1、 五星級大酒店項目全套可行性分析報告目 錄第一章總論一、項目背景二、項目概況第二章需求分析與建設規模一、需求分析二、建設規模方案比較三、推薦建設規模方案第三章場址選擇一、場址現狀二、場址條件第四章項目建筑方案一、項目總體規劃方案二、結構方案三、給排水設計方案四、電氣設計五、空調通風設計第五章節能節水措施一、節能措施二、節水措施第六章環境影響評價一、項目場址環境現狀二、項目建設與運營對環境的影響三、環境保護措施四、環境綠化五、環境保護設施于投資六、環境影響評價第七章勞動安全、衛生、消防一、勞動安全二、衛生防護第八章項目實施進度一、建設工期二、項目實施進度安排第九章投資估算與投資構成一、投資估算二

2、、投資構成第十章 財務及社會評價一、財務評價二、社會評價第一章 總論一、項目背景1、項目名稱：云南*大酒店2、建設地址：*縣城*3、承辦企業：*房地產開發有限公司4、企業性質：股份制民營企業5、資質等級：房地產開發四級6、企業地址：*建材城7、企業法定代表人：* 8、承辦單位概況*房地產開發有限公司（以下簡稱*公司）成立于2005年9月，是一家從事文化產業、旅游房地產業綜合開發的房地產經營企業。公司注冊資本2188萬元，擁有良好的政府信譽、銀行信譽和綜合實力。海納百川，有容乃大。公司自成立以來，以“誠信、優質、高效、超越”為創業經營理念，在企業經營、團隊建設、人才管理、項目開發、客戶服務上堅持

3、“以人為本、誠信求實、謹守商道、共贏發展”的經營宗旨，并在發展建設中始終以“提升品牌、服務社會”為企業價值觀，企業的發展目標是爭做知名房地產開發企業。上善若水、厚德載物。面對新的機遇與挑戰，*人將堅定的秉承“誠信、優質、高效、超越”的企業理念，以市場為導向，積極進行資本運作，逐步實現跨區域、多角度的發展戰略，創造新的利潤增長點，真情服務，回報社會，為創造一個和諧美好的社會環境而奮斗。9、可行性研究報告編制的依據*州國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要，“積極發展服務業，努力實現旅游業發展的新跨越。堅持資源開發利用與保護并重，加快老旅游區的新型升級和新旅游區開發，把旅游業作為一個新興產業加以培

4、育。推進文化與體育的結合，全面提升產業素質和文化內涵，抓好精品開發與促銷。”、*縣*旅游發展總規劃、*縣*旅游循環經濟示范區規劃、*縣旅游業發展“十一五”規劃、*片區詳細規劃、云南*縣社會經濟發展戰略研究、中共*州委*州人民政府貫徹中共云南省委、云南省人民政府關于進一步加快云南省旅游產業發展的若干意見的實施意見、國家發改委2002年1月投資項目可行性研究指南（試用版）10、項目提出的理由與過程（1）項目建設有利于提升城市形象，加速城市化進程*是*典型的農業縣，由于多方面的原因，城市發展和城市化水平都處于較低水平。*景區的開發不但帶動了當地相關行業的發展，還給景區農民增加經濟收入。進入“十一五”

5、，縣委、政府確定開發*新城區，一方面滿足城市擴展的需求，另一方面隨著旅游支柱產業的發展，必須強化服務配套設施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假，是旅游業不可缺少的服務項目，基于城市發展和旅游業發展的兩個需要，形成了*新城區建設的主體，在旅游業方面，將服務功能與城市建設有機結合起來是很好的決策。項目的建成，將能有效地改善*在旅游接待設施水平方面的不足，進一步提升*的旅游接待、商務接待水平，有利于提升*的城市形象。項目的成功開發，尤其是四星級酒店的建設，將填補*作為一個知名旅游目的地而沒有四星級酒店的空白，這在整個*州都具有一定的前瞻性，有利于提升*的城市形象，有利于豐富*的城市內涵，有利于*旅

6、游經濟發展模式從質量低的“觀光型”向質量較高的“觀光休閑度假型”轉變。（2）是提升*旅游接待能力的需要項目的建成，是*旅游接待水平發展的一個里程碑，結束了*以及整個*州沒有四星級酒店的歷史，開創了*旅游接待的新起點，它的建筑理念、規劃設計以至建筑品質、建成后所引進的先進的酒店管理模式和管理方法等，都將對現在以至今后一段時間內的同類型項目產生超強的影響力，發揮積極促進作用，從而推動*當地各項旅游配套設施的日益成熟，項目在建成營業后，將引進先進的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達到的接待水準必將大大提升*旅游接待的質量和發展水平，提升*旅游接待能力。（3）項目的建設，有利于促進當地的招商引資和經

7、濟發展，促進當地就業，有利于構建和諧社會。項目在開發過程中，將引進先進的開發理念和開發模式，項目宏大的固定資產投資規模，可為當地經濟建設產生巨大的拉動作用，必將成為*縣的一個新的經濟增長點；項目在開發過程中，預期能給政府帶來500萬元左右的財稅收入，進入經營期后每年能為政府帶來800萬元左右的財稅收入；項目在開發建設以及建成后的經營過程中，將會為*當地提供一定的就業崗位，緩解當地的就業壓力，有利于和諧社會的構建。同時，項目在開發經營過程中，將引進先進的開發、管理、經營技術與理念，為*當地培養各方面高素質的專業人才，提高當地的勞動素質，促進當地社會經濟的進步。項目的建設，將大大提高*在高級商務接

8、待能力方面的不足，高檔次的酒店設施，帶來的是高層次的商務客戶和高端客戶對*城市發展的信心，必將促進與增強*的整體招商引資能力與水平。（4）項目的開發，有利于人民群眾物質文明和精神文明建設項目的建設，與*城市化進程的步伐緊密相連，與求被旅游市場的發展息息相關，項目的建設，將給*人民帶來開放式的園林景觀和休舔場所、高檔次的娛樂休閑中心、集中的商業購物廣場和步行街、展示當地城市形象的四星級酒店，項目的建成，將能有效的提高當地人民群眾的物質消費水平，促進當地的物質文明建設。同時，城市休閑設施和文化場所的搭建，有利于當地人民群眾文化生活水平的提高。（5）項目的建設，有利于改善旅游基礎設施，促進城市總體建

9、設項目的建設，將提升*在文化、商業、旅游等生態方面的豐富性，使*版塊成為*旅游經濟圈的有效互補和功能延伸，進而成為*的標志性休閑度假中心。項目在開發建設過程中，將緊緊圍繞*“創建山水園林生態旅游城市”的指導方針，合理規劃、精心施工，引進具有實力的的投資上、開發商，以及一流的設計、施工、監理、營銷策劃單位，為*的開發建設帶來先進的理念，對于*版塊的建設開發有著長遠的指導與示范意義。（6）項目的成功開發，有利于民族文化的傳承與傳播項目的開發，將以“可持續發展、永續經營”為宗旨，踐行“區內旅游，區外服務”的旅游發展戰略，項目的開發建設，符合省政府大力實施繁榮民族文化、發展文化產業、建設民族文化大省的

10、戰略目標，將能有效的推進*文化產業的建設，對*旅游文化市場的發展提供良好的發展機會和強勁的原動力。項目建成后，將成為*的民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護和傳承。*境內居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數民族都有著風情濃郁的優良傳統文化，項目的建成將成為各民族文化的展示、傳承與保護起到積極的作用。二、項目概況（一）擬建地點云南*大酒店建設項目選址于*縣*新城區，*縣位于云南省東南部、*州西北部，地理坐標為東京10420，北緯2404，距省城昆明市280公里，距*州府（*縣城）114公里，縣城設錦屏鎮，海拔1452米。項目用地東臨城市中心公園，西靠規劃中的商業步行街，北面

11、是規劃中的風味食品街，南毗建設中的60米大道，與盛德花園隔街相望，處于*新城區的中心位置，交通便利。地塊通過*大街與縣城相連，距*縣城直線距離不足1公里，距*風景區10公里左右。該地塊屬于規劃中的旅游接待區。規劃用地性質為商業用地。地塊規劃凈用地面積約15.68畝。項目地勢中間高四周低，整體呈四方形。項目地塊周邊交通干道主要有規劃中的60米大道、32米大道，北側是規劃中的風味食品一條街，東面是規劃中的商業步行街，規劃交通條件良好。地塊現有附著物主要是自然植被及部分臨時建筑物，地質情況較好，比較適宜建立位于城市中心區、現代、時尚、能滿足旅游接待、休閑度假、購物娛樂、健身、生態等多項功能為一體的建

12、筑項目。（二）建設規模和內容1、建設規模根據*縣*旅游發展規劃、*縣旅游業發展“十一五”規劃和*片區詳細規劃，經長期市場調查，為緩解*景區節假日旅游接待房源嚴重不足的問題，本項目總建筑面積擬定為22929.91平方米，設客房（標間）212間，日接待游客能力400人。2、建設內容（1）酒店客房（按標間計）：212間，每標間35.28平方米，合計8122.3平方米。（2）會議：454.4平方米（3）文化娛樂：1153.4平方米（4）餐飲：1641.2平方米（5）商務（含商場）：453.5平方米（6）康體：1447.4平方米（7）地下停車庫2020平方米，52個車位。3、建筑功能規劃*大酒店為四星級

13、旅游大酒店，是整個*旅游區的總接待中心和旗艦店，營運功能定位于涉外、會務、商務接待。含總統套房、高檔商務套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為300400人次。商務中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是*和*第一家四星級酒店，將成為*乃至滇東南地區規模最大的四星級度假酒店，將有效彌補*多年來在高端酒店產業方面的缺憾，將有效的提升*知名旅游城市的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費者的需求。

14、（三）主要建設條件1、豐富的旅游資源是四星級酒店建設最可靠的依托 *旅游度假區始建于上世紀80年代末，經過近20多年的開發利用與保護，已經成為國家3a級景區，隨著我國國民經濟的快速增長和人民生活水平的提高，加上國家推行長假休息制，景區的人氣逐年上升，整個旅游業的發展規模一年一個樣，從而推動相應的服務業的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設。因此，在*縣城建設一個旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。*旅游度假區位于*縣中部，總面積4.83平方公里，平均水深4米，最深處30米，蓄水1300萬立方米，目前已經開通了21公里的水上游路，開發了荷葉湖、情人湖

15、、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點，建起了仙人洞彝族文化生態村。這里天藍水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖邊連片分布的田野、深林、花草和掩映在蔥籠山林中的村莊，形成天、水、人和諧共處的*荷湖風光。蕩舟湖中，舟移景換，一步一景，令人不禁想起“橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同”的詩句，不禁令人流連忘返。*旅游度假區屬大型旅游景區，景區內旅游景點分布眾多，一是自然生態型旅游以*的湖水，將荷葉湖、情人湖、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點串聯起來，以展示*旅游度假區的水體、群山、植被、地貌等自然景觀；二是民族風情型旅游以水路與陸路相

16、結合游線為依托，將仙人洞彝族文化生態村以及其他村落串聯起來，以展示*旅游度假區的民俗村寨風貌；三是文化生態旅游，以賞荷、品荷、說荷為基本內容，展示*極具魅力的荷湖風光與荷文化旅游。2、優越的地理位置擬建的*大酒店選址于*縣*新城區，距縣老城區中心1公里，距*8公里，毗鄰120畝*城市中央公園，界于景區與老城區之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區內旅游、區外服務的景區總體規劃設想。3、新城區基礎設施條件能滿足項目要求*新城區規劃起點高，主干道60米寬，次道32米，并大部已建成，城市中心廣場的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項目，如星級酒店、風味食品街、購物步行街、度假村等正在建設中。基

17、礎設施水、電、路等場地條件十分良好，結合本項目實施創造了較好條件。（四）項目投入總資金及效益情況 *酒店投入總資金8527.99萬元，。所需資金全部由開發企業籌集，項目建成投入運營后，年營業總收入預計2122.81萬元，總成本1364.10萬元，稅后利潤482.26萬元，9.91年收回投資。 （五）主要技術經濟指標主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注一建設規模總建筑面積22929.91地上部分20298.71商場435.5餐飲1641.2客房8122.3地下部分2631.2二工作制度全年工作天數天360日工作時數小時8中午輪流進餐三主要動力年用量水m346355煤t200電kw.h196

18、四項目定員人130其中：營業服務人員人58 輔助營業人員人36管理人員人36五建設指標占地面積10453建筑密度%26.98容積率%1.96六總投資萬元8527.99其中：建設資金萬元8527.99 流動資金萬元七萬元營業收入占用建設投資萬元4.018八平均總產值（營業收入）萬元2122.81正常達產年九全員勞動生產率萬元16.323十年均營業成本萬元1364.10十一年均毛利潤（利潤總額）萬元643.02十二年均營業稅金及附加萬元115.69十三年均所得稅萬元160.76十四全部投資財務內部收益率%6.55（稅后）十五全部投資財務凈現值萬元1524.4（ic=12%）十六全部投資靜態投資回收

19、期年9.16（稅后）十七盈虧平衡點（bep）%53.6十八投資利潤率%7.54（稅前）十九投資利稅率%7.01（稅后）二十建設年限年2（六）結論與建議本項目符合國家城鎮建設的相關政策法規，符合*片區詳細規劃精神和*縣旅游業發展“十一五規劃“的要求，符合*縣”建設山水園林生態旅游城市“的城市發展目標，項目的建設，具有一定的經濟效益和巨大的社會效益。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當地酒店業發展的影響很大，根據對*縣和*景區旅游市場和酒店市場的調研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結果表明，項目及經濟效益上可行。本項目區位理想，有較好的發展潛力，適合開發酒店、商業等經營型物業，本項目

20、的開發可以有效解決*縣城接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設施等突出矛盾，促進*景區旅游業的繁榮和發展。項目建設是*旅游支柱產業的組成部分，而旅游業是調整產業結構、擴大內需，促進開放、繁榮經濟、擴大就業、增加群眾收入和帶動精神文明建設的大事，項目開發有明顯的社會效益，具有深遠意義。成功的組織、實施、開發好本項目，將能為*社會經濟的繁榮，為*新城區的總體建設，對*旅游產業、文化事業的進一步發展做出積極的貢獻。第二章 需求分析與建設規模一、需求分析1、*縣旅游業現狀及發展趨勢*縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨厚，是云南省著名的旅游目的地，被國家旅游局確定為涉外景區并被云南省評為十大優秀景區之一的*

21、風景區，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風光而著稱，是云南省9個國家aaa級重點風景名勝區之一，入選12個省級旅游度假區行列。*風景區，國家重點風景名勝區和云南省旅游休閑度假基地，為國家級旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區。在“2006年盤點云南旅游”評選活動中，*彝族“花臉節”獲年度旅游最高榮譽獎，被評為“年度最具影響力的旅游節慶活動”，云南省*景區獲年度旅游最佳促進獎，被評為“年度海內外游客最向往的景區”。通過努力，最近*旅游區又被中國民間文化遺產旅游示范區評審委員會授予“中國民間文化遺產旅游示范區”稱號，成為本次評選活動云南省唯一獲此殊榮的旅游區。自2003年以來，*縣依托豐富的旅

22、游資源，不斷加強與東盟，以及我國西南6省區，及滇東南5市區國際國內旅游區域經濟合作，全面打造旅游產品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網絡。截至目前，*縣*國家級風景區已形成了別具特色、功能互補的4條國際國內精品旅游環線：昆明一*一麻栗坡一越南；昆明一*一壩美；昆明一*一師宗一羅平；昆明一彌勒一*一建水。同時與縣內沖頭片區的暗河、古驛道(茶馬古道)、索道和溫瀏片區的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結合，形成“三區二瀑”格局，*旅游已是*及滇東南旅游業毫無爭議的領跑者。2008年10月，炭黑（炭房-*）一級公路開始動工建設，*到*僅需1小時，機場到*僅需40分鐘；南昆高速

23、鐵路復線規劃方案已經確定，*為最大的中轉站，以后從*到昆明或南寧的時間均可在2個小時以內！*通道經濟的規劃藍圖得以完美實現。*城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產業將迎來一個跨越式的發展機遇，前景無可估量。 近年，隨著*旅游品牌的構建和景區知名度的不斷提升，*的旅游事業獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產出大幅度提高(見表1：2001年- 2007年*旅游人數統計表，表2：*旅游總收入柱狀圖)。據統計，2005年，僅“五一”旅游黃金周，前往*旅游觀光人數就突破10萬，旅客量較去年同期增加67%，在“十一”黃金周，*的游客接待總數也超過了4萬人次，全年的游客接待總量達到了75萬人次，比

24、2004年增長29%，全縣旅游收入到達11336.04萬元，比2004年增長20%，*成為2006年云南旅游的一大熱點目的地，*旅游成為滇東南精品旅游線的重要節點和中間一環。2007年，*縣緊緊圍繞“筑牢基礎，突出特色，強化宣傳，打造精品”的旅游業發展思路，不斷增強*的吸引力和競爭力，促進了旅游業的發展。截至12月31日，全縣共接待海內外游客86萬人次，比上年增加2.1萬人次，增長2.38%；實現門船票收入1204.5萬元，比上年增加144萬元，增長13.6%；旅游總收入達3.01億元，比上年增加722萬元，增長2.4%；三項指標均創歷史最高水平。表1：2001年- 2007年*旅游人數統計表

25、年份國內游客（萬人次）國外游客（萬人次）合計（萬人次）2001480.01748.0172002500.01950.0192003560.01556.0152004580.03158.0192005750.4575.45200683.570.3383.92007860.065986.0659表2 ：2003-2007*旅游總收入柱狀圖2、*酒店市場分析調查顯示，在旅游黃金季節，紛至沓來的游客使*各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農家樂”生意紅火，各景點游人如織，日接待能力僅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬人，這一切，對*景區以至*縣城的現有接待設施和接待能力提出了嚴峻的考驗，整

26、個*縣達到星級設施的酒店在10家左右，二星級以上的酒店、賓館僅有6家，三星級的酒店僅有瑞和大酒店1家，且建設時間較長、接待設施老化、接待規格不高（見表3：*星級酒店一覽表）。據*縣旅游局統計，截止2005年10月*縣旅游接待能力情況為：景區及縣城日提供床位6517個，共計170戶；其中城區110戶，床位數4263個；景區60戶，床位數2254個；而截止2007年底*僅新增床位300個（*縣旅游局提供數據），與*近兩年旅游人數的大幅增加形成強烈反差。表3 *星級酒店一覽表酒店名稱星級床位數備注瑞和大酒店三星225張標間、套房電力賓館二星55間，110余張普標、豪單、豪標、套房電信賓館二星76張標

27、間、套房豐圓賓館二星68間，123張標間興運賓館二星162張普標佳寶賓館二星110張標間*賓館二星326張單間、標間、三人間、豪套花園賓館準二星106間，260張單間、夫妻間、套間、普標*度假村準二星63間，120余張單間、標間、三人間、夫妻間銀湖賓館準二星100余間，200余張普標、豪標、豪套、三人間數據來源：市場調查及中國云南*風景名勝區總體規劃*酒店業的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設施老化、接待規格不高，低檔次的客棧、旅社、農家樂占據酒店業的主力。酒店業管理人才奇缺，管理水平低、服務質量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來*旅游出現了對游客吸引力下降的情況，景區的口碑和競爭力受到影

28、響。從整體上看，*縣現有的旅游接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規格上，也不能滿足*景區申報稱為4a級風景旅游區的發展規劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發展潛力的知名景點，*以至整個*州至今尚沒有一家具有一定規模和現代特色的四星級以上的酒店，現有的酒店、賓館無論是硬件設施還是軟件級旅游接待設施都不能滿足日新月異的旅游業的發展需要，興建一家具有一定規模和特色的高星級休閑度假酒店，提升*現有的旅游、商務接待水平已經是勢在必行.3、本項目swot分析、優勢（strengths） 地理位置優越，是未來*新城的核心位置 交通條件好：項目位處城市未來主干道*大道（規劃中的60

29、米大道）北側，直通*景區，道路開闊，交通順暢，60米大道貫通景區后，從本項目至景區只有5分鐘車程。 周邊配套：毗鄰120畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套的休閑場所，更是未來*各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動（如花臉節、辣椒節等等）的主要場所；項目周邊聚集了*風情商業街區、*購物中心、風味食品街、步行街，和本項目一同構成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風情的旅游接待中心。作為*的第一家四星級酒店，本項目是*的地標建筑，是政府的面子工程，是*景區、*縣政府乃至*州的一張名片。*景區為*乃至滇東南旅游人氣最旺的景點，現*許多大型會議及單位接待、專題會議等

30、均在此舉行，且有越來越明顯的趨勢。、劣勢（weaknesses） 受制于新城建設：*新城目前正在全面的建設中，預計其建成初具規模需要2年的時間，在此期間，新城的市政基礎設施、居住氛圍還不成熟。 本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業氛圍需要一段時間的培育。、機會（opportunities） 旅游業升溫：*旅游近年來發展迅猛，旅游人數逐年大幅增加，對本項目形成根本性支持。 旅游開發建設加速：*縣政府進一步貫徹中央關于解放思想的指示，將加快*旅游戰略的實施，建好*喀斯特濕地植物園、天坑風景區、舍得風景區，使其成為旅游業的新亮點；并加快四大旅游新產品、五大旅游重點工程、六個旅游重點建

31、設項目的建設。將極大改善*旅游淡旺季明顯的狀況。*的旅游產業將迎來一個飛速發展的黃金時期。 *景區內部環境治理：為改善*景區內數量眾多的農家樂在規劃、管理上的混亂和對景區環境的破壞，保護景區的生態，*縣政府作出了在2009年底全部遷出景區內農家樂的決定。屆時，*將純粹是一個原生態的景區，本項目作為政府規劃的旅游接待中心，其優勢將全面體現，承擔起*旅游接待的重任。 政府支持：政府有改善縣城現有接待設施和接待水平不足的愿望，有建設高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為*政府傾力打造規劃的旅游接待中心，其建成將成為*的政府接待、商務接待、旅游接待的中心。 填補市場空白：*酒店業普遍建成時間長，接

32、待設施老化、接待規格不高，低檔次的客棧、旅社、農家樂占據酒店業的主力。酒店業管理人才奇缺，管理水平低、服務質量差。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據*旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在*的政府接待、商務接待中發揮舉足輕重的作用。其次，作為*州唯一一家4星級酒店，又坐落于*最具代表性的景區*，本項目的建成，完全可以成為*州對外接待的窗口，也可以吸引*州及其相鄰地區大量的會務旅游人群。 隨著*機場的通航，以及交通條件的進一步改善，必將吸引大批的省外中高端旅游人群進入*旅游。、挑戰（threats） 旅游業發展水平：現階*旅游業存在旅游產品單一、淡旺季明顯、接待設施落后、客源不廣等情況，旅

33、游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。 4、前景分析針對旅游市場出現的新情況、新特點，*縣旅游業發展“十一五規劃”中明確提出了“一個旅游接待中心*縣城”的戰略構想，把*縣城作為*旅游的集散地和接待中心，結合*縣建設山水園林生態旅游城市的目標，在*新城區規劃建設旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂、購物、休閑和住宅設施；這一構想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結合*縣建設山水園林生態旅游城市的目標，充分地利用了新城區的樞紐位置，在*新城區規劃建設旅游接待區、新建高星級休閑度假酒店，同時建設旅游商品步行街、風味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂、

34、購物等相關設施，早總體上是符合*縣旅游業發展“十一五規劃”和創建“兩大旅游接待區：的戰略構想，在實際構建上能夠豐富縣城作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善縣城的旅游配套設施，提升縣城的接待水平和接待質量，以發展的觀點來看，也能夠滿足數量、質量日益增長的游客的需求。在*新城區興建四星級的高級別休閑度假酒店，在*，乃至*州都是第一家，能有效地提升*以及*的知名度和影響力，增強*在云南旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。 第三章 場址選擇一、 場址現狀（一）地點與地理位置擬建項目選址根據*縣*新城區規劃安排于60米大道北側中部的旅游接待區，于城市中心公園、風味食品街、步行商業購物街、*

35、住宅小區等同屬一片區。*位于*縣城西北部，是通往老縣城區及*景區的樞紐，地理位置比較優越。（二）場地土地權屬及占地面積項目處于新城開發區，由新城區管委會統一辦理用地手續，開發企業通過土地競拍方式取得其開發使用權，有關手續已全部辦理完畢。項目按照城市規劃處在60米道路與32米道路的交叉口處，沿60米大街長113.6米，沿32米道路長111米，地形呈正方形，總用地面積近20畝。（三）場址條件1、地形、地貌條件*縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢西南高東北低、六詔山支系縱橫全境。西南部的樹皮、膩腳鄉海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔達2501米，*縣城海拔1552米，縣城周邊為丘陵地

36、形、陡坡多、平地少。但項目所在的*地勢較開闊，壩區面積2平方公里左右，60米大道呈東西走向，擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上處于山間丘陵緩坡地帶和丘谷地帶，整體地貌形態為*山間丘陵地貌。地面高程介于1462.451474.68m之間，高差為12.23m。2、 工程地質及水文地質條件工程地質條件：本項目已委托中國有色冶金昆明勘察設計院，進行勘察，建設基地內地質情況已經探明，擬建場地大地構造上處于南嶺東西向復雜構造帶西段與*巨型旋鈕構造的符合部位。區內占主導地位的是東西向構造，款1520km，長50km以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了組成。求北縣城以北，東西向構

37、造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構造和弧形構造。擬建場低范圍內未發現構造斷裂及發震斷裂通過，整個工程場區屬基本穩定。經鉆探揭露，擬建場地的地層結構總體上較為復雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統洗馬塘組泥巖和石炭系下統石灰巖，為方便設計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質單元層代號自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含040%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結構松散。厚度為0.58.80m；僅覆蓋于鉆孔zk31、5860、71、73、7688、zk+14、90104、107、110112115、

38、1161、20125及128147控制地段之地表。2）、第四系坡洪積（qd1p1）層：粘土2：褐黃、淺褐、灰黃或淺黃或色，含少量角礫、砂、鐵錳質結核及泥巖風化殘塊，可塑狀態為主、局部為軟塑狀態，濕。層頂埋深為4.306.60m，厚度為2.2013.20m，平均厚度為7.00m。僅分布于鉆孔zk102104、134、141、146及147控制地段。3)三迭系下統洗馬塘組（t1x）泥巖：（1） 全風華泥巖：褐黃、黃、灰綠、褐、或褐紅色，泥質結構，薄層狀構造：全風化，巖芯呈軟塑粘土及少量碎塊狀，容易鉆進，巖塊用于手易捏碎。巖面埋深為0.0027.80m，厚度為0.5011.60m，平均厚度為5.08

39、m。僅分布于鉆孔zk14、15、2125、66、88、88+3、88+4=90、92、94、97、98及130控制地段。（2） 強風化泥巖2：褐黃、黃、灰黃、淺褐、淺黃、黑、灰褐或紫色，泥質結構，薄層狀構造：強風化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少量為塊狀，巖塊用手易折斷。巖面埋深為0.0022.00m，厚度或揭示厚度為1.5020.80m；除鉆孔zk15控制地段缺失該層外，其余絕大部分地段揭示該層。該強風化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體質量等級分類屬v類。（3） 中等風化泥巖3：褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質結構、薄層狀構造；中等風化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短柱狀；巖塊用錘易

40、擊碎。巖面埋深為8.7035.10，揭示厚度為3.5011.60m；僅在鉆孔zk1、2、88、88+3、88+4、91、97及98控制地段揭示至該層。該中等風化屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等級分屬v類。4)、石灰巖系下統（c1）石灰巖：青灰色，隱晶質結構，中厚層狀構造；強風化，節理裂隙發育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質量等級較差。巖面埋深為1.9028.10m，揭示厚度為1.207.90m，僅在鉆孔zk5、6、1417、2126、66、67、86、87、88+1、88+2、89、90及9294控制地段揭示至該層。該強風化石灰巖層屬較軟巖；巖體完整

41、程度分類屬破碎；巖體基本質量等級分類屬v類。經鉆探揭露及工程地質調查，本場地在未整平前為丘陵、坡谷及凹地。經整平后使得部分地段填土較厚而大部分地段三迭系下統洗馬塘組泥巖和石巖系下統石灰巖已出露。該場地內泥巖極破碎、節理裂隙及發育，為若透水層；石灰巖多以石芽及石筍狀出現。地表水下滲后在泥巖與石灰巖接觸停滯，使得該處泥巖完全風化而較軟。水文地質條件：目前，地下水位在-16.5m以下，場址附近無水體及河流。（一） 地理及氣候條件*地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、補擋河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河

42、（馬恒地段），分屬珠江流域西江水系河紅河流域瀘江水系。*湖為較大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境內最高海拔（羊雄山頂峰）2501.8米，最低海拔（弄位村）782米。由于地處低緯季風區域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶4個氣候類型，年平均氣溫13.219.7，年平均降雨量10001270毫米。二、 供水擬建場60米大道已完成城市供水管的敷設，可直接與市政供給管搭接，供水有保證。三、 雨污水現場東、南道路及地下排污水管已經完成，兩側均有地下水管，可直接接收本項目與污水的排放。四、 供電根據本項目建設規模，預計總用電負荷850kw，變壓器安裝容量1600

43、kva，該地區現有開閉站，經與供電部門協商，可從該開閉站引10kv雙路供電至本項目變配電室。五、 交通及道路條件項目地處*縣城鄉結合部，距縣城僅1公里，60米主干道與*道路連接，場地無論對內對外交通都十分方便，且全部為油路，項目不需要再對道路投資。 第四章 建筑方案選擇一、 項目總體規劃方案 項目地處*新城區，規劃用地性質為旅游接待區，項目用地距離*景區僅10公里，與*老縣城近在咫尺，具備發展住宿、商務、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項目在具體開發內容上，主要建設四星級旅游度假大酒店、體育設施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務設施。項目建成后，將具備旅

44、游展示、旅游接待、旅游消費、旅游指導四大功能，將以*旅游文化綜合服務基地的戰略姿態，對*旅游景區、*縣城形成有效補充，以旅游服務基地的戰略構想從整體上提升*國家aaa級旅游度假區的旅游價值和綜合實力。(一)、功能要求和總平面布置規劃建設總高17層，附設3層裙樓建設為四星級旅游度假酒店，定位于整個旅游接待區的總接待中心和旗艦店，營運功能定位涉外、會務、商務接待。含總統套房、高檔設備間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務、餐飲、會務、商業、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設計為400余人次。含商務中心、康樂中心、中

45、西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是*和*第一家四星級酒店，將成為*乃至滇東南地區規模最大的四星級度假酒店，將有效彌補*多年以來在高端酒店產業方面的缺憾，將有效的提升*知名旅游城市的品牌魅力和形象，增強對高端客戶和金字塔尖消費者的吸引力。四星級酒店設計引進一流水準的酒店管理公司進行管理，以超值的服務回報社會和客戶。項目位于云南省*縣*新城開發區，緊鄰*住宅小區，正面對城市中央公園。項目建設用地10453m2，總建筑面積22923 m2，地上部分16層，地下一層為停車庫，總建筑高度58.1米。項目規劃為云南建筑風格，集餐飲、建設娛樂、住宿、商務會議功能為一

46、體。提煉傳統云南和江南民居的典型建筑符號，如吊腳樓、影壁、鏤空窗等構成元素，經過抽象和簡化，恰當運用于建筑造型中，色彩對比，在視覺上減少立面的尺度，加強細部的處理，坡屋頂、挑檐、欄桿、仿木建筑構架的組合都認真考慮。(二)、建筑功能分區：1、 主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內景觀部分直接落地，并在其南側設置裙房。主樓四至十六均為客房，另在屋頂設置會議室及屋頂花園。2、 裙房功能劃分：裙房一至三層，內設大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為ktv夜總會、保齡球、桑拿等休閑娛樂空間。3、 空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，

47、形成酒店內部的核心休閑空間，地下一層此部分用做酒店的停車空間，而將地下一層西側設置為備用區。4、 屋頂花園設計將裙房的屋面，平臺上適當覆土種植綠色植物，形成屋頂花園。另外，在酒店主樓的頂部設置了二處觀景式的花園平臺，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。5、 配套設計酒店設室外游泳池、網球場、地下停車庫及相應商業娛樂設施。6、 項目規劃設計主要參數參數名稱參數建設用地面積10453 m2建筑基底面積2820.62 m2總建筑面積22929.91 m2計算容積率建筑面積20526.68 m2其中：四星級酒店建筑面積20526.68 m2地下停車庫建筑面積42403.23 m2容積率1

48、.96建筑密度26.98%綠地率33.2%客房總數212間地下車庫停車位52輛室外停車場21輛二、結構方案（一）建筑結構的安全等級及設計使用年限1、結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為丙級。2、框架剪力墻結構，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度為0.05g，設計地震分組為第二組。4、結構設計使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環境為二a類，其余為一類。（二）建筑材料1、混凝土地下室3層4層8層9層13層14層以上柱、墻c40c35c30c25梁、板c30c25c25c25墊層：c15，次要構件：c25地下室板采

49、用微膨脹砼，以增加的抗裂性能。2、鋼筋：直徑12用級鋼筋 直徑12用級鋼筋3、建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內隔墻采用混凝土空心小砌塊。（三）上部結構綜合樓部分本項目房屋總高58.1，采用框架剪力墻結構。（四）使用對荷載的要求1、套房、更衣室 2.0kn/m22、會議室 2.0kn/m23、門廳、大堂、電梯廳、餐廳 2.5kn/m24、儲藏室、庫房 5.0kn/m25、陽臺 2.0kn/m26、上人屋面 2.0kn/m27、不上人屋面 0.5kn/m28、屋頂花園 3.0kn/m29、電梯機房 7.0kn/m210、走廊、消防疏散通道 3.5kn/m211、其余 2.0 kn/m2較大和較重的使

50、用荷載根據具體情況另定。三、給排水設計方案（一）給水系統1、最高日生活用水量為127m3/d，最大時用水量12m3/h2、水源：由市政自來水供水。從市政給水管網上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水，3、本區建筑給水系統分為2隔結合給水區，低區：地下室至四層為一個供水區，由市政網直接供水；高區：五層之十五層為一個供水區，由高區變頻供水設備供水。（二）熱水系統1、最高日生活用水量為64 m3/d，最大時用水量2.7m3/h，使用水溫60.2、采用全日供應熱水系統。（三）排水系統1、最高日排水量為114m3/d.2、污水由排水立管收集后排除室外，經化糞池處理后拍只小區附近市政排水管網。3、建筑

51、物雨水采用外排雨水收集系統，屋面雨水斗收集排至小區雨水管道，地面道路雨水口收集至上區雨水管道進入雨水收集池，經過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網。設計雨水重現期采用2年。（四）消防給水系統1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環狀管網有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環狀管網上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內消火栓系統消防水量40升/秒。火災延續時間為3小時。4、室內設有自動噴水滅火系統，系統消防水量30升/秒。火災延續時間為1小時。5、公共場所等處設手提式滅火器。四、電氣設計（一）電源：*大酒店樓高十六層，屬一類高層建

52、筑，其消防用電荷等級為一級。擬由市電引接一路10kv高壓電源供電。變電所設在地下一層，內裝兩臺1000kva千式變壓器，并裝設一臺350kw應急備用柴油發電機組做備用電源。（二）負荷計算：本工程用電負荷計算容量估計為1600kva。（三）導線選擇及敷設方式：動力配電干線電纜沿橋架敷設或在電氣豎井內明敷，導線則穿管暗敷。與消防有關的電纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻燃型。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內與其它電纜一起敷設，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。（四）照明配電系統照明光源主要節能型熒光燈為主，照明基本上采用一燈一控方式，大面積照明則多燈分組集中控制。酒店客房，餐廳等營業場所照明

53、由裝修設計。（五）防雷接地系統本工程按照第二類建筑防雷標準設計。屋面采用避雷帶方式，利用機構柱內主筋作為引下線，利用建筑基礎內主筋作防雷接地裝置。電力保護接地采用tn-s制式接地保護，并與防雷接地裝置，接地電阻小于1歐姆。（六）電氣消防設計1、火災自動報警及消防聯動控制系統*大酒店一類高層民用建筑的防火要求，其火災保護對象等級為一級，火災自動報警采用集中報警控制系統，于一層設消防控制室，內內設消防中心控制系統一套，包括火災自動報警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統個一套。2、火災應急照明在變配電房、柴油發電機房、消防控制室、消防水泵房、電梯機房、主要走道、樓梯間、電梯前室等裝設火災應急照明，在走廊、樓梯口、前室圖庫等設疏散指示標志。3、消防供電消防水泵、電梯、消防控制室、送風排煙機、防火卷簾一級火災應急照明等一類負荷由低壓配電房不同線段提供兩路電源供電，并于末端設置電源自動切換裝置。4、消防線路所有消防線