1、房地產價格上漲原因探究摘要：自1998年取消分房制度至今，十幾年來房 價一路飆升，我國房地產業逐步升溫，房價居高不下。房地 產調控一路如影隨形，但似乎房價像脫韁的野馬，越調越高。 去年國五條的出臺似乎向市場注入了房價下降的信號，但伴 隨著今年3月份房價的繼續走高，房地產市場又一次出現上 漲趨勢。本文將從房地產供給、需求、政府調控政策等幾個 方面分析我國房價上漲的原因。關鍵詞：房地產業；房價上漲；原因一、房地產市場有效供給不足(-)土地資源本身的稀缺性以及我國土地制度的制 約我國土地資源有限，面對眾多的人口，8億畝耕地的紅 線不能觸碰，土地資源稀缺。而且，隨著人口向大中城市的 涌入，人均住房面積

2、減少，城市土地更為緊缺。加上我國現 有土地制度的制約，土地的供給不足。土地是國家所有，土地使用使用權的價格就是土地價 格。根據我國土地管理法規定，土地一級市場是由政府 壟斷的。在一級市場中，國家是惟一的供給者；土地出讓方 式靈活，有協議出讓、拍賣、招標和掛牌等多種方式，因此 價格差異很大，這就導致了土地市場乃至房地產市場價格的 差異性巨大，并引起土地市場存在混亂、不平等交易，尋租 行為嚴重。土地是房地產的根基，土地市場的壟斷和供給不 足必將對樓市產生重要影響。（二）房地產開發成本高1.尋租成本。我國現有的土地制度安排很容易產生尋租 現象。由于土地資源完全壟斷于政府，而土地行政審批部門 的權力缺

3、乏有效的制度約束，房地產開發企業擁有尋租的機 會。對房地產開發企業來說，獲得土地資源是他們向政府官 員尋租的動力。這樣使得政府和房地產開發企業形成了利益 共同體，房地產市場政商一體化加劇了房地產市場的區域性 壟斷。2土地成本。房產開發商購買土地的高成本，主要與我 國的土地財政有關。地方財政為了增加財政收入，有提高地 價的意愿。土地成本占到了開發商成本的50%左右，其對房 價走高的影響可見一斑。3勞動力成本。隨著我國經濟的增長，人均收入水平提 升，勞動力成本增加。我國的人口紅利逐漸消失，人口老齡 化的趨勢加劇，多種原因共同造成了用工成本的提高。4籌資成本。房地產業特點決定了它對資金的需求量巨 大

4、，且隨著工程的進行，必須有持續不斷的資金投入。房產 開發企業的運營資金需求較一般企業更高。鑒于如此高的資 金需求，理論上說房產開發企業應該具有多元化的融資渠 道。但彭興韻的研究卻得出了這樣的結論：除自籌資金外， 房地產開發企業的資金來源主要是國內銀行貸款和其他資 金來源。而其他資金來源基本上是以消費者按揭貸款為主的 房地產預售款。總的來說，房地產開發企業80%以上的資金 來自銀行貸款。在利率不斷進行調整的過程中，房地產開發 企業的資金獲得成本也會上升。（三）供給結構失衡2004年8月31日，這一天是劃撥用地停辦“大限日”， 此后土地上市要通過“招拍掛”。這之后，開發商更視土地 為寶，為讓土地創

5、造出更大價值，開始在產品上做文章。一 方面，由于房地產開發商的逐利性，高檔住宅等是他們開發 的重點，而經濟適用房、廉租房等具有社會保障性質的普通 商品房供給量有限。這就是有很多樓盤空置率高的部分原 因。另一方面，由于生活條件的改善，人們對于住房質量的 要求越來越高，物業、綠化、小區配套設施、區位優勢等都 是人們買房關注的要素，這也無形中要求開發商提升房產質 量，在房地產建設方面加大投入，這些也是造成房價上漲的 原因。（四）房地產業競爭機制弱在房地產區域市場中存在較大的進入障礙，使得房地產 市場總體上缺乏足夠的競爭，企業效率無法在競爭中提高， 房產開發企業降低運營成本的動機明顯不足，這也是房地產

6、 開發成本奇高的原因之一。房地產市場的區域壟斷性又使得 房地產開發企業有相當的價格決定權，他們把高成本轉嫁到 購房者手中，這是房價居高不下的一個重要內在運行機制。二、房地產市場需求旺盛（一）改善住房條件的需求隨著收入的提高，人們對生活質量的要求也越來越高， 不少人都想通過購買新房改善居住環境，或者方便子女接受 更好的教育、方便出行或是工作需要等。（二）年輕一代購房的剛性需求人們習慣于獲得一種歸屬感和安全感，因此，擁有屬于 自己的房產是許多年輕一代的愿望。住房是很實際和現實的 問題，對于許多人來說，這是屬于生活必須品的范圍。因此, 這部分購房需求屬于剛性住房需求。（三）保值增值的投資需求中國的投

7、資方式還不是很多，儲蓄利率極低，在高通脹 的時期還經常出現實際利率為負的情況。而投資股票、債券、 基金等風險都較大，并且中國股市發展還不成熟，對于大多 數散戶來說賺不到錢還會陪得很慘。人們看到了房產的保值 增值作用很強大，越來越多的居民個人涉足房地產。企業的 多元化經營要求，使得企業往往把房地產業看做是多元化的 戰略目標，助推樓市繁榮，推高了房價。（四）投機獲利的需求隨著中國經濟的發展，對中國房地產市場普遍的樂觀預 期，使得大量閑散資金流向房地產市場，房產投機的囤房現 象增多，進一步擴大了房地產市場的需求，甚至擠占了一部 分正常需求，成為房地產市場價格的又一推手。（五）城市化進程中的住房需求隨

8、著城鎮化的逐步推進，城鎮化率的提髙，城市人口增 加的壓力增大。轉移到城市的這部分人的住房需求會帶來地 區房地產市場的繁榮發展。三、政府和調控政策（一）政府的土地財政政策與房地產價格調控存在內在 的矛盾近三年，土地出讓所得每年穩定在2萬億元-3萬億元的 規模，房價跌落會讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010 年的土地出讓金均超過1000億元，占當地財政收入的近一 半。從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓 合同價款2.69萬億元，同比2011年的3. 15萬億元，下降 14. 6%o這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的 局面。一些地方過度依賴"土地財政”，往往不能

9、很好的執 行國家的調控政策。政策制定之后的實施過程中，往往出現 來自房地產開發商的阻力和政府的不重視，政策效力下降。 另外，開發商和一些購房者經常鉆政策的漏洞，如最近為應 對新國五條的“20%個人所得稅”而鬧出的“假結婚"和'假離婚”。（二）調控政策重在抑制需求，對供給缺乏足夠的政策力度全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼 明在兩會上說，歷次調控都是在需求上做文章，但在供給上, 農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商引資又低價出 讓了大量工業用地，工業用地浪費很嚴重。這些都減少了住 宅用地的供應，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會 得到緩解。房地產市場調控的

10、政策多圍繞限購、限貸和提高貸款利 率和存款準備金率、增稅等壓制需求的角度進行，而真正提 高有效供給的措施不到位或者如隔靴搔癢，只是一筆帶過， 沒有嚴格的執行標準。另外，政策的制定缺乏約束監督機制, 對開發商經適房和保障房的建造情況缺乏監督。四、宏觀因素（一）流動性過剩李學林等2008年指出，“我國流動性過剩是我國房地 產價格上漲的根本性原因”。他們通過計量模型得出的結果 表明，我國的房地產價格和廣義貨幣供給量m2之間存在穩 定的均衡關系，流動性的增加使得我國房地產市場價格不斷 上漲。在我國生產力不平衡結構下，流動性過剩導致大量資 金涌入我國房地產行業，造成我國房地產價格快速上升（李 學林，張俊

11、2008）o（二）房價上漲的市場預期在2004年的時候，政府為抑制投資過熱,促進國民經濟持續健康發展，重點針對土地市場開展整頓,嚴格控制土地供給。房地產開發企業基于其自身利益考慮,不斷在社會上拋出“地荒論”。還有一線城市頻現“地王”，使得百姓對購房價格預期發生了變化，購房者和房地產開發商之間信 息不對稱，開發商會以地價不斷攀升來誤導購房者預期，渲 染房價會大幅上漲的市場氛圍，社會上形成一種房地產價格 將不斷上漲的心理預期。（三）銀行推出的住房貸款政策自1998年以來，個人住房貸款發展迅速，成為我國商 業銀行重要的貸款業務之一，也成為大多數居民購房的首選 付款方式。根據貸款人的不同，個人住房貸款的方式分為三 種：公積金個人住房貸款、商業性個人住房貸款和個人住房 組合貸款。個人住房貸款是房地產需求的巨大支撐。（四）境外資本涌入中國樓市進行炒作在過去幾年中，央行實行適度從緊的貨幣政策，銀行貸款收緊，房地產公司與境外投資者的關系變得日益密。我國 幾乎所有大型房地產商開發企業的戰略伙伴都有境外投資 機構。盡管國家采取了系列措施限制外資進入，但境外投資 有增無減。據統計，房地產投資開發企業利用外資占國家實 際利用外資比重達到11.8%,這充分說明了外資進入中國后 涌入了房地產等熱門行業。人民幣的走強，也使得外界對人 民幣