房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 發展商：保利地產（長春） 時 間： 2010. 12. 07 保利遠達大街項目 開發戰略定位提報 【 基于品牌與競爭的運作之道 】 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 開發戰略定位 目基礎條件研究 目發展模式定位 目市場形象定位 目目標客群定位 目錄 產品體系建議 目規劃細則建議 目建筑設計建議 目園林設計建議 目戶型平面建議 目配套設施建議 項目案名推介 目案名策略推導 目案名重點推介 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 開發戰略定位 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 宏觀市場 微觀市場 場地條件 品牌背景 1、宏觀經濟形勢 2010年中國經濟預計平穩向上，房地產政策適度調整 中國經濟雖已率先走出經濟危機，但在全球經濟環境未得到根本改善前，政府短期內 對作為支柱產業的房地產業仍以扶持為主，加之普遍的通漲預期，預計 2010年房地產市 場整體仍穩中有升； 2009年全國各城市地王頻現，房地產金融政策或將有所調整，尤其針對投資性需求的抑制力度加大； 0 3% 6% 9% 12% 08年 1季度 2季度 3季度 4季度 09年 1季度 2季度 3季度 9% 084% 1% 08年 10月 0月 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 2、長春經濟走勢 長吉圖戰略成為發展新引擎， 2009年 11月，國務院批復 中國圖們江區域合作開發規劃綱要 ，標志著長吉圖開發 先導區建設正式上升為國家戰略，這一區域也是迄今唯一一個國家批準實施的沿邊開 發開放區域。可以預見，隨著國家政策的傾斜與投資力度的加大，作為長吉圖戰略核 心的長春將迎來新一波強勁的經濟發展機遇； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 09年各月供應情況 09年各月成交情況 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月09年各月供求指數變化情況 3、長春房地產市場 2009供需關系 2 0 0 9 . 0 1 - 1 0 月份商品房供應量走勢圖05000001000000150000020000000200040006000800010000120001400016000預售總面積 122452 181999 141067 409693 793257 542135 581003 609459 1669860 348700預售住宅面積 86981 143475 109755 379948 689005 451895 493703 449004 1352651 274696預售住宅套數 981 1297 1664 3377 7563 4603 5789 4180 13557 28331 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月平米 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 長春房地產市場 2009價格走勢 長春房地產市場 2009土地市場 2 0 0 9 年0 1 - 1 0 月份長春市商品房價格走勢圖4076 410043204420398040504525444046004840360038004000420044004600480050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月元/ 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 宏觀市場 微觀市場 場地條件 品牌背景 本案 1、二道區 歷史沿革 二道區地處長春東北方向，歷史上為傳統工業區，目前以商貿物流、工業經濟、房地產開發、生態旅游為四大主導產業； 以惠工路為界，分為北二道與南二道。 北二道地區 ：即八里堡，該地區基礎設施 落后，棚戶區面積過大，屬長春城區內發 展相對滯后的區域； 南二道地區： 隨著龍嘉機場的建成使用， 已形成以東盛大街與吉林大路為兩軸的商 業集中區，其中心為以國商寶貨為主、亞 泰超市等為輔的 “ 東盛商圈 ” ； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 “ 四軸 ” ： 遠達大街與東盛大街南北貫穿寬 城、二道、經開形成的城市東部中心軸線； 吉林大路依托機場快速路形成的商務、商業 軸；以及沿伊通河、東新開河沿線形成的兩 條景觀生態軸； “ 三心 ” ： 指市級商貿中心、區級綜合服務 中心與區級行政辦公中心； “ 六片區 ” ： 指南部生活片區、北部生活片 區、北部工業片區與物流片區、中部工業與 物流片區、北部商貿區、北部商務片區； 二道區 發展形勢 “ 區域內以 居住功能為主，大力發展房地產 業 ，同時集中發展商業貿易區和倉儲物流產 業，并保留區內大型能源制造工業企業。 ” 長春市控制性詳細規劃 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 長東北（北湖）城市生態濕地 占地約 2平方公里， 總造價約 30億元， 建設時間三年， 2010年擬啟動一期工程。 按照“河湖分治”原則，公園劃分為“內湖”、“外河”兩部分。其中“外河”以水利工程為主，兼顧景觀需要，目前正在立項審批；“內湖”設計則以“城市濕地公園”為主題，基本定位在自然生態、科普教育、環保示范、宗教民俗、休閑娛樂、商務商業等六個方面。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 區域評價 發展質變階段：由居住氛圍的形成轉向生活氛圍的形成 由于歷史遺留原因及缺乏生活配套，該區域缺乏活力，相較其他城區發展緩慢； 對長春城區居民而言，該區域處于城市邊緣，心理距離較遠，但與城市其他新區而言，區 域成熟度相對較高，距離相對較近； 區域展望 長春東北部新城核心居住區 該區域將成為城市東北方向自然外擴的第一站； 當前的規劃格局與房地產業發展狀況，使得該區域將于未來成為長春東北部新城的核心居 住區； 北二道區 評價與展望 新區發展歷程的 4個階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 項目區域 現處階段 與城市間交通網絡形成 居住氛圍開始形成 生活配套的完善促進并提升生活品質與氛圍 輻射周邊，區域中心開始形成 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 本案 榮旺天下 魯輝國際城 亞泰櫻花園 昊源高格藍灣 信達東灣半島 2、本案目標市場 范圍界定 從項目檔次出發： 二道區域內的指標性項目，如魯輝國 際城、亞泰櫻花苑、高格藍灣等； 從地緣特性出發： 鐵北區域尤其鐵北區域東部的大盤項 目，如榮旺天下等； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 本案目標市場 二道區分析 0 8 、0 9 年長春市各區域經營性用地成交走勢圖0100000020000003000000400000050000006000000700000080000009000000占地面積 4430095 240377 214728 107269 780590 189510 44611 808007 1437100 607903建筑面積 8229939 64608 1493663 910514 1845269 1215780全市 南關 寬城 朝陽 二道 綠園 高新 經開 凈月 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 區域 地塊位置 出讓總面積 容積率 建筑面積 成交總價（萬元） 樓面單價（元 /平米） 成交單位 成交日期 用地等級 二道 河堤路以東，東平路以南，臨河街以西，公平路以北 26481 1500 4343 皇燁 宅、商 業 二道 遠達大街以東、河東路以南、鐵路專用線以西、裕民路以北 54062 43279 13500 2497 紅星美凱 龍 業 二道 福安街以東、鐵路以南、樂群街以西、東新路以北 41808 860 1880 中順地產 宅、商 業 二道區 東環城路以東、四通路以南、長春建工集團混凝土制品股份有限公司以西、過道以北 152581 172 茂地產 業七級 二道區 規劃路以東、太和東街以西、規劃路以南、長新東路以北 62507 945 俊地產 住八級 商業七級 二道區 東盛大街以東，四通路以南，發電設備總廠以西，長電紫盈花園以北 228670 57340 100100 科地產 宅、商 業五級 合計 566109 從 08年至今該區域總成交土地面積為 56萬平米（其中 20萬為商業用地），預計建筑面積為 111萬平米（其中 40萬為商業面積），平均樓面地價為 2013元 /平米。除此之外，力旺地塊占地約 130萬平米，其出讓時間較早，據內部消息短期內難以啟動； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 本案 力旺地塊 萬科地塊 中順地塊 皇燁地塊 紅星美凱龍 英俊地塊 科宏地塊 二道區 08房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 本案目標市場 競品分析 項目名稱 占地面積 （萬平米） 建筑面積 （萬平米） 容積 率 主力 面積 建筑 形態 在售產品 銷售均價 開盤 時間 已推 總房源 可售套數 （有預售證） 魯輝 國際城 100 200 2 86 2 多層（ 5、 6） 小高層（ 11） 高層（ 17） 小高層： 3600 高層： 3700 26 三區： 818 五區： 1401 三區： 162 五區： 176 亞泰 櫻花苑 8 2 107 3 多層（ 6） 小高層（ 11） 高層（ 12、 18、 24、 28） 高層： 5200 （躍層） 01 2805 217 昊源 高格藍灣 5 2 120 3 小高層（ 11）、 高層（ 16、 17、 18、 25、 26、 28、 30） 高層： 5000 17 2864 120 天富北苑 5 7 2 多層（ 6）、小 高層（ 11） 小高層： 3850 28 1189 112 信達 東灣半島 80 140 42多層（ 6）、高 層（ 17、 18） 多層： 4800 高層： 4400 10 一期 642 244 榮旺天下 23 0 2 多層（ 5、 6） 高層（ 15） 多層： 4100 高層： 3800 期： 807 122 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 項目名稱 總開發規模 （萬平方米） 已開發規模 （萬平方米） 未售出規模 （萬平方米） 待開發規模 （萬平方米） 入住日期 魯輝國際城 200 約 包括回遷） 區、五區） 亞泰櫻花苑 源高格藍灣 富北苑 15 15 達東灣半島 140 約 25 （含回遷） 15 期） 榮旺天下 010下半年（一期） 合計 隨著各項目前期產品陸續上市銷售，且已建立起相應的市場形象與口碑，在現有市場態 勢下，各項目在明年勢必加大推售力度，市場供應量隨之加大，但考慮到該區域項目相 對較少，預計未來供需關系仍將保持相對平衡狀態。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 項目 一居 兩居 三居 三居以上 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區 間 比例 魯輝國際城 8% 5% 1023% 143% 亞泰櫻花苑 429% 655% 873% 1323% 昊源高格藍灣 486% 745% 1183% 1556% 天富北苑 401% 778% 1201% 信達東灣半島 747% 90 23% 榮旺天下 517% 808% 1205% 除亞泰櫻花苑、昊源高格藍灣以兩居和三居并重外，其余各項目均以兩居戶型為絕對 主力。鑒于亞泰與昊源的三居戶型購買主力多為區域外客源，由此可見區域內客群層 次較低，基本以剛性居住需求為主。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 項目 朝向 面積 總價 (萬元 ) 開間 進深 梯戶比 魯輝國際城 南北通透 88 臥室： 梯 2戶 （小高層） 起居室： 泰櫻花苑 南北通透 88 約 售罄） 主臥室： 梯 3戶 （高層） 起居室： 源高格藍灣 南北通透 96 約 48 主臥室： 3 梯 2戶 （高層） 起居室： 富北苑 南北通透 87 約 臥室： 梯 2戶 （小高層） 起居室： 4 信達東灣半島 南北透透 85 約 臥室： 梯 2戶 （高層） 起居室： 旺天下 南北通透 82 約 室： 梯 2戶 （高層） 起居室： 參考項目除昊源高格藍灣由于大高層公攤問題面積較大、榮旺天下地處鐵北兩居戶 型偏小外，其余項目兩居主力面積多集中在 88平米左右， 35萬的總價是區域內項目兩 居戶型總價的分水嶺。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 項目 朝向 面積 總價 (萬元 ) 開間 進深 梯戶比 魯輝國際城 南北通透 124 約 售罄） 主臥室： 梯 2戶 （多層） 起居室： 4 亞泰櫻花苑 南北通透 133 約 售罄 ) 主臥室： 梯 2戶 （高層） 起居室： 源高格藍灣 南北通透 149 臥室： 梯 2戶 （高層） 起居室： 富北苑 南北通透 119 約 46萬 主臥室： 梯 2戶 （小高層） 起居室： 4 信達東灣半島 南北通透 90 約 臥室： 3 梯 3戶 （高層） 起居室： 旺天下 南北通透 120 約 室： 梯 2戶 （高層） 起居室： 參考項目除昊源高格藍灣由于大高層公攤問題面積較大、信達東灣半島規劃的緊湊型小三室外，三居主力面積集中在 125本案三公里范圍內的項目前期銷售的三居總價均為超過 45萬，這從一個側面可以看出該區域購房者總價的承受能力。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 項目名稱 面積去化 魯輝國際城 整體： 73 88 43 110 149 亞泰櫻花苑 多層： 108 133 145 高層： 88 50 120 140 昊源高格藍灣 高層： 74 90 120 48 150 天富北苑 高層： 87 67 77 100 120 155 信達東灣半島 高層： 82 74 89 榮旺天下 高層： 54 60 80 120 140 從各項目戶型去化情況看，兩居為去化主力，其余戶型總價成為消費者購買與否 的關鍵因素，相同功能空間而戶型面積較小者更易受消費者青睞。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 本案目標市場 重點個案 占地面積 約 100萬平米 建筑面積 約 200萬平米 容積率 /綠化率 容積率： 2/綠化率： 30% 位置 遠達大街與東榮大路交匯處 建筑形式 多層（ 5、 6）、小高層（ 11）、高層（ 17） 主力面積 60區、五區） 銷售均價 小高層： 3600元 /平米 高層： 3700元 /平米 近 200萬平米的超大盤項目，以 蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多元產品形態； 已推總戶數 三區： 438戶 /五區： 1401戶 目前可售戶數 三區： 152戶 /五區： 172戶 個案考察 1：魯輝國際城 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目前在售為三區、五區，明年預計將要推出六區（法國小鎮），占地 24000平中央景觀公園），建筑面積 13萬平米，規劃為 11棟建筑，包括多層（ 5）、小高層（ 11）、高層（ 17）等產品形式，主力戶型為 80售均價預計超過 4000元。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 建筑風格 歐式風情建筑（德、荷、意、法、瑞典、 西班牙等） 園林特點 24000平米中央景觀公園 社區配套 魯輝國際酒店、大型會所、五星級酒店、歐陸風情商業街、大型生態購物公園、農貿市場、 108九年制學校 智能化設施 智能安防系統、網絡智能化系統、一卡通系統、新風系統、凈化水直引入戶等 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 建筑面積： 進深： 位置： 5區多層（一樓） 建筑面積： 進深： 位置： 3區多層 暢銷戶型展示： 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 占地面積 建筑面積 140萬平米 容積率 /綠化率 容積率： 化率： 位置 人民廣場東 3000米，伊通河西岸 建筑形式 洋房（ 4+1）、聯排別墅、多層（ 6）、 高層（ 17、 18） 主力面積 75期） 銷售均價 多層： 4800（未售）、高層： 4400 整體規劃借助伊通河河心雙島的開發治理，結合內部形成有機的整體景觀體系，建筑以最大限度發揮景觀優勢為前提作規劃布局。 已推總戶數 一期： 642戶 目前可售戶數 245戶 個案考察 2：信達東灣半島 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 整體規劃： 一區：回遷 二區：在售 三區：在售 四區：回遷 五區：未推出 六區：未推出 七區：明年推出 八區：未推出 九區：未推出 十區：未推出 目前在售區域為二區、三區，共計為 8棟， 1棟多層、 7棟高層產品。預計明年 10下規劃兩層地下室，一層為贈送，二層為車庫），該區域由高層、 4+1電梯洋房、聯排別墅組成，預計明年開盤價格將會不低于 6000元，屬于整體規劃中的高端產品集中區。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 建筑風格 現代簡約風格（高層） 歐式（多層） 英式（洋房、別墅） 園林特點 230萬平米城市公共景觀帶， 5公里河岸線，兩座獨享島嶼，精心打造的二十六景； 社區配套 10萬平米風情商業街、高爾夫練習場、幼兒園（ 3000平米）、會所（ 3000平米）、 103中小學、 智能化設施 24小時安保、門禁刷卡、可視對講、遠紅外對射系統、緊急呼叫等 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 暢銷戶型展示： 建筑面積： 進深： 位置：高層 建筑面積： 進深： 位置：高層 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 個案考察 3：榮旺天下 占地面積 23萬平米 建筑面積 容積率 /綠化率 容積率： 化率： 45% 位置 亞泰大街與臺北大街東行 200米 建筑形式 多層（ 5、 6層）、高層（ 15層） 主力面積 80期） 銷售均價 多層： 4100元 /平米、高層： 3800元 /平米 已推總戶數 一期： 807戶 目前可售戶數 122戶 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 一期： 計9棟住宅，含 4棟多層、一棟小高層、四棟高層 一期： 計19棟住宅，含 13棟多層、 6棟高層 在售 在售 未推出 未推出 該組團共計 11棟住宅，含 4棟多層、1棟小高層、 6棟高層 該組團共計 17棟住宅，含 14棟多層、 3棟高層 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 建筑面積 進深： 位置：高層 面積小、總價競爭力強，適合投資。 建筑面積： 進深： 位置： 5區多層 南北通透，通風效果好，功能結構齊全，總價較低。 暢銷戶型展示： 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 宏觀市場 微觀市場 場地條件 品牌背景 1、地塊基礎數據 物業類型：住宅、商業 地理位置：河堤路街以東、宜良路以南、遠達大街以西、同康路以北 建筑類型：未定 占地面積： 214481 （其中住宅171585 、商業 42896 ） 建筑面積： 約 40萬 （預估） 容 積 率： C 制高度： 55米， 40米， C 40米 綠 地 率： 30% 宜 良 路 同 康 路 河 堤 路 太 和 東 路 廣 德 東 路 遠 達 大 街 伊通河A B D C 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 2、地塊四至情況 宜 良 路 同 康 路 河 堤 路 太 和 東 路 廣 德 東 路 遠 達 大 街 伊通河A B D C 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 宏觀市場 微觀市場 場地條件 品牌背景 保利地產 品牌形象與市場口碑俱佳 保利地產作為具有央企背景的大型知名開 發商，于 2007年正式進入長春市場，并通 過開發 “ 羅蘭香谷 ” 項目，塑造了良好的 品牌形象及市場口碑。 目前長春消費者對外地尤其是具備品牌知 名度的開發商普遍較為認可，這也為本案 實現保利地產于長春市場的跨越式發展提 供了品牌保障。 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 小結 1：項目 1、處于城市自然外擴的第一站； 2、區域內缺乏規模化、高品質的綜合 物業，競爭環境相對樂觀； 3、萬科地王導致區域價值提升，使本案有機會爭取實現更高價值； 1、區域自身消費能力較長春其他城區低， 高端有效需求不足； 2、魯輝國際城的相對低價競爭優勢； 3、 2010年國家針對房地產市場相關調控 政策的不確定性； 1、地塊規模、地勢與朝向等先天條件均 較為理想； 2、地塊西側臨伊通河公園，提供良好生 態資源與景觀優勢； 3、開發商業已形成的優質品牌形象； 1、所處區域價值認同感較低，區域偏遠、落后及人文素質不高等既有觀念仍影響著消費者； 2、地塊周邊市政與生活配套匱乏； 3、地塊周邊 鍋爐廠、散熱器廠等工業企業，存在一定空氣污染； S W O T 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目基礎條件研究 小結 2：項目發展瓶頸 宏觀市場 微觀市場 場地條件 品牌背景 宏觀經濟與長春房地產市場的良好平臺 區域發展：中長期看好與短期阻力并存 市場發展：機會大于競爭 地塊自身條件良好 臨伊通河景觀優勢 達成區域運營的品牌高度 保證現金流正常運轉及盈利 項目基礎條件 基礎論點 發展瓶頸 區域內既有核心資源不足以驅動項目持續性發展 區域內既有生活配套和生活氛圍難以滿足中高端定位 區域內既有客戶資源不足以支撐 40萬平米開發體量 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目發展模式定位 同比案例研究 盈利模式研究 發展模式研究 1、研究目的 盈利模式：邊緣城區、中等規模的新盤如何 開發產品 ，以保證 持續性發展 ？ 發展模式：邊緣城區、中等規模的新盤如何 規劃運作 ，以保證 最優化發展 ？ 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 華潤 區域 東二環外，傳統工業區 基本情況 分 5期，總占地 1245畝，總建面積近百萬平米 客戶情況 大部分成都本地客戶；自住，養老，部分為投資 優勢 生態環境好，整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環抱， 2、研究案例：華潤翡翠城（成都） 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 千畝大盤、中高密度規劃、中高檔社區定位 區域市場、缺乏消費支撐持續開發 良好的區域前景 +良好的生態環境 問題： 機會： 多元化產品組合最大程度容納市場需求面，少量高端產品樹立價值標桿 帶動大量中端產品； 面向城市開放的 420畝城市生態公園 面向城市開放的、集餐飲、休閑娛樂為一體的大型商業口岸 戰略 1： 成交客戶構成：城區自住客戶為主，有少量投資客戶 與區域聯動，利用城市化，以開放的社區規劃及資源共享，建立與城市 聯系，吸納聚集人氣 戰略 2： 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 花園洋房 疊加別墅 小高層 產品策略 依托湖景資源，多元產品 組合，以疊加別墅、洋房 為主打產品樹立價值標 桿，以小高層為主力回現 產品； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 展示策略 將售樓處置于東湖公園中，借助周邊景觀打動客戶，實現情景營銷； 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 盈利模式 適用條件 特征 運作機理 對企業要求 與本案 契合度 純高端豪宅 追求高額溢價 擁有強勢資源 （自然、人文、 人造）或某類強 勢產品（如別 墅 容積率一般 1 銷售速度相對緩 慢 社區私密感強 客戶無地域限制 只投入高端物業 和最核心資源， 完全樹立高端形 象 高額的資金投入 企業財務狀況允許前期回現緩慢 多元產品線 少量高端產品 獲取溢價，大 量中端產品獲 取現金流 擁有較佳資源 （自然、人文、 人造）； 要求區域交通環 境良好，有部分 生活配套； 容積率一般 銷售速度較快， 兼顧溢價目標； 需投入部分生活 配套； 對城區客戶較依 賴； 依托樹立價 值標竿，同時前 期以相對低價保 證回現速度，以 后期中端產品溢 價實現利潤目標 保證項目價值與銷售速度并行，對前期 資金有一定要求 純中低端物業 追求現金 流速度 無可依托的強勢 資源； 高容積率； 需要投入部分生 活配套； 對城區客戶較依 賴； 以低于市場預期 的價格大量推 售，造成哄搶， 聚集人氣 容易保證前期產品銷售速度 ，但 損失物業價值 目發展模式定位 同比案例研究 盈利模式研究 發展模式研究 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 宜 良 路 同 康 路 河 堤 路 太 和 東 路 廣 德 東 路 遠 達 大 街 伊通河A B D C 電梯洋房 多層 小高層 高層 1、 分地塊物業建議 建議原則： 根據現有規劃條件，以滿足容積率為首要原則，確保經濟價值最大化； 兼顧項目市場戰略：多元產品線不僅是簡單的物業類型組合，更重要的是細分價值層極， 防止損失某一層極客戶，以實現項目品牌價值最優化； 地塊 物業特征 A 少量電梯洋房 +高層 B 小高層 C 小高層 +少量多層 D 小高層 +少量多層 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 建議詳解： 臨伊通河，生態優勢與景觀優勢最佳，以少量電梯洋房作為產品線中的塔尖， 樹立價值標桿，展示和拉動以高層、小高層為主的大量中端產品； 處于社區中間位置，根據容積要求，以小高層產品為主； C、 臨主干道遠達大街，都市感強烈，根據容積要求以小高層產品為主，輔以 少量多層產品； 宜 良 路 同 康 路 河 堤 路 太 和 東 路 廣 德 東 路 遠 達 大 街 伊通河A B D C 電梯洋房 多層 小高層 高層 公建 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 2、 分地塊開發建議 宜 良 路 同 康 路 河 堤 路 太 和 東 路 廣 德 東 路 遠 達 大 街 伊通河D C 開發時間： 預計整個項目開發周期為 3年 ，可分 兩期 開發上市； 開發節奏： 一期（ C、 率先啟動價值較低地塊，以相對穩妥方式快速回現金流； 二期（ A、 高低搭配，聯動開發，通過高端產品與強勢資源呈現，拉升主流 產品的價格與銷售速度； 一期 二期 二期 A B 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 戰略發展模式 核心特征 運作機理 優缺點 適用條件 與本項目的契合度 封閉的社區 封閉規劃，資源與配套體系獨享 被動的利用外在的區域規劃和現狀 無法改變自身所處區域的邊緣地位，處于區域競爭格局之下，對城區主流客戶吸納能力有限 區域已相對成熟，認知度高，公共交通便利，如北京通州 自主城市化（造城） 與城市機理連接，開放私密規劃，資源與城市共享，社區內道路與市政路相連 主動與城市機理連接，需投入大量公建配套 納入城市體系競爭，超越區域競爭的限制，自成體系，便于吸納城市主流客戶 區域成熟度很低，離城市較遠（ 30分鐘車程以上）超大規模涉及到區域開發，如 2000畝以上 利用城市化 主動與城市機理連接，更多的是借助現有城市化的自然進程，投入少量公建配套 區域城市度較低，離城市較近（ 20分鐘以內），規模不是過大 目發展模式定位 同比案例研究 盈利模式研究 發展模式研究 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 5、國際化生活概念 2、資源配套共享 4、區域標識性 共享城市級強勢資源 （伊通河公園） 統一的調性 產品規劃體系多元、創新、融合 策略構成 實現方式 標志性建筑 1、連通城市脈絡 3、城市符號性 斑馬線 紅綠燈 公交站 建設區域級配套設施 （ 4萬平米占地商業） 標志性建筑. 組團間道路與市政道路聯通、開放 組團間開放 +組團內封閉的規劃 利用城市化 1、項目 發展模式解析 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 連通城市脈絡 城市級道路與社區級道路連接，組團間開放 +組團內封閉規劃 城市級主干道 社區級組團間道路 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 資源與配套共享 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 城市符號性 斑馬線、紅綠燈、公交車站等 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 區域標識性 統一的調性 + 標志性建筑 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 2、項目價值點解析：品牌 +產品 +超值（性價比） 產品：高品質感的社區意向 獨特資源：伊通河濕地公園 位置、距離、區域發展、人文環境等 發展商品牌 保利：優質、信任 超值：可承受、未來升值 社區：大規模、生態化、中等密度、完善配套 品牌 產品 超值 優勢 劣勢 區域 隱性驅動力 顯性驅動力 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 目市場形象定位 中高端、復合型、精品化的新都市主義宜居社區 形象關鍵詞： 生態、國際、復合、人文 由項目 盈利模式 與 發展模式 雙重因素決定，本案的市場形象定位理應基于： 房商網 海量房地產資料下載！ 2011房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 12/21/2015 以 “新都市主義” （ 理論出發，營造小鎮式生活哲學與城市化商業配 套相結合的田園都市形象，形成自然與建筑、現代與傳統、高層與低層、城市與郊區的 平衡狀態。 1、規劃核心思想 新都市主義 附：新都市主義（ 上世紀 80年代晚期美國在社區發展和城市規劃界興起的一個新運動。 新都