1、陽(yáng)光花園小區(qū)可行性研究報(bào)告 姓名：張昭學(xué)號(hào) ：12009244617指導(dǎo)教師：趙小勇日期：2011.01.07 目錄一.總論(一) 項(xiàng)目概括41.1 地塊位置41.2 地區(qū)簡(jiǎn)介41.3 規(guī)劃方案5（二）建設(shè)條件52.1 建設(shè)地點(diǎn)條件5（三）投資環(huán)境分析63.1 宏觀(guān)環(huán)境分析63.2微觀(guān)環(huán)境分析6（四）市場(chǎng)分析與價(jià)格分析74.1銀川住宅市場(chǎng)分析74.2西夏區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析84.3市場(chǎng)發(fā)展前景分析9（五）、項(xiàng)目投資估算及盈利分析105.1項(xiàng)目投資估算及盈利分析105.2 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)105.3 投資估算115.4銷(xiāo)售收入115.5 營(yíng)業(yè)稅及附加125.6 盈利能力分析12（六）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃126

2、.1 工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃126.2銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略13（七）風(fēng)險(xiǎn)分析147.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析157.2 敏感分析15（八）結(jié)論15一.項(xiàng)目概括1.1地塊位置該地塊位于銀川西夏區(qū)賀蘭山路和同心路岔口。對(duì)面緊接寧夏大學(xué)北校區(qū)和寧夏大學(xué)新華學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，。項(xiàng)目占地126畝，該地用于住宅用地，。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。1.2 西夏區(qū)簡(jiǎn)介西夏區(qū) 位于

3、自治區(qū)首府銀川市的西部，總面積987.2平方公里，人口約24萬(wàn)，轄2鎮(zhèn)6個(gè)街道辦事處。西夏區(qū)委、政府在三區(qū)劃界后，結(jié)合西夏區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)情，提出了建設(shè)“工業(yè)基地、教育重地、旅游勝地”的工作思路，使西夏區(qū)迎來(lái)了跨越式發(fā)展的春天。今年，西夏區(qū)以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十六大和十六屆三中全會(huì)精神，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)和以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，落實(shí)“興工強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，狠抓工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和招商引資，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使西夏區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。1-7月底，西夏區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1824 億元，本級(jí)財(cái)政收入18455萬(wàn)元，分另比同期增長(zhǎng) 148和 165。1.

4、3 規(guī)劃方案陽(yáng)光花園小區(qū)規(guī)劃總用地面積126畝，居住人口1.59萬(wàn)人，規(guī)劃以居住為主，周邊擁有配套的商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。總建筑面積為160000，其中住宅建筑面積為152000，商鋪建筑面積8000；建筑密度20.1，容積率為2.0。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。1.3.1形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計(jì)健康、自然、戶(hù)型多樣。所有戶(hù)型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良

5、好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀(guān)視線(xiàn)為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂(lè)設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無(wú)人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶(hù)型之間避免視線(xiàn)干擾。1.3.2住宅基本戶(hù)型 小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類(lèi)型，共63棟，戶(hù)型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶(hù)型，住宅面積從66.95140平方米（套內(nèi)面積）。二 建設(shè)條件2.1 建設(shè)地點(diǎn)條件2.1.1周?chē)h(huán)境與設(shè)施（1）小區(qū)對(duì)

6、面站點(diǎn) 經(jīng)過(guò)101,106,49等公交車(chē)站；（2）懷遠(yuǎn)市場(chǎng)大型購(gòu)物廣場(chǎng)以及同心路浙江商城；（3）寧夏大學(xué)，寧夏化工。寧夏大學(xué)新華學(xué)院等高校環(huán)繞；（4）西面有玫瑰公園僅幾步之遙（是緩解壓力和運(yùn)動(dòng)的好地方）；（5）周邊環(huán)境適宜，自然景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境良好。（6）容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。（7）擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€(xiàn)電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中三、投資環(huán)境分析3.1、宏觀(guān)環(huán)境分析1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在

7、增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年15月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3和4.1。3、國(guó)家、寧夏回族自治區(qū)，銀川市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得銀川市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了西夏區(qū)住宅用地用地的商業(yè)價(jià)值，成為銀川房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。3.2、微觀(guān)環(huán)境分析1、銀川投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是建發(fā)房地產(chǎn)公司與銀川市委、市政府建立了良好的合

8、作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在銀川的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。2、建發(fā)房地產(chǎn)在銀川成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。西夏區(qū)A8地塊的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是建發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。3、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與玫瑰公園相對(duì)，距寧夏大學(xué)僅300米，與同心市場(chǎng)一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為建發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件。已建的建發(fā)現(xiàn)代花園小區(qū)在銀川具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，銀川現(xiàn)代花園小區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們建發(fā)物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)

9、模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)式。 （四）市場(chǎng)分析與價(jià)格分析4.1 銀川住宅市場(chǎng)分析4.2 西夏區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析銀川去年10月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)銀川市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：銀川市今年房?jī)r(jià)總體上漲了16.8%。現(xiàn)介紹一下西夏區(qū)最新房?jī)r(jià)：附表一序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)住宅類(lèi)型價(jià)格（元/ m2）1運(yùn)盛美之苑小高層（復(fù)式）360038002名城多層公寓3200（均價(jià)）3格林花園多層公寓3000（均價(jià)）4陽(yáng)光水岸小高層3500（均價(jià)）5麗景苑高層4

10、500（均價(jià)）綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2 。4.3 市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、銀川市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，西夏地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、 房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升2、 近幾年，銀川商品房?jī)r(jià)格與周邊城市相比漲幅較高，因此受宏觀(guān)調(diào)控影響較大，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)4、 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀(guān)念發(fā)生變化，將

11、增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。5、 二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)6、 隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。7、 政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)銀川這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身中國(guó)精品居住城市行列，并吸引更多人群到銀川購(gòu)房居住。8、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變9、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。4.4、目標(biāo)客

12、戶(hù)的定位目標(biāo)客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：1 是鐘愛(ài)于銀川居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；2 是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)；3 是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；4 是致力于銀川投資置業(yè)的購(gòu)房群體。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3800元/ m2 。五、項(xiàng)目投資估算及盈利分析5.1編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。5.2 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)附表二序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方米11205可售住

13、宅面積平方米1508805.3 投資估算投資估算表 附表三序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用120126150002前期費(fèi)用10016000016002.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)201600003202.2各類(lèi)規(guī)費(fèi)8016000012803工程費(fèi)用1200160000192003.1建安工程費(fèi)1100160000176003.2室外工程501600008003.3機(jī)電工程501600008004銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%提計(jì)11005管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的3%提計(jì)17006資金成本19007總投資505005.4銷(xiāo)售收入根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境和銀川西夏區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建

14、設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300元/ m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2 。銷(xiāo)售收入見(jiàn)下表：附表四序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量?jī)r(jià)格金額（萬(wàn)元）1住宅元/ m2150880350056979.262低層商鋪元/ m2800050004053.083合計(jì)61032.345.5 營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加3408萬(wàn)元。5.6 盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表五序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入61032.341.1銷(xiāo)售收入61032.341.2其它收入02現(xiàn)金流出539082.1成本投資505002.2營(yíng)業(yè)稅及附加34083

15、稅前利潤(rùn)額129004項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率29.4%六 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃6.1、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、按銀川市對(duì)西夏區(qū)A8地塊的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在2010年8月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足2011年開(kāi)工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年（20112012年），2011年擬開(kāi)發(fā)面積86300，2012年擬開(kāi)發(fā)面積73700。3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)

16、制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。6.2、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略6.2.1、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為三年：2011年銷(xiāo)售收入25612萬(wàn)元；2012年銷(xiāo)售收入29984萬(wàn)元；2013年銷(xiāo)售收入1222萬(wàn)元；附表六 銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表 分類(lèi)可銷(xiāo)售面積（m2）建議銷(xiāo)售價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）多層住宅第一期第一批312103300102993000第二批24311350085088500第二期第一批25333370093732100第二批342163900133442400第三期

17、第一批21312410087379200第二批15618430067157400商鋪第三期第一批5346500026730000第二批2654520013800800合計(jì)6103234006.2.2、營(yíng)銷(xiāo)策略秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信建發(fā)”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，

18、及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群（3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用建發(fā)的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目