1、【新天澤新天澤國際廣場國際廣場】2010年營銷策劃報告天晟不動產天晟不動產重慶重慶 SUPER CITY SUPER CITYCONTENTS目錄Part One項目/產品解讀Part Two市場簡析Part Three項目營銷定位及解決措施Part Four項目營銷推廣執行策略1、土地屬性分析2、產品解讀Page 2香港城香港城大渡口區政府香港城香港城順祥壹街區順祥壹街區土地屬性分析區位屬性城市中心區域，主城第六商圈，大渡口中央商業商務CBD龍頭地位，步行街心臟地帶。3新天澤國際廣場土地屬性分析交通屬性 本項目輕軌總站沙坪壩楊家坪觀音橋解放碑南坪火車南站火車北站江北機場朝天門碼頭與重要商圈及

2、交通點距離：距解放碑15公里；距楊家坪5.5公里；距觀音橋13公里；距沙坪壩9公里；距南坪10公里；距菜園壩火車站11公里；距龍頭寺火車站15公里；距朝天門碼頭16公里；距江北國際機場32公里；。4公交體系成熟完善，輕軌公交體系成熟完善，輕軌2 2號號線新山村站近在咫尺線新山村站近在咫尺土地屬性分析配套屬性浙江義烏商城重慶金店米籮咖啡美人美火鍋歡樂迪KTV沃爾瑪肯德基豪客來以純旗艦店新世紀百貨（即將入駐）春光購物廣場鄉村基步行街廣場輕軌輕軌總站總站永輝超市移動營業廳美嘉森奧特萊斯（即將開業） 重百商場鄉村基新華書店區域成熟，配套完善，人氣集中，商業氛圍濃厚，但檔次不高，以中檔及中檔偏下為主。5

3、香港城香港城順祥壹街區新天澤國際廣場大渡口公園大渡口區政府產品解讀項目指標總體指標：總占地面積：15666總建筑面積：10.85萬項目構成：2棟30層高3梯16戶的高層商務公寓（4.77萬 ，戶型28-80 ）4層商業裙樓（4.3萬 ）2層地下車庫（320個車位）67產品解讀商務公寓 產品特點標準層平面圖標準層平面圖三梯16戶單配28.79-36.65一房41.83-47.35兩房67.66-80.32單配：功能緊湊，總價低一房：功能緊湊，實用性高，景觀陽臺可變空間，性價比高，1房變2房兩房：功能齊全，景觀陽臺可變空間，性價比高，2房變3房，總價較高每戶設置陽臺，生活陽臺及飄窗，提升居住品質8

4、產品解讀商務公寓 戶型配比統計戶型面積區間（）套數配比單配戶型28.79-36.6528636.39%一房戶型41.83-47.3525632.57%兩房戶型67.66-80.3224431.04%總套數786套，其中50 以下戶型比例占69%，與項目定位及市場需求基本符合。9產品解讀商務公寓 不足之處梯戶比比例太低，降低項目品質（標準層3梯16戶）E戶型空間尺寸過于局促，難以利用（最寬處開間僅3米）兩房戶型面積稍顯過大（67.66-80.32 ），總價較高，具有一定抗性10產品解讀商業廣場商業的操作是本項目品質、檔次提升的重要支撐大型集中式商業，-1F至4F，總體量4.3萬方大渡口商圈首間體

5、驗式商務化購物中心區域型集約型中央商務商業區CBD商業旗艦目前已有華潤萬家超市及貴州國貿接洽11產品解讀商業廣場 注意事項l商業發展需要結合區域商業發展情況，不能過于拔高l業態組合規劃及品牌招商需要找準市場空白及消費需求l后期經營管理直接影響項目的持續運營，必須加以重視12產品解讀小結城市中心區域稀缺地塊，發展前景可觀。商業商務服務、居住潛力巨大，具備打造區域高端商業、居住物業的條件。13CONTENTS目錄Part One項目/產品解讀Part Two市場簡析Part Three項目營銷定位及解決措施Part Four項目營銷推廣執行策略1、宏觀分析2、市場分析14p 大渡口區地處重慶市主城

6、區西南部，瀕臨長江，東臨巴南，南接江津，西北面與九龍坡接壤。p 轄區面積103平方公里，全部處于重慶二環線以內， 現轄五街三鎮，人口近30萬。p 是重慶市主城區12個中心組團之一，是全部納入重慶市規劃的600平方公里主城核心區內的兩個區之一，也是重慶主城的生態和諧宜居區、文化休閑功能區、現代物流發展區、新型工業發達區。大渡口區是重慶主城核心區，是重慶重要大渡口區是重慶主城核心區，是重慶重要冶金、建材工業基地和物資配送基地。冶金、建材工業基地和物資配送基地。 大渡口區大渡口區區位圖宏觀分析宏觀分析15宏觀分析宏觀分析l大渡口區成立以來，經濟發展勢頭良好。經過了2001-2005年的基礎設施的建設

7、，從2007年開始快速增長，其中2007年增長最快；l2009年GDP約達到149.6億元，在2005年的基礎之上翻了一番。大渡口區已經成為重慶市經濟增長極中的重要增長點。大渡口區已經成為重慶市經濟增長極中的重要增長點。l數據來源：大渡口區政府網站16宏觀分析宏觀分析大渡口區將建成為西部物流中心、長江中上游樞紐港、航空港，將大渡口區將建成為西部物流中心、長江中上游樞紐港、航空港，將提速該區的經濟發展，促進大渡口區乃至整個重慶市區的繁榮。提速該區的經濟發展，促進大渡口區乃至整個重慶市區的繁榮。 高速公路五縱五橫水路交通鐵路交通軌道交通輕軌2號線、5號線、8號線縱貫全區，目前2號線已通車。川黔、成

8、渝、襄渝鐵路交匯，有6個火車站，7條鐵路專用線 成渝、渝武、渝長、渝黔 有34公里的黃金水道，8個水運碼頭，年通過能力達446萬噸。 五縱線“指：袁茄路、陳庹路、華福路、郭伏路及濱江路。五橫線指：中壩路、金建路、雙山路、福茄路及新九中路 17宏觀分析宏觀分析在最新的城市總體規劃中，大渡口的定位由之前的“現代制造業基地”修改為“生態和諧宜居區”及“分擔楊家坪城市副中心功能” 本項目都市中心片區都市產業片區南部濱江休閑區中梁山生態片區新興工業拓展區18宏觀分析宏觀分析：小結經濟大渡口區經濟發展較快，發展勢頭良好，形成了有雄厚的經濟基礎。產業大渡口區以第二產業、以及為第二產業服務的第三產業為發展重點

9、，目前已初步形成了現代服務業產業鏈。交通大渡口區發展之初，交通問題成為區域發展的攔路石，近年來區域交通飛速發展，已經成為集水運、軌道交通、公路、鐵路于一體的立體交通運輸網絡。經濟基礎支撐房地產發展資源優勢支撐房價上漲空間內外交通優勢促進房地產飛速發展大渡口區在政府支持、區域規劃、產業發展、交通網絡等方面都有其得天獨厚的優勢，房地產市場基礎較好，處于市場發展初期，市場有較好的發展空間，未來區域價值將得到進一步提升。19市場分析總體特征大渡口區房地產長期處于一種基地型、邊緣化發展的一個狀態。 在快速城市化的進程下，重慶“西進”成為近幾年的大趨勢，隨著輕軌二號線、晨庹路和袁茄路的開通，區域房地產市場

10、快速發展。隨著重鋼的搬遷，如今的大渡口正在由一個重工業區向一個山水園林生態宜居區轉變。本項目主城西進主城西進大渡口區迎來市場發展契機大渡口區迎來市場發展契機20市場分析發展特征普通住宅品質普遍不高，注重經濟適用，區域房地產開發集中在區府、鋼花路和陶瓷市場和九宮廟等中心區域。本階段，區域房地產開發集中在中心區域，且在軌道沿線形成開發熱點，在追求品質和完備居住功能上能夠滿足消費者的基本需求。區域價值進一步被挖掘，區域產品、客群均向多元化發展，涵蓋投資性小戶型到別墅等物業類型，保利、中交、晉愉和東海等知名開發商進駐開發項目，區域房地產處于加速提升階段。2001-20052001-2005年年2006

11、-20082006-2008年年2009-20102009-2010年年起步階段起步階段發展階段發展階段提升階段提升階段大渡口區經過了大渡口區經過了2001-20052001-2005年的基礎設施建設，年的基礎設施建設，20062006年房地產市場開始發展，年房地產市場開始發展，“城市城市西進西進”的居住理念順勢而生，隨著交通的改善，憑借區域內較好的資源優勢，吸引晉的居住理念順勢而生，隨著交通的改善，憑借區域內較好的資源優勢，吸引晉愉、保利、中交和東海等知名開發企業進駐開發，目前，房地產市場開始加速提升。愉、保利、中交和東海等知名開發企業進駐開發，目前，房地產市場開始加速提升。21市場分析供求

12、關系大渡口區價格年均增幅：大渡口區價格年均增幅：4.44.4 主城區價格年均增幅：主城區價格年均增幅：8.1%8.1%2002-2009年，商品房年均成交53萬方，是主城八區中最冷清的區域，由于客群以內需為主，因此銷售量未能快速上漲。大渡口區占主城八區市場比例在3-5%左右，區域對外輻射能力較弱，市場未能打開，內需消費力不足，導致房價上漲緩慢，明顯低于主城平均水平。內需消費為主，銷售量受制，價格上漲緩慢內需消費為主，銷售量受制，價格上漲緩慢22市場分析在售項目樓盤名稱在售體量未推體量價格主力戶型國瑞城三期未開盤約20萬方預計不高于7200元/平米36110平米恒通御景天都已售約2萬方（一期10

13、萬方）二期約8萬方均價6300元/平米6697平米順祥壹街區未開盤（預計10年8月開盤）即將推一棟，體量約2.5萬方預計60007000元/平米3854平米鋪金昊城未開盤約3萬方待定4480平米新寶龍易城小渡口約4萬方無待定4070平米晉愉碧怡林畔4套臨湖獨棟別墅（共計3.7萬方）無最低600萬一套226700平米晉愉林畔神韻未開盤（預計10年9月）3萬方待定120220平米（5+1北歐花園洋房）l 大渡口區目前在售項目主要以中小規模為主，產品形態主要是高層項目，檔次以中低檔次為主，高端產品僅有晉愉開發的洋房及別墅項目。l 區內項目均為住宅項目，基本沒有商務屬性項目。l 目前片區高層銷售價格在

14、6000-7000元/平方米。l 產品設計主要以中小戶型為主，一房面積40-50平方米、兩房面積：60-80平方米。23市場分析在售項目新寶龍易城恒通恒通 御景天都御景天都晉愉晉愉 碧怡林畔碧怡林畔晉愉晉愉 林畔神韻林畔神韻本項目本項目國瑞城三期國瑞城三期順祥壹街區順祥壹街區鋪金鋪金昊城昊城在售項目圖示：24市場分析潛在供應l 從區域內主要潛在項目看，保利品牌開發商開始進入開發，區域內樓盤品質將會有所改觀。l 項目規模同樣還是以中小規模為主，產品主要是高層，短期內仍難以對外區客戶形成較大的吸引力。項目名稱項目名稱容積率容積率規劃建筑面積規劃建筑面積（）（）樓板價樓板價（元（元/ /）預計形態預

15、計形態預計上市預計上市時間時間國順項目3.51388731634.59 高層2011年晉愉項目 2.92586923.81703.80 高層+洋房2011年東海阿特豪斯/約180000/高層2011年保利項目3.5104429.51876.86 高層2010年底保利項目晉渝項目國順項目大渡口區主要潛在項目情況品牌開發商開始進入，品牌開發商開始進入，但規模較小，難以形成強大的輻射力但規模較小，難以形成強大的輻射力東海阿特豪斯本項目25市場分析小結房地產發展歷程 區域價值被挖掘，知名開發商進駐，房地產加速提升。商品房供求價 內需消費為主，銷售量受限，價格上漲緩慢土地供求價 土地成交量平穩，價格近兩

16、年快速上漲在售項目 中小規模為主，品質中低端居多，滿足區域內的剛需客戶。缺乏品質標桿項目項目品種單一，缺乏商務屬性項目，現有項目品質、形象偏低外區域客戶的引入有待通過交通改變市場的發展缺乏品牌開發商的進入帶動大渡口區房地產起步較晚，發展相對滯后，近年隨著交通的改善，品牌開發商的進入，房地產市場將進入快速提升階段。26CONTENTS目錄Part One項目/產品解讀Part Two市場簡析Part Three項目營銷定位及解決措施Part Four項目營銷推廣執行策略1、營銷的課題2、如何提升產品 的價值3、價值點提煉4、目標消費者描述27營銷的課題我們需要解決的不僅是如何將產品銷售出去！而是

17、如何提升產品的價值，同時保證合理的銷售速度和營銷成本？28如何提升產品價值？五大步奏改變功能定位概念包裝增加附加值擴大客戶區域制造話題29如何提升產品價值第一步：改變項目的功能定位居住產品一般投資產品有保障高回報的投資產品價值提升的過程30如何提升產品價值第二步：概念包裝（形象定位）SOHO商務公寓高檔購物中心精裝酒店服務式公寓31如何提升產品價值第二步： 一種新復合型房地產項目定位詞，項目所在區位遠離CBD市中心，但是擁有CBD內所有的城市商業功能配套。是中心城市真正CBD的精致縮影。相比傳統的中心CBD的有限區域有更寬廣的發展空間，不僅是傳統CBD的價值濃縮更是未來城市多元化發展的先導。

18、的概念詮釋32如何提升產品價值第三步：措施1：精裝修提升溢價空間高標準裝修水準，菜單式備選方案增加附加值高標準裝修水準，提升項目整體品質,達到排它性市場地位；菜單式備選精裝方案，個性家居設計，引領時尚新潮流；品質品味個性化，處處有驚喜如何提升產品價值第三步：精裝修標準建議：按1000元/平米的價格考慮精裝標準。主要品牌參考如下：序號項目參考品牌一地面1、復合地板圣像/紅海風情2、玻化磚/防滑磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚二墻面1、套裝門/門套線美心/鑫鑫2、墻磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚三安裝材料1、筒燈/日光燈三雄極光2、開關/插座正泰幻銀3、面盆/馬桶/花灑杜拉維特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5

19、、洗菜盆/龍頭科勒6、熱水器能率/華帝7、灶/抽油煙機老板/華帝3334如何提升產品價值第三步：借力發力，擴大影響。借力發力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使項目迅速提高品牌知名度和美譽度，迅速獲得購房群體的認知和喜愛，占領市場，樹立市場競爭壁壘，提高市場競爭力。如可聘請國際知名物業公司（如）為項目物業顧問，印證項目高端的形象和提供價格支撐。措施2：嫁接名牌提升市場價值增加附加值35如何提升產品價值第三步：措施3：提供售后資產管理服務，實現有保障的投資增加附加值綜合服務物業資產管理通過日常項目管理，實行物業最佳用途，使物業最終實現價值最大化。先進服務天晟多方資產管理服務得到社會各界的認可，包括

20、房地產投資信托，證券投資收益，資產融資重組。天晟提供售后的資產管理服務，解決投資客戶后顧之憂。 季度報告 我們的客戶每季度可收到物業的財務預計表，確保高效的租務管理，同時我們預測物業風險和資金風險以確保物業在未來5年保持穩定的收益率。 長期戰略我們的長期戰略是結合我們先進的信息系統以及豐富的專業經驗，在降低成本和控制風險的同時，增加物業的價值。短期內為客戶提供全面和深入的專業信息，使客戶更專注于核心業務戰略制定。 36如何提升產品價值第三步：1、公共空間裝修星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升項目品質，弱化梯戶比比例過低帶來的不利影響，以體現業主尊崇感。措施4：改善產品細節，提升產品檔次增加附加值

21、37如何提升產品價值第三步：2、智能化概念引入物聯網概念，打造“智慧人居生活”，提升項目檔次，營造項目高端形象。措施4：改善產品細節，提升產品檔次增加附加值智能化家居包括家庭智能中心系統、電視監控系統、樓宇對講系統、自動抄表系統、IC卡停車場管理系統、背景音樂系統、小區Internet系統、公共電視系統等。 創造安全、舒適、高品位的居住，滿足業主對不同環境的需求，極大地改善了生活品質，服務于人們的居家生活，因此應更全面、更富有人性化，為項目制造賣點，提高附加值。除去小區自身的智能安防系統外，將安防的層面擴展為家庭化，業主通過系統的設備，利用自己的手機，就可以清楚知道家里的情況，幫助業主了解家中

22、老人、小孩獨處的情況，解決了業主“身在外面，心在家中”的境況38如何提升產品價值第三步：引入全球最大服務式公寓管理公司Oakwood（奧克伍德），為項目注入國際化元素措施5：引入高檔商業機構，為公寓貼金增加附加值如何提升產品價值第三步： 目前周邊項目多為封閉式的商場，設計較為傳統； 周邊滿足基本日常生活需求的設施已齊備（浙江義烏商城、香港城OUTLETS、春光購物廣場、沃爾瑪等），區域型商業已足夠； 目前區域內缺少一個上檔次的商業物業，截流本區域消費，滿足時尚休閑、娛樂的場所； 區域內缺少一個聚集人氣的中心廣場；措施6：打造商業廣場，提升項目整體形象、檔次，提供強力支撐增加附加值通過對周邊市場

23、的了解，我們看到通過對周邊市場的了解，我們看到39如何提升產品價值第三步：40因此，天晟對項目商業的初步設想是：因此，天晟對項目商業的初步設想是：體驗式精品購物中心與開放式休閑廣場的完美結合體量適中的精品購物中心，提供舒適的室內購物環境，考慮滿足目標客戶群的業態組合；設計獨特，開放式的休閑廣場，吸引及聚集人氣。如何提升產品價值第三步：休閑廣場：休閑廣場：q 中高檔，待未來開業后市場與項目自身的發展再逐步調整檔次；q 以其自身所營造的景觀效果及各種活動，吸引人群聚集，增加商業人氣。41商場部分：商場部分：l商業檔次商業檔次適當超前，不宜過度拔高（中高檔，隨著區域發展逐漸提升），中檔部分為主流，高

24、檔適當超前，不宜過度拔高（中高檔，隨著區域發展逐漸提升），中檔部分為主流，高檔 部分拔高項目調性，達到高調亮相目的部分拔高項目調性，達到高調亮相目的l業態規劃業態規劃休閑、娛樂、餐飲為主，購物（精品專賣等）為輔（區域缺乏上檔次上規模的娛樂休閑休閑、娛樂、餐飲為主，購物（精品專賣等）為輔（區域缺乏上檔次上規模的娛樂休閑 中心，而購物類零售商業較多）中心，而購物類零售商業較多）l入駐品牌入駐品牌國內一線品牌、國際二線品牌為主（隨著經營的情況不斷更替提高）國內一線品牌、國際二線品牌為主（隨著經營的情況不斷更替提高）成為覆蓋大渡口區、輻射臨近區域的最高檔次體驗式休閑、娛樂購物中心42如何提升產品價值第

25、四步：重慶市的客戶比價系統本區域的客戶比價系統010002000300040005000600070008000900010000本案國瑞城壹街區新寶龍御景天都02000400060008000100001200014000160001800020000本案南坪公寓沙坪壩公寓觀音橋公寓解放碑公寓包裝項目具有絕對親和力和戰斗力，通過與其它CBD的價格差異，突出項目的投資稀缺性，引起社會大眾及目標人群的關注。擴大客戶區域，制造價格勢能43如何提升產品價值第五步：制造區域話題，炒作區域概念話題3：大渡口的后發優勢！話題1：重慶最美步行街！話題2：重慶未來最宜居區域！。44價值點提煉以產品為基點，挖掘

26、多重價值點新天澤國際廣場區域發展未來成熟核心區域高品質產品專業服務水準完善配套設施便捷交通精裝、智能化大渡口CBD核心，商業步行街中心主城第六商圈，生態和諧宜居區輕軌2 2號線總站近在咫尺購物中心，周邊成熟配套專業服務團隊提供高品質服務目標消費者描述目標市場重慶本地市場 : : 重慶本地購房者- - 中小企業老板、企業中高層管理人士、公務員、投資客戶外地市場: : 看好國內二、三線城市經濟發展及房產升值的投資者目標購房客戶群 重慶中小私營企業業主 本地中高層管理人士 公務員 在重慶工作居住的外地人士 投資客人45目標消費者描述目標客戶地區分布重慶本地人士 80%外地客戶 20%年齡分類30-4

27、0 40%40-50 40%50以上 20%職業分布中小私營企業業主40%中高層管理人士 15%公務員及事業單位10%其它15%購房動機自用 20%投資 60%兩者兼有20%4647CONTENTS目錄Part One項目/產品解讀Part Two市場簡析Part Three項目營銷定位及解決措施Part Four項目營銷推廣執行策略1、營銷目標2、銷售財務報表3、價格策略4、營銷策略5、推盤順序6、入市時機7、渠道銷售建議8、蓄客方案9、推廣策略10、營銷推廣排期11、銷售中心選址12、現場包裝建議48營銷推廣執行策略營銷目標新天澤國際廣場品牌建立實現利潤樹立標桿49營銷推廣執行策略銷售財務

28、報表以上為清水房價格，裝修房銷售時只需在此基礎上加上裝修價款即可。50營銷推廣執行策略價格策略n 清水房套內均價為9155元/平米，裝修建議加價1500元/平米，最終實現裝修房價格10655元/平米。n 開盤起價清水房8000元/平米，每月價格上漲約2%5%。n 10個月完成銷售，清水房總銷售金額達到3.53億元。51營銷推廣執行策略營銷策略n 高舉高打，事件造勢，快速建立項目領導者地位成為政府的合作者，共同助推大渡口“第六商圈”地位，在媒體上發起話題，進行輿論造勢，引起市民對大渡口的關注，同時借勢推出項目理念，迅速樹立項目區域領導者地位，營造“大渡口崛起，搶占制高點”的市場氛圍。n 渠道先行

29、，由外而內，利用外區域市場對項目的認同喚起本地市場對項目的趨向。營銷推廣執行策略營銷策略先期在主城各大商圈中心位置設立外賣場（不便設立固定外賣場的地方考慮定期巡展），借項目媒體造勢的勢頭，迅速建立與客戶直接溝通渠道，以區域高度發展前景，巨大升值潛力及市場價格上的巨大落差，引起外區域市場的高度關注與認同。52n 商業同步，提升項目整體檔次，確立高端客戶吸引力營銷推廣執行策略營銷策略商業是提升項目形象、檔次的重要承載物，需要盡早完成商業定位、業態規劃設計，確定經營檔次，引進品牌的規劃（最好能先期敲定部分知名高端品牌商家的簽約或入駐意向），樹立項目高端形象、檔次的信心，提升對高端客戶的吸引力。53營

30、銷推廣執行策略營銷策略n 形象高舉，銷售落地；體驗展示，撬動人群取消目前現場臨時接待點，前期可考慮在附近酒店設立臨時接待點或附近高端超市設立外展地點接待客戶，同時選取項目最佳位置精心打造現場銷售中心，務求以高端形象正式亮相，造成轟動效應，直接引爆市場。5455營銷推廣執行策略推盤順序理由：商務公寓靠近步行街中心，同時其價值相對服務式公寓稍高，后期推出利于漲價。精裝酒店服務式公寓SOHO商務公寓n 一期：精裝酒店服務式公寓，分兩次推出n 二期：SOHO商務公寓，分兩次推出56營銷推廣執行策略入市時機n 根據項目工程進度，預計9月份有可能取得預售許可；n 考慮商業先行的營銷策略，預留一定商業招商推

31、廣時間；n 考慮項目銷售中心裝修開放、物料制作等時間，留足一定蓄客時間。建議項目9月份銷售中心正式開放蓄客，10月中旬一期開盤（金九銀十的重慶傳統旺銷月份，結合秋季房交會引爆市場）57營銷推廣執行策略渠道銷售建議1、以“天澤會”吸納原始客戶,為項目開盤積累更多的客戶資源。2、為項目一期開盤認購積累團購客戶，在開盤期營造旺銷局面。工作方式：1、針對大型企事業單位、商家進行客戶上門拜訪，挖掘團購客戶。2、利用外賣場作為據點宣傳項目及辦理“天澤會”會員入會。“天澤會”58營銷推廣執行策略蓄客方案1、拜訪大渡口區政府機關科級以上政府官員（載體：項目樓書、天澤會會員手冊）2、跟蹤大渡口區效益好的企事業單

32、位和產業園區（載體：項目樓書、天澤會會員手冊）3、外展場（楊家坪、沙坪壩、南坪等中心商圈：外賣場；九龍園區、巴南區巡展）4、發展VIP客戶（10月初正式進行VIP卡客戶認購，發展“客帶客”客戶）5、SP活動積累、房交會展示積累等6、所有自然來訪、來電客戶。蓄客方案59營銷推廣執行策略推廣策略“如果你錯過了解放碑如果你錯過了解放碑, ,錯過了觀音橋錯過了觀音橋, ,請不要再錯過時代廣場請不要再錯過時代廣場”“投資應該選擇低點投資應該選擇低點”“步行街的公寓,如果你不要就虧了”推廣主題60營銷推廣執行策略推廣策略n 以事件炒作造勢通過電臺專題、媒體軟文等宣傳造勢n 以外展確立高形象度通過外展場體現

33、項目形象n 以電視樹立高知名度通過移動電視、樓宇分眾媒體樹立項目知名度n 以活動、樣板示范區開展體驗式營銷傳播策略61營銷推廣執行策略推廣策略推廣調性品質、品味、價值推廣目標樹立“大渡口MiniCBD”形象廣告調性國際化，時代感，符合樓盤區域高端形象的廣告設計形象策略62營銷推廣執行策略推廣策略渠道銷售現場包裝及物料媒體宣傳（報媒及其它媒體）營銷活動不可預計費用35%15%25%15%10%為節約成本，提高資金使用效率，將本項目推廣費用預算控制在總銷售額的1.5%范圍內，按項目預估總銷售額3.53億元計算，推廣預算費用約530萬元，建議具體分配比例如下：費用預算63營銷推廣執行策略推廣策略主要

34、渠道及費用分配n 宣傳渠道：以渠道、活動、媒體為主，輔助現場配合n 線上開盤前，以搜房網、大渝網、車身廣告、移動電視、電臺、分眾媒 體、短期戶外、現包裝為主，實施短期集中發布。銷售期，輔以 報媒、巡展、短信投放。n 線下實施現場形象包裝、銷售說辭、行銷渠道圍合。64營銷推廣執行策略營銷推廣排期營銷推廣執行策略天晟銷售團隊項目推廣執行和管理l項目產品和品牌定位l制定市場銷售推廣計劃l根據市場銷售推廣計劃和策略開展銷售活動l整體計劃和執行直接客戶的銷售l充分利用天晟客戶資源和發掘所有可能的其它國內客戶資源并傳送項目整體的銷售信息 l建立特定的項目銷售團隊策劃銷售、邀請客戶和組織展會及相關銷售活動

35、l建立記錄來訪和潛在購買客戶的檔案數據庫l執行現場銷售活動包括員工培訓、銷售資料準備和現場銷售活動的監管指導l可針對本項目建立特定渠道銷售體系利用外賣場作為據點宣傳項目及辦理“天澤會”會員入會，以“天澤會”吸納原始客戶, ,為項目開盤積累更多的客戶資源。為項目一期開盤認購積累團購客戶，在開盤期營造旺銷局面66營銷推廣執行策略銷售中心選址建議選擇圖示門面位置作為項目正式銷售接待中心步行街中心廣場松 青 路翠 園 路八 橋 街銷售中心67營銷推廣執行策略銷售中心包裝示例 銷售中心包裝調性為國際化、時代感、偏商務屬性，與樓盤形象統一。 銷售中心開放配合相關主題活動，營造現場熱烈氣氛。 具有品質感、注

36、重細節的銷售中心，充分展現項目高端形象與氣質。立煉挺拔的氣質形象立煉挺拔的氣質形象增添外賣場燈光效果增添外賣場燈光效果環保材質沙盤，水晶材質底座貼面，更顯現代感環保材質沙盤，水晶材質底座貼面，更顯現代感注：方案中圖片均為示意圖，本案VI運用規范由廣告設計公司提供。圖片僅提供細節執行參考。68營銷推廣執行策略現場包裝建議建議形式現有圍墻形象圍墻及工地圍墻建議圍墻建議方式:1、由于本項目臨主干道,且現有圍墻低矮,不夠大氣，天晟建議本項目圍墻采用異型特色圍墻，凹凸立體，更加具有時尚且活力。2、加高項目本身圍墻，加高至35米，以噴繪畫面為主要傳播形式。3、在圍墻廣告宣傳主題上，建議能將區內和區外人群關

37、注內容都能表現，體現項目真正的動態營銷。發布時間：2010年9月初松 青 路翠 園 路步行街中心廣場69營銷推廣執行策略現場包裝建議現場整體導視現場整體導視銷售中心現場導視系統分布營銷推廣執行策略現場包裝建議現場導視系統建議具有鮮明識別性的標識系統指引客戶，不僅起標識導視系統，還能給客戶留下深刻影響。71 匯報結束，謝謝聆聽！匯報結束，謝謝聆聽！Thats all!Thanks!Thats all!Thanks! 天晟（重慶）不動產天晟（重慶）不動產72產品解讀商務公寓 不足之處梯戶比比例太低，降低項目品質（標準層3梯16戶）E戶型空間尺寸過于局促，難以利用（最寬處開間僅3米）兩房戶型面積稍顯過大（67.66-80.32 ），總價較高，具有一定抗性73產品解讀商業廣場 注意事項l商業發展需要結合區域商業發展情況，不能過于拔高l業態組合規劃及品牌招商需要找準市場空白及消費需求l后期經營管理直接影響項目的持續運營，必須加以重視74市場分析在售項目樓盤名稱在售體量未推體量價格主力戶型國瑞城三期未開盤約20萬方預計不高于7200元/平米36110平米恒通御景天都已售約2萬方（一期10萬方）二期約8萬方