項(xiàng)目的各項(xiàng)決策，在項(xiàng)目正式啟動(dòng)

8、招商之前和招商進(jìn)程中，我司將成立商業(yè)街項(xiàng)目特別市調(diào)組，繼續(xù)重點(diǎn)搜集以下情報(bào)，以配合貴司對產(chǎn)品基本面和行銷政策進(jìn)行充分的論證：1) 對本地各商業(yè)圈、商業(yè)街的深入調(diào)查深入研究昆山各商圈的業(yè)態(tài)分布狀況和消費(fèi)客群的狀況，重點(diǎn)關(guān)注06、07即將推出的新商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)和情報(bào)；2) 對昆山本地消費(fèi)者的深入研究為建立持續(xù)性的研究基礎(chǔ)，我們在此特別提出針對本地的消費(fèi)群體的廣義樣本方案，并提出與本項(xiàng)目相關(guān)的目標(biāo)消費(fèi)群體類別模型，為各個(gè)類別建立調(diào)研樣本庫，以便長期進(jìn)行調(diào)研和跟蹤反饋；廣義樣本考量指標(biāo)包括：1) 按居住性質(zhì)或范圍：如可分為市區(qū)居民、周邊市鎮(zhèn)居民、本地臺(tái)商及外商、外地（上海及其他國內(nèi)）投資客、海外顧客；

9、2) 按經(jīng)濟(jì)能力：高端收入者、中產(chǎn)階層、一般市民3) 按購買決策者年齡：如16-25，25-30，30-40，40-50本地消費(fèi)者廣義樣本方案年齡收入/消費(fèi)能力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)支出人氣帶動(dòng)指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時(shí)尚指數(shù)16-22家庭供給學(xué)生旅游/商務(wù)旅行低低低低低低低22-281600以下基層工薪族新工作移民偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-351600-3000主管工薪族、小業(yè)主多年工作移民中等中等中等中等中等中等中等35-453000-5000白領(lǐng)、專業(yè)工作者公務(wù)員昆山城區(qū)居民較高較高較高較高較高較高較高45以上5000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺(tái)干昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民高高高高高高

10、高東新商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)者樣本方案年齡收入/消費(fèi)能力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)支出人氣帶動(dòng)指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時(shí)尚指數(shù)16-22家庭供給學(xué)生昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民低低低低低低低22-281600以下基層工薪族旅游/商務(wù)旅行偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-351600-3000主管工薪族、小業(yè)主新工作移民中等中等中等中等中等中等中等35-453000-5000白領(lǐng)、專業(yè)工作者公務(wù)員多年工作移民較高較高較高較高較高較高較高45以上5000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺(tái)干昆山城區(qū)居民高高高高高高高樣本群分層從消費(fèi)者年齡段開始設(shè)定35-45、28-35兩個(gè)年齡段為主力消費(fèi)群22-28、16-22兩個(gè)年齡段為

11、成長性目標(biāo)群45以上年齡段為次要性目標(biāo)群收入/消費(fèi)能力3000-50003000-5000元月收入、5000以上為主力消費(fèi)群1600-3000為成長性目標(biāo)群1600以下為次要性目標(biāo)群職業(yè)階層白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員、企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺(tái)干為主力消費(fèi)群，主管工薪族、小業(yè)主屬于次要性目標(biāo)群，學(xué)生及基層工薪族從屬于人氣消費(fèi)族群居住特征昆山城區(qū)居民、多年工作移民為主力消費(fèi)群，新工作移民、旅游及商務(wù)旅行人士、昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為次要消費(fèi)族群消費(fèi)頻率應(yīng)鎖定中高消費(fèi)頻次的消費(fèi)群體單次消費(fèi)支出 /人氣帶動(dòng)指數(shù) / 購物偏重/ 娛樂偏重以主力店鋪針對中高消費(fèi)群體，以人氣項(xiàng)目和人氣中小店鋪吸引人氣；購物與游樂設(shè)施并重

12、，強(qiáng)化體驗(yàn)性和互動(dòng)性。成長性/時(shí)尚指數(shù)更多關(guān)注年輕族群，提供最新潮的消費(fèi)服務(wù)，力推時(shí)尚消費(fèi)概念，引領(lǐng)昆山本地Lifestyle的方向指標(biāo)典型樣本焦點(diǎn)小組訪談會(huì)（Focus Group）Focus Group是對商業(yè)街項(xiàng)目目標(biāo)客群進(jìn)行深度研究的最有效方法，已達(dá)到以下研究目標(biāo)a、 購買行為與心理模式探詢與研究b、 顧客需求探詢與研究c、 項(xiàng)目規(guī)劃及行銷基本面概念測試調(diào)研方式及調(diào)研樣本組設(shè)計(jì)（這些樣本可持續(xù)進(jìn)行跟蹤反饋，持續(xù)觀察其反應(yīng)）：a、 35-45年齡組 白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員，昆山城區(qū)居民、多年工作移民 2組b、 28-35年齡組 白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員，昆山城區(qū)居民、多年工作移民 3組

13、c、 企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺(tái)干組 1組d、 22-28年齡組 主管工薪族、小業(yè)主，新工作移民 1組e、 16-22年齡組 學(xué)生及基層工薪族 1組焦點(diǎn)小組訪談會(huì)（Focus Group）討論提綱設(shè)計(jì)與測試布置：在正式展開合作后提出。提交成果：消費(fèi)者深度需求研究與概念測試報(bào)告（定性分析為主）2、 項(xiàng)目初步建議1) 東向店鋪?zhàn)呦颍和鶘|向人氣中小店鋪； 如Holiday Inn入駐，則選中段為人氣游樂項(xiàng)目和店鋪集中地，并且有中央廣場；2) 西向店鋪?zhàn)呦颍和饕灾懈呦M(fèi)為主，知名人氣百貨公司、高檔中式、西式餐廳、VIP會(huì)所、高檔品牌服飾專賣店；3) 濱江燈火璀璨夜：建議沿婁江河岸帶為濱江酒廊、咖啡店、時(shí)

14、尚餐廳，直接成為都市景觀4) 人氣項(xiàng)目： 摩天輪或游樂場（旋轉(zhuǎn)木馬、室內(nèi)溜冰場等），引發(fā)話題和時(shí)尚新潮，集聚大量人氣；院線電影院，補(bǔ)昆山本地影院少而差的現(xiàn)狀，滿足消費(fèi)大眾的文化需求；同眼可集聚大量人氣；5) 商業(yè)街廣場擴(kuò)建：為使今后大量SP及現(xiàn)場活動(dòng)獲得舞臺(tái)，建議商業(yè)街廣場擴(kuò)大規(guī)模，增加表演、秀場或其他大型活動(dòng)的空間余地；6) 標(biāo)志性建筑物：類似大上海時(shí)代廣場的的蘋果倒計(jì)時(shí)時(shí)鐘 + 廣場光效 + 超大LED屏幕，以塑造城市話題，吸聚廣泛關(guān)注；7) 建筑外觀：沿街面鋼/玻璃結(jié)構(gòu)挑檐，或建造通連頂篷，加強(qiáng)建筑視覺，同時(shí)免除惡劣天氣的影響；（可參考澳大利亞布里斯班的商業(yè)街建筑風(fēng)格） 8) 沿河岸綠化

15、景觀沿河岸綠化景觀，建議結(jié)合互動(dòng)參與程度高的人氣游樂項(xiàng)目，并爭取政府支持，成為市政亮化工程9) 連通結(jié)構(gòu)由于目前建筑設(shè)計(jì)方案為同一軸線的分離建筑體，建議調(diào)整為連通結(jié)構(gòu)，以挑檐、頂棚、過街橋、二層游廊為連接各單體建筑的部分，充分考慮消費(fèi)人流不受天氣影響，更強(qiáng)聚集人氣，增加駐留時(shí)間；2、 目標(biāo)消費(fèi)群定義（已有充分說明，此處略）3、 目標(biāo)商戶定義消費(fèi)主力店鋪： 知名百貨公司，連鎖知名餐廳，品牌服飾專賣店，時(shí)尚數(shù)碼店鋪，運(yùn)動(dòng)主題店，時(shí)尚家居用品店人氣店鋪/項(xiàng)目： 高檔電影院線，東新游樂場，特色小店鋪，敞開式咖啡吧，美食檔時(shí)尚地標(biāo)店鋪： 高檔中式、西式餐廳，濱江酒廊-咖啡店-時(shí)尚餐廳，指標(biāo)性服飾品牌店游

16、樂休閑： 沿岸景觀帶，東新游樂場，中央廣場，時(shí)尚KTV，VIP會(huì)所國際級旅店驛站：Holiday Inn4、 項(xiàng)目USP提煉Life-Style時(shí)尚定位建筑風(fēng)格新異摩天輪、旋轉(zhuǎn)馬車、滑冰場人氣游樂場超星級電影院線人氣百貨公司+ 時(shí)尚指標(biāo)店鋪濱江酒廊+咖啡店+ 時(shí)尚餐廳景觀² 本地商業(yè)新項(xiàng)目，大多會(huì)引入大型百貨公司，只有單一支撐點(diǎn)；² 東新項(xiàng)目如同時(shí)擁有眾多支持點(diǎn)（上述建議中已提出），將可形成超強(qiáng)獨(dú)特賣點(diǎn)USP，大大提升招商吸引力和投資信心；對于招商非常有利² 特別是一些亮點(diǎn)項(xiàng)目將可形成話題和輿論焦點(diǎn)，起到推廣加倍作用，推廣效果更佳；5、 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格建議商業(yè)街敞開

17、式咖啡飲料吧玻璃及鋼結(jié)構(gòu)天蓬、挑檐，極富造型感的設(shè)計(jì)分格玻璃及鋼結(jié)構(gòu)天蓬、挑檐及綠化的組合 二層通連廊道（帶頂蓬）街頭綠化景觀點(diǎn)綴游樂場、電影院內(nèi)的頂部燈光效果6、 游樂設(shè)施規(guī)劃協(xié)助摩天輪照片1摩天輪照片2旋轉(zhuǎn)木馬照片3滑冰場照片47、 商鋪類型組合和租售策略建議1) 商鋪組合建議：大型商鋪?zhàn)赓U，中小商鋪或租賃或出售；在合作后，我司將對商戶面積分割方案提出具體建議；a、 大型商鋪：全租賃， 租賃期8-10年長期租約， 適合大型知名百貨、電影院線、大型會(huì)所娛樂中心； b、 分層連通商鋪：租賃/銷售， 5年-10年中長期租約，5年后租金可轉(zhuǎn)商鋪購買，數(shù)碼電子城、體育主題店鋪； c、 躍層中型商鋪：

18、租賃/銷售， 3-5年常規(guī)租約，沿街主力商鋪、沿河酒廊餐廳； d、 中小商鋪：租賃/銷售， 3年常規(guī)租約，部分節(jié)段的一、二樓中小店鋪； 2) 針對商鋪投資者，采用包租形式，年返8%；3) 宜在市場調(diào)查、前期商業(yè)規(guī)劃和建筑規(guī)劃方面下功夫，能夠有效吸引人氣的主題和業(yè)態(tài)方案，此為租售策略制定的基礎(chǔ)；4) 商戶組合合理，既能吸引人氣，又能形成消費(fèi)熱點(diǎn)。5) 制定適當(dāng)?shù)恼猩填A(yù)算，確保招商經(jīng)費(fèi)比較充足；6) 提前動(dòng)手做好主力店招商，制定正確的招商策略。現(xiàn)有規(guī)劃全景效果圖8、 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析配合貴司對項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營成本、租售收入及其他邊際收益進(jìn)行分析，對項(xiàng)目的盈利能力、投資回收期、資金運(yùn)用情況等進(jìn)行前瞻

19、預(yù)測。9、 租賃/銷售ROI周期分析與方案設(shè)計(jì)根據(jù)貴司提出的營業(yè)目標(biāo)，我司將根據(jù)商鋪組合和面積方案，協(xié)助貴司進(jìn)行租金/銷售出價(jià)測算，制定周期為10年的租售財(cái)務(wù)方案，在方案中，設(shè)計(jì)出清晰的ROI方案以及招商運(yùn)營各個(gè)階段的價(jià)格政策、定價(jià)戰(zhàn)術(shù)，確定項(xiàng)目招商/銷售最終策略、分期目標(biāo)與執(zhí)行計(jì)劃；10、 入駐商戶經(jīng)營支持計(jì)劃/ROI投資回報(bào)方案設(shè)計(jì)針對重點(diǎn)目標(biāo)招商客戶，提出長期合作（5年以上）的租賃/銷售方案和報(bào)價(jià)；從商戶經(jīng)營和商業(yè)街升值前景角度，設(shè)計(jì)出商戶ROI投資回報(bào)方案和經(jīng)營方案，按不同商戶類別分別計(jì)算其投資價(jià)值；并根據(jù)不同經(jīng)營項(xiàng)目提供經(jīng)營支持和營運(yùn)服務(wù)的具體方案。11、 招商政策白皮書（將上述決策

20、定案后，形成項(xiàng)目招商的官方正式文件，在進(jìn)行實(shí)際招商洽談前務(wù)必完成）將所有招商所需的文件、資料、各類商鋪平面圖、規(guī)劃施工圖、效果圖、招商政策、經(jīng)營服務(wù)方案等，統(tǒng)一規(guī)劃內(nèi)容并精心設(shè)計(jì)印制；工作內(nèi)容之二：招商服務(wù)與執(zhí)行1、 商業(yè)街開發(fā)與運(yùn)營理念：“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”“共同創(chuàng)造LifeStyle時(shí)尚動(dòng)感的商業(yè)新生態(tài)”2、 商業(yè)街統(tǒng)一運(yùn)營的十原則商業(yè)街的統(tǒng)一運(yùn)營包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐

21、飲、娛樂55：20：25的這個(gè)購物中心或大型商業(yè)街的業(yè)態(tài)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商時(shí)應(yīng)注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營比例。對于辦公區(qū)域特別集中的shopping mall,可以加大餐飲比例。因此，我司建議開發(fā)商盡早定奪業(yè)態(tài)方案，并根據(jù)主力大商戶需要進(jìn)行局部規(guī)劃調(diào)整。第二基本原則：建立商業(yè)街的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象根據(jù)項(xiàng)目核心定位和商業(yè)概念應(yīng)提早進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)和視覺識(shí)別設(shè)計(jì)；這個(gè)設(shè)計(jì)系統(tǒng)重點(diǎn)落實(shí)在環(huán)境空間的導(dǎo)示指引系統(tǒng)和項(xiàng)目范圍內(nèi)的商家廣告位和公共廣告位的初步規(guī)劃，對商家的店門裝潢和廣告進(jìn)行初步的指導(dǎo)和規(guī)劃；在招商過程中，以及在商戶入駐裝修時(shí)，以及在今后的經(jīng)營過

22、程中，應(yīng)始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：商戶組合上的同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四基本原則：商業(yè)街經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于商業(yè)街長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，初期可以考慮采取以聯(lián)營扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增

23、強(qiáng)發(fā)展商對商業(yè)街的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。 第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多的業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第六基本原則：核心主力店招商布局原則從整體布局上，必須考慮有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。商業(yè)街的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。這點(diǎn)與目前的規(guī)劃還是比較吻合的。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營"是大型購物中心特別是商業(yè)街的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具

24、有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍商業(yè)街氣氛之作用。如下述招商計(jì)劃中的數(shù)碼體驗(yàn)館，琉璃工坊等項(xiàng)目就可以提供特殊優(yōu)惠政策。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。先做人氣，再做生意，一起分享成長空間。因?yàn)樯虡I(yè)街經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，可考慮采用基本租金浮動(dòng)租金+優(yōu)質(zhì)服務(wù)的方法，使浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)商業(yè)街真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長，形成利益共同體。第九基本原則：體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)

25、、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在合作認(rèn)知上和合作契約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，全力協(xié)助統(tǒng)一管理后的商戶獲得贏利。第十基本原則：商業(yè)街要具備完善IT信息系統(tǒng)建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，更可展開消費(fèi)積分、商家連環(huán)送等促銷激勵(lì)活動(dòng)；并且還能為商業(yè)街簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的消費(fèi)者信息和市場信息，以及提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息等。對于商業(yè)街運(yùn)營者，統(tǒng)一的信息平臺(tái)更提供關(guān)于布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于進(jìn)行商業(yè)分析，對經(jīng)

26、營場地（稀缺資源）進(jìn)行再分配或其他細(xì)節(jié)調(diào)整。商業(yè)街的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要IT信息系統(tǒng)的分析支持，進(jìn)行基于知識(shí)的輔助決策。3、 招商執(zhí)行時(shí)間表制定根據(jù)貴司決策時(shí)間和前期準(zhǔn)備時(shí)間決定項(xiàng)目招商推廣和招商啟動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)；大致分為招商準(zhǔn)備期、啟動(dòng)和預(yù)告期、招商推廣一期、招商推廣一二期和招商推廣三期尾期）；a、 招商準(zhǔn)備期招商政策白皮書訂立；目標(biāo)商戶規(guī)劃確定，目標(biāo)商戶List；招商推廣工具準(zhǔn)備；展場規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造；招商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)組建；招商前期正式邀約和洽談開始；b、 啟動(dòng)和預(yù)告期第一波招商推廣： 提前預(yù)告游樂項(xiàng)目建設(shè)，配合主建筑及廣場建設(shè)奠基

27、儀式活動(dòng)，同時(shí)提前與大型百貨商鋪、電影院線進(jìn)行招商邀約和談判，并基本達(dá)成合作協(xié)議，三大主題強(qiáng)力推出，引發(fā)本地輿論高點(diǎn)； c、 強(qiáng)勢招商推廣（開盤）一期：在第一波啟動(dòng)預(yù)告推廣的高熱效應(yīng)后，趁勢而上，連續(xù)推出不同強(qiáng)效推廣主題（招商熱點(diǎn)），針對目標(biāo)招商商家進(jìn)行集中推廣；以上海、昆山主流媒體帶動(dòng)，以時(shí)尚雜志、報(bào)紙媒體為推廣高點(diǎn)，運(yùn)用多種傳播手段，持續(xù)傳達(dá)項(xiàng)目概念和利益訴求點(diǎn)，制造商界輿論口碑，確立昆山核心新商圈的地位；運(yùn)用事件行銷，帶入招商推廣效應(yīng)，針對目標(biāo)商戶舉行“時(shí)尚焦點(diǎn)：東新一期招商推廣說明會(huì)”，在百貨和電影院線進(jìn)駐后，直接帶動(dòng)指標(biāo)性主力大中型商鋪的租賃； “B2B招商推廣說明會(huì)”招商SP活動(dòng)企

28、劃方案在正式合作后提出；d、 強(qiáng)勢招商推廣（強(qiáng)力）二期：在前期鋪墊和連續(xù)兩波的強(qiáng)勢招商推廣的基礎(chǔ)上，待游樂場和廣場建成后，進(jìn)行第三波的招商推廣， 此時(shí)商業(yè)街項(xiàng)目已建立輿論高位和市場信心，宜乘勝追擊，強(qiáng)力推出中小性商鋪；e、 招商推廣（收尾）三期：此階段以極強(qiáng)招商人氣和較高租賃溢價(jià)，針對本地中小人氣商鋪招商，最后成功收盤。以后著力進(jìn)行運(yùn)營控制和商戶支持服務(wù)；4、 招商執(zhí)行要點(diǎn)：商戶類別規(guī)模面積租售方式經(jīng)營形態(tài)1、指標(biāo)性商戶大型商鋪，8000平米以上全租賃， 8-10年長期租約適合大型知名百貨、電影院線、Holiday Inn、東新游樂場2、主力店鋪分層連通商鋪， 沿街躍層大中型商鋪1500-80

29、00平米之間租賃，5-10年中長期租約，5年后租金可轉(zhuǎn)商鋪購買連鎖知名、高檔中式、西式餐廳、數(shù)碼電子城、體育主題店鋪、Outlet、品牌服飾旗艦店、時(shí)尚KTV，VIP會(huì)所3、次主力店沿街躍層中型商鋪500-1500平米3-5年常規(guī)租約濱江酒廊+咖啡店+時(shí)尚餐廳、品牌服飾專賣店、時(shí)尚家居用品店4、常規(guī)商鋪沿街躍層中小型商鋪，150-500平米3年常規(guī)租約連鎖餐廳、品牌服飾特色店、知名面包蛋糕店、數(shù)碼產(chǎn)品專賣店、小型美食廣場5、小店鋪中部節(jié)段的沿街一、二樓，20-150平米3年常規(guī)租約敞開式咖啡吧，美食檔、中央廣場人氣小店鋪、數(shù)碼沖印店特色小店1) 考慮到主力店、次主力店、常規(guī)商鋪及人氣小商鋪的不

30、同特點(diǎn) “先確定指標(biāo)店，再主推主力店，三全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，在先完成指標(biāo)商戶吸引后，強(qiáng)力進(jìn)行主力店、國際名店和餐飲名店的招商，其它隨后進(jìn)行。 *初步提出商鋪分類與面積規(guī)劃，須與開發(fā)商共同研討決定；2) 在招商執(zhí)行方面由我司組建招商推廣及服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以貴司和我司自主招商為主，由貴司委托我司全權(quán)負(fù)責(zé)招商執(zhí)行，統(tǒng)一招商步驟和執(zhí)行程序；外部代理行引薦合作為輔，由我司整合多種招商資源，以便最好地加快整體招商進(jìn)度。3) 在全面招商階段，集中開展招商活動(dòng)，整合在滬、港、臺(tái)的招商資源和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)安排招商推廣活動(dòng)，全力做好招商啟動(dòng)的前期準(zhǔn)備和推廣策劃。同時(shí)充分利用昆山臺(tái)商密集、外資蜂擁的特點(diǎn)，

31、利用我司的政府資源和臺(tái)商資源，籌劃針對臺(tái)商（包括臺(tái)灣業(yè)界）的特別招商推廣和推介活動(dòng)（招商SP活動(dòng)企劃方案在正式合作后提出）； 4) 由于知名品牌的招商具有比較嚴(yán)格的條件，一般的項(xiàng)目接觸、考察、審核時(shí)程比較長，有的甚至需長達(dá)一年，因此，對于大型指標(biāo)性商戶和知名品牌商戶的招商需要提前進(jìn)行，建議盡快完成前期工作，盡早切入實(shí)際洽談；5) 招商過程中，應(yīng)把握好招商節(jié)奏，嚴(yán)格控制主力店鋪和知名指標(biāo)性商家的質(zhì)量，沒有優(yōu)質(zhì)主力店的帶動(dòng)就沒有整體租金的提升。 6) 嚴(yán)格執(zhí)行先確定業(yè)態(tài)后確定位置和租金價(jià)格的作業(yè)程序，以互補(bǔ)組合、配套合理的業(yè)態(tài)方案增強(qiáng)租戶信心，同時(shí)靈活設(shè)計(jì)出租售方案和營運(yùn)支持方案，根據(jù)不同類型的商

32、戶的不同需求，為其提供度身訂制的入駐和經(jīng)營支持方案； 7) 以建立良好商業(yè)生態(tài)為目標(biāo)，使之成行成市、互惠共贏；集合眾商戶的群體智慧，成立商業(yè)街業(yè)主機(jī)構(gòu)，共謀商業(yè)街長期經(jīng)營。5、 招商推廣工具準(zhǔn)備所有招商工具應(yīng)在統(tǒng)一VI視覺識(shí)別系統(tǒng)下，進(jìn)行平面設(shè)計(jì)和制作，以下是各種招商工具的大致使用方式和內(nèi)容：1) 商業(yè)街項(xiàng)目型錄(Project Brochure) ：全面介紹昆山商圈發(fā)展、市場需求、消費(fèi)環(huán)境、政府支持、項(xiàng)目經(jīng)營定位、商業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目USP及綜合優(yōu)勢、建筑風(fēng)格、重要賣點(diǎn)詳介、經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、品牌運(yùn)作、營運(yùn)管理模式、商戶支持方案等重點(diǎn)內(nèi)容，重點(diǎn)提示項(xiàng)目投資前景的保證。視覺設(shè)計(jì)充滿創(chuàng)意、體現(xiàn)Lif

33、e Style時(shí)尚文化特色，配合極富感染力的文案和數(shù)據(jù)圖表的實(shí)證說明。30-40P,優(yōu)質(zhì)紙材，精心制作印刷。約2000份；2) 項(xiàng)目圖集：總鳥瞰圖、效果圖、各段單體建筑平面圖、各類型商鋪建筑平面詳細(xì)圖、綜合配套設(shè)施圖及其他資料圖紙；3) 招商手冊招商政策白皮書：a、 昆山商圈分析報(bào)告（數(shù)據(jù)支持）；b、 昆山消費(fèi)需求研究報(bào)告（數(shù)據(jù)支持）；c、 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定義（調(diào)研支持）；d、 目標(biāo)商戶定義（調(diào)研支持）；e、 商鋪類型組合和租售策略（配合資料圖紙）；f、 入駐商戶經(jīng)營支持計(jì)劃/ROI投資回報(bào)方案；g、 各類型商鋪位置、面積、租金的報(bào)價(jià)表；h、 針對各目標(biāo)商戶的特別服務(wù)方案4) 其他輔助性宣傳資

34、料（印刷）臨時(shí)性的促銷推廣DM、小型樣冊，主要是強(qiáng)調(diào)說明或補(bǔ)充說明在型錄和圖集中的內(nèi)容，如游樂場項(xiàng)目；以及隨整個(gè)招商進(jìn)程，取得重大進(jìn)展項(xiàng)目如電影院線的介紹。5) 標(biāo)準(zhǔn)格式之招商邀約函、傳真函（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）6) 標(biāo)準(zhǔn)格式之合作意向書、合作協(xié)議或合同等契約文書（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）7) 招商資料袋（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）將所有招商所需的型錄、招商白皮書、資料圖集、報(bào)告文件、印刷品等，統(tǒng)一裝入資料袋，以體現(xiàn)服務(wù)至上的專業(yè)形象；8) 多媒體推廣工具將上述招商資料、PPT文件、圖片資料、招商推廣影片以多媒體演示方式制作成特別版光碟，以備目標(biāo)商家內(nèi)容審核使用。9) 商業(yè)街招商官方網(wǎng)站官方網(wǎng)站可以更直觀和全面地介紹項(xiàng)目

35、的內(nèi)容特質(zhì)， 同時(shí)，也能方便遠(yuǎn)程目標(biāo)商戶能夠全面了解項(xiàng)目狀況，跟進(jìn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)；同時(shí)，官方網(wǎng)站也是商業(yè)街項(xiàng)目的形象推廣重要環(huán)節(jié)；網(wǎng)站的即時(shí)性、動(dòng)態(tài)更新和互動(dòng)服務(wù)更可以補(bǔ)足傳統(tǒng)推廣手段的不足。6、 展場規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造協(xié)助由于商業(yè)街項(xiàng)目與一般住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，并且貴司已強(qiáng)調(diào)前期租賃為主、成熟后出售的模式，因此，通常所說的銷售案場顯然不符合我們的需求；商業(yè)街項(xiàng)目的案場將以昆山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形象展示、人文面貌的展示和項(xiàng)目的多媒體的展示為主，更接近于展廳或展場的功能；而在此空間，需要傳達(dá)的是更豐富多元的內(nèi)容，從招商傳播效果來看，此一展場勢必將成為項(xiàng)目招商中最具視覺震撼性的一個(gè)環(huán)節(jié)。東新商業(yè)街項(xiàng)目的展場

36、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)，我司特別推介本地知名的室內(nèi)和商業(yè)展示空間設(shè)計(jì)師 宋微健先生 擔(dān)任公司項(xiàng)目顧問；宋先生是本地不可多得的設(shè)計(jì)專業(yè)人士，現(xiàn)在上海擁有獨(dú)立設(shè)計(jì)工作室。對于此類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，他駕馭非常嫻熟；并曾擔(dān)任本地眾多商業(yè)項(xiàng)目（包括山塘街商業(yè)項(xiàng)目）的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，多年負(fù)責(zé)蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)在國內(nèi)和海外的大型布展設(shè)計(jì)，并且，在2004年，因在北京博物館的展示設(shè)計(jì)項(xiàng)目，而特別榮膺室內(nèi)/展示設(shè)計(jì)的國家最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”。7、 招商目標(biāo)的選擇標(biāo)準(zhǔn)、過濾與鎖定企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場吸引力。因此，招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場需求和項(xiàng)目定位情況來確定，具體而言，招商

37、目標(biāo)初步進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮以下因素：1) 項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況（招商目標(biāo)在本地是否有消費(fèi)或購買需求？）2) 自身的市場定位（項(xiàng)目如何與本地競爭者形成差異化，形成強(qiáng)效賣點(diǎn)？見工作內(nèi)容之一的項(xiàng)目USP提煉部分）3) 目標(biāo)消費(fèi)群定義（見工作內(nèi)容之一相關(guān)部分）4) 投資商和發(fā)展商的自身資金情況；5) 目標(biāo)商戶定義（擬引進(jìn)商家的定位分布）以下為目標(biāo)商家的List:。我司將在近期具體調(diào)研出昆山本地的已有商戶店號，盡量避免重復(fù)和沖突；巴黎春天和太平洋作為競爭者，同樣進(jìn)行調(diào)研比對，最后，完成對目標(biāo)商家清單的過濾作業(yè)；8、 重點(diǎn)目標(biāo)商家List： 目標(biāo)商家名稱所在地負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展百盛上海總機(jī)：86-10

38、-66013377北京復(fù)興門內(nèi)大街101號百盛大廈9層 準(zhǔn)備中瑞美Outlet北京中國區(qū)總經(jīng)理秦學(xué)儉首席代表馬利東已聯(lián)系匯金百貨上海準(zhǔn)備中正大百貨上海準(zhǔn)備中時(shí)尚生活百RÉEL上海聯(lián)系中伊勢丹上海準(zhǔn)備中金鷹國際南京準(zhǔn)備中八百伴上海準(zhǔn)備中新光三越臺(tái)灣已委托聯(lián)系中興百貨臺(tái)灣已委托聯(lián)系梅龍鎮(zhèn)廣場上海準(zhǔn)備中指標(biāo)性目標(biāo)商家之百貨公司* 本項(xiàng)目所定位之百貨公司，應(yīng)為純粹的百貨購物中心業(yè)態(tài)，在昆山能夠具備引領(lǐng)消費(fèi)潮流的地位和影響力；與ShoppingMall的品牌店鋪群模式和賣場模式有明顯區(qū)隔； 院線名負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展上海聯(lián)和院線總經(jīng)理徐小平86-21-64332558上海市永福路52號已聯(lián)系

39、中影星美院線總經(jīng)理陳連寶董事長任建京市朝陽區(qū)霄云路26號鵬潤大廈B19已聯(lián)系世紀(jì)環(huán)球電影院線總經(jīng)理吳孟辰 董事長劉曉東電  話  址：北京市東直門外大街23號外交辦公大樓503室準(zhǔn)備中萬達(dá)院線包嘉忠準(zhǔn)備中新影聯(lián)院線總經(jīng)理高京市東城區(qū)北池子大街67號準(zhǔn)備中Kodak 影院準(zhǔn)備中IMAX中國地區(qū)銷售副總裁袁鴻根亞洲區(qū)副總裁Loron Orris北京市朝陽區(qū)光華路丙12號數(shù)碼01大廈507室電話： 010+65081931已聯(lián)系嘉禾影城準(zhǔn)備中指標(biāo)性目標(biāo)商家之電影院線*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于

40、以上范圍；更多針對國內(nèi)較知名的院線進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之知名高檔中式、西式餐廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展彩蝶軒（粵菜）準(zhǔn)備中祿鼎記廣東餐廳（粵菜）準(zhǔn)備中屋企湯館（粵菜）準(zhǔn)備中滿福樓（粵菜）準(zhǔn)備中匯元坊（粵菜）準(zhǔn)備中鷺鷺酒家（上海菜）準(zhǔn)備中圓苑（上海菜）準(zhǔn)備中俏江南（川湘菜）準(zhǔn)備中品川（川湘菜）準(zhǔn)備中古意湘味濃（川湘菜）準(zhǔn)備中川國演義（川湘菜）準(zhǔn)備中七彩餐廳酒吧（意大利菜）準(zhǔn)備中Moca餐廳（意大利菜）準(zhǔn)備中莫奈西餐廳(歐陸菜)準(zhǔn)備中歐陸餐廳(歐陸菜)準(zhǔn)備中新都里（日式創(chuàng)新料理）準(zhǔn)備中宗家（日式料理）準(zhǔn)備中灘萬（日式料理）準(zhǔn)備中仙炙軒（日式料理）準(zhǔn)備中韓國館（韓國料理）準(zhǔn)備中泰廊（東南亞菜）

41、準(zhǔn)備中百勝廚（東南亞菜）準(zhǔn)備中歐越年代（東南亞菜）準(zhǔn)備中張生記（杭幫菜）準(zhǔn)備中醉愛（杭幫菜）準(zhǔn)備中西湖春天（杭幫菜）準(zhǔn)備中全聚德準(zhǔn)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之知名連鎖餐廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展麥當(dāng)勞準(zhǔn)備中必勝客Pizza Hut準(zhǔn)備中季諾意式連鎖餐廳準(zhǔn)備中味千拉面準(zhǔn)備中元祿廻轉(zhuǎn)壽司準(zhǔn)備中一茶一坐準(zhǔn)備中和合谷準(zhǔn)備中唐納滋準(zhǔn)備中TACO BELL（塔可鐘）準(zhǔn)備中哈根達(dá)斯準(zhǔn)備中WATAMI(和民居食屋)準(zhǔn)備中繼續(xù)洽尋中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之濱江酒廊+

42、咖啡店+時(shí)尚餐廳+KTV+VIP會(huì)所、商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展寶來納準(zhǔn)備中藍(lán)槍魚餐廳酒吧準(zhǔn)備中星巴克Starbucks準(zhǔn)備中真鍋珈琲館準(zhǔn)備中星期五餐廳準(zhǔn)備中穹六、熒七之昆山分店（創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中今古傳奇（創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中翡翠36（創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中湖庭（創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中王品臺(tái)塑牛排（創(chuàng)意菜）準(zhǔn)備中迪歐咖啡準(zhǔn)備中塞納河法國餐廳準(zhǔn)備中香風(fēng)麗道咖啡與備中Bali Laguna準(zhǔn)備中歐越年代準(zhǔn)備中米蘭天空餐飲準(zhǔn)備中樂汶堡準(zhǔn)備中Rave Space準(zhǔn)備中麥樂迪準(zhǔn)備中好樂迪準(zhǔn)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；酒廊、咖啡店更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。次主力店

43、鋪之知名運(yùn)動(dòng)服飾專賣店、旗艦店（體育服飾及健康運(yùn)動(dòng)主題城）商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展美津濃準(zhǔn)備中耐克準(zhǔn)備中銳步準(zhǔn)備中安踏準(zhǔn)備中新百倫準(zhǔn)備中戶外運(yùn)動(dòng)主題旗艦店準(zhǔn)備中背靠背準(zhǔn)備中NorthFace 青島國際貿(mào)易有限公司準(zhǔn)備中百事準(zhǔn)備中李寧準(zhǔn)備中Asics準(zhǔn)備中adidas準(zhǔn)備中彪馬準(zhǔn)備中匡威準(zhǔn)備中喬丹準(zhǔn)備中李維LEVIS準(zhǔn)備中NOVO準(zhǔn)備中銳力準(zhǔn)備中茵寶準(zhǔn)備中特步, 準(zhǔn)備中361 準(zhǔn)備中AZONA準(zhǔn)備中SPRING FIELD準(zhǔn)備中Victorinox準(zhǔn)備中Speedo 準(zhǔn)備中Moutain Hardwear準(zhǔn)備中Premus準(zhǔn)備中Lotto準(zhǔn)備中Sport100準(zhǔn)備中In Base準(zhǔn)備中英派斯

44、健身中心準(zhǔn)備中亞歷山大健身中心準(zhǔn)備中青鳥瑜珈準(zhǔn)備中修身堂纖體中心準(zhǔn)備中高檔SPA中心Hydro Pure準(zhǔn)備中發(fā)藝造型工坊Esprit Salon準(zhǔn)備中中體倍力準(zhǔn)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號和區(qū)域內(nèi)大代理商進(jìn)行招商推廣。次主力店鋪之品牌服飾旗艦店/國際精品廊商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展貝納通旗艦店準(zhǔn)備中Esprite 旗艦店準(zhǔn)備中U2 / G2000旗艦店準(zhǔn)備中Jack & Jones旗艦店準(zhǔn)備中德國MCM旗艦店準(zhǔn)備中藍(lán)豹旗艦店準(zhǔn)備中法國 路易威登精品廊準(zhǔn)備中Versace精品廊準(zhǔn)備中GIORGIO ARMANI精品廊準(zhǔn)備中GUCCI精品廊準(zhǔn)備中Cartier精品廊準(zhǔn)備中Piaget精品廊準(zhǔn)備中Montblanc精品廊準(zhǔn)備中杰尼亞精品廊準(zhǔn)備中Ermenegildo Z 精品廊準(zhǔn)備中Swatch精品廊準(zhǔn)備中Rolex精品廊準(zhǔn)備中Ralph Lauren精品廊準(zhǔn)備中愛瑪仕精品廊準(zhǔn)備中Alfred Danhill 精品廊準(zhǔn)備中AnneKiein 精品廊