1、分析銀行房產抵押貸款風險的重要性我們知道，銀行會定期對借款人是否具有能力繼續(xù)履行合同，以及會定期核實房產抵押實物，若調查出其中有問題或不合規(guī)的現(xiàn)象會第一時間處置，防止發(fā)生逃廢債務和故意折損抵押房產價值的行為。在銀行信貸業(yè)務中，抵押貸款由于業(yè)務規(guī)范程度高、具備確定的風險兜底措施等，成為銀行機構普遍青睞的貸款品種，而抵押物又以房產為主。近年來， 銀行房產抵押貸款業(yè)務在實際操作中暴露出不少風險，對于農村中小金融機構而言，如何有效防范和控制房產抵押貸款業(yè)務風險，成為其面臨的重要課題。房產抵押貸款的易發(fā)風險貸款辦理之前房產“低值高評”的風險。 客戶到銀行辦理貸款， 銀行需要按照既定的抵押率放款。出于融資

2、需求， 客戶往往考慮傾向于以有限的房產抵押、 按最大額度“頂格”辦理貸款。目前，第三方評估機構對抵押人的評估收費根據(jù)抵押房產的價值定率計算收取， 抵押人與評估機構形成了事實上的雇傭與被雇傭關系， 因此，在房產評估定價環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)“低值高評”的風險。借貸關系存續(xù)期間抵押房產貶值的風險。自客戶在銀行辦理房產抵押貸款起直到貸款到期之前，房地產市場受供求、政策、稅收等因素的影響，行情易出現(xiàn)波動。近年來，受調控政策影響，一些抵押到銀行的房產總體上處于持續(xù)貶值狀態(tài)，而且貸款時間越長貶值率越大，導致在押房產不足值的風險不斷加大。貸款出現(xiàn)風險時，銀行接收抵押房產過程中的風險。當房產抵押貸款到期時，由于前期虛評

3、和貸中貶值等原因，抵押品實際價值會出現(xiàn)難以抵償貸款全部本息的情況，當債務人資不抵債或者為逃廢債務而提前轉移其他有效資產時，銀行迫于無奈只能申請法院執(zhí)行抵押物權。在這個環(huán)節(jié)，易出現(xiàn)抵押房產大幅貶值而不足以覆蓋貸款本息的風險，即便能夠覆蓋本息 （超值覆蓋在實際操作中很少見，即使出現(xiàn)， 借款人通常也會選擇自行出售房產再以現(xiàn)金償還貸款本息）。銀行在接收抵債房產時需繳納雙方全部稅費，銀行在處置抵債房產時還要負擔賣方稅費總額。這些稅費都要從該抵債房產價值中扣除，使銀行面臨更大的資產損失風險。銀行房產抵押貸款風險原因分析以借款人申請一筆 100 萬元房產抵押貸款為例，如果銀行的抵押率設為 65% ，年利率為

4、 7.7% ，借款人提供的抵押房產的評估價值最少為 153.85 萬元（假設該評估不存在人為“低值高評”情況） ，該筆貸款期限為 1 年、本息一次還清， 則合同到期日本息合計 107.7 萬元。在此期間， 借款人因經營不善導致資不抵債 （假設銀行風險處置及時并且抵押物未出現(xiàn)人為貶值），在合同到期日法院即完成強制執(zhí)行，按照兩次流拍折價 30% 計算，該筆抵押房產折價 107.70 萬元，剛好覆蓋本息，但是按照抵債資產管理辦法，銀行需要對抵押房產進行過戶，假設銀行接收后能夠以接收價值處置該房產（實際操作中這種情況實現(xiàn)的可能性很小），接收和處置的稅費都需要從該筆房產的處置所得款中扣除， 按照最低總稅

5、費占比 30% 計算，銀行處置該筆貸款最終現(xiàn)金所得額為 75.39 萬元，不計當期存款利息支出損失，比照本金還損失24.61萬元。也就是說，在該筆房產抵押貸款完全合規(guī)辦理、風險處置及時得當、抵押物未出現(xiàn)人為貶值、完全依法依規(guī)處置的情況下，依照現(xiàn)行稅費標準從低計算，一年期銀行房產抵押貸款風險率高達24.61% （貸款期限越長，風險水平越高）。從實際操作的經驗來看，銀行房產抵押貸款出現(xiàn)風險的原因主要可以分為以下幾類：借款人過高的融資預期。借款人在辦理房產抵押貸款時，通常有自己的可貸資金量預期，但由于其可供抵押的房產有限，在抵押房產評估過程中，抵押人可能與評估機構達成“低值高估”的交易。抵押房產市場

6、波動。由于近年來房地產行業(yè)出現(xiàn)了“泡沫”，目前通常作為抵押物的住宅、商用房、 廠房等房產，在政策層面不斷加大調控的同時，也被監(jiān)管部門納入限控行業(yè)，一些抵押房產出現(xiàn)了不足值的風險。借款人消極履行債務。一旦抵押房產嚴重不足值，借款人有可能出現(xiàn)資不抵債情況或者為了逃避債務履行義務而提前轉移資產，當合同到期、 其名下已無其他可執(zhí)行資產時，不排除有的借款人、抵押人提前對抵押房產作出一些有損價值的處置。借款人、抵押人消極履行合同，將導致銀行面臨被迫接收不足值抵債房產的風險。收回抵債房產的流程成本過高。在銀行訴諸法律收回抵債房產的過程中，由于借款人無力負擔或者拒絕承擔相關稅費，銀行需要從接收的房產價值中扣除

7、債務人和債權人應分別承擔的稅費，以及該房產拍賣出售變現(xiàn)的流程稅費，包括訴訟費、律師代理費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費、 房產稅、 土地增值稅、 土地使用稅、 城建稅、 印花稅、 增值稅等， 從實際操作來看，假設銀行能夠以接收價值成功拍賣抵債房產，最終損失的部分主要是繳納的各項稅費。解決措施及建議加強評估環(huán)節(jié)跟進，確保合理抵押。 為了有效規(guī)避抵押房產“低值高評”的風險，銀行應在客戶的評估行為之前對擬抵押房產進行初步詢價。目前，大多數(shù)銀行要求借款人在提出借款申請時即提供確定的保證方式。銀行可以選擇一家或幾家具有良好職業(yè)道德和評估水準的房產評估機構對抵押物進行評估，并與之形成長期合作關系，以防止評估機構

8、因短期逐利行為而背棄職業(yè)道德。在貸款審查環(huán)節(jié)（包括貸款審查崗、貸審小組、貸審會）也要對抵押物價值進行公允性判斷，并列為貸款審查工作的必選項目進行硬性規(guī)定，切實防范抵押房產“低值高評”的風險。關注市場波動， 適當增加擔保物。擔保法第五十一條對這種情形提供了法律解決依據(jù)：“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿！薄?jù)此，目前銀行也普遍在抵押合同中進行了規(guī)定。因此，當?shù)盅悍慨a出現(xiàn)明顯貶值的情況時，銀行應及時啟用該條款止損并進行追償。有效防控信用風險。抵押歸根結底只是風險保底措施，有

9、效防范借款人、抵押人消極履行債務的風險， 最重要的還是要靠銀行自身做好貸款“三查”。只有著重核查借款人的經營情況（特別是現(xiàn)金流） 、還款能力、資產狀況、信用狀況和資金用途，轉變過度重視抵押物、擔保物等傳統(tǒng)做法，才能有效地防范信用風險。在辦理房產抵押貸款時，可視情況采用“抵押+ 保證”的方式，增加保證人，督促借款人履行合同，也可在貸款出現(xiàn)風險時，通過三方協(xié)議由保證人接收抵押房產后代償，或者由擔保人對抵押房產不足值部分承擔連帶償還責任。對房產抵押風險較大而保證人有足夠償還能力的， 可視情況在條款中增加“保證責任優(yōu)先”的條款。 在借貸存續(xù)期間， 銀行應持續(xù)檢查借款人合同履行能力及抵押房產實物狀況，問

10、題及時處置，防止出現(xiàn)逃廢債務和故意折損抵押房產價值的行為。發(fā)現(xiàn)盡量規(guī)避流程成本。從不良貸款管理與處置合規(guī)盡責角度考慮，目前大多數(shù)銀行在貸款合同到期時通過法律手段進行抵押物處置，訴訟流程和時間較長。物權法第一百九十五條規(guī)定，“債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償”。因此，銀行完全可以在完善自身制度和流程的基礎上，通過與抵押人達成協(xié)議的方式，以抵押財產折價受償或以變賣價款優(yōu)先受償，規(guī)避通過司法渠道解決產生的流程成本。對抵押房產價值貶值嚴重和非抵押貸款接收抵債房產的情況，可根據(jù)實際，如果短期能夠變

11、現(xiàn)，采用呆賬核銷協(xié)議收回抵押房產或抵債房產快速變現(xiàn)處置的組合操作方式，合理規(guī)避抵債資產接收和處置的相關成本。 銀行應在現(xiàn)有的稅收政策框架下做好抵債房產接收和轉入損失稅前扣除申報工作。對于抵債房產損毀報廢等非正常損失，應及時向稅務機關申報，爭取稅前扣除。對短期內無法處置且閑置的抵債房產，應申請減免房產稅和土地使用稅，努力將損失降至最低。建議減免以房抵債業(yè)務稅費。在宏觀經濟下行壓力加大、供給側結構性改革不斷深化的背景下，銀行信貸資產質量面臨嚴峻挑戰(zhàn)，尤其是房產抵押貸款業(yè)務中，房產貶值的情況可能會越來越普遍。 為更好支持供給側結構性改革、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略實施，切實防控銀行房產抵押貸款業(yè)

12、務的風險、加快風險處置， 建議減免銀行以房抵債業(yè)務的相關稅費。由此可見， 銀行房產抵押貸款風險是不言而喻的，為了保護各方利益，應該盡可能地客觀評估風險的同時加以有效防范，在存續(xù)期間銀行應時刻關注、掌握房地產抵押市場的一切變動，從而對抵押房產市場價值和房產抵押人行為進行監(jiān)測。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛

13、下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。“能 ”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人， 遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜