鞍山市三鼎大廈推售策略的調整方案我公司從接手三鼎大廈項目至今已有十余天的時間，針對前期制定的推售方案，在通過媒體對買家進行信息傳遞后，從項目的銷售反饋狀況上看不甚理想，產生的作用更遠遠沒能達到預期的效果。基于此種情況，同時結合貴公司提出的建議，我司將在總結前段工作的基礎上，對下一階段的推售方案進行一定的調整，具體內容如下：項目名字變更由于貴公司建議沿用以前的項目名稱“三鼎大廈”，因此今后的媒體推廣上，將使用“三鼎大廈”這一名稱。三鼎大廈布局及面積的重新劃分1、三鼎大廈每層功能定位的調整由于貴公司建議沿用項目以前的名稱“三鼎大廈”，因此在今后的媒體推廣上，我們有必要在現有的每層功能定位及鋪面劃分的基礎上，對每層進行單獨的命名包裝，其目的主要是使每層的功能定位更加明細。并且也有效的傳遞出項目正在銷售的訊息。一層眼鏡、飾品精品廣場；二層、三層電器廣場；四層、五層電腦廣場；六層、七層目前暫不推售和功能定位，可根據今后推售的市場反映，靈活作出變化。2、產權的細分與靈活組合：產權面積的重新劃分，原則上銷售面積嚴格控制在1050之間。即最小不能低于10，最大不能高于50。在商鋪面積重新劃分制定的同時，更需根據買家的實際需要，對相應商鋪面積進行合理適當的調整。具體的面積劃分參照后附圖紙。此措施有助于滿足買家的不同需求，增大了目標購買群體。將對三鼎大廈的銷售起到有力的支持。3、鋪位的改進在每個鋪位的實際規劃上，我公司建議可采用擴大商鋪門面的方式，以此來創造良好的經營環境，對商家來講，寬敞、通光的鋪面，就意味著會吸引來更多的人流，由此就增加了鋪位的附加值，促進了商鋪的銷售。4、通道的增設為使功能布局更加合理，同時利于商鋪的更好銷售。我公司建議合理增設通道，使商鋪的布局更加合理，更利于經營，也就更利于銷售。在此方面，存在分攤面積系數的問題，我公司經過對已有的系數分析，認為在原則上將不與系數發生沖突。六、七層的系數低，可將由于增設通道而增加的部分面積系數分攤進去，以此達到均衡分攤。同時，通道的增設，提升了商鋪的使用經營價值、利益價值，黃金商鋪的增加，價格亦將有充分理由得以相應提升，以此彌補了通道增設帶來的損失。因此，以更好銷售，吸引商家進駐為出發點，通道的增設至為重要。希望貴公司予以重視，并加以分析。以便最終制訂出利于銷售有效可行的實施方案。5、價格的制定目前商鋪的價格未能合理的體現真實的價值，即價格與其價值在整體上未能很好的根據其未來經營利潤而達成一致。商鋪間價位相差不大。這樣的定價將導致部分商鋪的銷售難度，剩下的鋪位必將造成資金積壓。因此，我公司將根據商鋪的經營區位，劃分后的布局制定符合實際價值的價格。具體方案附后。相關推廣策略 1、推售策略在三鼎大廈的銷售中，可首先有重點、有針對性的吸引名牌產品入駐，主動與其進行接洽。以其進駐制造影響力，帶動吸引其余商家進場。同時為使名牌商家順利進駐，可針對其制定靈活的優惠措施，主要表現在價格折扣上。另外，可制定靈活的推售措施，針對部分商家的實際情況需求，用出租的方式解除其因不愿購買產生的排斥心理。出租主要針對于大型電器商家，因以大型經營電器商家來講，主要是廠家與各市一級代理商之間的協商。而以代理商方而言，將考慮的是是否會長期經營電器生意，是否能保證利益的長期性。而以買的方式則會承擔一定的壓力與疑慮。另外目前的大型電器市場都是承租的方式?；谝陨侠碛桑糠稚啼伈扇〕鲎獾姆绞綄⑹敲髦堑?。2、針對出租靈活制定的銷售策略對于投資者，沒有切實穩妥的心理保證，同時對未來經營出租沒有充足利潤產生的擔心，將影響其購買心理。因此，我公司建議可實施租售并舉的方式。具體為：對于希望在三鼎大廈經營又沒有購買信心的買家，可允許商鋪承租兩年，兩年后，如想購買該商鋪，可將兩年的租金抵為兌鋪款，交齊實際應購買余額即可。但將不在享受推售期間的優惠。此方式目的在于迅速激活人氣，形成旺場局面，并從側面反映商鋪的價值。3、推售重點結合前面的分析，此階段的推售重點將針對15層的鋪位，因此在推廣上將有針對性的廣泛傳達15層的綜合質素及賣鋪信息，對三鼎大廈的內在產品力進行刨析，使買家從根本上認識到三鼎大廈的投資經營潛力。4、買家的利益承諾，投資信心、遠景的建立經過我公司的分析與貴公司的建議，在下階段的推售策略中，將不采用三年利潤分成的策略，因此項策略，對于鞍山的商業市場，從買家的角度來講，產生的吸引力度將不會非常有效。如何以其他方式從根本上建立起買家對未來商鋪良好利潤回報的信心，使買家明確其具有的優越投資前景，以此推動持觀望態度的買家產生搶購心理。以此為下階段推售策略的出發點，我公司制定的具體媒體推售策略內容為：經過了解，目前三鼎大廈已經具有了一定的知名度，需加強的應為加深買家對項目產品力的認知。通過對項目自身產品力的挖掘，以項目的得天獨厚的優勢，給買家一個實在的、真實的、強有力的說服，亦即給買家一個投資三鼎大廈的理由。以此來體現回報價值。由此而來，在對買家的宣傳，信心建立，理念認知灌輸上，將以“賺錢才是硬道理”為核心主題，表現出投資三鼎大廈的利益所在，直觀清晰的體現其商業價值是無可比擬的。同時該策略也很好的完成了與前期的推廣策略的銜接，屬于三鼎大廈“絕版旺地上的最后金礦”的加深與延續。具體將運用6個系列支持點來完成傳遞。具體為：A、 每天30萬人流為您提供錢財以三鼎大廈所處商業區域的30萬流動人群形成的巨大商機體現經營投資的可靠保障。B、 用14000平方米的一流經營場所為您吸引錢財以三鼎大廈的規模，確立未來電器經營的領導地位。C、 每天都有1000次公交車為您輸送錢財以潛在消費商機，優越的交通環境，體現三鼎大廈的商機潛力巨大。D、 用12部扶梯全天候為您運送錢財從商場類扶梯及電梯配備，以及強化三鼎大廈商業環境內的人流與物流，從而也是在對三鼎大廈的內在產品力進行強化，并建立商家對經營場所、投資環境的信心。E、 用40000平方米的站前廣場為您蓄存錢財以鞍山市人人皆知的站前廣場作為訴求點，以此突顯項目所處區域的獨特商業優勢，表達投資、經營的利潤可靠來源F、 用1000萬風險承諾金為您保障錢財以開發商的承諾，實力保障，解除買家對項目的交樓疑慮，促進買家的盡快入市。G、 200余個鋪位布局合理，間間都是旺脯，為您急聚錢財以三鼎大廈的規模性，集中性及鋪位劃分的合理性，以此來體現出“三鼎大廈”在將來必將會成為鞍山市消費者選購電器的主要場所。以此強化買家投資、經營信心。再以此為基礎，通過三鼎大廈的地段、專業性、大廈內部環境、大廈的管理等真實基礎，與同類型、同地段的已有成熟商業進行合理比較，具體在租金，功能分區，專業性等方面。以此建立起三鼎大廈為“新一代電器商場”，“完備成熟商鋪”的概念。向買家表達出其未來收益將有切實保障。即以三鼎大廈的地段、人流、專業性、唯一性、規模性、大廈經營環境、先進物業管理、開發商對商家的有力支持等方面，都將使三鼎大廈未來的租金及經營收益上有可靠保證。銷售現場的包裝完善目前現場未能有效的利用這一有效且有力的傳播途徑，對買家進行說服，建立投資信心。而且因其商業區每日經過的巨大人流，更使其應重點完成現場的包裝。建立項目形象并對各項策略對消費者傳播的同時，也使開發商自身形象的得以提升。并且現場的包裝也要與推廣策略相結合，以達到不同角度對消費者的灌輸。相關工作目前正在開展。將利用的布置用具：彩旗，掛幅，布幅，圍墻，廣告牌，指示牌等設計工作已經完成，還需貴公司確定，以便盡快完成該項工作。調整后的本階段媒體排期表9月5日9月13日（封頂前）時間訴求內容媒體版式9.5以圖文并茂的方式，以“賺錢才是硬道理”為主題，依次推出七篇系列廣告，由此建立起買家對三鼎大廈的投資回報信心，即真正的利益來源于項目的優秀綜合質素。畫面要求延續前階段廣告的風格，并作到簡潔，清晰。第一篇：每天30萬人流為您提供錢財千山晚報半版彩色9.6第二篇：用14000平方米的一流經營場所為您吸引錢財9.7第三篇：每天都有1000次公交車為您輸送錢財9.10第四篇：用12部扶梯全天候為您運送錢財9.11第五篇：用40000平方米的站前廣場為您蓄存錢財9.12第六篇：用1000萬風險承諾金為您保障錢財9.13第七篇：200余個鋪位布局合理，間間都是旺脯，為您急聚錢財9.6將采用兩篇不同訴求內容的夾報。闡述三鼎大廈的綜合質素，以此配合此階段推廣，全面建立起三鼎大廈的金礦形象。千山晚報夾報彩色9.11電視廣告片：建議以電視形象篇配合階段推廣，廣告的制作要求結合項目的質素，同時配以階段推廣策略及促銷策略，畫面創意重在熱烈、大氣，具震撼力與煽動力。在我公司前期制訂的媒體推廣策略上，通過近階段的市場