1、房地產名詞詞典一、建筑知識 建筑承包商 房地產公司往往把自己建設的各類商品房發包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設過程中，對房屋的質量起著十分重要的作用。也是房地產開發過程中的一個重要環節。 資質一級企業 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元，有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，設有高級工程師職稱的總工程師，高級會計師職稱的總會計師、經濟師職稱以上(含經濟師)的總經濟師，工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，具有五年以上從事房地產開發的經歷，近三年累計竣工

2、30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資，連續四年建筑工程質量合格率達100，優良率達20。 資質二級企業 自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑和房地產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；具有三年以上從事房地產開發的經歷；近三年累計竣工15 萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資；連續三年建筑工程質量合格率達100，優良率達10。 資質三級企業 自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500

3、萬元，有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員，具有三年以上從事房地產開發的經歷；累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相應的房地產開發投資，建筑工程質量合格率100。 資質四級企業 自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于5人；工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級

4、以上職稱，配有專業統計人員。 資質五級企業 只限于在本地區范圍內的村鎮從事房地產開發，自有流動資金不低于30萬元、其他具停標準由省、自治區、直轄市建 設行政管理部門制定。 建筑立面圖 是將建筑的不同測表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它主要表現建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術造型效果和外部裝飾做法等。根據建筑型體的復雜程度，建筑立面圖的數量也有所不同。一般分為正立面、背立面和側立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平面形狀復雜的建筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主

5、要是作建筑外部裝修的依據。 建筑剖面圖 是依據建筑平面圖上標明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內部布置情況，反映建筑的結構形式、分層情況、材料做法、構造關系及建筑豎向部分的高度尺寸等。 建筑平面圖 是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以

6、及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。 建筑總平面圖 建筑總平面圖是表明一項建設工程總體布置情況的圖紙。它是在建設基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數、室內外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關系以及環境保護方面的要求等。由于建設工程的性質、規模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內容有的較為簡單，有

7、的則比較復雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 建筑工程施工圖 簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、內部布置、結構 構造、內外裝修、材料做法以及設備、施工等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達準確、要求具體的特點。它是設計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據，也是進行施工技術管理的重要技術文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結構施工圖、給排水、采暖通風施工圖及電氣施工圖等專業圖紙，也可將給排水、采暖通風和電氣施工圖合在一起統稱設備施工圖。 建筑施工圖 簡稱“建施”。它一般由設計部門的建 筑專業人員進行設

8、計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內外裝飾做法的依據，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據。建筑施工圖包括設備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。 建筑工程圖 建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規定的制圖標準，把已經建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產、安裝等的要求。它是工程項目建設的技術依據和重要的技術資科。建筑工程圖包括方案設計圖、各類

9、施工圖和工程竣工圖。由于工程建設各個階段的任務要求不同，各類圖紙所表達的內容、深度和方式也有差別。方案設計圖主要是為征求建設單位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。 容積率 指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規劃管理秩序要，為改善城市居住環境條件，為控制人口密度和產業密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。 建筑面積 指建筑物的

10、水平面積，其計算公式為： 建筑面積套內建筑面積應分攤的公共建筑面積 套內建筑面積套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積墻體面積陽臺建筑面積） 套內墻體面積12共用墻墻體投影面積 或非共用墻墻體、水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積） 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積房屋的建筑面積建筑面積的換算系數 獨立式住

11、宅的換算系數為1.83，由此可見，開發商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發商在促銷上的精明之處。 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。 綠化率 是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。 建設用地面積 指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 可兼容性質 指經規劃部門批準，建設項目可以兼容

12、的有別于其使用性質的其他性質的建設工程。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。 住宅平面系數 一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和

13、的百分比，是住宅設計時的技術經濟指標之一，用字母“k”表示。 使用面積系數 用百分率表示。等于各套內使用面積 之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。 即：使用面積系數各套內使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)100 建筑間距系數 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數； 建筑的長高比 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數。 戶室比 “戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室

14、或四室戶）占28%。 開間 開間即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。 進深 進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 住宅的套型和戶型 “套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用面積

15、指標來規定。根據1987年7月頒布的城鎮住宅設計規范，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。需要提到的是，在新的住宅設計規范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數或“室”數，因而，住宅戶型又可分一室戶、

16、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。 躍層、復式、錯層 躍層 一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動靜分區更為明確，但上下樓對于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。 復式 一層比較高的房子中局部加一層，變為兩層較低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優缺點。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。 錯層 一戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感，可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，錯層帶來空間豐富

17、的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數少面積大的高檔住宅。 閣樓 即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風窗的，稱為暗樓。近年來在新設計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。 水箱間 是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設有圍護結構及屋面頂蓋。 裝飾性塔樓 是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。 附層 即夾層，是指房屋內部空間的局部層次，

18、如一幢房屋從外部看是二層，從內部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。 假層 是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結構、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內高度在1.7m以上的部分。 地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲藏間、人防、機房等。 露臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 陽臺 一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2m以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80cm以內，全封閉落地居多，不計算面

19、積。 結構面積 住宅的結構面積是指構成房屋承重系統，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。 建筑面積 建筑面積包括樓房的使用面積，結構面積和輔助面積，以及按比例分攤到該套住房的共用建筑面積之和。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。 公用建筑面積 公用建筑面積主要由以下部分

20、組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。 房屋的建筑面積 建筑面積也稱“建筑展開面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。具體規定如下：包括房屋結構（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所

21、占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標準的房屋，也應按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標準高度來折算它們的建筑面積。 商品房公用建筑面積如何計算 公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室。 2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積的計算公式如下： 公用建筑面積=全幢建筑面積全幢各套內建筑面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。 公用建筑面積的分攤計算：分攤的公用建筑面積=套內建筑面積公用建筑

22、面積分攤系數。 公用建筑面積分攤系數的計算：公用建筑面積分攤系數=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內建筑面積之和。 公攤面積 商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為單幢樓內的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。 各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 具體可分攤的公用建筑面積有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星

23、電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，需要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 按照規定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑空間。 按照規定，北京市房地局要求售房單位在預售商品房前，必須向商品房預售管理部門提交預售商

24、品房的面積測量報告，包括樓盤面積和公攤面積的計算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購房人購房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷（預）售商品房時，需要在銷（預）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑物的結構分混合結構（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構件）、框架結構（包括框支結構）、框剪結構、筒體結構（如國貿大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細說明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結構，大多為三十層，估計就是由于框剪結構在深圳的七級烈度、二級抗震的條件下的允許高度為120有關。 磚混結構 磚混結構住宅中的“

25、磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。 框架結構 框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。 鋼混結構 這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經

26、久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。 鋼結構 鋼結構即指主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結構建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業建筑上采用。 剪力墻結構和框剪結構（也稱框支剪力墻）剪力墻結構 剪力墻結構指的是鋼筋混凝土剪力墻結構，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風與地震等水平力構件的結構體系，因此也稱為抗震墻結構。 它的優點是側向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設計豐富，尤其結合預應力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴展了設計師和住戶的想象空間

27、。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗滲性能好，且節點都為現澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。它的缺點是自重大，基坑圍護和基礎成本高，因此宜采用輕質隔墻和短肢墻體系；同時，它的保溫性能較差，比如250毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數約2.96，遠大于上海住宅設計標準對外墻傳熱系數2.0的強制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國高層住宅采用最廣的結構體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應用到40層的高層住宅。 鋼筋混凝土結構 鋼筋混凝土結構即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公共建筑、工業建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架剪

28、力墻結構、框筒結構等。目前2530層左右的高層住宅通常采用框架剪力墻結構。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開發商樂于建設，從建筑經濟角度而言，框剪結構的經濟效益是最佳的。但它的缺點是房型布局有局限性、室內多數墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現較差戶型。此外，鋼筋混凝土結構造價較高，一般多層住宅建筑成本在1000元平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價在1800元平方米左右，故高層住宅售價一般較高。 什么是灰空間 “灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的

29、廣場、綠地等。 什么是軟裝潢 就居室而言, 除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規格、色彩造型、放置位置等均應與設計并行考慮，以保證協調美觀。 什么叫填充墻和幕墻 墻體按照結構受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結構中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質墻稱幕墻。 什么是商住住宅 商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡

30、功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。 蝶式住宅有什么特點 蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方

31、正。蝶式建筑有一個通病房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設計在電梯間從而保證了戶型的方正。 solo solo是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；solo是一件事情，solo是一種狀態，solo是一種生活；solo是市中心精準住宅。 solo戶型新概念之定義 1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人。 2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面。 3.每套建筑面積在35平方米左右。 4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。 5. solo戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便

32、的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，solo戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 6. solo戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的solo化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等。 7.全裝修現房交房，無期房銷售狀態。 8.提供推托出租和包租業務。 9.外銷或內銷外租 solo主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。 花園式住

33、宅（別墅） 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 townhouse十大標準 1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 2、交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 3、環境：不僅強調社區內環境，周邊也應有優美的自然環境。 4、規模：社區容積率一般不超過0.6，其規模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區配套和生活

34、品位的要求。 5、規劃：社區規劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 6、建筑：社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創造，其外形與色彩尤為引人。 7、配套：社區由于地處城市邊緣，其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。 8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 9、服務：社區的物業服務要突出優質、貼心、到位。 10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 酒店式公寓 酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能

35、于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。 服務性公寓的服務項目

36、根據服務性公寓的特點，其服務項目內容如下： (1)設立住戶服務臺，24小時服務，以最快速度為住戶解決各類問題； (2)穿梭巴士服務，定時將公寓住戶送至市內主要辦公、商業地點，以方便用戶； (3) 學校巴士服務，物業管理公司專職人員每天接送中小學生前往國際學校讀書； (4) 看管孩子服務，當住戶外出不方便攜子女共同外出，物業管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子； (5)醫療及救護服務，物業管理公司隨時應住戶要求聯系醫生前來出診或送往醫院治療； (6)公寓園藝綠化，物業管理公司定期為公寓花園進行園藝美化； (7)家務服務，應住戶要求物業管理公司可以為住戶安排專職人員協助住戶處理日常家務； (

37、8)洗衣服務，物業管理公司為住戶洗衣、送衣服務； (9)汽車租貨，物業管理公司配有汽車租貨服務，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出； (10)商務服務，設立小型商務中心，向住戶提供商務信息和秘書服務； (11)小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區即可買到日常所需物品。 商務樓 商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議 廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。 vs vs是英文villastyle的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內在品質。vs戶型概念將為白領、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環境，這些戶型由

38、三層組成，面積在150平方米左右。 住宅小區 住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。 微利房 微利房即廉價房，指的是房地產開發商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。 商品房 商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 公有住宅 公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅

39、。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。 公有舊住宅 公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現租住戶有優先購買權。 新建公有住宅 新建公有住宅指由政府或國有企業建造，還未曾使用的住宅。 安居房 安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金

40、建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 經濟適用房 經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經濟實用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃，精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設標準不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質量好，占地不多環境美。小康住宅是指為實施國家

41、重大科技產業工程“2000年小康型城鄉住宅產業工程”項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業未來發展的方向。 智能化大廈 又稱“智能型大廈”是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3a建筑，即：建筑設備自動化系統（bas），辦公自動化系統（oas）通信自動化系統（cas），其中bas中應包含fas和sas兩大系統，故也有稱智能化大廈為5a建筑的，即消防自動化系統fas），保安自動化系

42、統sas）。 集資房 集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 平價房 平價房是摜以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。解困房 指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶

43、、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。 抵債房 “抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發商抵押給銀行的抵債房。 什么叫綠化隔離帶 按照城市總體規劃，北京市城區為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。 綠色裝飾 所謂家庭綠化裝飾是指在居室內設計具有調節人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設計。其特點是通過天然植物的視覺美感，達到宜于人的身心健康，增添現代人的審美情趣。

44、商業圈的規模與形狀 商業圈是指商場吸引顧客的地理區 域。它是以商場為中心向四周擴展，構成一定的輻射范圍，形成商業圈。商業圈包括三部分：核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈。 二、買房知識 開盤 一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發售，稱之為開盤。這時，可以交納預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。 什么是商品房轉預售 商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其預購的尚未竣工的商品房再行進行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據中華人民共和國房地產管理法第45條規定，預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定，表明這一問題至今尚無明確的法律規定。 預售價

45、 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。 一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 起步價 某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業，以一樓或頂樓的銷售價為起步價，高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表為“元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。 基價 經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。 均價 將各單位的銷售

46、價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 認購 一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續之前的預訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。 關于五證 房地產商在預售商品房時應具備建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工 程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，開工證由市建委核發，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發。

47、一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 國有土地使用證和預售許可證這“兩證”就行了。因為如果開發商未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個規劃許可證和開工證是拿不到預售許可證的。開發商取得了預售許可證就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。 根據北京市商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備預售許可證才能與客戶簽署正式 的預售契約。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，提防開發商“偷梁換柱”。 “大產證”“小產證”

48、具體含義 房產證有兩種，一種是通常所說的“大產證”，即房產商首先要取得的產權證，是房產商擁有房屋產權的證明，這只能由房產商來辦理。另一種稱為“小產證”，即每個購房者拿到的房產證，由購房者或購房者委托房產商到房屋交易部門辦理。二者的關系是房產商只有取得了“大產證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產證”。 定金 定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，其目的在于促使債務人履行債務，保證債權人的債權得以實現。 訂金 “訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議

49、后，準備進一步協商簽訂的臨時臨時認購協議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。 有償合同 指合同當事人因取得權利（包括利益）需償付一定代價的合同。其主要特點是，當事人一方履行義務的同時，有要求對方為一定行為的權利。 房屋買賣契約公證 指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法性予以證明。 房地產產權登記 房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續。它要求凡在規定范圍內的房地產權，不論

50、歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給房地產產權證。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效的管理。 采取房地產登記制度，一經登記，就確定了房地產相利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利入，明確房地產產權狀況等三方面的作用。我國房地產登記的原則是：產權登記與產權審查確認同步

51、；登記產權現狀，產權人親自辦理；權利人會同辦理；嚴格按照程序辦理。 房地產交易手續 進行房地產交易必須經過的程序，通常包括：交易雙方向房地產交易管理機關提出申請、出讓方交驗擁有相應權利的訂件、雙方按規定簽訂契約協商確定交易價格及有關事項、交易管理機關勘察評估交易價的公平性，監定交易契約、交納契稅和手續費、辦理新的房地產權利證件。 房地產經紀人 指代客進行房地產交易并以此取得用金的中間人。 動產抵押貸款 指以土地使用權或房屋、其他土地上的定著物及附著物為抵押物的貸款。 房屋抵押 指抵押人（債務人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權人，在債務人到期不履行債務時，債權人有權依法律規定將抵押的房屋折價

52、或以變賣 該抵押房屋的價款而優先受價。房屋預售（炒樓花）即出售房屋期貸。 房地產抵押 房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指債務人或者第三人為了保證債務履行而將自己所有的房屋或享有處分權的房屋提供出來作擔保，如債務人不能履行債務，則債權人有提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔保方式，也是一種法律關系。 房地產抵押貸款合同 又稱不動產抵押貸款合同。是由抵押貸款當事人以房產土地使用權設定抵押而用書面形式簽訂的代款合同。 按揭與抵押的區別 按揭與抵押的主要區別，在于借貸過程中是否發生了所有權的轉移。其區別主要如下： 一.按揭和抵押在

53、法律上的區別：按揭要產生所有權轉移，抵押則不變更所有關系，因此二者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受益人經所有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物的所有權。抵押則不發生所有權轉移，抵押人仍保留擔保物的所有權，抵押權人是非所有權人，只享有抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押權人。 二.目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務的履行。但二者在目的和運作上仍有區別： 1.按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有

54、權人，較之抵押權人享有更多權益。 2.在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。 3.運作上的區別：房地產抵押：應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產權證的前提下，辦理他項產權證，以產權證抵押而持有他項產權證。按揭則是在按揭人尚未取得產權證的情況下進行的。一般是先辦理他項產權證作為抵押擔保，產權在付清購房款后由房地產開發單位轉給按揭受益人，所有權證由按揭人持有。 4.抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權人，一般不再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權時進行的，需要原所有人或業主作中間人，以便實現錢、物、權分離狀態下的動作。因此，原業主或所有者往往要作為擔保人，使按揭有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。 個人住房擔保委托貸款 個人住房擔保委托貸款（以下簡稱貸款）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡稱管理中心）運用房改資金，委托銀行向購買自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公積金交存人和離退休職工發放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財產抵押擔保加第三人保證