1、沈陽市刺激房地產(chǎn)市場16項政策一、鼓勵被征收居民購買商品住房，被征收居民自簽訂貨幣化補償協(xié)議之日起一年內(nèi) 購買一套商品住房的，對新購置住房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅.，對購 房成交面積中超過部分享受其他優(yōu)惠政策。解讀：根據(jù)關(guān)于城市房屋拆遷被拆遷人重新購置住房享受有關(guān)契稅政策的操作辦法 （沈財農(nóng)中兌（2005） 176號）有關(guān)拆遷補償免征契稅的規(guī)定：”對拆遷居民重新購置住房 的對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對 超過部分征收契稅。”該規(guī)定包含兩層含義：原文包含兩層含義。一是對新購置住房成交 價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅。二是對購房成

2、交價格中超過部分征收契稅。契 稅稅率為新購置住房應(yīng)繳契稅稅率。如新購置住房超過144平方米，則契稅稅率為4乳例如：今年6月份，張先生一處面積為80平方米的房屋被征收，獲得拆遷補償款80 萬元。今年年底前，張先生新購置一套面積為150平方米的住房，成交價格為120萬元。 其應(yīng)繳契稅額為：1 .對拆遷補償款80萬元免征契稅：2 .對超出拆遷補償款的40萬元征稅；3 . 150平方米住房對應(yīng)的契稅稅率4%：4 .張先生應(yīng)繳稅款為40萬元X4%=16000元。如果張先生購置的這套住房恰好為此次房交會期間的參展樓盤，那么按照此次房交會 期間的優(yōu)惠政策，張先生雖然仍然要繳納16000元的契稅，但其所購住房

3、超過補償面枳部 分（70平方米）還可獲得購房補貼，補貼標準與新購住房相對應(yīng)，即每平方米補貼150元, 張先生可以獲得購房補貼150元/平方米X70平方米;10500元，這樣張先生買這套房子相 當(dāng)于僅繳納了 16000元-10500元二5500元的契稅，比原政策優(yōu)惠很多。二、對成交額5000萬元以上的項目，成交之日起一個月內(nèi)支付成交總價款的50船余 款可視地塊交付進度在一年內(nèi)付清；土地成交額5000萬元以下（含5000萬元）的，于成 交之日起一個月內(nèi)付清。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可按實際開工面積進行繳納。解讀：本條涉及上地出讓金繳付和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，實際上包含兩個內(nèi)容。其中第一款“對成交額5000

4、萬元以上的項目，成交之日起一個月內(nèi)支付成交總價款 的50峪 余款可視地塊交付進度在一年內(nèi)付清：上地成交額5000萬元以下（含5000萬元） 的，于成交之日起一個月內(nèi)付清。”此款為有關(guān)土地出讓金繳付比例和期限的新政。根據(jù)關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國上資發(fā)（2010） 34號） 要求，”土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須 繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。”我巾新政策是把土地轉(zhuǎn)讓項目依據(jù)轉(zhuǎn)讓總額劃分為5000萬元以上和5000萬元以下兩 個檔次。對于成交額5000萬元以上的項目，首付款須在成交之日

5、起一個月內(nèi)支付成交總價 款的50%且不低于5000萬元，余款可視地塊交付進度在一年內(nèi)付清，而對于土地成交額 在5000萬元以下（含5000萬元）的，上地出讓金必須在成交之日起一個月內(nèi)付清。此規(guī) 定相當(dāng)于抬高了土地出讓金的首付款門檻，不低于5000萬元。而對5000元以下的小項目 來說，則加大了一次性繳交的力度。此舉有利于引進有實力的大企業(yè)，有利于優(yōu)化建設(shè)工程質(zhì)量，有利于促進我市房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展。第二款“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可按實際開工面積進行繳納。”此款為城市基礎(chǔ)配套費 如何繳交的新政。根據(jù)2013年沈陽市關(guān)于征收房屋建筑城巾基礎(chǔ)設(shè)施配套費實施辦法 第五條規(guī)定“建房配套費一律按建筑面積（其中

6、翻建和擴建按增加而積）計費，費用從建筑 工程投資中列支?！毙抡邔⒃瓉沓鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費”一律按建筑面積計費”調(diào)整為“可按實際開工 面積進行繳納”。此舉允許開發(fā)企業(yè)分期分批繳交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，有利于減輕開發(fā) 企業(yè)的資金壓力。三、在市、區(qū)兩級政府舉辦房交會期間，給予參展樓盤購房補貼。對居民購買90平 方米（含90平方米）以下商品住房的，給予每平方米30元補貼；90144平方米（含144 平方米）的，給予每平方米50元補貼：144平方米以上的，給予每平方米150元補貼。解讀：居民購房可以享受購房補貼，但對購房補貼是有嚴格限制的：一是時間限制， 只能是在巾、區(qū)政府舉辦的房交會期間。二是樓盤限制，

7、只能是參展樓盤可以享受購房補 貼，不參展的樓盤不能享受購房補貼。三是標準限制，對居民購買90平方米（含90平方 米）以下商品住房的，給予每平方米30元補貼：90144平方米（含144平方米）的，給 予每平方米50元補貼：144平方米以上的，給予每平方米150元補貼。這里還要進一步回答這樣幾個疑問：第一個疑問，給予購房補貼是不是刺激購房人買房？昨天我市發(fā)布冬季房交會“十六項優(yōu)惠政策”以后，有媒體認為，這次政府推出的 “十六項優(yōu)惠政策”，特別是給予購房補貼政策，目的是要用購房補貼來刺激買房者買房。 對于這種政策理解，我們認為存在很大偏差。第一，實施購房補貼的時間很短，范圍有限, 僅適用于政府舉辦的

8、房交會期間，僅僅適用于參展樓盤，從短期來看，也就是本月的14 B-16日這三天，在短短三天時間里，又對有限的樓盤，不可能產(chǎn)生很強的刺激效果。第 二，購房補貼的標準很低，可以說是象征性的補貼，據(jù)我們測算，每平方米補貼三五十元, 最高的一百五十元，相當(dāng)于契稅的一半，相對于每平方米六七千元的房價來說，可以說是 九牛一毛，微不足道，誰也不會為了一平方米省幾十塊錢就頭腦一熱去買每平方米幾千塊 錢的房子，因此我們給予購房補貼夠不上市場刺激政策，最多算是政府的一個姿態(tài)。第二個疑問，既然不是為了刺激市場，那為什么還要給補貼？在房交會期間，給予參展樓盤一定的購房補貼，首先是出于活躍房交會的考慮，房交 會是我市房

9、產(chǎn)惠民的傳統(tǒng)盛會，對我市的房地產(chǎn)市場來說，它如同一次節(jié)日的盛會，在房 交會上給予購房補貼歷史就有，不是首次，這就像每到節(jié)日期間，各大商場都會推出一些 打折活動一樣，有助于促銷，有助于活躍節(jié)日氣氛，深受百姓和商家的歡迎。其次，在房 交會期間，給予參展樓盤一定的購房補貼，是政府對百姓期待作出的回應(yīng)，今年以來國內(nèi) 房地產(chǎn)市場整體步入調(diào)整期,很多城市已經(jīng)出臺了一些優(yōu)惠政策，在這種情況下，那些沒 有出臺優(yōu)惠政策的城市的購房者就會觀望。觀望什么？ 一個是觀望市場的走勢，另一個就 是等待政策說法，如果這只“政策靴子”遲遲不能落地，購房人就不好做決定，擔(dān)心先買 吃虧?，F(xiàn)在政策明晰了，那么購房人選擇買還是不買，

10、要靠自己來決斷，這是真正把決定 權(quán)交給市場。第三個疑問，這次房交會給了購房補貼，今后會不會有更優(yōu)惠的補貼政策？據(jù)我了解的情況來看一，今后政府很難不會推出比這次房交會更優(yōu)惠的購房補貼方案， 購房補貼政策是一個有時限性的政策，絕不會成為常態(tài)。四、各區(qū)、縣（市）政府要積極籌措住房分配貨幣化資金，滿足機關(guān)事業(yè)單位人員住 房改善需求。解讀：從我市住房分配貨幣化工作進展來看，目前市一級機關(guān)事業(yè)單位的住房分配貨 幣化工作已經(jīng)基本完成，但各區(qū)、縣（市）機關(guān)事業(yè)單位的住房分配貨幣化工作進展還不 平衡，有的地區(qū)完成得比較好，但有的地區(qū)貨幣化發(fā)放比例偏低，難以滿足機關(guān)事業(yè)單位 人員的住房改善需求。因此，市政府要求各

11、區(qū)、縣（市）政府要枳極籌措貨幣化資金，滿 足機關(guān)事業(yè)單位人員住房改善需求，特別是要優(yōu)先發(fā)放給有購房需求的職工。五、對居民首次購買普通自住房的，貸款最低首付款比例30%,貸款利率卜浮。對已 結(jié)清購房貸款、購買第二套改善性住房的，享受首套房貸款優(yōu)惠。對擁有2套及以上住房 并已結(jié)清購房貸款的，可申請購房貸款。解讀：本條款為我市房地產(chǎn)金融政策。9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進 步做好住房金融服務(wù)工作的通知，在該通知下發(fā)前，我市商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸政 策是“認房又認貸”。所謂“認房又認貸”是指，只要購房人名下有房產(chǎn)或有過貸款購房 記錄的，貸款購買第二套住房時首付比例就要提高至60%,貸款利率不低于

12、基準利率（目 前五年期以上銀行貸款基準利率為6. 55%）的1.1倍，而對于第三套及以上住房，各商業(yè) 銀行暫定貸款發(fā)放。房貸新政簡而言之就是“認貸不認房”，所謂“認貸不認房”是指， 不管購房人過去是否有過購房記錄或是貸款記錄，只要貸款結(jié)清，就可以再次申請購房貸 款，而且購買笫二套改善性住房的，還可享受首套房貸款優(yōu)惠。同時在貸款利率方面，我 市新政策雖然沒有明確利率下浮的下限，但提出了要下浮，具體由商業(yè)銀行自行確定，H 前我市有的商業(yè)銀行執(zhí)行九五折基準利率。第六至第十二條為我市按照住建部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部委的要求，制定 的公積金貸款惠民政策。具體解讀如下：六、購房人連續(xù)繳存住房公枳金

13、滿6個月的，可以申請住房公枳金個人貸款。解讀：此條款為，降低申請住房公枳金貸款的條件。購房人只要連續(xù)繳存住房公枳金 滿6個月的，就可以申請住房公積金個人貸款。七、單方繳存住房公積金的，最高貸款額度調(diào)至35萬元，夫妻雙方繳存住房公積金 的，最高貸款額度調(diào)至55萬元。對首次購買90平方米（含）以下普通自住房的家庭，執(zhí) 行貸款購房首付比例20%的政策。解讀：此條第一款為提高公積金貸款的額度。單方繳存住房公積金的，最高貸款額度 調(diào)至35萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的，最高貸款額度調(diào)至55萬元。第二款為支持首次購買90平方米（含）以下普通自住房貸款。貸款購房首付比例為 20%。八、男方年滿45周歲，女方

14、年滿40周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首 次申請公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬至男65周歲、女60周歲。解讀：此條為，延長住房公積金貸款年限。該條款為我市的創(chuàng)新性條款。新政策將原 來“男方年滿50周歲，女方年滿45周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首次申 請公積金貸款的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲”，調(diào)整為“男方年滿 45周歲，女方年滿40周歲，連續(xù)繳存公積金3年（含3年）以上且首次申請公積金貸款 的職工，貸款年齡限制放寬為男65周歲、女60周歲”。九、對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸 款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房

15、貸款政策。職工辦理住房公枳金貸款時，實行家庭自 住房情況申報制，由貸款人自行申報住房套數(shù)。解讀：此條為，二套房公積金貸款優(yōu)惠政策。但二套房申請住房公枳金貸款須有兩個 條件：一是首套房貸款必須結(jié)清：二是購買的住房必須為普通商品住房。同時，允許職工 在辦理住房公積金貸款時自行申報購房套數(shù)，這樣可以讓更多的職工享受到首套房的公積 金貸款政策。十、對信譽好的開發(fā)企業(yè)，在“五證”齊全情況下，取消樓盤未封頂不予發(fā)放住房公 積金個人貸款限制。解讀：根據(jù)沈陽市住房公積金個人貸款實施細則的補充規(guī)定（沈住公發(fā)200724 號）有關(guān)規(guī)定“申請住房公積金貸款所購住房必須達到房屋主體結(jié)構(gòu)封頂，未封頂?shù)姆课?不再受理住房

16、公積金貸款。”新政策放寬了 “樓盤未封頂”的限制，但是要達到兩個前提條件：一是企業(yè)信譽好， 二是“五證”齊全。“五證”包括國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證o十一、對外地職工來沈購房的提供貸款支持。解讀：略。十二、進一步縮短公積金貸款發(fā)放時限。公積金個人貸款縮短至8個工作日，存量住 房和組合貸款縮短至10個工作日。解讀：略。十三、降低社保費收費標準并加快返還。社保費由原來按工程總造價3. 07%計取調(diào)整 為2%,返還方式由季度返還改為按月返還。解讀：根據(jù)沈陽市建設(shè)工程社會保障費管理辦法實施細則（沈建發(fā)（2010） 61號） 中關(guān)于

17、社保費計取標準和返還方式的規(guī)定，社保費計取標準為“沈陽市建設(shè)工程社會保障 費（簡稱社保費）實行統(tǒng)一管理，市建筑企業(yè)管理站（簡稱市建管站）具體負責(zé)社保費的 管理工作。社保費的計取標準為建設(shè)工程總造價的3. 07S”社保費返還方式為“對進入 市財政專戶的社保費，由市建管站具體負責(zé)，按相關(guān)審批程序，統(tǒng)一向建筑施工企業(yè)進行 撥付，每季度撥付一次?！毙抡呓档土松绫ＹM計取標準，由建設(shè)工程總造價的3. 07用調(diào)整為2樂 加快了返還速 度，由季度返還改為按月返還。十四、提高安措費的撥付比例，當(dāng)施工現(xiàn)場具備開工條件時，由目前撥付安措費總額 的50%調(diào)整為100$。解讀：根據(jù)沈陽市建筑工程安全防護文明施工措施費

18、用管理實施辦法（試行）（沈 建發(fā)（2010） 126號）中關(guān)于安措費撥付的規(guī)定：“安措費專項資金采用?？顚Ｓ?、階段 申請的方式管理。（一）工程手續(xù)完備，具備條件開工時，建筑施工單位可申請使用安措 費總額的50%o （二）建筑施工單位合理使用第一次撥付的安措費，施工現(xiàn)場達到安全文 明標準化合格標準的，完成工程主體結(jié)構(gòu)施工（包括裝飾裝修、機電設(shè)備安裝等施工工程） 工程量的50%時，建筑施工單位可申請使用剩余的安措費：未達到安全文明標準化合格標 準的，建設(shè)行政主管部門將責(zé)成指定銀行不予解付安措費，整改合格后方可申請使用。”新政策提高了安措費的撥付比例，即當(dāng)施工現(xiàn)場具備開工條件時，安措費撥付總額由 目

19、前的50與調(diào)整為全額撥付。十五、對兩年內(nèi)建設(shè)工程沒有質(zhì)量問題的國家特級資質(zhì)施工企業(yè)、采取現(xiàn)代裝配式建 筑工程的開發(fā)和施工企業(yè)及上一年度獲得我市建設(shè)行業(yè)評定的“AAA”級信譽等級開發(fā)企 業(yè)，具有以上三個條件之一的企業(yè)，均可實行質(zhì)保金信譽聯(lián)保制，由企業(yè)出具承諾書，同 時集中繳納信譽擔(dān)保金500萬元，不再按施工項目單獨計取。加快結(jié)存質(zhì)保金的返還力度, 提高返還效率。解讀：根據(jù)遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法（遼住建發(fā)（2012） 42號） 中關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量保證金（質(zhì)保金）預(yù)留的規(guī)定“住宅工程單位工程價款結(jié)算總額3000 萬元以下的按就預(yù)留；3000萬元及以上的按1.5與預(yù)留，并不得少于90萬元。工業(yè)、公共 建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程單位工程價款結(jié)算總額3000萬元以下按1. 5舟預(yù)留；3000萬元及 以上的按遍預(yù)留，并不得少于45萬元。”按照該規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量保證金要按照單個 項目和相應(yīng)標準進行預(yù)留。也就是說，每個項目都要預(yù)留一筆相應(yīng)的保證金。這樣，開發(fā) 企業(yè)的負擔(dān)就很大，特別是對一些項目很多的企業(yè)，保證金累計起來很可能是一筆不小的 數(shù)字