1、武漢漢正街第1大道 商戶收租操作執行方資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除2漢正街第一大道商戶收租操作執行方案（操作版）收租操作步驟操作要點說明：操作要點說明：1、以30月30曰為收租開始節點。2、采取分樓層與客戶分類相結合的收租方式，以樓層作為總體收租推進劃分標資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除3準，金座、銀座、藍寶石座根據泛首層、首層、二層、三層、坡道商鋪制定相應收租途徑次序，在各樓層內容，按照a類、e類b、c、d類商戶的推進原則進行推進。&

2、amp;0月aO H - a0月cO曰首層aO月&0曰 一&0月ae H沖擊波&0月aO H - a0月bO日a、e類商戶dO月bO曰一a0月cO日b、c、d類商戶&0月bO H - aa月&0曰二層&0月bO曰一a0月be日沖擊波aO月bO曰一a0月cO日&、e類商戶ad月a H - aa月aO日b、c、d類商戶&0月cO H - aa月bO曰泛首層aO月cO H - aa月e日沖擊波aO月cO H - aa月aO日&、e類商戶33月aO曰一aa月bO日b、c、d類商戶aa月aO H - aa月cO曰三層、坡道、臨街33

3、月aO曰 一aa月ae H沖擊波as月aO曰一aa月bO日a、e類商戶43月bO曰一 &月cO日b、c、d類商戶3、收取租金工作宣傳盡量降低影響面，對外不公布下階段收取樓層信息。4、 租金優惠采取“d + a”的形式。即收取租金享有d個月優惠，其中bOOg年享受c個月優惠，bOOh年享受a個月優惠，（同意）5、所有四棟截至到db月a H,啟動時間從&0月de曰開始。6、 金座，aO月ae日開始ab月d曰收取，逾期則收鋪，如果數量較少，友情 操作。7、銀座，如月&0號開始-db月d曰收取，（沖擊波另定）8、9、采取全部同時開始收取租金方式。整體先不考慮設置沖擊波藍寶石從上

4、往下收，ab月&日之前收取。資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除4在各樓層收取的首e天作為“沖擊波”期，在此期間繳納租金額外享受a個月租金優惠。（待張總確定）收租的各項要素安排:（- -）收租地點收租地點: :運營公司在紅寶石二樓（地點待定）確定總收租點（提供各分收租點協調工作）O各棟分別設置分收租點，提供咨詢服務，選點以不妨礙市場曰常經營為原則，其 中金座、銀座選擇臨漢水街位置設置，藍寶石座選擇臨五彩正巷位置設置。每個收租 點分別配置財務人員進行曰常現金收取，配備財務人員、銀行刷卡等。（二）收租形式（二）收租形

5、式: :收租形式采取現金收租及銀行轉帳兩種形式，由商戶在相關分收租點進行繳納:（三）收租程序：（三）收租程序：J 按照收租具體部署有節奏提前e天告知相關收租商戶收租政策。b、根據合同，給每個商戶發最低繳納租金金額的確認單，并同步提供其他優惠政策的測算單（模擬）。c、 告知商戶收租地點及收租方式（指定帳號、咨詢方式、相關資料等）。d、 根據不同客戶通知具體交租時間，收租執行。資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除5&0月aO日一a0月cO曰首層&0月bO H - aa月aO曰二層dO月aO曰 一&0月

6、ae H沖擊波aO月&0曰一aO月bO日&、e類商戶aO月bO曰一a0月cO日b、c、d類商戶&0月bO H - a0月be日沖擊波&0月bO曰一a0月cO日a、e類商戶as月a S - aa月&0日b、c、d類商戶資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除6（四）收租管理（四）收租管理: :3、成立收租專項小組/指揮部：（由運營公司具體落實人員及分工安排）有總指揮、有專項事務負責人（如財務、物管等）,根據分棟進行專人負責。b、其他分項問題的解決及化解問題：（1）租賃面積變化，合同采取補

7、簽的方式，具體的內容為因面積差異產生的租金變化進行確認。（2）確認商戶fOOO元經營獎勵可享受總額，在此次收租過程中一次性抵扣。（3）租戶如拒交。一一則需要有清退的手段和決心，如在半個月內不交，則沒收履約保證金并鎖門、停水停電、并通過法律手段強行清退，該信息須同 樣與收租政策同步明示。（4）租戶如退鋪。一一則從法律關系上看，需沒收履約保證金（具體情況待議：是否沒收及何種情況下退裝修金） 為避免出現大面積客戶抱團抗租（該情況最有可能發生）一一則之前需要做大量的解釋工作及內部疏通包括發動鐵桿客戶帶頭、攻克清退問題客 戶、全面帶動宣傳，并進行商戶分類處理等。（五）收租宣傳手段（五）收租宣傳手段: :

8、1v進行測算模擬，進行測算模擬，即以某大戶的收租做一次案例：現有大部分商戶履約保證金為b萬，目前合同約定首年租金收取大多數為先交半年。首年暫不退履約 保證金，水電押金可能退回，按首年商鋪平均年租金e萬計，半年為b萬e,扣除一到兩個月免租期，加上采取獎勵的方式，實際商戶繳納的金額并不多。 做成表格。&0月cO H - aa月bO曰泛首層as月aO H - aa月cO曰三層、坡道、臨街30月cO H - aa月e日沖擊波&0月cO H - aa月&0日a、e類商戶3d月a0 H - aa月bO日b、c、d類商戶as月&0曰 一aa月ae H沖擊波da月a0 H -

9、aa月bO日a、e類商戶月bO曰一aa月cO日b、c、d類商戶資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除72、逐步推進，收取租金時只發內部公函，不對外發布，盡逐步推進，收取租金時只發內部公函，不對外發布，盡滅小影響涉及滅小影響涉及 面；面；3、收租需進行內部強化，充分利用內部廣播進行反復政策宣傳及解讀，并收租需進行內部強化，充分利用內部廣播進行反復政策宣傳及解讀，并 需要做兩輪收租單張，結合需要做兩輪收租單張，結合一次內部商情進行，提前設計，把相關政策都融到一次內部商情進行，提前設計，把相關政策都融到 里面。里面。三、收租的重

10、要手段：a、 與招商同步結合：與招商同步結合：靜態收租與動態招商同步進行，即在通過多種手段收租的同時，積極地推動招 商，所有新招商進場的商戶均要求收取租金，進行客戶鎖定，以此增加&級鐵桿商 戶的數量和所占比重.逐步將收租形成慣性。b、 對現有的商戶進行分類登記評估：對現有的商戶進行分類登記評估：本次收租必須是重點突圍、單個擊破的策略，為此，必須對現有已租賃商鋪的分 類統計，按照各樓棟、各樓層進行分類，按照租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨 商戶、正式經營商戶等進行分類，同時再根據客戶的信心及歸屬感分為客戶分為五級（a級鐵桿客戶；b級一穩定商戶；c級一搖擺客戶；d級一問題商戶；e級搗亂商

11、戶等）.分類完以后，進行專項建檔。6 6 完成對六棟樓的業態細化調整：完成對六棟樓的業態細化調整：漢正街第一大道的成功，將取決于業態定位的成功，我們認為：現有的業態必須 進行細化和調整，通過對業態的進一步細分和優化，發展成為漢正街唯一或者第一的 業態。(a)既有的業態(金、銀、紅、藍)四座樓的洗牌和調整，在公司決策后，借 助收租進行洗牌，徹底將不符合需要的劣勢業態進行驅逐。(b)未招商的兩棟(翡翠、鉆石)，則在公司決定業態定位后，進行新業態的 整合或原有業態的擴展，主要通過市場上成熟的外部資源進行整合，在時 間上更為有利，在成功性方面更有保障。(0)為此，在分析確定好相關的業態定位后，對原有商

12、戶還需要進一輪的分 類，主要是指優勢業態和資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除8劣勢業態的分類上。可在其中再劃分出一部分中 間業態，好拉開洗牌節奏。dv針對五種不同分類采取的不同對策：針對五種不同分類采取的不同對策：(a)根據開鋪情況分的對策態度：根據開鋪情況分的對策態度：租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經營商戶這幾項中， 對空鋪商戶要重點盯防，裝修商戶及鋪貨商戶要分類對待，正式經營商戶要 重點扶持。(b)根據客戶忠誠度劃分的對策態度：根據客戶忠誠度劃分的對策態度：&級鐵桿客戶和b級穩定商戶；該兩類要

13、進行扶持c級搖擺客戶，盡最大可能的爭取d級問題商戶和e級一一搗亂商戶，進行爭取，不能爭取的堅決打擊。(c)根據業態類型進行分類的對策態度：根據業態類型進行分類的對策態度：資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除9劣勢業態的商戶，原則上采取排除的策略，如該客戶的擁護類別較高， 則先列入中間業態，延后處理；如對優勢業態的商戶，則原則上采取扶持的 態度，但如屬搗亂商戶則一律清退。商鋪等級統計表制表時間：bOOf-i-bf資料收集：樓面經理制表人：齊俊樓層等級金座aBsaFbFcFdF小計a00ai00aibibde0geaibca

14、cbeaidgodabbid00cdhciiOe0000bb0銀座a0c1h1bibab1bbcbdgicdOafahdgcfaegdaa0cadaidge0000000紅寶石座aaOba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dg00藍寶石座aa0e1aecObg1daibhfgcbgbbgidhcabOgdcadf0ade00ea0f0總計aaOfbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgdeOaefbaaabecafdg資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處詰聯系改正或者刪除10dafcaO

15、acifd0bebec001c0ae0鐵桿商戶，已放棄其他市場鋪面，上貨好，裝修好，配合各項工 作。信用商戶，上貨較好，裝修好，工作較配合。觀望商戶，裝修好，上貨一般，但持觀望態度。問題商戶，裝修較差，上貨較差，隨時可能流失。搗亂商戶，裝修差，上貨差，不配合工作，不利于市場穩 定。重點提示：重點提示：上述四種手段中，第二項“對現有的商戶進行分類登記評估”、第三 項“完成對六棟樓的業態細化調整”是所有工作中的兩大基礎工作。整個收租的工 作展開，必須以這兩項工作的完成為依托，同時有步驟、有策略地開展整體招租 工作。結論：結論：從目前的市場摸底看，總商戶ac迂戶中，一類客戶id個，是要第一輪啟 動的

16、，二類商戶dab個，達到cO%,該部分具有積極的意義；三類商戶fdg家，達到df%,該部分占到最大比重，體現出整體市場的不穩定性，需要重點 分類篩選及有針對地進行區別對待。(-)(-)收租順序及節奏的控制：收租順序及節奏的控制：S 從客戶等級看一類商戶將作為市場收租的突破口，公司給予一定傾斜，重點租的突破口，公司給予一定傾斜，重點突破。并同步將第五級商戶盡快剔除，主動洗牌。突破。并同步將第五級商戶盡快剔除，主動洗牌。b、從樓棟看.目前第一、二類商戶比例最大的是金座，達到dd%,為此該樓棟可考慮作為會是整個市場收租的啟動樓棟口目前第四類商戶比例最大的是紅寶石座，達 到de%,可見，該樓棟會是難度

17、最大，波動最大的一棟樓。第三類搖擺商戶比例最大 的是藍寶石座，達到fd%,同時從童裝市場形成來看該業態容易形成優勢業態。該abed eU!收租分層次的操作思考:資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除11樓座是最值得爭取的一棟。銀座的比例相對均衡。從樓層的分類看，首層的穩定性高 于二、三層及泛首層。（二）紅寶石的穩場預案思考：（二）紅寶石的穩場預案思考：3、紅寶石的客戶結構看，泛首層（內衣市場）的穩定性是最高的，可作為保護市 場收租穩定的切入點。b、二層的穩定性最差.為此，在招商上必須有一定的擴展.從周邊市場如中心等 市場

18、進行分流，做好新增商戶的儲備工作，不至于在收租過程中因過度流失客 戶而導致項目人氣進一步下滑3C、紅寶石的總體定位考慮以漢派為主，內衣市場作為有效補充，提升品牌度 n 對 現有商戶進行分類，有選擇有步驟地進行扶持及洗牌，優化業態。（- -）歷史優惠兌現歷史優惠兌現對d月bh曰-h月bh曰開業獎勵金f000元優惠政策，根據f000/abb = di元/天計算各商戶可享有的經營獎勵，在此次收租過程中一次性抵扣租金，現已發放dOe萬元，由于部分商戶開業未滿勤，則兌現金額預估在c00萬左右。（同意）臨街商鋪，公司還具有，則享受相應優惠。業主自營，享受c萬，自行出租的，不享受h月bh-aO月bh日享受d

19、000元的優惠（二）多開多旺：（二）多開多旺：a、政策內容政策內容: :從h月bh曰開始至aO月bO曰.將對商戶進行重新核定，對于開業達到一定 天數的客戶予以獎勵，滿勤的一次性獎勵dOOO元現金抵用券。五、政策配套細化操作:資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除12b、操作步驟：操作步驟：通過內部廣播系統及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進 行解說，促進客戶交租熱情。該操作跟隨整體收租政策全面推出，先進行分 層分間客戶開業時間確認，確認同時核發現金抵用券，該券注明僅可做為抵 用租金使用，且使用期限為月cO曰

20、前。該抵用券在實際收取租金時收 回。6 6 費用測算及說明：費用測算及說明：根據現有市場開業情況預估， 達到開業滿勤條件的客戶dOO家， 其他達到獎 勵條件的商家為cOO家，總體費用（預估）為bbO萬，該費用如分兩次抵 用，每次抵用金額為aaO萬，該費用不需要現金支出。（- -） 多交多送：多交多送：促進性收租政策，所有繳納租金的商戶，凡一次性繳納一年租金，即可獲得 次性贈送b個月免租期，在總租金內抵扣。根據協議最長可交e年，如交 滿五年，可一次性免一年租金。（三）（三）免租優惠免租優惠規定時間交租可免租d個月，首年抵扣b個月，次年抵扣b個月。（同意）（四）（四）早交有獎（沖擊波）早交有獎（沖

21、擊波）如在收租工作開始的前e天來交租的，再給予一個月免租期獎勵。獎勵手段 有肋于加強客戶積極性。如果兩種手段結合，即實際免租期e個月，那么整 體貼補為bOOO萬。（同意）操作步驟：操作步驟：通過內部廣播系統及號外，將該政策進行公布.并通過樓層管家對該政策進 行解說，促進客戶交租熱情，該政策可在第一輪示范性收租商戶中先實行。該操作跟隨整體收租政策全面推出。根據客戶現場交租的年限進行抵扣，收 據中標示證明。費用測算及說明：費用測算及說明：根據常規及現有市場商戶心理預估，原有大量客戶首次繳納租金為半年，如 成功采取該政策.則可資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習

22、參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除13能繳納一年租金的商戶會達到iO%以上，繳納e年租 金的商戶不會超過e%（因為大部分合同最長租金年限為c年），但繳納b年 和c年租金的可能性也不會太大。如現有租戶hOO戶（樂觀情況）采取一次 性繳納一年租金，則免租b個月，平均b個月租金按a萬元計，總體貼補租 金為hOO萬，如現有租戶eOO戶（中觀情況）采取一次性繳納一年租金，則 總體貼補租金為eOO萬；如現有租戶bOO戶（悲觀情況）采取一次性繳納一 年租金，則總體貼補租金為bOO萬。上述此項費用均為租金抵扣費用，不需 要現金支出。（三）以租代售：（三）以租代售：a、政策內容：政策內容：現有經營商戶具有購

23、鋪優先權（如該鋪位未岀售），可隨時購買，并享受公 司給予的特別優惠，同時所有已繳納租金均可沖抵房款（該政策長期有 效）。二、三樓商戶一次性購買可獲得內部商戶i折的特殊優惠，按揭ib折優惠（該折扣僅在&0月cO日前有效）。首層及泛首層商戶一次性購買可 獲得內部商戶ig折的特殊優惠，按揭ih折優惠。（該折扣僅在&0月cO日 前有效）b、操作步驟：操作步驟：通過內部廣播系統及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進 行解說，促進客戶交租熱情，該操作跟隨整體收租政策全面推出。重點安排 二、三樓的商戶進行推廣及鼓動。6 6 費用測算及說明：費用測算及說明：該政策原則上對所有租賃商

24、戶均可適用但考慮到首層及泛首層的價格及折 扣公開性原則，過低折扣擔心對原有商家產生影響，則對外的統一口徑上僅 比其他正常購買渠道獲得的折扣低一個點。二、三層價格均未對市場公開 過，為此折扣可空間更大，同時考慮到未來的可調節空間，對折扣使用期限 做了一次限制。測算說明：拿一間二樓商鋪舉例：面積eO平方米，月租金&00元/月，年租 金為f萬元，一次性繳納b年租金免d個月， 則為ab萬-b萬二&0萬租金交租之后該商戶考慮購買， 如單價原為a .e資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除14萬元（總價為ge萬），采

25、取一次 性購買，則折后單價為比ce萬元（總價為fg. e萬），原已繳納的aO萬元租 金可一次性抵減總價，實際繳納房款為eg. e萬元。六、收租專項組織架構采取以運營公司為主,整合置業公司、各招商團隊、物業公司、聯合公司等資 源,群策群力,共同執行制定相關組織架構。資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除15總指揮（王總、劉總、任總、朱總）前線指揮（吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍）區域設置：全部設置在翡翠座、（a、b、c樓）。藍寶石座后半段紅寶石座收租部:翡翠座三樓銀座：翡翠座二樓金座收租部：翡翠座首層藍寶石座收租部:藍

26、寶石座后半部分資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除16繳納租金區域：a個區域，封閉b-簽約室，設置各個單獨的簽約室，每個簽約室設置專人簽約,C .人員配置1 -客戶接待解釋統一經營管理手冊、扶場協議（e人），2 .簽訂（人數c）3 付款、開發票（財務）b人4.保安人員（門口設置，簽訂協議處）根據面積，提取名單，進行篩選，分析其危險性，確立事先作工作的力度。相關文件：運營公司準備。金座負責人：王總紅寶石負責人：肖總銀座、藍寶石負責人：張總肖總負責相關法律文本，各部門工作內容設置1總指揮人員設置：王總、劉總、任總、朱總資料

27、內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除17負責內容：負責整體收租工作”對重大政策進行最終決策。2.前線指揮人員設置：吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍負責內容：對總指揮制定的相關決策進行部署、執行；對下屬各部門具體工作進程進行監督、調控；對具體工作中相關部門反饋普通情況進行決策；對重大情況匯總后報總指揮討論，提供決策相關依據。3.具體執行部門(1)物業公司人員設置：現有物業公司負責內容：對收租過程中可能出現的群聚鼓噪提供保安、安全支捋。(2)招商部整合現有三個招商團隊分樓棟指定相關責任人,為相關樓棟收租洗牌儲備后備租賃客戶。人員設置：現有三個招商團隊負責內容：對各樓層進行招商，積累相關后備資源。資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除資料內容僅供您學習參考.如有不當之處.請聯系改正或者刪除18(3)法律部由對房地產專業、商業地產專業具有深厚經驗的律師事務所組建專門