1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2006-1 大型商業(yè)物業(yè)大型商業(yè)物業(yè)目標主力店招商要點目標主力店招商要點世聯(lián)研究模型商業(yè)領(lǐng)域本報告是嚴格保密的。2u簡介：簡介：此模型給出了大型商業(yè)物業(yè)尤其是購物中心在主要商家（俗稱主力店）此模型給出了大型商業(yè)物業(yè)尤其是購物中心在主要商家（俗稱主力店）引進過程中的一些基本規(guī)律及操作要點，同時對一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行說引進過程中的一些基本規(guī)律及操作要點，同時對一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行說明。明。u關(guān)鍵字：招商、購物中心關(guān)鍵字：招商、購物中心本報告是嚴格保密的。3各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律租金租金面積面積本報告是嚴格保密的。4

2、各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律特色主力店特色主力店租金水平及承租面積租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律一般零售店鋪一般零售店鋪租金水平及承租面租金水平及承租面積規(guī)律積規(guī)律特色餐飲店特色餐飲店租金水平及承租面積租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律本報告是嚴格保密的。5具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面一般零售店鋪租金水平及承租

3、面積規(guī)律積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律本報告是嚴格保密的。6大型超市大型主力店，帶動人氣，匯聚人大型超市大型主力店，帶動人氣，匯聚人流流1 1: : 租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費，其收取標準為租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費，其收取標準為3232元元/ /平方米（建筑面積計）平方米（建筑面積計）社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里

4、中心負1F沃爾瑪3,00060-701太陽廣場負1F百佳6,00065-75 （包管理費）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費）深圳的一些案例數(shù)據(jù)本報告是嚴格保密的。7大型超市特征分析大型超市特征分析樓層樓層購物中心的負一層購物中心的負一層( (以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo)以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo)) )或承租社區(qū)商住樓的或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓整個裙樓承租面積承租面積一般至少在一般至少在5,0005,000平方米以上平方米以上, ,甚至萬余平方米甚至萬余平方米單位租金單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達9090元左

5、右元左右, ,地段差的店鋪單位租地段差的店鋪單位租金在金在3535元左右元左右* *注：注：- - 簽約年期一般為簽約年期一般為10-1510-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%5%； - - 一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。本報告是嚴格保密的。8百貨公司大型主力店，體現(xiàn)項目檔次和特百貨公司大型主力店，體現(xiàn)項目檔次和特色色保底保底100-130100-130抽成抽成6%-8%6%-8%保底保底145-165145-165抽成抽成7%-9%7%-9%50-6050-6040-5040-5050-7050-7

6、0本報告是嚴格保密的。9特征分析特征分析一般貫通商場首層一般貫通商場首層44、5 5層層大型綜合性百貨大型綜合性百貨(New World,Sogo)(New World,Sogo)要求面積一般超過要求面積一般超過10,00010,000平方米，精平方米，精品百貨品百貨( (如如“連卡佛連卡佛”、“西武西武” ” 等等) )面積要求較靈活，一般在面積要求較靈活，一般在3,0003,000平方平方米或以上米或以上大型綜合性百貨通常在大型綜合性百貨通常在60-14060-140元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定而定, ,可達可達200200元元本報告是嚴

7、格保密的。10大型中式酒樓大型主力店大型中式酒樓大型主力店通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積大，一般在承租面積大，一般在30003000平方米以上平方米以上承受租金范圍通常在承受租金范圍通常在50-7050-70元元* *注注: :酒樓簽約年期一般為酒樓簽約年期一般為9 9年年(3+3+3);(3+3+3);遞增幅度通常不超過遞增幅度通常不超過10%10%。本報告是嚴格保密的。11大型主力店大型主力店娛樂中心、美食廣場、電影院娛樂中心、美食廣場、電影院營業(yè)額抽成營業(yè)額抽成28%-32%28%-32%業(yè)主提供硬件設(shè)備業(yè)主提供硬件設(shè)備,

8、 ,商商戶按營業(yè)額抽成戶按營業(yè)額抽成20%-20%-22%22%150-160150-160購物中心最高層或貫通商場的較高樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層一般至少在一般至少在1,0001,000平方米以上平方米以上娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主; ;電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟未成熟, ,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費者多一種娛樂發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費者多一種娛樂, ,經(jīng)營模式經(jīng)營模式以合資及自營為主以合資及自營為主本報告是嚴格保密的。12大型主力店承租特征總結(jié)大型主力店承租特征總結(jié)承租面

9、積承租面積遞增趨勢遞增趨勢承租水平承租水平遞增趨勢遞增趨勢本報告是嚴格保密的。13大型主力店承租特征總結(jié)大型主力店承租特征總結(jié)本報告是嚴格保密的。14q放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層q承租面積大，通常在承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百平方米以上，僅次于百貨公司；貨公司；q租金承受水平較低，單位租金通常在租金承受水平較低，單位租金通常在35-90元。元。百貨公司百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項目檔次和特色；占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層商場首

10、層4、5F ；租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租金在金在60-140左右。左右。大型中式酒大型中式酒樓樓承租面積較大，通常在承租面積較大，通常在3000平方米以上；平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；所；承受租金多在承受租金多在50-70元。元。本報告是嚴格保密的。15各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律特色主力店特色主力店租金水平及承租面積租金水平及承租面積規(guī)律

11、規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律本報告是嚴格保密的。16電器城電器城280-285280-28570-8070-8045-5545-55特色主力店特色主力店本報告是嚴格保密的。17家居家居物業(yè)名稱物業(yè)名稱承租商戶承租商戶實用面積實用面積（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）振業(yè)大廈裙樓振業(yè)大廈裙樓1-4F達芬奇達芬奇4,00065-75中銀大廈裙樓中銀大廈裙樓1-3F超凡家居超凡家居10,00040-50樓層樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費目的性強，因此通常設(shè)置在較高

12、樓層或該行業(yè)承租水平低，且商品的消費目的性強，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個裙樓設(shè)在商住樓的整個裙樓承租面積承租面積承租面積大，可達萬余平方米承租面積大，可達萬余平方米單位租金單位租金承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達70元左右元左右,地段差的店鋪單位租地段差的店鋪單位租金在金在40元左右元左右本報告是嚴格保密的。18健身中健身中心心物業(yè)名稱物業(yè)名稱承租商戶承租商戶實用面積實用面積（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）地王負地王負1F中航中航1,100170-175(含管理費含管理費)和平廣場和平廣場2F金朝陽金朝陽3,

13、50040-45上海香港廣場上海香港廣場3-4FPhysical6,00085-90(含管理費含管理費)樓層樓層該行業(yè)是商場的配套項目該行業(yè)是商場的配套項目,設(shè)置樓層相對靈活設(shè)置樓層相對靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求適合健身中心要求承租面積承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金單位租金承租水平較低，承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下元以下,1000平平方米左右店鋪租金可達到方米左右店鋪租金可達到170元左右元左右本報告是嚴格保密的。19體育運體

14、育運動用品動用品物業(yè)名稱物業(yè)名稱承租商戶承租商戶實用面積實用面積（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）上海港匯廣場地下上海港匯廣場地下1F名店運動城名店運動城2,50080-100抽成抽成6%-8%上海中信泰富廣場上海中信泰富廣場4FMarathon sports200300-400樓層樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積承租面積較為靈活承租面積較為靈活,大的千余平方米大的千余平方米,小的幾百平方米小的幾百平方米單位租金單

15、位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān)租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從單位租金范圍從80-400元不等元不等本報告是嚴格保密的。20美容院美容院及發(fā)廊及發(fā)廊物業(yè)名稱物業(yè)名稱承租商戶承租商戶實用面積實用面積（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）嘉匯百貨嘉匯百貨3F完美完美550190-200地王地王3F完美完美223380-390和平茂業(yè)和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈高科利大廈2F瑪莎纖體美容瑪莎纖體美容38048-52群星廣場群星廣場7F夢圓皇宮美容美體夢圓皇宮美容美體2,70065-75樓層樓層該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項目，通

16、常設(shè)置在二層或以上該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金單位租金承租水平相對較低，地段好的店鋪單位租金可達承租水平相對較低，地段好的店鋪單位租金可達360元左右元左右,地段差的店鋪單地段差的店鋪單位租金在位租金在60元左右元左右本報告是嚴格保密的。21特色主力店承租特征總結(jié)特色主力店承租特征總結(jié)承租面積承租面積遞增趨勢遞增趨勢單位承租水平單位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）遞增趨勢遞增趨勢80-120906050本報告是嚴格保密的。22q總體承租

17、能力較低，一般放在商場總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，如中層以上，如3F以上以上特色主力店承租特征總結(jié)特色主力店承租特征總結(jié)承租能力高、承租能力高、承租面積小的承租面積小的放至較低樓層，放至較低樓層，反之放至高樓反之放至高樓層層本報告是嚴格保密的。23各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律一般零售店鋪一般零售店鋪租金水平及承租面租金水平及承租面積規(guī)律積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積特色餐飲店租

18、金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律*注：一般零售店鋪包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等本報告是嚴格保密的。24零售店鋪承租特征總結(jié)零售店鋪承租特征總結(jié)中信城市廣場租金分析6646995113503230100200300400500600700800LG1F2F3F4F元元/ /8%8%32%32%27%27%5%5%各樓層遞增各樓層遞增（減）差幅（減）差幅地王購物中心租金分析3538356144931820100200300400500600700800900LG1F2F3F4F元元/ /各樓層遞增各樓層遞增（減）差幅（減）差幅63%63%20%20%26%26%58%58%本報告是嚴格保密的。25各行

19、業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律積規(guī)律特色餐飲店特色餐飲店租金水平及承租面積租金水平及承租面積規(guī)律規(guī)律*注：特色餐飲指酒吧、西餐廳、咖啡廳、快餐廳等類型本報告是嚴格保密的。26行業(yè)行業(yè)面積面積租期租期大型主力店大型主力店超級市場超級市場 5,0005,000平方米以上平方米以上十年或以上（首三年后十年或以上（首三年后調(diào)整租金）調(diào)整租金）百貨

20、公司百貨公司 10,00010,000平方米以上平方米以上十年或以上（首三年后十年或以上（首三年后調(diào)整租金）調(diào)整租金）娛樂中心娛樂中心 1,0001,000平方米以上平方米以上三年或以上（首三年后三年或以上（首三年后調(diào)整租金）調(diào)整租金）一般零售商鋪一般零售商鋪（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）3030平方米以下平方米以下兩年兩年30-15030-150平方米平方米三年三年150150平方米以上平方米以上五年（首三年后調(diào)整租五年（首三年后調(diào)整租金）金）餐飲餐飲500500平方米以上平方米以上六年或以上（首三年后六年或以上（首三年后調(diào)整租金）調(diào)整租金）特色主力店特色主力店（包括電器城、家居專門店、健身中心、體育（包括電器城、家居專門店、健身中心、體育用品店、美容中心）用品店、美容中心） 10001000平方米以上平方米以上六年或以上（首三年后六年或以上（首三年后調(diào)整租金）調(diào)整租金）本報告是嚴格保密的。27行業(yè)行業(yè)面積面積免租裝修期免租裝修期大型主力店大型主力店超級市場超級市場5,0005,000平方米以上平方米以上9090天天百貨公司百貨公司10,00010,000平方米以上平方米以上90-12090-120天天娛樂中心娛樂中心1,0001,000平方米以上平方米以上60-9060