1、資產(chǎn)評(píng)估方法一、市場(chǎng)法項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件總體1、找到相同的參照物：參照 物價(jià)格作為評(píng)估值。2、找到類(lèi)似資產(chǎn)：以此為參 照物，依其價(jià)格再做相應(yīng)的 差異調(diào)整，確定評(píng)估值。1、時(shí)間因素：參照物交 易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng) 估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影 響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的 差異。2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或 地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差 異。3、功能因素：指 資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò) 剩和不足對(duì)價(jià)格 的影響。1 .一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2.參 照物及可比較的指 標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集。機(jī)器設(shè)備1、鑒定評(píng)估對(duì)象，獲取資料2、市場(chǎng)調(diào)查，選取參照物；3、因素比較；4、計(jì)算評(píng)估值1、時(shí)間因素2、地域因素3、

2、個(gè)別因素（設(shè) 備規(guī)格型號(hào)、制造 廠家、役齡、安裝 方式、附件、實(shí)體 狀態(tài)）4、交易因 素：市場(chǎng)狀 況、交易動(dòng) 機(jī)背景、交 易量建筑 物將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例， 比較對(duì)照，以類(lèi)似房地產(chǎn)的 已知價(jià)格為基礎(chǔ)，修正后， 得出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。n評(píng)估值 =X （交易實(shí)例iX交易行為的修正系數(shù)Xi=1交易日期的修正系數(shù)工區(qū)域因素的修正系數(shù)x個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n1.有一定數(shù)量（仝3）正常交易實(shí)例。2具較好可比性，3 .交易時(shí)間與基準(zhǔn)1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià) 格=調(diào)整系數(shù)X交易實(shí)例價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格/ （1+i） nn達(dá)到與交易

3、頭例冋等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、個(gè)別因素的修 正4、交易行 為的補(bǔ)正日接近。4 .交易誘明、公平和有效。5.土地出讓年限、使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、購(gòu) 置、投資決策等項(xiàng)目基本方法差異調(diào)整因素應(yīng)用條件土地 使用 權(quán) （重點(diǎn)）1搜集資料， 確定比較案 例2交易情 況修正；3.交 易時(shí)間修正； 4.區(qū)域因素修 正；5.個(gè)別因 素修正;6.確 定待估土地 評(píng)估值評(píng)估值比較案例地價(jià)乂正常交易情況乂待估土地區(qū)域因素值次待估土地個(gè)別因素值乂評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)木比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)1、在同一地 區(qū)或同一供 求范圍內(nèi)的 類(lèi)似土地中， 與待估土地 類(lèi)似

4、的交易 案例較多。2、評(píng)估人員 知識(shí)廣博、經(jīng) 驗(yàn)豐富1、交易 時(shí)間的 修正： 平均、 環(huán)比物 價(jià)指數(shù)2、區(qū)域 因素的 修正3、個(gè)別因素的修正： 其中：年限修正系數(shù)：= 1 十 1 - 7-L嚴(yán)廣L十bn比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m待估土地使用權(quán)剩余年限；r折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)見(jiàn)書(shū)P1294、交易 行為的 修正基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)X時(shí)間因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)X市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù)K=1（1 + r）/1 （1+r）n實(shí)際出讓（轉(zhuǎn)讓）年限；N 最高出讓年限；r還原利率長(zhǎng)期 投資上市債券（1）如可流通買(mǎi)賣(mài)，且有現(xiàn)行市價(jià)，上市債券的現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)）可

5、以作為它的評(píng)估值。（2）當(dāng)證券市場(chǎng)投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)估，可參照非上市債券的評(píng)估方法一一理論價(jià)。上市股票冋上市債券流動(dòng)資產(chǎn)1、在庫(kù)材料：除積壓物資、在用低值易耗品外，近期購(gòu)進(jìn)一一現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)：購(gòu)進(jìn)批次間隔長(zhǎng)、價(jià)格變化大一一現(xiàn)行市價(jià)或最接近市價(jià)的材料價(jià)格。2、 產(chǎn)成品及庫(kù)存商品：不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)，扣除相關(guān)費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)賣(mài)出價(jià)；商業(yè)企業(yè) 頭進(jìn)價(jià)。3、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款一一可變現(xiàn)值。一 評(píng)估值=賬面價(jià)值一已確定壞賬損失一預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失：1）壞賬估計(jì)法：壞賬比例-評(píng)估前若干年的壞賬數(shù)額/評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額 2）賬齡分析法4、 應(yīng)收票據(jù)：1）評(píng)估值=本

6、金* （1+利率*時(shí)間）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系：時(shí)間為開(kāi)立日一一基準(zhǔn)日）2）評(píng)估值=到期價(jià)值* （1-貼現(xiàn)率*貼現(xiàn)期）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系：時(shí)間為貼現(xiàn)日一一到期日）5、 短期投資：1）公開(kāi)掛牌交易的，按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)確定；2 ）不能公開(kāi)交易的，本金 +持有期利息。6、 現(xiàn)金和各項(xiàng)存款：以核實(shí)后的實(shí)有額作為評(píng)估值。如有外幣存款，可按基準(zhǔn)日的國(guó)豕外匯牌價(jià)折算。企業(yè) 價(jià)值市盈率乘數(shù)法：公司的市值 =類(lèi)似公司的市盈率*預(yù)期收益 （嚴(yán)格說(shuō)，不屬于市場(chǎng)法）、成本法項(xiàng)目重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率方法:1、評(píng)估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值2、評(píng)估值=重置成本*成

7、新率1）重置核算法：重置成本 =直接成本+間接成本1觀察法/成新率法：實(shí)體性功能性貶值由于外部環(huán)1：觀察法2）物價(jià)指數(shù)法：重置成本=歷史成本*評(píng)估時(shí)定基物價(jià)貶值=重置成本X （ 1-成新率）額=被評(píng)估境變化造成2：使用年限法指數(shù)十購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù) =歷史成本* （1 +物價(jià)變動(dòng)指 數(shù)）3）功能價(jià)值法：重置成本2公式計(jì)算法（年限法）： 實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí) 際已使用年限十總使用年限資產(chǎn)年凈超 額運(yùn)營(yíng)成本*年金現(xiàn)值資產(chǎn)的貶值成新率=尚可使用年限十（實(shí) 際已使用年限+尚可使用年限）*100%總體=參照物重置成本*被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4） 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本*

8、（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量十參照物年產(chǎn)量）x5）統(tǒng)計(jì)分析法：重置成本 =某類(lèi)資產(chǎn)歷史成本*調(diào)整系 數(shù)K=某類(lèi)資產(chǎn)歷史成本* （某類(lèi)抽樣資產(chǎn)重置成本十某 類(lèi)抽樣資產(chǎn)歷史成本）=重置成本X實(shí)體性貶值率 其中：總使用年限-實(shí)際已使 用年限+尚可使用年限； 實(shí)際已使用年限=名義已使 用年限*資產(chǎn)利用率系數(shù)= A* (1-T)*(P/A , r , n)n被評(píng)估 資產(chǎn)剩余年限成新率+貶值率=13：修復(fù)費(fèi)用法成新率=（1 修復(fù)費(fèi)用十重置成本）*100%包括重新購(gòu)置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直1）使用年限法：實(shí)體性貶值1）超額投資1）經(jīng)濟(jì)性貶注意：1）經(jīng)濟(jì)性貶值率接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝

9、費(fèi)、率-已使用年限/總年限；成本值額=（重置=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力十額基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。更新改造的設(shè)備：已使用年2）超額運(yùn)營(yíng)成本一實(shí)體定生產(chǎn)能力）X機(jī)器1）重置核算法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重置成本=成本+限=名義加權(quán)投資年限*基準(zhǔn)成本：同“總性貶值額一X規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)設(shè)備利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅金+設(shè)計(jì)費(fèi)日前的資產(chǎn)利用率體”功能性貶值實(shí)際使用生產(chǎn)能力*額定生目前還產(chǎn)銷(xiāo)的，以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確定重置成本。2）修復(fù)費(fèi)用法：額）*經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)能力=評(píng)估日后的資產(chǎn)利.(重2）物價(jià)指數(shù)法。重置成本-歷史成本* （1 +環(huán)比物不可修復(fù)損耗引起的貶值=貶值率用率點(diǎn)）價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+l） * （ 1 +環(huán)比

10、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+2 ） * （ 1 + 環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+n ）3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。 進(jìn)口設(shè)備：價(jià)格條件、從屬費(fèi)用（內(nèi)容、稅基）不可修復(fù)部分重置成本*有形損耗率；實(shí)體性貶值=可修 復(fù)部分修復(fù)費(fèi)用 +不可修復(fù) 損耗引起的貶值2)經(jīng)濟(jì)性貶 值額=年損失 額 * ( 1 T ) *(P/A , r, n)2）名義加權(quán)投資年限的計(jì)算：名義加權(quán)投資年限=加權(quán)更 新成本之和十重置成本重置成本-CIF+關(guān)稅+增值稅+3）觀測(cè)分析法重置成本：還考慮改造成本項(xiàng)目：重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值:經(jīng)濟(jì)性貶值成新率建筑 物（重點(diǎn)）成本：前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、間接費(fèi) 用、合理利潤(rùn)

11、、資金成本（據(jù)額定工期、平均投入資金、 貸款利率測(cè)算的建筑期利息）、投資方向調(diào)節(jié)稅。1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提，適用于用 途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。2）重編預(yù)算法：適于測(cè)算更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單 的建筑物。3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以 及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的。有形損耗率1、使用年限法：同“總體”2、打分法成新率-結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 *G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè) 備部分合計(jì)得分*B因用途、使 用強(qiáng)度、設(shè) 計(jì)、結(jié)構(gòu)、 裝修、設(shè)備 配備等不合 理造成的功 能不足或浪 費(fèi)形成的價(jià) 值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值-y （1 + i）Ri 第i年的 年收益凈損

12、失額；r折現(xiàn) 率；n預(yù)計(jì)收益損失 持續(xù)的時(shí)間土地 使用 權(quán)評(píng)估值=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地所有權(quán)收益利息=（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）*土地開(kāi)發(fā)期*年利息率+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)*土地開(kāi)發(fā)期*年利息率* 50%G艮少有交易情況的特殊土地適用于新開(kāi)發(fā)土地，特別是土地市場(chǎng)發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用其他方法評(píng)估時(shí)。可對(duì)既無(wú)收益又無(wú)形資產(chǎn)1）自創(chuàng)：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法：I 重置成本-類(lèi)似無(wú)形資產(chǎn)市價(jià)*成本/市價(jià)系數(shù) n 重置成本-類(lèi)似無(wú)形資產(chǎn)市價(jià)* （1-銷(xiāo)售利稅率）2）外購(gòu)：市價(jià)類(lèi)比法、物價(jià)指數(shù)法。1 .專家鑒定法。2.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法 。 （同“總體”的年限法）專利權(quán)：重

13、點(diǎn)是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2）交易成本專有技術(shù)：1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）利用條件百分比 估算貶值。4）評(píng)估值-重置成本一貶值。流動(dòng)資產(chǎn)1）超儲(chǔ)積壓物資2） 在用低值易耗品：評(píng)估值=全新成本價(jià)值*成新率-全新成本價(jià)值* （1-實(shí)際已使用月數(shù)/可使用總月數(shù)）*100%3） 在產(chǎn)品：按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。3）按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。4） 產(chǎn)成品及庫(kù)存商品：當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近時(shí)，評(píng)估值-產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)：a.評(píng)估值-實(shí)有數(shù)量x（合理材料工藝疋額X

14、材料現(xiàn)行單價(jià)+合理工時(shí)疋額X單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）b.評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)際成本x（材料成本比例x材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例x工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）三、收益法項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益不等額（n年后，收益相同）收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大總體JR iP =送i(1+ I ) P=A/r22本金化率P=A/ r?p=Riiy (1 + rJ.Rn+l1收益可以是：稅后利潤(rùn)、現(xiàn)金 流量、利潤(rùn)總額。要求：準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益， 與 r的口徑保持一致折現(xiàn)率=無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)利率+ 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率+通貨膨 脹率一 Ri , 其中 A_7(1 + ri)n收益期限；ri折現(xiàn)率

15、r? ,1 + Gn(P/A,ri,n)建筑 物（殘 余估 價(jià)法 重點(diǎn)）B = (a LrJ /(a +d) = a? /(D 十 d)應(yīng)用條件：要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正 _ilZrz.亜如爭(zhēng)佑新的田浴估田誦底用不能a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本費(fèi)用中不含建筑物折舊）；L 土地價(jià)格；ri 土地的還原利率； d建筑物折舊率=1/建筑物剩余年限B建筑物收益價(jià)格；a2 建筑物純收益2建筑物的還原利率；以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使丿 嚴(yán)重背離土地 使用 權(quán)收益法：P=A （ P/A, r, n）A土地純收益n土地收益年限（-出讓年限一已使用年限）P=A/rr土地還原利率純收益（客觀收益）計(jì)算： 計(jì)

16、算總收入。 求總費(fèi)用（含折舊）。 求總純收益=-。 求房屋純收益=房屋現(xiàn)值* 房屋還原利率 求土地純收益 二-。還原利率= 安全利率+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 值假設(shè)開(kāi)發(fā)法/剩余法（重點(diǎn)）：地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一利潤(rùn)一稅費(fèi)一租售費(fèi)用 其中，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)*i利息=預(yù)付資本*利率r=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*r注意：樓價(jià)（期末）、建筑費(fèi)（期中）要 折現(xiàn)利潤(rùn)=預(yù)付資本*利潤(rùn)率P=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*P項(xiàng)目收益期有限收益期無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益 不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大無(wú)形 資產(chǎn) .（重點(diǎn)）:KRiii y (4 + r)i約當(dāng)投資分成法：；方約當(dāng)K=無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量

17、+（購(gòu)買(mǎi) 投資量+無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量 -無(wú)形 成本* （1 +無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率購(gòu)買(mǎi)方約當(dāng)投資量=購(gòu)買(mǎi)方 重置成本* （1 +購(gòu)買(mǎi)方成本利潤(rùn)K 分成率；Ri分成基數(shù)；K銷(xiāo)售收入=K銷(xiāo)售利潤(rùn)淹肖售利潤(rùn)率K銷(xiāo)售利潤(rùn)=K銷(xiāo)售收入達(dá)肖售利潤(rùn)率K銷(xiāo)售利潤(rùn)：1、邊際分析法：K=En i 刀n i2、約當(dāng)投資分成法彳資產(chǎn)重置）投資資產(chǎn)率）n krP=最低收費(fèi)額KRiii二(4 + r)i最低收費(fèi)額=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本 分?jǐn)偮?機(jī)會(huì)成本重置成本凈值=重置成本* 成新率轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買(mǎi)方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)設(shè)計(jì)能力*總設(shè)計(jì)能力AniP=Ein i 第i年的超額稅后收益i 三(4 + r)收益

18、期（有效期限）：指無(wú)形 資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲r=無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 利率+風(fēng)險(xiǎn) 報(bào)酬率+通 貨膨脹率利能力的時(shí)間專利權(quán)：1）收入增長(zhǎng)型：= （P2-P1） Q （ 1-T）2）費(fèi)用節(jié)約型：= （ C1-C2） Q （1-T）商譽(yù)割差法：卩=整體資產(chǎn)評(píng)估值 一（單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和）超額收益法2 :超額收益折現(xiàn)法超額收益法1 :超額收益本金化法P=（企業(yè)預(yù)計(jì)年收益額一行業(yè)平均收益率 *單項(xiàng)資 產(chǎn)匯總）/本金化率=單項(xiàng)資產(chǎn)匯總* （企業(yè)預(yù)期收益商譽(yù)價(jià)值的評(píng)估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì) 效益高于同行業(yè)或社會(huì)平均水平的企 業(yè)。n A1T P_ 送一y (4 + r)i率一行業(yè)平均收益率）/本金化率項(xiàng)目收益期有限收益期

19、無(wú)限其他未來(lái)收益年金化未來(lái)收益 不等額收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大非上 市債 券1.每年（期）支付利息、到期還本P=Po i （ P/A，r，n） +P。（ P/F，r，n）2到期后一次性還本付息P=Po （1+m i） （P/F, r, n）（單利計(jì)息）=Po （1+i） m （P/F, r, n）（復(fù)利計(jì)息）Po債券面值；i 票面（年）利率；r 折現(xiàn)率：n基準(zhǔn)日到債券到期日的年限： m債券期限（發(fā)行日到到期日）非上 市股 票優(yōu)先股P=A/r普通股的固定股利型：P=Di/rDi 下一年的股利普通股：紅利增長(zhǎng) 型P=Di/（K-g）計(jì)算股利增長(zhǎng)率g：1、歷史數(shù)據(jù)分析法2、發(fā)展趨勢(shì)分析法g =再投資的比率（即凈利潤(rùn)的留存 比率）X股本利潤(rùn)率股權(quán) 投資對(duì)非控股的直接投資A、預(yù)測(cè)長(zhǎng)期投資的未來(lái)收益，折算為現(xiàn)值，得出評(píng)估 值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計(jì)算確定評(píng)估值。B、對(duì)投資份額小，或直接投資發(fā)生不長(zhǎng)，賬實(shí)基本相符的，可根據(jù)核實(shí)后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投資方應(yīng)占的份