1、金色家園公司物業(yè)管理整體策劃方案石家莊佳德地產(chǎn)咨詢有限公司二零零三年八月 目 錄一、 金色家園基本情況二、 前期物業(yè)管理目標，服務內(nèi)容及標準三、 組織構架及人員配置四、 金色家園物業(yè)管理活動費用預算五、 金色家園物業(yè)管理費測算六、 金色家園物業(yè)管理經(jīng)營思想一、金色家園基本情況小區(qū)用地：40775m²建筑面積：78144m²密度：28.9%密積率：1.92綠化面積：36.5%總戶數(shù)： 784 戶物管費：0.30元/m²（不含商鋪，商鋪物業(yè)費未定）交房日期：2004年6月18日二、前期物業(yè)管理目標、內(nèi)容及標準（一） 管理目標1年度業(yè)主/住戶綜合滿意率902年度房屋及設

2、施設備完好率903年度內(nèi)無重大責任事故發(fā)生。（二） 服務內(nèi)容及標準(1) 前期介入1 項目設計方案的建議；2 施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3 參與單項工程的交接驗收；4 參與整體工程的交接驗收；5 進行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；6 接受業(yè)主入住前的相關咨詢;(2) 業(yè)主入住管理1.辦理業(yè)主入住相關手續(xù)；2.對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理；(3)入住后的管理1 公共性服務清潔衛(wèi)生管理；綠化日常維護管理；治安管理；水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的維護管理；水電管理；雨水、排污設施管理；道路維修管理；房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；熱交換站、暖氣系統(tǒng)共用部分的維護管理；物業(yè)

3、檔案資料管理；車輛停放及交通秩序管理； 安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育； 代收水、電、氣費用（根據(jù)屆時實際情況定）根據(jù)需要增設的其他服務項目2 特約性服務家居設施維修：包括：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設備及線路的維修、廚具、衛(wèi)生潔具維修、家電維修、家具及門窗維修等。家政服務：包括：代客定票、送餐服務，保險、法律咨詢、洗車、代租房屋等。(4）物業(yè)管理服務質(zhì)量標準1 房屋管理與維修房屋完好率達到90以上，樓宇外觀美觀、整潔、無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。房屋零修及時率達到90以上，水電等設備隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達到95以上；水、電、氣費收繳

4、率在90以上；2 設備管理：設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需的各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95以上；3 供電系統(tǒng)：保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。4 消防系統(tǒng)管理確保消防系統(tǒng)完好無損，可隨時啟用；訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，組織義務消防隊，并定期訓練；5 給排水系統(tǒng)：每年進行水質(zhì)檢驗，操作人員上崗證年檢，定期對二次加壓蓄水池進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患；設備、閥門、管道無跑、冒、

5、滴、漏現(xiàn)象；所有排水系統(tǒng)暢通，訊期道路基本無積水，樓內(nèi)、地下室無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員能及時進行 搶修；無長時間停水事故；6 空調(diào)位置要求按規(guī)定安裝，位置統(tǒng)一，排列有序，冷凝水集中收集；7 市政公用設施管理公共配套設施完好，不隨意改變用途； 公用照明、通訊、郵政設施齊全，工作正常；8 車輛管理：交通車輛按規(guī)定位置停放，無亂停亂放現(xiàn)象；9 綠化管理：定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；10環(huán)境衛(wèi)生管理：垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用；商業(yè)網(wǎng)點無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象；11治安管理實行半

6、封閉管理，并實行24小時安全防范制度；無重大火災和交通事故；12業(yè)主滿意率：無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達90以上； 三、組織構架及人員配置管理機構設置圖總經(jīng)理經(jīng)理助理 工程部企管部 部門職能及人員配置：（人員編制系據(jù)經(jīng)驗推測，管理運作后按小區(qū)實際情況調(diào)整）會計： 1人 做帳、報稅、檔案管理出納： 1人 現(xiàn)金管理、收費、倉庫管理、文員企管部 保安： 10人 治安、車輛、巡邏、消防（培訓1人） （含班長1人） 保潔綠化：5人 保潔：4人 綠化及消殺：1人（據(jù)實際情況也可考慮外包）品質(zhì)管理：（主管兼）品質(zhì)管理 崗位培訓 社區(qū)文化客服：2人 收費、業(yè)主檔案、入住及裝修手續(xù)房管、聯(lián)系報修、

7、工程檔案工程部 維修：5人 設備日常操作巡視、保養(yǎng)維修、24小時值班、（主管1 人） 強弱電、給排水、供暖、土建系統(tǒng)維修住戶日常維修服務熱交換站：2人 季節(jié)性24小時值班總計28人 （不含熱交換站季節(jié)性用工）四、金色家園管理項目啟動費用預算1 員工制服 管理人員：6人（經(jīng)理1、助理1、主管2、財務2）每人2套 6×1×5003000 其他員工：22 人 每人2套 22×100×24400 小計： 7400元2.辦公用品及設備：辦公桌椅：11套 300 3300文件柜： 10套 500 5000電腦 ： 2套 5000 10000打印機： 1臺 2400

8、2400傳真機： 1臺 800 800保險箱： 1臺 1500 1500電話機： 5部 158 790空調(diào)： 柜機 2 2600分體 4 1300 10400汽車： 1部 85000 85000對講機： 7部 1000 7000驗鈔機： 1臺 2000 2000飲水機： 2臺 100 200沙發(fā)：(含茶幾) 2組 1500 3000圈椅：(含茶幾) 6組 300 1800電視： 1臺 2000 2000會議室（接待室）家具： 1套 4000 4000其他辦公用品：帳本、工具書、報刊、雜志、紙張、憑證、名片 2000床鋪：15套 上下鋪：10 100 1000單人床：5 100 500小計：14

9、26903區(qū)外圍設施： 垃圾箱（生活垃圾） 42個 500 21000不銹鋼垃圾筒（果皮箱） 5個 200 1000指示牌： 500 500宣傳欄（公告欄）： 800 800小計： 233004工程部用品 測試儀表萬用電表 ： 500 500 電流鉗式1000A: 300 300 對地阻值測試表： 628 628絕緣值測試表（500V-1000V） 300 300溫度計：（電子數(shù)字式） 200 200電源測試筆 5支 3 15卷尺：5m 1 20 20 鋼尺：3m 5 5 25角尺：300mm 10 10 小計： 1998安全設備高壓絕緣鞋：15KV 2雙 36 72手套：綿布（絕緣） 2 2

10、4 48鋁梯：1.5m 把 100 100鋁梯：4m 把 500 500三輪車 輛 300 300腳扣、安全帶： 110 110竹梯：10m 200 200 小計： 1330工具扳手：活動 150mm 2把 20 40 扳手： 300mm 2把 35 70扳手： 450mm 2把 35 70菊花扳手： 3mm -36mm 1套 100 100組合式： 4mm -45mm 1套 100 100夾具：大力鉗（平口） 把 50 50 虎鉗： 150mm 個 200 200切割工具：水管用割刀 把 200 200鐵片用剪刀： 把 50 50界刀： 把 30 30大手銼：20P 把 100 100 壓力

11、鉗： 把 200 200潤滑油加油槍： 把 60 60內(nèi)六角扳手：0.5mm -16mm 套 40 40管鉗：300mm 2把 30 60管鉗：450mm 2把 40 80管鉗：600mm 2把 50 100拉釘鉗：鉚槍 把 20 20螺絲起子：平咀型100mm×4mm 2支 20 40 螺絲起子：平咀型150mm×6mm 2支 20 40螺絲起子：平咀型200mm×8mm 2 支 20 40螺絲起子：平咀型250mm×8mm 2支 20 40螺絲起子：平咀型400mm×10mm 2 支 20 40螺絲起子：十字型 100mm×3mm

12、 2支 20 40螺絲起子：十字型175mm×4.5mm 2支 20 40螺絲起子：十字型250mm×6mm 2支 20 40螺絲起子：十字型350mm×7.5mm 2支 20 40尖咀鉗： 2把 20 40斜咀鉗： 2 把 20 40電線護套管鉗： 把 30 30 手鋸：木工 把 30 30 手錘：電工 把 10 10 手錘：1.5kg 把 20 20鋼銼（什錦） 套 50 50 小計： 2200電動機械工具手電鉆：把 200 200磁磚切割機把： 200 20060A電焊機：部 1000 1000高壓水泵（手提式）：套 700 700沖擊鉆：把 500 500手電筒：2個 15 30雨衣（具）3套： 50 150疏通機：臺 1000 1000小計：3780值班室 倉庫* 值班工作桌椅：4套 200 800* 工具桌（臺）：2張 500 1000* 工具柜：2個 100 200* 物料框架：4個 250 1000* 工具箱：2個 50 100 小計： 31005.保安隊用品：值班手電 ：充電式 4套 20 80 雨具： 4套 80 320 辦公桌椅： 3套 200 600膠皮棒： 4支 20 80 自行車： 2輛 200 400 小計： 14806.