深圳中原事業(yè)一部 東從化酒店項目可行性研究報告 謹(jǐn)呈：時代財富集團 前言 市簡介及發(fā)展?fàn)顩r 游市場現(xiàn)狀分析 游酒店市場現(xiàn)狀分析 目分析 目定位 目經(jīng)濟測算 報告體系 承蒙信任，有幸參與貴司從化項目地塊策劃工作，深感榮幸。 在貴司項目啟動地塊前，希望中原能夠積極協(xié)助貴司，使本項目達(dá)到理想的社會效益和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)項目開發(fā)的價值最大化。本報告主要解決如下兩個問題： 1、項目地塊是否可以發(fā)展？ 2、如果開發(fā)，酒店如何定位？ 前言 4 城市簡介及發(fā)展?fàn)顩r 地理位置 ： 廣東省中部，廣州市東北面。 2008年全市總?cè)丝跒?556790人。 行政規(guī)劃 ：總面積 2009平方公里，西北到東南最長直線距離約 45公里，東北到正南邊最大距離 80公里，包括太平、溫泉、良口、呂田、鰲頭 5個鎮(zhèn)以及街口、城郊、江埔 3個街道辦事處。 城市定位： 廣州北部城市副中心。 城市基本概況：地廣、人少，定位為廣州城市副中心，未來發(fā)展前景看好。 “溫泉三杰”慧眼識寶 1933年，剛剛創(chuàng)辦西南民用航空公司的經(jīng)理劉沛泉（又名劉毅夫），在駕飛機觀察地形時，發(fā)現(xiàn)從化境內(nèi)有極壯觀的大瀑布（即“百丈飛泉”）。他約好友梁培基 (社會活動家及馳名省港及東南亞的大藥商 )及陳大年 (著名大律師 )通過實地踏勘，覺得這里有山有水又有溫泉，很有開發(fā)價值。爾后，三人常在各種聚會中縱談這些發(fā)現(xiàn)，被人稱為“溫泉三杰”。 城市文化：從化溫泉始于上世紀(jì) 30年代。 7 1954年建立了溫泉招待所，后來改名為現(xiàn)在的廣東溫泉賓館。其內(nèi)的最著名的是“松園一號”高檔別墅。于 1960年在毛澤東視察廣州后建成，毛澤東等黨和國家最高領(lǐng)導(dǎo)人以及美國前總統(tǒng)尼克松、越南胡志明主席、柬埔寨西哈努克親王等到從化溫泉，都是入住此別墅。 從五十年代后期到六十年代初，是中央首長到來從化溫泉最多的年代，劉少奇主席、朱德委員長、周恩來總理，以及鄧小平、賀龍 、 葉劍英、羅榮桓、徐向前、廖承志、鄧穎超、郭沫若等領(lǐng)導(dǎo)同志及部省級、大軍區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)都來過這里開會或療養(yǎng)休假。 松園 1號別墅 1976年尼克松在從化溫泉 城市文化：成為廣東唯一接待黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人和外國元首的療養(yǎng)地。 從化溫泉地下的儲水約在200米深層。由于儲量豐富，水壓較高，表層的第四紀(jì)沙礫比較薄，所以一般在 3至 5米就有水涌出，日自涌量達(dá)1400立方米，最大時，每日自涌量達(dá) 3000余立方米。水溫長年保持在 42至于 45攝氏度，最高溫度可達(dá) 71攝氏度，在水質(zhì)與溫度方面都達(dá)到最佳，屬溫泉中的極品。 從化溫泉是世界上僅有二處的珍稀的含氡蘇打溫泉之一，與歐洲的瑞士溫泉舉世聞名。 1960年，經(jīng)廣東省地質(zhì)局水文地質(zhì)隊礦水組對溫泉水質(zhì)進(jìn)行科學(xué)鑒定，證實溫泉熱水是稀有珍貴的含氡礦泉熱水，水質(zhì)晶瑩，無色無味。據(jù)了解，迄今為止，稀有的含氡蘇打溫泉在全世界僅有兩處，一處在歐洲的瑞士，另一處就在從化。 城市文化：從化溫泉是世界僅有的兩處之一。 9 在從化取景的電影作品： - 閃閃的紅星 - 廬山戀 - 廣東地名的故事 - 愛河戀人 - 尋親 宋代蘇東坡寫下 “ 日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人 ” 的傳世詩句，著名散文作家楊朔的 荔枝蜜 更是膾炙人口，令從化荔枝名揚天下。 城市文化：曾被多項文學(xué)作品所記載，同時逐漸成為電影文化作品的重要取景地。 10 流溪河 源于從化市桂峰山，流經(jīng)從化、花縣、廣州市白云區(qū)，于廣州白鵝潭注入珠江，全長 156公里，流域面積 2300平方公里 。 流溪河水庫 面積 1300多公頃，庫容 上有島嶼 22個，稱為翡翠群島。40%廣州市民的飲用水來源于此。 流溪河國家森林公園 是我國最早建立的十大國家森林公園之一。陳毅曾五游流溪河而不厭，并賦詩贊曰：“評比嶺南風(fēng)物，景色此間多?！碧砧T生前曾規(guī)劃把這里建成“第二廬山”。胡耀邦還親筆題寫“流溪河森林公園”。 城市文化：流溪河是廣州的母親河，流溪河水庫供應(yīng)廣州 40%市民的飲用水。 G D 人均G D 城市經(jīng)濟情況 :歷年（人均） 速基本保持在 10%以上，在廣東仍處于較低水平。 第三產(chǎn)業(yè)增加值趨勢圖 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨勢圖 城市經(jīng)濟情況 :第三產(chǎn)業(yè)增加值呈逐年增長趨勢，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增大，已比較接近第二產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域整體戰(zhàn)略：珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 地方性中心。 在區(qū)域發(fā)展上具有重要的輔助作用，增強城市中心服務(wù)功能，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)東西岸的資源整合和產(chǎn)業(yè)合作。 廣州市城市總體規(guī)劃（ 2010 副中心主城區(qū)人口河功能疏解得主要承接地，市域產(chǎn)業(yè)基地，具有較強的綜合服務(wù)能力 從化分區(qū)特色生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地（農(nóng)產(chǎn)品加工）重要水源涵養(yǎng)地 區(qū)域發(fā)展定位：從化的城市發(fā)展定位為廣州城市副中心。 鎮(zhèn)區(qū) 規(guī)劃定位 發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展規(guī)模目標(biāo) 街口中心區(qū) 從化的城市中心 全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心 廣州市域東北部重要的衛(wèi)星城市之一 珠江三角洲重要的旅游休閑地 環(huán)境優(yōu)美的園林中等城市 2010年： 20萬人 2020年： 30萬人 2010年 2020年： 太平鎮(zhèn) 工業(yè)、旅游、居住綜 合發(fā)展的衛(wèi)星城 廣州北部工業(yè)化中心鎮(zhèn) 廣州重要的綜合功能衛(wèi)星城 “宜工宜居”的現(xiàn)代化新城 市郊旅游休閑地 北部重要的區(qū)域性交通節(jié)點之一 2010年： 32萬人 2020年： 57萬人 良口鎮(zhèn) 旅游度假基地 廣州市北部的重要中心鎮(zhèn) 以流溪溫泉建設(shè)帶動，旅游休閑度假為主導(dǎo)的山水生態(tài)城鎮(zhèn) 從化北部的旅游度假服務(wù)基地和商貿(mào)中心 良口鎮(zhèn)域的政治、經(jīng)濟中心 2010年： 2020年： 呂田鎮(zhèn) 旅游度假基地 珠三角的后花園 現(xiàn)代化休閑旅游生態(tài)型城鎮(zhèn) 2010年： 2020年： 鰲頭鎮(zhèn) 工業(yè)重鎮(zhèn) 從化經(jīng)濟增長極 廣州市北優(yōu)戰(zhàn)略的生態(tài)維育地 廣州市北部重要的中心鎮(zhèn)之一 從化市西部工業(yè)和經(jīng)濟的增長極 現(xiàn)代物流商品集散地、農(nóng)村地區(qū)文化服務(wù)中心 具嶺南特色的低丘陵生態(tài)型現(xiàn)代化城鎮(zhèn) 2010年： 2020年： 34萬人 分區(qū)規(guī)劃：各鎮(zhèn)依附敏感的生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，向百萬人大城市進(jìn)發(fā)。 16 廣州軌道交通網(wǎng)線規(guī)劃 陸路出入口 8處 交通規(guī)劃 摘要 軌道交通 廣州地鐵 14號線 花都區(qū)汽車城從化街口，途徑廣州北站、新華、廣州機場、鐘落譚、太平、神崗 廣從輕軌 廣州從化 高速公路 廣州北三環(huán)高速公路 增城石灘鎮(zhèn)花都楊荷鎮(zhèn) 2007年動工， 2009建成通車 街東高速公路 街口呂田鎮(zhèn)東明 2008年 3月動工，預(yù)計 2010年完工 從莞高速 增城扶羅深圳外環(huán)高速公路 預(yù)計 2008年 10月動工， 2011年 9月建成通車 廣贛高速 廣州市從化街口江西省贛州市 2007年冬動工， 預(yù)計 2010年建成通車 從化市內(nèi)交通規(guī)劃 內(nèi)部交通規(guī)劃 輕軌鐵路出入口 1處 外部交通規(guī)劃 街北高速（至新白云機場） 街東高速 廣州北三環(huán)高速 城市交通分析：各高速路為從化融入珠三角高速路網(wǎng)提供了條件，使珠三角重點城市至從化得到提速。 目前從化市全市公路總里程 1000多公里，國道 105， 106線貫穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路、廣州北三環(huán)正在規(guī)劃興建，全市 570多公里村道進(jìn)行了硬底化改造，形成以國道、省道以及高速公路、村道為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)。 外部交通環(huán)境： 軌道交通：廣州地鐵 4號線、廣從輕軌； 高速公路：高州北三環(huán)高速公路、從增高速、從莞高速、從贛高速 內(nèi)部公路系統(tǒng)： 內(nèi)部國道 4、 105、 106；省道 118、 119、256、 353、 354、 355；從化大道、迎賓大道、街東高速。 其他交通輔助： 白云機場、京珠高速等 城市交通分析：內(nèi)修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡(luò)逐漸優(yōu)化 。 從化是一個有歷史文化底蘊的城市 從化是一個以溫泉為聞名的城市 從化是一個有獨特自然風(fēng)格的城市 從化是一個以旅游促發(fā)展的城市 小結(jié) 19 旅游市場現(xiàn)狀分析 20 自然生態(tài)：從化具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢這些資源涉及的數(shù)量大，種類多。 生態(tài)旅游資源 概況 湖泊水庫 100多個 森林面積 180萬畝（森林覆蓋率 68%） 河流 流溪河（ 157公里）、 溫泉 熱泉眼 13個，溫泉地下熱水日自涌量達(dá) 10000立方米，每年可供 700萬人次享用 植物 植物資源有栽培植物 119種，野生植物中有油料植物 60多種，藥用植物有 200多種 國家森林公園 2個（流溪河國家森林公園 、石門國家森林公園） 3廣州抽水蓄能電站旅游度假區(qū) 省市重點文物保護(hù)單位 7個 美譽 北回歸線上的明珠 、嶺南第一泉 、荔枝王國 21 旅游資源：從化山清水秀、風(fēng)光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富。 從化是世界著名溫泉之鄉(xiāng)，地?zé)豳Y源非常豐富。 從化是中國大都市廣州美麗的 “ 后花園 ” ，水源涵養(yǎng)地。 北回歸線貫穿從化境內(nèi)，從化擁有目前世界上南、北回歸線高度最高、規(guī)模最大的標(biāo)志塔。 從化市也是著名的荔枝之鄉(xiāng)，全國荔枝生產(chǎn)基地之一，共有荔枝品種 26種。 從化市歷史悠久，是嶺南文化的發(fā)祥地之一， 7000多年前就有人類活動的足跡，至今已發(fā)現(xiàn)多處新石器時期遺存。 旅游總體布局： “ 一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”，形成一個特色鮮明、重點突出、面向全國和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局。 一心： 指位于區(qū)域中心的新舊溫泉旅游區(qū) 從化溫泉養(yǎng)生谷（新）、從化溫泉旅游區(qū)（舊），其也是從化南北旅游的交匯點。 一帶 ：流溪河作為規(guī)劃區(qū)的生態(tài)核心，既是廣州市的水源涵養(yǎng)地，也是本區(qū)的精神中心和文化活動核心帶。 一環(huán) ：指圍繞周邊山體設(shè)立的山野郊游環(huán)。設(shè)置了森林浴徑、山谷探幽徑和山地溯溪徑三條路徑，是區(qū)內(nèi)第二大公共共享景觀走廊。 的琶江河，龍?zhí)逗蛹皷|西向的小海河三條“山水之旅”景觀軸。 四區(qū)： 標(biāo)志景觀區(qū)，作為南部進(jìn)入本區(qū)的門戶地帶，設(shè)置會議和商務(wù)功能，景觀塑造利用米石、龍井泉眼等形成開放大氣的場所形態(tài)； 融合景觀區(qū)，兼具鄉(xiāng)土和濱水特色，利用水秀廣場至嚴(yán)氏宗祠、風(fēng)水林到鳳凰山脈軸線，及周邊溪谷態(tài)勢，打造呈中心放射狀景觀空間形態(tài)； 谷地景觀區(qū)，蜿蜒曲折，沿溪流邊為公共景觀營造區(qū)域，以坡地建設(shè)與環(huán)境融合塑造本區(qū)“曲徑通幽、豁然開朗”的景觀形象； 民俗景觀區(qū)，為北部門戶地帶，也是地域文化展示的重要場所，枧村戚氏祠堂建筑群的整體保留，其風(fēng)格在飲食購物區(qū)的建筑及空間均予以延續(xù)，構(gòu)筑特色明顯的民俗景觀區(qū)。 23 旅游客源分布：從化旅游客戶主要以廣東省內(nèi)大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時間通常在 2 3天之間 。 省內(nèi)游客，多為散客或單位團體形式游覽 。 消閑型旅游 港澳臺或國內(nèi)其他地區(qū)，以散客或旅行團形式游覽 。 度假型旅游 國外旅客，絕大多數(shù)選擇團體包價旅游形式。 觀光型旅游 從化旅游客源類型結(jié)構(gòu) 客源旅游時間結(jié)構(gòu)： 廣東省境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，省內(nèi)游客多以周末休閑旅游為主，時間 1 2天 。 港澳臺地區(qū)及大陸其他地區(qū)的游客停留的時間稍長，約為 2 3天 。 國外旅游者停留時間約為 2 3天 。 一級客源市場 二級重點開發(fā)客源市場 三級拓展客源市場 省內(nèi)游客為主，廣東境內(nèi)大城市、從化周邊地區(qū)是主要客源地，約占總旅游人數(shù)的70%。 泛珠三角地區(qū)，港澳臺地區(qū)，中國北方地區(qū)約占總旅游人數(shù)的20% 。 東南亞、東亞（主要是日本、韓國）地區(qū)、歐美游客約占總數(shù)的 10%，為今后發(fā)展對象 。 24 旅游經(jīng)濟：興辦活動賽事、加快旅游項目建設(shè)、旅游收入大幅增長，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長 。 全年共接待 旅游總?cè)藬?shù) 比增長 實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 比增長 其中，旅游外匯收入 2826萬美元。 2009年，從化市以“雙百三五七品牌”旅游發(fā)展戰(zhàn)略為契機，積極推動國民旅游休閑計劃，大力加強旅游產(chǎn)品建設(shè)、加大旅游宣傳促銷，舉辦了一系列大型活動賽事。 同時大力推進(jìn)溫泉養(yǎng)生谷、從都 國際商務(wù)會議中心、亞運馬術(shù)場、響水峽原生態(tài)景區(qū)、崴格詩溫泉莊園、廣州（從化）花園酒店等一批旅游項目加快建設(shè)，吸引了大量旅客前來旅游，旅游市場十分火爆。 25 勢分析 勢分析 會分析 脅分析 政府主導(dǎo)性資金投入逐步減少，旅游發(fā)展資金籌措難度增大。 國內(nèi)外溫泉旅游資源開發(fā)普遍，創(chuàng)新難度較大。 中國旅游、廣東旅游與國際接軌帶來的挑戰(zhàn)。 周邊旅游區(qū)對從化旅游的空間挑戰(zhàn)。 境外政策的不穩(wěn)定性。 旅游發(fā)展較晚，樹立品牌和開拓市場難度加大。 目前旅游產(chǎn)品較單一。 旅游人才資源數(shù)量和質(zhì)量有待進(jìn)一步增加和提高。 旅游服務(wù)和經(jīng)營管理質(zhì)量有待提高。 旅游開發(fā)策劃水平需加以提升。 旅游資源種類齊全，特色突出，規(guī)模大而相對集中，自然與文化有機結(jié)合，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?有著前期良好的旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)與接待設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。 有著優(yōu)良的自然環(huán)境和四季可游的舒適氣候。 內(nèi)外交通便利，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 有旅游發(fā)展中積累的經(jīng)驗。 有一定的旅游區(qū)域合作基礎(chǔ)。 從化規(guī)劃成為廣州城市副中心。享受政策扶持和優(yōu)惠。 省旅游業(yè)“十一五” 規(guī)劃把廣州建設(shè)成東南亞“區(qū)域性國際化旅游中心城市”， 重點開發(fā)北部山區(qū)休閑游。 廣州市實行教育及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，廣州從化“大學(xué)城”為當(dāng)?shù)芈糜蔚鹊谌a(chǎn)業(yè)培養(yǎng)輸送高素質(zhì)人才。 東亞太地區(qū)日益成為國際旅游的熱點。 旅游發(fā)展 26 典型旅游項目分析（ 1/4） 石門國家森林公園 總面積 2636公頃，森林覆蓋率達(dá) 98。9%。公園分為五大景區(qū)有 50多個景點，這里有華南地區(qū)保存較為完好的原始次生林 稱為北回歸線的一片綠洲。 以山水自然風(fēng)光為主的旅游勝地 石門國家森林公園、流溪河國家森林公園 、天湖旅游風(fēng)景區(qū) 。 天湖旅游風(fēng)景區(qū)位 于著名的從化溫泉省級旅游度假區(qū)內(nèi)，天湖庫容 1千萬立方米，最深處 40余米，湖水清澈晶瑩，湖畔群山環(huán)抱。林中古木參天，處處層林疊翠，是遠(yuǎn)足探幽避暑的勝地。 流溪河國家森林公園 總面積 8813公頃，其中流溪湖面積1146公頃，蓄水量 深約 70米，提供廣州市 70%居民飲水，故流溪湖又被譽為廣州的母親河。是一個以湖光山色、自然風(fēng)光為主的旅游勝地。集自然景觀、人文景觀、森林保健功能于一體的生態(tài)型公園。 27 典型旅游項目分析 (2/4) 歷史文化旅游景點 鐘樓古村落、錢崗古村落 、大江埔村 鐘樓村： 守望相助的建筑 鐘樓村位于神崗鎮(zhèn)，是目前發(fā)現(xiàn)保留最為完好的古村落之一，為歐陽氏族人在清咸豐年間所建的大宅院建筑，面積近 每條巷的兩側(cè)是民居，每一路 7戶，前后毗連，共 49戶，每一戶的兩廊相通對望，小至孩子的照看，大至防落盜賊入屋，均可以很方便地互相照應(yīng)，一家有難，眾人相幫。此為“守望相助”的建筑形式，在全國都是獨一無二的。 錢崗村： 宋代遺風(fēng) 錢崗古村落位于太平鎮(zhèn)錢崗村，村內(nèi)建筑面積 5萬多平方米，共有 900多座房屋，村民大部份姓陸，據(jù)記載，錢崗陸氏是南宋丞相陸秀夫之后裔。村里保留的房屋絕大多數(shù)為清代所建，部分建筑物還保留著宋代遺風(fēng)。 錢崗村的路沒有一條是直的，而且“有多少家房子，就有多少條路?！保哌M(jìn)錢崗村，一磚一墻都帶著明清時代的印痕。 大江埔古村落、 殷家莊古村落：、從化學(xué)宮孔圣先書殿、永堅書室、文植公書舍、 著存堂 28 典型旅游項目分析 (3/4) 嶺南第一溫泉 從化仙沐園溫泉 廣州從化仙沐園造浪溫泉樂園座落于從化市溫泉鎮(zhèn)流溪河邊，位于聞名遐爾的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)；是一個以溫泉保健、浸浴、沖浪、戲水、游泳等為主題的綜合性大型樂園； 溫泉特色： 大型冰凍溫泉水沖浪池、純?nèi)毡咎厣臇|瀛區(qū)、適合中老年人的中國特色中藥谷、適合年青人浪漫情懷的溫泉熱河四彩滑梯和溫泉水泳池，共有特色溫泉池近三十種。 此外園內(nèi)還建有西餐廳；露天食坊、茶藝館、商場等配套服務(wù)設(shè)施。 29 典型旅游項目分析 (4/4) 特色溫泉度假村 望谷溫泉度假村 、碧水灣溫泉度假村 望谷溫泉度假村： 占地面積 2700 畝，是一家按 國際五星級標(biāo)準(zhǔn)望谷溫泉度假村采用園林式建設(shè)風(fēng)格，綜合功能完善，興建有四套別具特色的單層別墅群、溪水縈繞的商務(wù)會議客房區(qū)、與國際接軌的養(yǎng)生 華醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生經(jīng)典 漢醫(yī)館。配備功能還設(shè)有特色餐飲、桑拿按、水療、康體娛樂。 碧水灣溫泉度假村： 總占地 240畝，建筑面積 4萬多平方米，是一家 按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的以大型露天蘇打型溫泉為特色，集住宿、餐飲、休閑娛樂、會議、商務(wù)等功能為一體的綜合性豪華溫泉度假村 。度假村精心打造了 36個大小不一、風(fēng)格功能各異、極富養(yǎng)生特色的溫泉浴池；既有增強體魄的運動型戲水池和富有情調(diào)的天然溫泉池，又有結(jié)合中醫(yī)與溫泉理療配制而成的功能藥浴池和世界先進(jìn)的水療溫泉池。度假村各項配套設(shè)施齊全，擁有 8類客房200余間， 8個不同規(guī)格多功能會展中心、商務(wù)中心、購物中心、美容美發(fā)中心、夜總會，同時還擁有網(wǎng)球場、足球場、礦泉水游泳池等各種運動康樂設(shè)施。 30 旅游資源 :從化山清水秀、風(fēng)光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富； 旅游總體布局 :“ 一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”，形成一個特色鮮明、重點突出、面向全國和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局； 旅游交通 :內(nèi)修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡(luò)逐漸優(yōu)化； 旅游客源結(jié)構(gòu) :主要以廣東省內(nèi)大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時間通常在 2 3天之間。 旅游經(jīng)濟 :興辦活動賽事、加快旅游項目建設(shè)、旅游收入大幅增長，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長； 旅游發(fā)展分析 :從化旅游特點鮮明，且作為“廣州城市副中心”，擁有非常好的發(fā)展機會；但是由于旅游產(chǎn)品單一，且各項配套尚不完善，以及政策和外部競爭的影響，旅游業(yè)發(fā)展“任重道遠(yuǎn)”。 旅游市場小結(jié) 31 旅游酒店市場現(xiàn)狀分析 星級酒店分布 (1/2)：旅游酒店的分布可以分成良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)三大板塊，流溪溫泉度假區(qū)是未來發(fā)展的新區(qū)和重心。 良口鎮(zhèn)： 是未來發(fā)展的重心。此地區(qū)擁有很豐富的流溪河風(fēng)景資源，原生態(tài)環(huán)境保存得很好。所入駐項目規(guī)模大，檔次高，且非常具有特色。 溫泉鎮(zhèn)： 老的度假區(qū)，旅游酒店最集中的地區(qū)，進(jìn)駐了各種類型和檔次的酒店。 街口鎮(zhèn)： 酒店以商務(wù)為主，具有代表性的有東方夏灣拿豪生大酒店、逸泉大酒店和凱旋假日酒店。 星級酒店分布 (2/2)：主要沿流溪河兩岸分布，大多數(shù)以休閑度假為主題，最大特色在于提供溫泉浴。 從化的旅游度假型酒店主要集中在溫泉鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)約 43家旅游酒店。 從化的旅游度假酒店主要是沿流溪河分布，東西兩岸酒店密布。 市內(nèi)的 105國道是貫穿這些酒店的交通主干道。 街北高速連接京珠高速和廣深高速等珠三角重要城際干線，為市外旅客進(jìn)入此地區(qū)提供了非常便利的交通條件。 大部分酒店以旅游度假休閑為主題，適當(dāng)結(jié)合會議功能，而且絕大部分酒店都提供溫泉淋浴、泡浴的配套服務(wù)。 三百洞森林度假村 東方夏灣拿豪生酒店 逸泉國際大酒店 凱旋假日酒店 翠島溫泉度假村 望谷度假酒店 財富度假酒店 碧泉大酒店 廣東溫泉賓館 仙沐園溫泉樂園 萬豐溫泉酒店 清音酒店 滴翠酒店 文軒苑休閑會議酒店 葳格詩溫泉莊園 本案 105國道 街北高速 京珠高速 106國道 碧水灣溫泉度假村 重點酒店供應(yīng)特點：單個酒店的房間數(shù)量在 288間以內(nèi)，大部分酒店以雙人房為主力戶型。 重點樓盤 房間數(shù) 床位數(shù) 主力戶型 主力戶型比例 溫 泉 鎮(zhèn) 廣東溫泉賓館 263 約 500 - - 望谷溫泉度假村（五星） 100 - - - 翠島溫泉度假酒店（四星） 160 260 雙人房 83% 碧泉大酒店（四星） 100 200多 雙人房 - 廣蓄溫泉專家村 100 180 雙人房 - 清音酒店（三星） 92 - - - 財富度假酒店（四星） 120 228 雙人房 67% 街 口 鎮(zhèn) 逸泉大酒店（五星） 204 - 雙人房 - 東方夏灣拿豪生大酒店（五星） 188 - 雙人房 70% 凱旋假日酒店（四星） 288 - - - 良 口 鎮(zhèn) 碧水灣溫泉度假村（五星） 203 - 雙人房 71% 滴翠酒店 92 200 - - 文軒苑休閑會議酒店 111 - - - 白天鵝培訓(xùn)中心酒店 75 - - - 未來酒店供應(yīng)：未來供應(yīng)量大，且規(guī)模大，檔次高，配套項目豐富，但主要集中在流溪溫泉度假區(qū)，未來競爭大，優(yōu)勢減弱。 動感溫泉 紅樹林度假酒店 動感地帶區(qū)：越野車俱樂區(qū)、野戰(zhàn)俱樂部、射擊俱樂部、體育公園、大衛(wèi)營度假村。 花果園林區(qū)：嶺南花果園、臺灣花果園、澳洲花果園、花果培育園、花果加工區(qū)。 溫泉酒店區(qū) ：溫泉浸泡區(qū)、礦泉游泳區(qū)、酒店餐飲區(qū)、別墅渡假區(qū)、露營野趣區(qū)（葳格詩莊園）。 項目已開始動工。未來兩年內(nèi)入市。 一種融“房產(chǎn)置業(yè)功能、度假功能、金融投資功能”于一體的“股權(quán)式”酒店。 將打造成集高端度假、溫泉休閑、大型水上娛樂、冰雪娛樂等業(yè)態(tài)于一體的全球最大室內(nèi)滑雪場。 被指定為第 16屆亞運會運動會分村（從化馬術(shù)項目）。 國際會議中心、會員制高爾夫球場、超六星級全套房溫泉酒店、總統(tǒng)別墅、博物館及 度假村公寓預(yù)計下半年發(fā)售。 從化版廣州花園酒店 華熙溫泉度假村是北廣州為數(shù)不多的超低容積率綜合項目，包括 580個酒店客房、 38棟聯(lián)排及雙拼別墅、 18棟獨立別墅以及 180套公寓產(chǎn)品。 從都度假村 華熙度假村 除這些項目外，風(fēng)云嶺棕櫚度假酒店、響水峽原生態(tài)景區(qū)以及蝴蝶谷森林度假區(qū)等一批高端旅游度假項目也正加快建設(shè)。 部分酒店集團背景：有較大部分的酒店集團具有政府背景，政府部門是此類酒店的重要客源，項目所面臨的競爭較大。 酒店名稱 級別 投資商 備注 廣東溫泉賓館 五星 廣東省人民政府 國家領(lǐng)導(dǎo)人接待地 東方夏灣拿毫生酒店 五星 廣州珠江投資有限公司 水灣溫泉度假村 五星 民航中南空管局 谷溫泉度假村 五星 廣州干基實業(yè)有限公司 廣東省直黨政機關(guān)會議定點飯店 逸泉大酒店 五星 廣州越秀城建集團 政府采購協(xié)議單位 白天鵝培訓(xùn)中心酒店 四星 廣州白天鵝賓館 白天鵝賓館培訓(xùn)基地 文軒苑休閑會議酒店 四星 州宣傳部培訓(xùn)基地 翠島溫泉度假酒店 四星 廣東省水利廳 政府定點采購地 廣蓄溫泉專家村 三星 廣東蓄能發(fā)電有限公司 龍山莊 三星 廣州地鐵培訓(xùn)中心 酒店分類分析（ 1/5）： 商務(wù)會議型酒店，此類酒店擁有不同規(guī)模和檔次的會場，會場數(shù)量較多，設(shè)施完善。 典型項目 翠島酒店 所屬 廣東省水利廳 面積 占地面積約 開業(yè)時間 2003年 客房數(shù) 160間， 260個床位 主力房型 雙人房（ 132間） 普標(biāo)價格 598（門市價）； 480（協(xié)議價） 入住率 約 30% 主要客源 企事業(yè)單位 會議室 容納 250納120人的中會議室一個、容納 40納 20人的小會議室三個 餐廳 中餐廳， 22圍臺，可供 280人就餐 西餐廳 ， 可坐 100多人 配套 16個露天溫泉池、各類球場、 店風(fēng)格 地理位置好，配套多 翠島酒店主要會議室 春蘭廳 夏竹廳 秋菊廳 冬梅廳 一樓設(shè)商務(wù)中心 翠島度假村內(nèi)部配套： 內(nèi)部風(fēng)景 內(nèi)部風(fēng)景 內(nèi)部裝修 會議場地 內(nèi)部裝修 溫泉池 酒店門面 39 酒店分類分析（ 2/5）： 溫泉度假型酒店，此類酒店以溫泉作為最重要的條件，講究環(huán)境舒適度和異域風(fēng)情的打造。 名稱 望谷溫泉度假酒店 所屬 廣州市干基實業(yè)有限公司 面積 占地面積 200多畝 開業(yè)時間 2007年 2月開業(yè) 客房數(shù) 100套 主力房型 別墅區(qū) 50多套， 40多套標(biāo)間 普標(biāo)價格 1080（門市價）； 470（協(xié)議價） 入住率 要客源 集團接待，部分香港客人 會議室 會議中心可同時容納 30200 人，會議臺型可自由組合及分隔。 餐廳 中餐廳 金巴厘西餐廳，菜式是歐美風(fēng)味西餐和東南亞風(fēng)味。 配套 客房內(nèi)設(shè)獨立溫泉 色餐飲、水療、泳池、康體娛樂、商務(wù)會議室 酒店風(fēng)格 采用中式廊廳，內(nèi)裝采用巴厘島風(fēng)格 其它代表性酒店 廣東溫泉賓館、 東方夏灣拿豪生酒店 大溫泉池 舒適臥室 私家溫泉 望谷溫泉假村內(nèi)部配套： 風(fēng)情打造 大溫泉池 風(fēng)情打造 酒店分類分析（ 3/5）： 集商務(wù)會議 +度假功能型酒店，此類酒店擁有以上兩種酒店的特點。 名稱 碧水灣溫泉度假村 所屬 民航中南空管局 面積 總占地 260畝 建筑面積 4萬多平米 開業(yè)時間 客房數(shù) 203個房間 主力房型 雙人房 145間 普標(biāo)價格 1080（門市價）； 432（協(xié)議價） 入住率 約 60% 主要客源 家庭旅游團 會議室 八個不同規(guī)格會議室，可同時容納 500多人。 餐廳 中餐廳 、 西餐廳 配套 36個溫泉浴池、泳池、按摩、沐足、各種娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、碧水灣郊野公園、主樓覆蓋無線網(wǎng)絡(luò)。 酒店風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 優(yōu)點 環(huán)境優(yōu)美、配套完善 其它代表性酒店 逸泉大酒店、白天鵝培訓(xùn)中心、凱旋假日酒店 酒店大堂 會議展覽中心 碧水灣溫泉度假村內(nèi)部配套： 內(nèi)部泳池 流溪河景 門口廊橋 酒店分類分析（ 4/5）： 主題型酒店，此類酒店注重戶外拓展活動的創(chuàng)新，而餐飲住宿只作為配套。 名稱 三百洞森林度假村 所屬 面積 總占地面積 6000畝 客房數(shù) 200多床位 主力房型 雙人房 普標(biāo)價格 328（門市價）；（協(xié)議價） 220 入住率 要客源 企業(yè)單位 會議室 第一、第二會議大廳、小會議室 餐廳 中餐廳 、 西餐廳 品牌活動 森林探險：三國指南車、鉆鐵籠 、空中飛人、思過陣、幸運轉(zhuǎn)盤組合路障、單車踩鋼絲等； 水上活動：立面墻、鐵索橋、緬甸橋等。 配套 大中型卡拉 級豪華雅園餐房，網(wǎng)球場，室內(nèi)羽毛球，籃球，室內(nèi)乒乓球，室內(nèi)健身房，桌球，溜冰場，健康道，山泉水游泳池，足球場，水庫釣魚，桑拿，美容美發(fā)。 其它代表性酒店 華輝度假村 三百洞森林度假村內(nèi)部配套： 酒店分類分析（ 5/5）： 以純住宿為主的酒店，此類酒店以價格作為競爭手段，各方面設(shè)施比較落后，以接待低端散客為主。 名稱 名景酒店 所屬 客房數(shù) 主力房型 60個房間 50個雙人房 普標(biāo)價格 280（門市價）； 120（協(xié)議價） 入住率 20% 主要客源 一般的低端散客 會議室 暫無專門會議室 餐廳 中餐廳可坐 100人 配套 桑拿、泳池 酒店風(fēng)格 西歐式外形設(shè)計 優(yōu)點 河景房可觀流溪河 其它代表性酒店 竹溪邨、新明珠酒店、新農(nóng)村農(nóng)莊、圣泉酒店、金洲賓館等 觀景陽臺 46 星級酒店經(jīng)營情況一覽表 名稱 星級 普標(biāo)價格 折扣 情況 房間數(shù) 經(jīng)營情況 客源特征 門市價 協(xié)議價 逸泉國際大酒店 五星級 1080 470 04 良好 主要為企事業(yè)單位和個人游客 東方夏灣拿豪生酒店 五星級 1180 430 88 良好 主要為企事業(yè)單位、商務(wù)人士和個人游客 望谷溫泉度假村 五星級 1080 470 00 良好 主要為企事業(yè)單位和個人游客 碧水灣溫泉度假村 五星級 1080 432 03 良好 主要為企事業(yè)單位和個人游客 翠島溫泉度假村 四星級 598 480 60 良好 主要為企事業(yè)單位、旅游團 碧泉大酒店 四星級 368 220 00 一般 主要為企事業(yè)單位和旅游團隊 財富度假酒店 四星級 580 230 20 一般 主要為企事業(yè)單位和商務(wù)人員 凱旋假日酒店 四星級 580 268 88 良好 主要為旅游團隊、企業(yè)單位和個人游客 萬豐溫泉酒店 四星級 498 220 00 一般 主要為旅游團隊，商務(wù)人士 新天倫大酒店 四星級 588 220 50 一般 主要為商務(wù)人士 名景酒店 三星級 280 120 0 一般 主要為旅游團隊和個人游客 廣蓄專家村酒店 三星級 338 200 00 一般 主要為旅游團隊，商務(wù)人員 目前從化五星級酒店普通標(biāo)間平均成交價每晚 450元； 目前從化四星級酒店普通標(biāo)間平均成交價每晚 273元； 從化市市目前酒店的主要客戶群體是旅游團體和企事業(yè)單位 i。 47 各星級酒店經(jīng)營和配套情況 從化五星級酒店協(xié)議價在 432470之間，折扣一般在 從化四星級酒店協(xié)議價在 220 480之間，折扣一般在 折之間。 各酒店的配套設(shè)施 星級 裝修水平 主要娛樂、服務(wù)項目 五星 豪華 會議室，中餐廳，西餐廳，室內(nèi)室外溫泉池， 泳池，棋牌，美容，按摩，桑拿，沐足，商務(wù)中心，公園，運動設(shè)施等。 四星 中等 會議室，中餐廳，西餐廳，室內(nèi)室外溫泉池、各類球場、 拿，沐足，美容，棋牌等。 三星 一般 會議室，餐廳，溫泉池，泳池，棋牌，球類設(shè)施等。 星級 普標(biāo)價格 全年平均入住率 客戶群體 門市價 協(xié)議價 折扣情況 五星 10801180 432470 0政府部門、大型企業(yè)單位、商務(wù)人士和個人游客 四星 368598 220480 0旅游團隊，企業(yè)商務(wù)及協(xié)議會晤等 三星 280338 120200 0% 商務(wù)人士及普通游客等 發(fā)展趨勢： 從化未來旅游酒店市場發(fā)展的重心將轉(zhuǎn)移在新的溫泉度假區(qū) 流溪溫泉度假區(qū)，這將使得項目失去了地理位置上的優(yōu)勢。 酒店類型： 目前從化酒店類型大致可分為 5種，集度假和商務(wù)會議為一體的旅游酒店占據(jù)有利 的市場地位，高端旅游酒店經(jīng)營狀況比其它較低端的酒店更好，它們共同的特點是以從化溫泉作為重要的賣點，并且注重主題風(fēng)情的打造，以提升舒適度為重要發(fā)展方向。 酒店戶型： 目前單店的房間數(shù)量以 100雙人房為主力戶型。 酒店配套： 目前從化市場的酒店配套隨酒店等級和類型呈現(xiàn)出較大差異，以餐飲、康體、運動、娛樂配套為主，而在日常生活的配套則比較缺乏。 旅游酒店市場分析小結(jié) 49 項目分析 50 地塊基本情況 地塊呈反“ L” 型，總用地面積為 。 與本項目地塊緊鄰的是碧泉酒店、溫泉東路以及居民樓。 地塊四至 地塊位于從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉東路，周邊建筑主要為酒店和居民樓，一路之隔的是流溪河與天湖公園山水景觀。 溫泉東路 地塊 勢分析 勢分析 會分析 脅分析 溫泉區(qū)逐漸形成新老兩個區(qū)域，本項目所處為老溫泉區(qū)，未來政府對溫泉旅游發(fā)展重點放在新區(qū)，將會一定程度上影響老區(qū)的發(fā)展； 項目所處區(qū)域未來 3年內(nèi)將有數(shù)家高端星級酒店開業(yè)，瓜分市場客源。 項目占地規(guī)模小，規(guī)劃空間有限； 發(fā)展商在溫泉鎮(zhèn)的基礎(chǔ)較弱，對于度假型酒店經(jīng)營等涉及較少。 地塊位于從化溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域、區(qū)域環(huán)境比較成熟； 項目地塊緊鄰溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域干道，昭示性強； 項目與流溪河只有一路之隔，高樓層可享受一線山水景觀。 從化旅游業(yè)快速發(fā)展，將會帶來更多游客，促進(jìn)旅游行業(yè)整體的發(fā)展； 目前項目區(qū)域的酒店欠缺特色，整體形象較低，硬件設(shè)施相對老化，本項目可通過打造，以硬件和形象為突破。 項目分析小結(jié) 項目自身屬性界定：地塊位于廣州北區(qū)域旅游中心的中心 “ 溫泉鎮(zhèn) ” ；受地塊面積約束，規(guī)劃空間有限，適合打造成一個高端精品度假型酒店。 屬性界定 描述 詮釋 區(qū)位屬性 1、廣州從化市； 1、從化，廣州城市副中心； 2、從化市溫泉鎮(zhèn)； 2、溫泉鎮(zhèn)，從化溫泉旅游中心； 3、溫泉鎮(zhèn)溫泉旅游區(qū)。 3、溫泉旅游區(qū)，溫泉鎮(zhèn)旅游發(fā)源地。 項目屬性 1、周邊主要以酒店和居住用房為主，環(huán)境比較成熟； 1、周邊有碧泉酒店、合景酒店以及仙沐園溫泉、溫泉農(nóng)貿(mào)市場等； 2、占地面積小，規(guī)劃空間有限； 2、地塊呈反 L 型，總用地面積為 ，發(fā)展度假性酒店，平面空間不足； 3、地塊小，內(nèi)部無資源，西面一路之隔為流溪河； 3、借助流溪河與天湖公園景觀資源，增加酒店賣點、提升酒店形象； 4、項目緊鄰溫泉區(qū)主要干道，昭示性強。 4、地塊緊鄰溫泉東路，溫泉東路為溫泉區(qū)主要交通干道。 54 項目定位 項目定位思考 項目地塊小，難以在平面布局上打造傳統(tǒng)的度假型酒店； 未來項目所屬區(qū)域?qū)⒂袛?shù)家高星級酒店開業(yè)，瓜分客源市場，本項目如何突出特色，鎖定客戶。 難點 溫泉 ，作為溫泉度假區(qū)的酒店，溫泉資源的利用是度假型酒店所必不可少的； 主題酒店 ，通過主題性的營造，將酒店品牌與其他大眾的溫泉酒店相區(qū)隔，突出酒店品牌以及酒店的唯一性和稀缺性； 硬件與服務(wù) ，通過硬件的配置以及專業(yè)人性化的服務(wù)，與其他酒店陳舊的設(shè)施和薄弱的服務(wù)意識形成對比； 景觀 ，利用流溪河與天湖公園的優(yōu)美景觀，打造一線山水景觀酒店； 配套設(shè)施 ，完善配套，提升酒店的品牌和經(jīng)營能力； 機會：借鑒市場、打造鮮明特色酒店 項目功能定位 從市場角度來看，本項目的發(fā)展方向可考慮 商務(wù)會議 以及 休閑度假型酒店 。 酒店功能定位主要考慮未來酒店的經(jīng)營盈利情況，因此我們需要借鑒目前市場上各類型酒店的經(jīng)營狀況，以判斷出哪種類型的酒店是比較合適本項目的發(fā)展方向。 酒店類型 客源特征 經(jīng)營情況 經(jīng)營情況說明 典型項目 商務(wù)會議型酒店 主要為政府官員、大型企業(yè)會議、旅游團隊 有企業(yè)或者政府長期采購 翠島酒店 休閑度假型酒店 主要為政府官員、商務(wù)會議和個人游客、主要為政府官員和個人游客 50% 70%左右 廣東溫泉賓館、東方夏灣拿、望谷溫泉度假村 會議 +度假型酒店 主要為政府官員、旅游團隊、企業(yè)會議和個人游客 同時具備會議和度假公功能 碧水灣溫泉度假村、逸泉大酒店、白天鵝培訓(xùn)中心、凱旋假日酒店 主題型酒店 主要為大型企業(yè)、旅游團隊、個人游客 主題鮮明、以特色吸引客戶入住 華輝度假村 純住宿型酒店 主要為旅游團隊和普通商務(wù)出差人員 主要以價格吸引客戶、以及作為備選住宿 竹溪邨、新明珠酒店、新農(nóng)村農(nóng)莊、圣泉酒店、金洲賓館等。 項目功能定位 結(jié)合各項因素，本項目的的最佳發(fā)展方向為 休閑度假型酒店 。 發(fā)展商自身資源有限，難以支撐商務(wù)會議型酒店需求； 目前發(fā)展商在從化已經(jīng)有一家商務(wù)會議型酒店經(jīng)營，應(yīng)該避免內(nèi)部競爭； 市場上經(jīng)營狀況較好的酒店類型有：商務(wù)會議型、休閑度假型酒店。 內(nèi)部因素 市場因素 休閑度假型酒店 項目主題形象定位 從各類型的酒店經(jīng)營情況，具有鮮明主題形象的酒店，在經(jīng)營狀況方面都會有較好的表現(xiàn)，如： 碧水灣溫泉度假村、華輝度假村 。 酒店類型 客源特征 經(jīng)營情況 經(jīng)營情況說明 典型項目 商務(wù)會議型酒店 主要為政府官員、大型企業(yè)會議、旅游團隊 有企業(yè)或者政府長期采購 翠島酒店 休閑度假型酒店 主要為政府官員、商務(wù)會議和個人游客、主要為政府官員和個人游客 50% 70%左右 廣東溫泉賓館、東方夏灣拿、望谷溫泉度假村 會議 +度假型酒店 主要為政府官員、旅游團隊、企業(yè)會議和個人游客 同時具備會議和度假公功能 碧水灣溫泉度假村、逸泉大酒店、白天鵝培訓(xùn)中心、凱旋假日酒店 主題型酒店 主要為大型企業(yè)、旅游團隊、個人游客 主題鮮明、以特色吸引客戶入住 華輝度假村 純住宿型酒店 主要為旅游團隊和普通商務(wù)出差人員 主要以價格吸引客戶、以及作為備選住宿 竹溪邨、新明珠酒店、新農(nóng)村農(nóng)莊、圣泉酒店、金洲賓館等。 因此，為了增加酒店的賣點，以及考慮以后酒店的盈利能力，本項目酒店形象上需要設(shè)置一個具有吸引、具有鮮明特色的主題形象。 項目主題形象定位 結(jié)合市場上各種主題酒店，我司建議本項目酒店發(fā)展方向采用目前較為流行的 東南亞風(fēng)情 ，樹立項目的一個鮮明形象。 東南亞酒店在世界酒店文化中獨樹一幟，有著鮮明的地域文化特征。 東南亞酒店文化里融入自然、享受自然的精神能讓人回到一種質(zhì)樸的狀態(tài)，從而放松身心，放慢節(jié)奏，來細(xì)細(xì)品味慢調(diào)生活的快樂和從容， 從客戶的反饋調(diào)查結(jié)果來看，東南亞風(fēng)格情調(diào)的休閑度假型酒店是客戶最愿意選擇的。 東南亞風(fēng)情 項目主題形象定位 充滿東南亞風(fēng)情的酒店大堂 項目主題形象定位 具有東南亞特色的家具以及裝飾用品 項目主題形象定位 酒店服務(wù)員的著裝統(tǒng)一采用東南亞特色服裝，具有鮮明的特征，給予客戶強烈的視覺感覺。 項目主題形象定位 酒店客房裝修采用東南亞風(fēng)格，多利用特色裝飾物品打造整體風(fēng)格。 酒店客房定位 通過對項目區(qū)域的溫泉酒店的調(diào)研，我司建議本項目酒店客房，應(yīng)該主打溫泉概念，重點打造溫泉房，同時充分利用流溪河與天湖公園景觀，打造別具特色的景觀溫泉客房，提升項目經(jīng)營賣點。 房型 比例 房型說明 標(biāo)準(zhǔn)間 10% 溫泉水引入、無溫泉池、標(biāo)準(zhǔn)房間設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溫泉雙人房 35% 室內(nèi)溫泉池、標(biāo)準(zhǔn)房間設(shè)計 豪華室內(nèi)溫泉雙人房 室內(nèi)溫泉池、豪華房間設(shè)計 空中花園溫泉雙人房 30% 室外溫泉池、標(biāo)準(zhǔn)房間設(shè)計 空中花園溫泉超級大床房 室外溫泉池、豪華房間設(shè)計 流溪河畔溫泉雙人房 20% 朝向流溪河、室外溫泉池、標(biāo)準(zhǔn)房間設(shè)計 流溪河畔溫泉情侶房 朝向流溪河、室外溫泉池、豪華房間設(shè)計 流溪河畔溫泉豪華套房 5% 朝向流溪河、室外溫泉池、豪華套房設(shè)計 酒店客房定位： 以溫泉房為重點，結(jié)合景觀優(yōu)勢打造山水景觀溫泉客房，輔以少量標(biāo)準(zhǔn)房。 酒店客房定位 經(jīng)過市場調(diào)研，從化區(qū)域酒店的各類客房面積為： 雙人間， 28 36 ；豪華 /高級雙人房 40 50 ；溫泉房 30 60 ； 酒店客房面積： 建議雙人房面積 30 50 之間。 酒店名稱 客房類型 面積（） 碧水灣 豪華雙人房 30 逸泉酒店 高級雙人房 46 望谷溫泉度假村 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溫泉房 30 流溪河畔溫泉房 30、 58 超級大床房 63 翠島酒店 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 30 豪華大床房 30 萬豐酒店 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 28 豪華雙人房 30 木屋溫泉房 30 凱旋假日酒店 標(biāo)準(zhǔn)單人房 36 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 36 豪華單人房 40 定量方法一 旅游酒店規(guī)模預(yù)測 E=N*P*L/（ T*K） 其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率 旅游酒店規(guī)模預(yù)測公式 本案酒店適當(dāng)開發(fā)規(guī)模預(yù)測公式 本項目適當(dāng)開發(fā)規(guī)模 =預(yù)估需求床位數(shù) /入住率 酒店體量定位 年份 2005 年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 旅游人口數(shù) （萬人次） 06 長率 平均增長率 27% 城市名稱 項目名稱 2008年 深圳 過夜客比例 平均停留天數(shù) 成都 過夜客比例 平均停留天數(shù) 惠州 i 過夜客比例 平均停留天數(shù) 011年從化市場需求約 7萬個床位 資料來源： 從化統(tǒng)計公報 定量方法一 旅游酒店規(guī)模預(yù)測 N: 全年游客人數(shù) 根據(jù)預(yù)測年份取值 P: 住宿游人比例 50% L: 平均住宿天