1、編輯課件編輯課件1 1 編輯課件編輯課件2 2 “南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”商業物業管理方案商業物業管理方案 1 商業（推廣）運營管理，品牌定位商業（推廣）運營管理，品牌定位 2 “南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”商業物業管理服務質量目標商業物業管理服務質量目標 3 目錄目錄 關于我們關于我們 4 5 人員配置案人員配置案 編輯課件編輯課件3 3 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 一一 編輯課件編輯課件 企業簡介企業簡介 一、上海德敏投資管理有限公司一、上海德敏投資管理有限公司 上海德敏資管理有限公司，是一家從事對大

2、型商業上海德敏資管理有限公司，是一家從事對大型商業MALLMALL、購物中心、專業市場、主題商、購物中心、專業市場、主題商 業街、產權式酒店、智能寫字樓及社區商業等不同階段的商業地產進行投資策劃、項目業街、產權式酒店、智能寫字樓及社區商業等不同階段的商業地產進行投資策劃、項目 定位、地產研究、商業經營、物業管理、整合營銷、品牌推廣、品牌招商、銷售代理等定位、地產研究、商業經營、物業管理、整合營銷、品牌推廣、品牌招商、銷售代理等 專業的商業地產全程服務公司。專業的商業地產全程服務公司。 客戶和業務關聯網絡覆蓋國內大中城市及港、澳、臺地區；業態資源組合陣容強大，擁客戶和業務關聯網絡覆蓋國內大中城市

3、及港、澳、臺地區；業態資源組合陣容強大，擁 有經驗豐富的專業和行業人才，包括資深的商業規劃、商業設計、開發統籌、代理租售、有經驗豐富的專業和行業人才，包括資深的商業規劃、商業設計、開發統籌、代理租售、 商業運營和物業管理等人員。商業運營和物業管理等人員。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 1 1、骨干人員操作個案、骨干人員操作個案 常州中創時代

4、廣場常州中創時代廣場 編輯課件編輯課件 浙江金華都市綠邸浙江金華都市綠邸 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 富士康配套復合型商業富士康配套復合型商業富士園富士園 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 上海優族上海優族173173創意休閑廣場創意休閑廣場 優族優族173173創意產業集聚區園區原址為上海電力建設修造廠，于創意產業集聚區園區原址為上海電力建設修造廠，于20062006年

5、年5 5月底正式月底正式 建成，坐落于邯鄲路建成，坐落于邯鄲路173173號，邯鄲路與松花江路交界處，復旦大學對面。由上海號，邯鄲路與松花江路交界處，復旦大學對面。由上海 旭捷實業投資有限公司投資旭捷實業投資有限公司投資1.21.2億人民幣對其進行重新改造定位并建設。占地面億人民幣對其進行重新改造定位并建設。占地面 積近積近2000020000平方米，建筑面積平方米，建筑面積2500025000平方米，擁有平方米，擁有150150余個停車位；另設有余個停車位；另設有50005000平平 米的露天中心廣場，可供客戶進行發布、展示、會展、推廣等活動；另配備餐飲、米的露天中心廣場，可供客戶進行發布、

6、展示、會展、推廣等活動；另配備餐飲、 酒吧、咖啡吧、商務酒店、自助銀行、便利超市、時尚會館等各項休閑設施。酒吧、咖啡吧、商務酒店、自助銀行、便利超市、時尚會館等各項休閑設施。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 上海大寧國際商業廣場上海大寧國際商業廣場 上海大寧綠地開發建設有限公司投資，前期由本司上海大寧綠地開發建設有限公司投資，前期由本司 參與規劃定位及商業包裝，后期由第一太平戴維斯參與規劃定位及商業包裝，后期由第一太平戴維斯 （上海）物業顧問有限公司進行物業管理的綜合商（上海）物業顧問有限公司進行物業管理的綜合商 業中心。項

7、目占地面積約業中心。項目占地面積約5500055000平方米，總建筑面平方米，總建筑面 積約為積約為250000250000平方米，其中約平方米，其中約5000050000平方米為地庫，平方米為地庫， 于于20062006年初落成，年初落成，20062006年中陸續啟業。年中陸續啟業。 大寧國際的設計重以人為本。與消費者的生活大寧國際的設計重以人為本。與消費者的生活 習慣和要求融匯，創造舒適愜意的生活、消費、文習慣和要求融匯，創造舒適愜意的生活、消費、文 化娛樂。以現代建筑風格，重新塑造上海傳統的商化娛樂。以現代建筑風格，重新塑造上海傳統的商 業街區，為延續上海市民的業街區，為延續上海市民的“

8、逛街文化逛街文化”，提供一，提供一 個有品味、高水平、具規模的現代化平臺。個有品味、高水平、具規模的現代化平臺。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 二、長期戰略合作伙伴：上海大德物業管理有限公司二、長期戰略合作伙伴：上海大德物業管理有限公司 上海大德物業管理有限公司是一家專業化的綜合型物業管理公司，公司坐落在上上海大德物業管理有限公司是一家專業化的綜合型物業管理公司，公司坐落在上 海三大海三大CBDCBD（中心商務區）板塊的北外灘地區。公司主營業務為物業的綜合運營管理，（中心商務區）板塊的北外灘地區。公司主營業務為物業的綜合運

9、營管理， 公司中、高級專業管理人員及技術人員占公司員工總數公司中、高級專業管理人員及技術人員占公司員工總數30%30%以上。公司設有綜合管理以上。公司設有綜合管理 部、保安部、保潔部、工程維修部、質控中心、財務部等多個專業管理機構。我們部、保安部、保潔部、工程維修部、質控中心、財務部等多個專業管理機構。我們 通過嚴格的管理，規范的行業服務標準和專業化的服務隊伍來贏得市場，目前公司通過嚴格的管理，規范的行業服務標準和專業化的服務隊伍來贏得市場，目前公司 管理的鼎立大廈辦公樓及商業裙房和新興大廈公寓樓總建筑面積達管理的鼎立大廈辦公樓及商業裙房和新興大廈公寓樓總建筑面積達5000050000平方米以

10、上，平方米以上， 管理業態包括高級商務樓、商業裙房及住宅小區三大類型。管理業態包括高級商務樓、商業裙房及住宅小區三大類型。2005200720052007年被評為區年被評為區 消防先進集體、消防先進集體、0606年榮獲安全生產經營評估年榮獲安全生產經營評估A A級企業稱號。今年將以級企業稱號。今年將以ISO9002ISO9002物業管物業管 理質量體系作為公司的管理目標，將使公司的營運管理向市場化、專業化和規范化理質量體系作為公司的管理目標，將使公司的營運管理向市場化、專業化和規范化 方向不斷進取。方向不斷進取。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌

11、運營人員配制人員配制 1 1、主要管理項目、主要管理項目 1.11.1、鼎立大廈涉外寫字樓、鼎立大廈涉外寫字樓 建筑格局：建筑格局： 建筑面積：約建筑面積：約23000M23000M2 2。 建筑層高：總層數建筑層高：總層數2828層層 層高層高3.3M3.3M。 建筑結構：大柱網全現澆框架結構，抗震標準建筑結構：大柱網全現澆框架結構，抗震標準7 7級，地下級，地下1 1層。層。 分布格局：標準大空間辦公用房，可自由分隔，靈活劃分。分布格局：標準大空間辦公用房，可自由分隔，靈活劃分。 主要設施設備：主要設施設備： 1 1、電梯：四臺三菱高速電梯。、電梯：四臺三菱高速電梯。 2 2、中央空調：四

12、臺美國開利風冷式中央空調機組。、中央空調：四臺美國開利風冷式中央空調機組。 3 3、通訊：預設、通訊：預設10001000對直線電話，對直線電話，100M100M光纜進線，電信、網通高速寬帶，移動、聯通光纜進線，電信、網通高速寬帶，移動、聯通 通訊網絡全部覆蓋。通訊網絡全部覆蓋。 4 4、安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口及大廈內部均安裝攝像裝置及、安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口及大廈內部均安裝攝像裝置及 火災報警控制器，進行火災報警控制器，進行2424小時實時硬盤錄象監控。小時實時硬盤錄象監控。 5 5、消防系統：公共部位設置消火栓、煙感報警、自動噴淋報警智能

13、化設備和防火門，底、消防系統：公共部位設置消火栓、煙感報警、自動噴淋報警智能化設備和防火門，底 層設消防控制室，內裝火災報警控制器。層設消防控制室，內裝火災報警控制器。 6 6、供電系統：、供電系統：1010千伏兩路進線裝接容量為千伏兩路進線裝接容量為20002000千伏安，兩臺變壓器不間斷供電。千伏安，兩臺變壓器不間斷供電。 7 7、供水系統：由地下蓄水池水泵及高位水箱供水。、供水系統：由地下蓄水池水泵及高位水箱供水。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 主要入住單位：主要入住單位： 上海市報關協會上海市報關協會 西門子（中國

14、）有限公司上海分公司西門子（中國）有限公司上海分公司 上海市浦江海關上海市浦江海關 上海市虹口區科技創業中心上海市虹口區科技創業中心 深圳市聯合物流有限公司深圳市聯合物流有限公司 德國漢茲凱德有限公司上海代表處德國漢茲凱德有限公司上海代表處 香港瑞典格靈（亞洲）貨運有限公司上海代表處香港瑞典格靈（亞洲）貨運有限公司上海代表處 中國大地財產保險有限公司中國大地財產保險有限公司 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 1.21.2、鼎立大廈裙房商業、鼎立大廈裙房商業 建筑格局：建筑格局： 建筑面積：約建筑面積：約1000010000M

15、M2 2。 建筑層高：地上建筑層高：地上3 3層，地下層，地下1 1層。層高層。層高4.8M4.8M。 建筑結構：大柱網全現澆框架結構，地上建筑結構：大柱網全現澆框架結構，地上 3 3層，地下層，地下1 1層。層。 建筑外立面：采用花崗巖、仿石面磚。建筑外立面：采用花崗巖、仿石面磚。 主要設施設備：主要設施設備： 1 1、電梯：三菱電梯；客梯二臺，貨梯一臺。、電梯：三菱電梯；客梯二臺，貨梯一臺。 2 2、中央空調：、中央空調：十臺麥克維爾風冷冷水中央空調機組。十臺麥克維爾風冷冷水中央空調機組。 3 3、通、通 訊：訊：100M100M光纜進線，電信、網通高速寬帶，移動、光纜進線，電信、網通高速

16、寬帶，移動、 聯通通訊網絡全部覆蓋。聯通通訊網絡全部覆蓋。 4 4、安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口及、安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口及 大廈內部均安裝攝像裝置及火災報警控制器，進行大廈內部均安裝攝像裝置及火災報警控制器，進行2424小時實小時實 時硬盤錄象監控。時硬盤錄象監控。 5 5、消防系統：公共部位設置消火栓、煙感報警、自動噴淋報警智能化設備和防火、消防系統：公共部位設置消火栓、煙感報警、自動噴淋報警智能化設備和防火 門，底層設消防控制室，內裝火災報警控制器。門，底層設消防控制室，內裝火災報警控制器。 6 6、供電系統：、供電系統：1010千伏兩路進線

17、裝接容量為千伏兩路進線裝接容量為20002000千伏安，兩臺變壓器不間斷供電。千伏安，兩臺變壓器不間斷供電。 7 7、供水系統：裙房除房頂水箱供水外，另有三臺沃姆熱水機組、供水系統：裙房除房頂水箱供水外，另有三臺沃姆熱水機組2424小時恒溫熱水。小時恒溫熱水。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 主要入住單位：主要入住單位： 1 1、全家便利店（、全家便利店（FamilymartFamilymart） 2 2、大德咖啡、大德咖啡 3 3、麗鴻舫餐飲、麗鴻舫餐飲 4 4、鼎立潤華賓館（連鎖型經濟酒店）、鼎立潤華賓館（連鎖型經濟酒店

18、） 編輯課件編輯課件 1.31.3、新興大廈公寓樓（住宅小區）、新興大廈公寓樓（住宅小區） 建筑面積：約建筑面積：約20000M20000M2 2。 總總 戶戶 數：數：168168戶。戶。 電梯：三臺三菱高速電梯。電梯：三臺三菱高速電梯。 建筑外立面：采用仿石面磚。建筑外立面：采用仿石面磚。 安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口均安保系統：大廈大堂電梯及電梯前室、地下車庫出入口均 安裝攝像裝置，內裝火災報警控制器，進行安裝攝像裝置，內裝火災報警控制器，進行2424小時實時硬小時實時硬 盤錄像監控。盤錄像監控。 消防系統：公共部位設置消火栓、煙感報警、防火門，底消防系統：公共部位設

19、置消火栓、煙感報警、防火門，底 層設消防控制室，內裝火災報警控制器。層設消防控制室，內裝火災報警控制器。 新興大廈公寓樓新興大廈公寓樓2003200520032005年被評為區級文明小區。年被評為區級文明小區。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 專業管理團隊簡介專業管理團隊簡介 工程部負責人：工程部負責人： 19801999 19801999 浙江鼎立建筑集團有限公司浙江鼎立建筑集團有限公司 項目經理項目經理 19992004 19992004

20、 上海鈞茂置業有限公司上海鈞茂置業有限公司 工程部經理工程部經理 20042008 20042008 上海大德物業管理有限公司上海大德物業管理有限公司 工程部經理、總經理助理工程部經理、總經理助理 主要負責項目：主要負責項目：1 1、長春市尊爵廣場、長春市尊爵廣場 2 2、外高橋港區、外高橋港區B B區商用樓區商用樓 3 3、鈞茂公寓、鈞茂公寓 4 4、鼎立大廈辦公樓及商業裙房、鼎立大廈辦公樓及商業裙房 5 5、新興大廈公寓樓、新興大廈公寓樓 管理處負責人：管理處負責人： 19951999 19951999 上海藍天房地產開發經營公司上海藍天房地產開發經營公司 辦公室主任、經營部經理辦公室主任

21、、經營部經理 19992004 19992004 上海久實房地產發展有限公司上海久實房地產發展有限公司 經營部經理經營部經理 20042008 20042008 上海大德物業管理有限公司上海大德物業管理有限公司 管理處主任管理處主任 主要管理項目：主要管理項目：1 1、三九大廈、三九大廈 2 2、珊瑚苑、珊瑚苑 3 3、鼎立大廈辦公樓及商業裙房、鼎立大廈辦公樓及商業裙房 編輯課件編輯課件 安保部負責人：安保部負責人： 19681986 19681986 黑龍江生產建設兵團興凱湖農場黑龍江生產建設兵團興凱湖農場 派出所所長派出所所長 19861988 19861988 哈爾濱卷煙廠保衛科長哈爾濱

22、卷煙廠保衛科長 19882006 19882006 上海龍江賓館安保部經理上海龍江賓館安保部經理 20062008 20062008 上海大德物業管理有限公司安保部經理上海大德物業管理有限公司安保部經理 保潔綠化部負責人：保潔綠化部負責人： 20022004 20022004 上海東川物業上海東川物業 保潔領班保潔領班 20042005 20042005 上海黑夜夢會所保潔主管上海黑夜夢會所保潔主管 20052006 20052006 上海東湖物業保潔主管、保潔部副經理上海東湖物業保潔主管、保潔部副經理 20062008 20062008 上海大德物業管理有限公司上海大德物業管理有限公司 保潔

23、部經理保潔部經理 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 三、三、 企業理念企業理念 以以“管理服務品牌化，管理項目品牌化管理服務品牌化，管理項目品牌化”的雙品牌戰略為指導，始終的雙品牌戰略為指導，始終 以客戶需求，市場發展為關注焦點，與以客戶需求，市場發展為關注焦點，與“業主、商戶、開發商業主、商戶、開發商”真誠真誠 合作，通過對所服務項目精細化、專業化、前瞻性的運營管理，塑造合作，通過對所服務項目精細化、專業化、前瞻性的運營管理，塑造 項目市場品

24、牌形象，帶動項目物業市場價值的穩步提升，實現項目在項目市場品牌形象，帶動項目物業市場價值的穩步提升，實現項目在 區域市場內可持續發展，創造屬于業主、商戶、社會公眾的共同價值。區域市場內可持續發展，創造屬于業主、商戶、社會公眾的共同價值。 編輯課件編輯課件 四、四、 質量方針質量方針 以市場為導向，持續不斷地引導和滿足客戶需求。以市場為導向，持續不斷地引導和滿足客戶需求。 質量方針內涵質量方針內涵 1 1、以客戶滿意為關注焦點，根據市場變化，對客戶現有需求和潛在需求作出、以客戶滿意為關注焦點，根據市場變化，對客戶現有需求和潛在需求作出 迅速、敏感的反應及決策，引導和滿足客戶需求。迅速、敏感的反應

25、及決策，引導和滿足客戶需求。 2 2、協作、誠信、專業、嚴謹。公司文化內涵是每位員工的行為準則，為客戶、協作、誠信、專業、嚴謹。公司文化內涵是每位員工的行為準則，為客戶 提供誠信、專業、優質、高效的人性化管理服務，確保管理服務質量，促進提供誠信、專業、優質、高效的人性化管理服務，確保管理服務質量，促進 物業的保值和增值。物業的保值和增值。 3 3、持續改進，持續發展。實施科學規范的物業管理服務，不斷改進和提高管、持續改進，持續發展。實施科學規范的物業管理服務，不斷改進和提高管 理服務質量，通過創新服務，為客戶創造超值和持續價值。創造客戶、公司、理服務質量，通過創新服務，為客戶創造超值和持續價值

26、。創造客戶、公司、 社會共同價值，是我們追求的目標。社會共同價值，是我們追求的目標。 質量目標質量目標: : 1 1、確保服務及時率、確保服務及時率100%100% 2 2、客戶服務滿意度、客戶服務滿意度85%85% 3 3、環境及保潔達到市容（商場）衛生管理標準（優秀等級）、環境及保潔達到市容（商場）衛生管理標準（優秀等級） 4 4、設施設備完好率、設施設備完好率98%98%，設備有效利用率，設備有效利用率95%95% 5 5、重大消防、治安、安全生產事故率為、重大消防、治安、安全生產事故率為0 0 6 6、管理服務質量同業領先，爭創地區、管理服務質量同業領先，爭創地區/ /國家級優秀物業管

27、理企業。國家級優秀物業管理企業。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件2222 商業物業管理方案商業物業管理方案 基于對項目上馬初期，設定管理命題基于對項目上馬初期，設定管理命題 編輯課件編輯課件2323 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 一、管理服務原則一、管理服務原則 1 1、以市場競爭態勢、市場發展為導向。、以市場競爭態勢、市場發展為導向。 2 2、以滿足終端消費者需求，扶助商戶商品經營為商業管理指針。、以滿足終端消費者需求，扶助商戶商品經營為商業管理指針。 3 3、以商戶需

28、求為關注焦點，以持續提升商戶滿意度為服務目標。、以商戶需求為關注焦點，以持續提升商戶滿意度為服務目標。 4 4、以項目商業品牌塑造，實現物業保值增值為經營目標。、以項目商業品牌塑造，實現物業保值增值為經營目標。 5 5、以建立完善管理體系，打造高效商業管理團隊為管理目標。、以建立完善管理體系，打造高效商業管理團隊為管理目標。 6 6、依法管理，為業主利益、商戶利益、市場整體發展服務。、依法管理，為業主利益、商戶利益、市場整體發展服務。 編輯課件編輯課件2424 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 二、二、“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”基礎物

29、業管理服務內容及范圍基礎物業管理服務內容及范圍 1 1、安防管理、安防管理 確保業主、商戶、顧客生命財產安全，是商場正常運營的基本條件，強有力的安防工作確保業主、商戶、顧客生命財產安全，是商場正常運營的基本條件，強有力的安防工作 是商場正常運營的有力保障。是商場正常運營的有力保障。 1.11.1、保安工作：、保安工作： 商場營業時間內人流量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快商場營業時間內人流量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快 速反應能力，實行明崗與便衣巡邏、速反應能力，實行明崗與便衣巡邏、2424小時視頻監控相結合，與當地派出所密切配合，重小時視頻

30、監控相結合，與當地派出所密切配合，重 點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；清理占道經營行為；營業結束后統一清場，實行周密點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；清理占道經營行為；營業結束后統一清場，實行周密 的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理等切實營造安全放心的經營消費環境。的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理等切實營造安全放心的經營消費環境。 工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及出入登記工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及出入登記 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 2.2

31、2.2、消防工作：、消防工作： 消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持 “防消結合，重在預防防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定 期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、商場內嚴禁使用大期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、商場內嚴禁使用大 功率電器、嚴禁動用明火功率電器、嚴禁動用明火建立商場火災應急預案，與當地消防隊聯動組織不建立商場火災應急預案，與當地消防隊聯動組織不 少于兩次消防演習。少

32、于兩次消防演習。 工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣 傳貫徹、裝修過程的安全監控傳貫徹、裝修過程的安全監控 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 2 2、保潔消殺綠化管理、保潔消殺綠化管理 潔凈的公共環境，是商場管理服務水平、商場形象的重要衡量指標。營業時潔凈的公共環境，是商場管理服務水平、商場形象的重要衡量指標。營業時 間內實行公共場所（通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面間內實行公共場所（通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻

33、面）不間斷循）不間斷循 環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境；定期開展環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境；定期開展 商場公共環境的消殺工作，確保安全健康的經營環境，做好商場內外綠化維護，商場公共環境的消殺工作，確保安全健康的經營環境，做好商場內外綠化維護， 提升商場環境品質。提升商場環境品質。 工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 3 3、物業公共部份、公共設施設備維保、物業公

34、共部份、公共設施設備維保 3.13.1、物業公共部份維修養護：、物業公共部份維修養護： 商場物業公共部份（樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化商場物業公共部份（樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化 糞池）的日常維修養護，是維護商場良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷糞池）的日常維修養護，是維護商場良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷 害、害、“水損水損”發生的重要手段。鑒于發生的重要手段。鑒于“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”投入使用初期，許多投入使用初期，許多 物業公共部份（外墻磚、平臺、下水道等）不同程度存在著一些不可避免的初期物業公共部份（外墻磚、平臺、

35、下水道等）不同程度存在著一些不可避免的初期 交付問題，重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定維護計劃，分步交付問題，重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定維護計劃，分步 計劃實施。計劃實施。 工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患、分步實施維護計劃工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患、分步實施維護計劃 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 3.23.2、公共設施設備維修養護：、公共設施設備維修養護： 商場設施設備的正常運行是商場正常經營的前提條件，是商場經營環境質量的重商場設施設備的正常運行是商場正常經營的前

36、提條件，是商場經營環境質量的重 要保證。作為新項目要保證。作為新項目“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”，重要設施設備（中央空調系統、電梯、，重要設施設備（中央空調系統、電梯、 配電、消防系統、公共照明系統等）多數處于磨合階段，梳理設施設備檔案及保養配電、消防系統、公共照明系統等）多數處于磨合階段，梳理設施設備檔案及保養 手冊，更為仔細的做好日常維修保養，擬定詳細的設備小中大修維保計劃，分步實手冊，更為仔細的做好日常維修保養，擬定詳細的設備小中大修維保計劃，分步實 施，確保重大設備正常運行尤其重要，更是一項極富挑戰性的工作。加強商場重要施，確保重大設備正常運行尤其重要，更是一項極富挑戰性的工作

37、。加強商場重要 設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，并擬定相關設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，并擬定相關 設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。 工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患、分步實施小中大修計劃工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患、分步實施小中大修計劃 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 3.33.3、商戶日常維修服務：、商戶日常維修服務： 商戶日常維修服務是商場物業

38、管理中基本的客戶服務項目，也是商戶感受物業管商戶日常維修服務是商場物業管理中基本的客戶服務項目，也是商戶感受物業管 理服務水平與效率的重要途徑，做好商戶日常維修服務，無疑會贏得商戶的肯定與理服務水平與效率的重要途徑，做好商戶日常維修服務，無疑會贏得商戶的肯定與 支持。做好商戶日常維修服務應注意三個方面：其一，維修服務收費標準公平合理，支持。做好商戶日常維修服務應注意三個方面：其一，維修服務收費標準公平合理， 并提前以書面形式告之，讓商戶心中有數，避免事后算賬的分歧；其二，維修服務并提前以書面形式告之，讓商戶心中有數，避免事后算賬的分歧；其二，維修服務 的效率要高，即：服務及時（商戶報修，限時服

39、務制度），維修技術過硬、質量要的效率要高，即：服務及時（商戶報修，限時服務制度），維修技術過硬、質量要 好，與商戶溝通交流順暢（誠懇有禮）并注意細節；其三，建立客戶維修質量評價好，與商戶溝通交流順暢（誠懇有禮）并注意細節；其三，建立客戶維修質量評價 制度，將客戶對維修質量評價納入日常考核，切實提升服務水準。制度，將客戶對維修質量評價納入日常考核，切實提升服務水準。 工作要點：收費公示、限時服務、客戶評價工作要點：收費公示、限時服務、客戶評價 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 4 4、客戶服務、客戶服務 商戶的存在、商戶的發展、

40、商戶的盈利是商場存在、商場發展的前提，從商戶角商戶的存在、商戶的發展、商戶的盈利是商場存在、商場發展的前提，從商戶角 度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商戶各類需求（基礎物業管理、關聯服度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商戶各類需求（基礎物業管理、關聯服 務、經營引導、營銷培訓、廣告促銷、商鋪租賃等），不斷提高商戶對客戶服務務、經營引導、營銷培訓、廣告促銷、商鋪租賃等），不斷提高商戶對客戶服務 的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，調動商戶參與商場活動積極性，并的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，調動商戶參與商場活動積極性，并 積極引導商戶提升經營檔次，服務質量，形成商戶、管理公司團

41、結一致，共謀發積極引導商戶提升經營檔次，服務質量，形成商戶、管理公司團結一致，共謀發 展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶 服務水平。服務水平。 工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 5 5、財務管理、財務管理 商場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用（租金、商場財務管理主要涉及管理費

42、用的預算，管理成本的控制，各類費用（租金、 物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費）代收代繳，按照物業管理條例要物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費）代收代繳，按照物業管理條例要 求的定期公布物業管理運營收支情況，接受業主監督等。商場財務管理重點在求的定期公布物業管理運營收支情況，接受業主監督等。商場財務管理重點在 于透明清晰、有據可查。于透明清晰、有據可查。 工作要點：成本控制、收支透明、有據可查工作要點：成本控制、收支透明、有據可查 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 6 6、檔案管理、檔案管理 做好商場物業管理運營過程中

43、所涉及的一切重要事項、設施設備的檔安管理工做好商場物業管理運營過程中所涉及的一切重要事項、設施設備的檔安管理工 作，使前后工作得以有效銜接。包括：重要設備的完整檔案資料、重要設施的作，使前后工作得以有效銜接。包括：重要設備的完整檔案資料、重要設施的 完整檔案資料、重要合同協議、重大決策的會議紀要、重要崗位人員的任免等。完整檔案資料、重要合同協議、重大決策的會議紀要、重要崗位人員的任免等。 工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 7 7、設備維護管理、設

44、備維護管理 新項目新項目“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”的重大設施設備將處于交付磨合階段，對商場設施設的重大設施設備將處于交付磨合階段，對商場設施設 備進行拉網式排查，完善細化設施設備檔案，結合設施設備情況與商場公共維修基備進行拉網式排查，完善細化設施設備檔案，結合設施設備情況與商場公共維修基 金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實可行的維護保養及搶修方案，報業主審批金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實可行的維護保養及搶修方案，報業主審批 后按計劃實施，以確保商場經營的正常進行。后按計劃實施，以確保商場經營的正常進行。 工作要點：仔細排查，周密計劃，量入為出，合理分配工作要點：仔細排查，周密

45、計劃，量入為出，合理分配 編輯課件編輯課件3434 商業（推廣）運營管理商業（推廣）運營管理 三三 管理原則：實行商戶自主經營下的管理原則：實行商戶自主經營下的 “統一管理、統一服務、統一宣傳統一管理、統一服務、統一宣傳” 編輯課件編輯課件3535 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 一、商業運營要點一、商業運營要點 “六位一體六位一體”的的MALLMALL運作模式，即投資者、開發商、商鋪經營者、專業運營商、終端運作模式，即投資者、開發商、商鋪經營者、專業運營商、終端 消費者和政府六方共同參與，結為一體，實現各方利益平衡，達到多贏目的。消費者和政

46、府六方共同參與，結為一體，實現各方利益平衡，達到多贏目的。 1 1、商業推廣：、商業推廣： 1.11.1、堅定商場市場定位：南匯臨港新城極具規模的地標性堅定商場市場定位：南匯臨港新城極具規模的地標性“Shopping-MallShopping-Mall”商場。商場。 1.21.2、營銷策略：長線品牌營銷推廣與短期商品促銷相結合，通過持續、系統的多媒介、營銷策略：長線品牌營銷推廣與短期商品促銷相結合，通過持續、系統的多媒介、 多形式（多形式（SPSP、PRPR）整合營銷，保持商場一定的公眾暴光率，持續累積強化品牌與市場影）整合營銷，保持商場一定的公眾暴光率，持續累積強化品牌與市場影 響力印象，吸

47、引更多的目標客戶（品牌零售商、普通消費者）來商場；將其打造成所在響力印象，吸引更多的目標客戶（品牌零售商、普通消費者）來商場；將其打造成所在 區域的文化娛樂中心。區域的文化娛樂中心。 1.31.3、強化商戶對推廣活動的參與面，形成商場、商戶合力，確保活動的影響與規模。強化商戶對推廣活動的參與面，形成商場、商戶合力，確保活動的影響與規模。 1.41.4、建立良好的政府公共關系，營造良好的外部經營環境。建立良好的政府公共關系，營造良好的外部經營環境。 1.51.5、建立良好的媒體公共關系，樹立積極公眾形象，避免負面宣傳。建立良好的媒體公共關系，樹立積極公眾形象，避免負面宣傳。 編輯課件編輯課件 2

48、 2、商業管理：、商業管理： 2.12.1、建立商場管理服務體系，切實為商戶、消費者提供各種便利，提高顧客滿意度。建立商場管理服務體系，切實為商戶、消費者提供各種便利，提高顧客滿意度。 （如廣播宣傳、禮品包裝、服裝修改（如廣播宣傳、禮品包裝、服裝修改） 2.22.2、建立商場信譽體系，營造誠信經營、放心消費環境。建立商場信譽體系，營造誠信經營、放心消費環境。 2.32.3、建立商場建立商場“管理服務體系，切實為商戶經營提供全面、貼心、專業、高效服務。管理服務體系，切實為商戶經營提供全面、貼心、專業、高效服務。 2.42.4、建立商場建立商場“五星五星”商戶評選體系，培養忠誠商戶、中堅商戶、實力

49、商戶，形成核商戶評選體系，培養忠誠商戶、中堅商戶、實力商戶，形成核 心商戶團隊，并在實際工作中給予扶持。心商戶團隊，并在實際工作中給予扶持。 2.52.5、建立定期客戶意見征詢機制，及時了解客戶需求，調整管理服務方式，實現管理建立定期客戶意見征詢機制，及時了解客戶需求，調整管理服務方式，實現管理 服務的高效運營。服務的高效運營。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 3 3、招商管理：、招商管理： 代為二次招商，作為物業管理公司對商戶、業主提供的一項增值服務不僅有益代為二次招商，作為物業管理公司對商戶、業主提供的一項增值服務不僅有

50、益 于業主、商戶，更重要的是通過公司代為招商，可以對入駐商戶的綜合實力，經于業主、商戶，更重要的是通過公司代為招商，可以對入駐商戶的綜合實力，經 營品類進行篩選，確保新入伙商戶符合商場的整體定位，具備較強的持續經營能營品類進行篩選，確保新入伙商戶符合商場的整體定位，具備較強的持續經營能 力。力。 租賃管理應注意以下幾個關鍵環節：租賃管理應注意以下幾個關鍵環節：與業主形成書面有委托租賃協議明確其商與業主形成書面有委托租賃協議明確其商 鋪的招租條件及經營要求，把好入場商戶經營資格審查關，明確告之入駐流程，鋪的招租條件及經營要求，把好入場商戶經營資格審查關，明確告之入駐流程， 并與之簽定相關協議（物

51、業管理協議、商場管理公約、治安消防責任書等），最并與之簽定相關協議（物業管理協議、商場管理公約、治安消防責任書等），最 好在租賃協議中明確不能好在租賃協議中明確不能“轉租轉租”約定，防止約定，防止“炒鋪炒鋪”等擾亂市場正常經營秩序等擾亂市場正常經營秩序 的行為發生。的行為發生。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 4 4、經營調控：、經營調控： 發展變化是市場運行的基本規律，商業項目要實現長期的可持續發展唯有根據市發展變化是市場運行的基本規律，商

52、業項目要實現長期的可持續發展唯有根據市 場的發展規律，適時調整以適應市場的變化，從容應對市場變化，實現經營調控場的發展規律，適時調整以適應市場的變化，從容應對市場變化，實現經營調控 的平穩過渡應注意以下幾個方面：的平穩過渡應注意以下幾個方面： 4.14.1、關注市場、競爭對手，進行競爭態勢的關注市場、競爭對手，進行競爭態勢的SWOTSWOT分析，找準項目市場競爭機會點。分析，找準項目市場競爭機會點。 4.24.2、擬定市場經營調整策略，確定調整范圍、調整目標、商業格局，并與業主達成擬定市場經營調整策略，確定調整范圍、調整目標、商業格局，并與業主達成 共識，征得業主支持授權。共識，征得業主支持授

53、權。 4.44.4、確定招商目標客群，擬定調整招商建議政策（租金體系、協議時間、免租裝修確定招商目標客群，擬定調整招商建議政策（租金體系、協議時間、免租裝修 期限、入駐商家資格標準期限、入駐商家資格標準）報業主審批。）報業主審批。 4.54.5、廣泛積累客戶資源，至少按照廣泛積累客戶資源，至少按照3 3：1 1的比例進行客戶資源儲備。的比例進行客戶資源儲備。 4.64.6、協助業主完成相關法律文本協議的簽定等。協助業主完成相關法律文本協議的簽定等。 總之，經營調控必須具備一定的前瞻性，并且掌握調整的主動權，控制在一定范總之，經營調控必須具備一定的前瞻性，并且掌握調整的主動權，控制在一定范 圍內

54、，以確保商場經營定位按照預期目標發展；避免出現商戶大面積撤場，商場圍內，以確保商場經營定位按照預期目標發展；避免出現商戶大面積撤場，商場 重新洗牌的極端局面。重新洗牌的極端局面。 編輯課件編輯課件 二、二、“南匯臨港新城南匯臨港新城”商業推廣思路商業推廣思路 1 1、商業推廣目標：、商業推廣目標： 持續推廣宣傳項目在南匯臨港新城極具規模的地標性持續推廣宣傳項目在南匯臨港新城極具規模的地標性“Shopping-MallShopping-Mall”商場的市商場的市 場定位，進一步鞏固前期宣傳成果的基礎上，將長期品牌推廣與近期商業促銷相結場定位，進一步鞏固前期宣傳成果的基礎上，將長期品牌推廣與近期商

55、業促銷相結 合，將專業目標受眾（各品牌零售、娛樂、休閑、餐飲商）與普通目標受眾（普通合，將專業目標受眾（各品牌零售、娛樂、休閑、餐飲商）與普通目標受眾（普通 消費者）相結合，采取資源合作、品牌互動等方式，引進更好的人氣商品、吸引更消費者）相結合，采取資源合作、品牌互動等方式，引進更好的人氣商品、吸引更 多的商戶到商場做宣傳，更多的普通的消費者到商場購物，實現商場商戶、商品結多的商戶到商場做宣傳，更多的普通的消費者到商場購物，實現商場商戶、商品結 構的優化，商場人氣、商氣的提升，實現廣大商戶在構的優化，商場人氣、商氣的提升，實現廣大商戶在“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”這個平這個平 臺上事業

56、的穩健發展。商戶發展，商場經營穩定，業主投資物業保值增值，實現業臺上事業的穩健發展。商戶發展，商場經營穩定，業主投資物業保值增值，實現業 主、商戶、管理公司多方共贏的大好局面。主、商戶、管理公司多方共贏的大好局面。 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 2 2、商業推廣思路：、商業推廣思路： 整合現有資源，創新思維，以實效活動營銷為主線，采取分等級媒介策略，廣眾宣傳（整合現有資源，創新思維，以實效活動營銷為主線，采取分等級媒介策略，廣眾宣傳（ 報廣

57、，新聞事件，當地政府合作推廣等手法）、目標群通路宣傳（目標消費群信箱投放，報廣，新聞事件，當地政府合作推廣等手法）、目標群通路宣傳（目標消費群信箱投放， 校區校區SPSP活動，機場、旅行社、企業掛鉤，當地房產開發商會員卡合作等手法），提升商場活動，機場、旅行社、企業掛鉤，當地房產開發商會員卡合作等手法），提升商場 人氣，扶持商戶經營，穩定客戶群體，推進商場經營產品結構調控與優化。人氣即商氣，人氣，扶持商戶經營，穩定客戶群體，推進商場經營產品結構調控與優化。人氣即商氣， 人氣旺則商氣旺，則市場火，競爭力強；提升人氣，做人氣旺則商氣旺，則市場火，競爭力強；提升人氣，做“火火”生意是解決商場經營管理

58、過生意是解決商場經營管理過 程中的主要矛盾的根本辦法，是提升商場影響力，穩定客戶群體，提升商場綜合競爭力的程中的主要矛盾的根本辦法，是提升商場影響力，穩定客戶群體，提升商場綜合競爭力的 根本辦法。根本辦法。 2.12.1、與商戶聯動以與商戶聯動以“南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”的名義在主城區商業中心范圍內，外聯促銷賣的名義在主城區商業中心范圍內，外聯促銷賣 場進行定期換季展銷，協助商戶處理庫存。場進行定期換季展銷，協助商戶處理庫存。 2.22.2、對區域市場商業進行針對性調研（商業中心分布情況、商業業態、消費習慣與水平對區域市場商業進行針對性調研（商業中心分布情況、商業業態、消費習慣與水平

59、 ，租金水平），收集典型項目信息，避免促銷手法同質化，為業主項目拓展提供支持。，租金水平），收集典型項目信息，避免促銷手法同質化，為業主項目拓展提供支持。 編輯課件編輯課件 關于我們關于我們 商管方案商管方案服務目標服務目標品牌運營品牌運營人員配制人員配制 3 3、商戶口碑：、商戶口碑： 3.13.1、強化客戶關系管理，密切商管與商戶之間的聯系，保證順暢的溝通渠道。強化客戶關系管理，密切商管與商戶之間的聯系，保證順暢的溝通渠道。 3.23.2、每兩個月進行一次客戶意見與消費者意見調查，充分了解市場面反饋信息，及每兩個月進行一次客戶意見與消費者意見調查，充分了解市場面反饋信息，及 時調整商場營銷

60、推廣與經營管理策略，順應市場要求。時調整商場營銷推廣與經營管理策略，順應市場要求。 3.33.3、全年牽頭舉行一到兩次商場商戶聯誼會，作為與商戶之間的正式溝通渠道。全年牽頭舉行一到兩次商場商戶聯誼會，作為與商戶之間的正式溝通渠道。 3.43.4、開展星級商戶評比活動，提供適當的扶持政策。開展星級商戶評比活動，提供適當的扶持政策。 編輯課件編輯課件 三、公共部份經營業務代管三、公共部份經營業務代管 “南匯臨港新城項目南匯臨港新城項目”在公共部份預計會設置一些必要的商場經營配套項目（小在公共部份預計會設置一些必要的商場經營配套項目（小 吃冷飲攤點、外立面廣告位等、店內宣傳、禮品包裝、服裝修改吃冷飲