1、辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案 一、房屋建筑管理維護方案 （一）房屋建筑物業管理內容與要求 目的：通過對建筑有方案的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 原則：日常發覺建筑有缺陷的，準時進行修理；并有方案地對建筑物實行系統的保養。 職責：一般狀況下，建筑物的清潔保養由清潔班依據有關規定負責執行，填寫相應的清潔記錄；其它保養內容由工程部負責執行，填寫公共設施保養記錄。工程部主任每年初依據公共建筑設施保養方案標準，結合管理公司實際狀況，制定出公共設施年度保養方案。 （二）房屋建筑本體共用部位的修理管理 1、標志明顯（由清潔工進行日常清潔，修理班依據損壞狀況進行保養）： 1)在商

2、業設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），平安出口疏散指示燈； 2)地下室設備房門貼設備房標志牌，各類設備應有標識牌。 3)物業的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣揚欄(電子公告屏)。 4)警示牌，如：“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危急”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危急 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁停”、“有電危急 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“安靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告傷神”、“高空拋物 人怨天怒”

3、、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。 5)為便于管理，對全部的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。 6)物業管理公司應設指示牌標識，并應在適當位置設置管理處導向牌。 7)綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“小草休息，請勿打攪”等警示牌。 8)兒童玩耍場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人伴隨”的警示標志。 9)施工場地應設有“施工危急，請繞行”的警示標志。 10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。 11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“當心碰頭”。 12)衛生間打掃時，有黃色標志牌“路滑，當心滑倒” 2、各部位無亂搭建、亂堆放現象為加強裝修管理，有效制止

4、違章裝修行為，保障房屋的結構平安和外觀統一，維護環境潔凈、美觀，協調及住戶的正常生活秩序，使物業使用人有一個平安、清潔、秀麗、舒適的工作環境，凡業戶進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構平安,符合物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境疼惜等有關規定和標準，并需遵守對房屋裝修有關問題的規定。垃圾/雜物清理區的裝修垃圾由管理公司托付清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾必需裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。 原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及大路上），違者視情節賜予懲處。嚴禁

5、高空拋物，違者處以經濟懲處，并由肇事者擔當由此造成的全部責任。如經通告后，裝修工作未能作出適當的清理支配，物業公司將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。 以下內容為禁止之列： 1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。 2)一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。 3、建筑物外觀始終保持完好、潔凈；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔光明、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。 1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴峻的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節點，若

6、影響平安使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有略微剝落、破損的應準時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴峻的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，實行加固或替代措施。 2)裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈敏，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈敏、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴峻、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗全都；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴峻損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。 3)樓地面

7、工程：木地板的損壞占自然間地面面積以下的，可修復；損壞超過以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。一般水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、裂開、凹凸不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴峻的，可增設防潮層或做塊料地面。 4)屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如由于原結構本身的緣由造成屋面滲水、漏雨嚴峻，按原樣修復仍不能排解屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴峻時，應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴峻的，在不影響使用和市容的條

8、件下，可改修或拆除。 5)飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。外墻勒腳損壞的，應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的狀況應依據墻身的需要予以修復；因室內外高差等緣由，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危急的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴峻的簡潔線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。 上一頁1 2下一頁 6)油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、

9、失去疼惜作用的，應周期性地進行保養，上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為年。木地板原油漆褪落的，應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應實行新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持全都。 4、不得轉變建筑物結構和外觀。 以下內容為禁止之列： 1)任憑改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）。 2)在承重墻上穿洞，任憑剔鑿梁、板

10、、柱，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。 3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。 4)任憑增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。 5)任意蝕鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線。 6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施。 7)改動屋面的防水隔熱層。 8)轉變廚房、衛生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。 9)轉變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網，轉變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。 10)改動進戶門的位置；轉變房屋附屬的鐵柵欄、不銹

11、鋼欄桿等。 11)安裝防盜門不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準轉變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。 12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花，允許在廚房內陽臺安裝防盜網。 13)空調支架符合國家有關規范要求，必需安裝在管理公司指定的位置，必需使用不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，以確保建筑美觀整齊。 二、共用設施的管理維護方案 1、共用設施完好，無任憑轉變用途。 1)屋頂：每年對隔熱層進行保養一次，對面磚裂開或裂縫較大的應準時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫； 2)外墻飾面：每年對重點部位進行清洗；每年進行全面清洗；在清洗時，發覺有外墻飾面脫落的應準時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，須作

12、防水補漏后，恢復原樣。 3)內墻飾面：每3年進行全面保養。對粉刷面發覺有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕小扣擊，發覺有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中留意，發覺有脫落準時修補。 4)樓梯間：樓梯間踏步每3年進行保養一次，發覺問題準時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發覺有裂紋、龜裂、剝落等應準時修理；每年進行一次全面保養，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕小扣擊，如發出空殼聲，則有起殼現象，確定起殼范圍后進行修補； 5)門：對防火門日常發覺有生銹或掉漆的，應準時修理；每年全面保養一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每

13、年對軸承上油一次。 6)防盜網、花園圍欄：依據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每年應刷油一次，最長時間不超過4年。 7)窗：每年保養一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理潔凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴峻的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。 8)公共地磚：日常發覺損壞準時修理，每3年進行全面保養一次，發覺地磚損壞或裂縫嚴峻的應更換。 9)吊頂：日常

14、對吊頂進行檢查，發覺有破損的應準時更換，每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴峻的應取下更換。 10)玻璃幕墻(包括玻璃門)：每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發覺有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。 11)擋雨篷：每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應視狀況增加保養次數。 12)在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻認真檢查，發覺問題準時處理，以免發生意外。 2、共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。 1)管道：原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴峻污染的應隨時刷油）。 2)污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。 3、院內路燈，公共照明完好。 1)保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路平安和電氣設施設備平安運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2)物業公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必需限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允