2010豐置業(yè) 謹(jǐn)呈：濟(jì)南融基置業(yè)有限公司 融基 ： 濼源大街項(xiàng)目 策 劃 報(bào) 告 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的目標(biāo) 有效整合資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售 建立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力 報(bào)告結(jié)構(gòu) 商務(wù)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目資源分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 策劃營(yíng)銷建議 物業(yè)定位建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 濟(jì) 南 商 業(yè) 市 場(chǎng) 狀 況 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 濟(jì)南主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖 銀座商城八一店 大潤(rùn)發(fā)山水店 世紀(jì)聯(lián)華英雄山店 貴和購(gòu)物中心 泉城路商業(yè)步行街 家樂(lè)福 人民商場(chǎng) 大觀園 濟(jì)南華聯(lián) 易初蓮花 貴和商廈 大潤(rùn)發(fā) 無(wú)影山店 大潤(rùn)發(fā) 大潤(rùn)發(fā) 中恒商城 本案 貴和商廈 銀座購(gòu)物中心 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 濟(jì)南主要商圈分布圖 英雄山商圈 北園路商圈 泉城路商圈 段店商圈 大觀園商圈 老東門商圈 花園路商圈 泉城路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 段 店 商 圈 北園路商圈 花園路商圈 本案 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 主要商圈商業(yè)供應(yīng)柱型圖 1、濟(jì)南市 主要商業(yè)區(qū)域 的商業(yè)總規(guī)模大約為 占整個(gè)城市商業(yè)總面積比例不大，這主要是因?yàn)闈?jì)南市存在眾多的批發(fā)及專業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)并規(guī)模普遍較大。從大型綜合商業(yè)區(qū)域的規(guī)模上看，其中北園路和泉城路 的供應(yīng)量最為龐大，足以顯示出其在濟(jì)南商業(yè)的地位。 2、根據(jù)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)的 濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 ，未來(lái)將會(huì)有 10處 2003型超市分布于濟(jì)南市東部產(chǎn)業(yè)帶、西部新城及南部新城，預(yù)計(jì)該類業(yè)態(tài)未來(lái)面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 3280006800006100040000110000850009 . 3 7 %1 9 . 4 3 %1 . 7 4 % 1 . 1 4 %3 . 1 4 % 2 . 4 3 %0100000200000300000400000500000600000700000800000泉城路商圈 北園路商圈 大觀園商圈 老東門商圈 花園路商圈 英雄山商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %商業(yè)面積百分比商圈 商業(yè)規(guī)模 百分比泉城路商圈 328000 園路商圈 680000 觀園商圈 61000 東門商圈 40000 園路商圈 110000 雄山商圈 85000 他區(qū)域 2196000主要為大型專業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)總計(jì) 3500000人均商業(yè)面積約為0 . 6 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 各類商圈，組建泉城商業(yè)新構(gòu)架 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 泉城路商業(yè)街代表性項(xiàng)目一覽 貴和商廈 濟(jì)南百貨大樓 貴和購(gòu)物中心 新華書店 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 三聯(lián)商廈 蘇寧電器 彩云 商城 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) ：為各類專賣店及中小餐飲 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 濟(jì)南大中型超市一覽 大潤(rùn)發(fā) 無(wú)影山店 大潤(rùn)發(fā)歷城店 大潤(rùn)發(fā)歷下店 大潤(rùn)發(fā)山水店 沃爾瑪 易初蓮花 家樂(lè)福 貴和（商廈內(nèi)超市） 銀座（商廈內(nèi)超市） 銀座超市 銀座超市八一店 世紀(jì)聯(lián)華 濟(jì)南華聯(lián) 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座北園路店 貴和商廈 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 濟(jì)南大中型超市一覽 35000600056000280002400033000220002 7 . 4 5 %1 0 . 7 8 %1 6 . 1 8 %1 1 . 7 6 %1 3 . 7 3 %2 . 9 4 %1 7 . 1 6 %0100002000030000400005000060000泉城路商圈 北園路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 老東門商圈 花園路商圈 文化路商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商業(yè)面積百分比1、經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南的大中型超市 總供應(yīng)量在 20萬(wàn) 左右。 遍布濟(jì)南各個(gè)區(qū)域。 2、從大中型超市的分布位置上分析，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南市幾乎每個(gè)重要商圈內(nèi)部均有至少一家較大型超市， 這也符合濟(jì)南市消費(fèi)者的消費(fèi)傾向相符 。 3、在幾個(gè)分布比較集中的區(qū)域里，要數(shù) 英雄山商圈的超市最多 ，包含了銀座、貴和、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、大潤(rùn)發(fā)等數(shù)家大型超市，明顯多于大觀園、文化路、北園路商圈。 4、值得注意的是：濟(jì)南市大型超市中經(jīng)營(yíng)最為成功的 大潤(rùn)發(fā)超市位置最為分散 ，遍布了濟(jì)南東南西北各個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，這也為其成功經(jīng)營(yíng) 奠定的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 超市名稱 商業(yè)規(guī)模 （平米） 所屬商圈 百分比大潤(rùn)發(fā)山水店 17000 英雄山商圈 潤(rùn)發(fā)貴華店 20000 大觀園商圈 潤(rùn)發(fā)歷下店 22000 文化路商圈 潤(rùn)發(fā)歷城店 21000 花園路商圈 爾瑪 17000 泉城路商圈 樂(lè)福 24000 老東門商圈 初蓮花 20000 英雄山商圈 紀(jì)聯(lián)華 15000 英雄山商圈 座超市 12000 花園路商圈 座八一店 4000 英雄山商圈 座北園路超市 6000 北園路商圈 座商廈 8000 泉城路商圈 座購(gòu)物廣場(chǎng) 6000 泉城路商圈 和商廈 4000 泉城路商圈 南華聯(lián) 8000 大觀園商圈 計(jì) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 濟(jì)南大中型家居建材市場(chǎng)示意圖 銀座家居商城 東亞家具市場(chǎng) 富雅家具廣場(chǎng) 國(guó)際貿(mào)易中心 紅星美凱龍 東方家園 歐亞家具市場(chǎng) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 （平米） 位置 檔次 百分比銀座家居 42000 北園路中段 中高 雅家具廣場(chǎng) 20000 北園路中段 中高 亞家具商城 20000 北園路中段 中檔 亞家具商城 60000 北園路中段 中低 際貿(mào)易中心 15000 北園路中段 低檔 星美凱龍 60000 北園路與歷山路交匯 高檔 方家園 10360 七賢莊 中檔 計(jì) 22736012000030360750005 2 . 7 8 %1 3 . 3 5 %3 2 . 9 9 %020000400006000080000100000120000140000高檔 中檔 低檔0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商業(yè)面積百分比隨著紅星美凱龍的落成開(kāi)業(yè)，高檔家具市場(chǎng)供應(yīng)有很大幅度增長(zhǎng)。同時(shí)從整個(gè)家具市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析，未來(lái)濟(jì)南市家具建材市場(chǎng)將逐漸朝著 高檔次、高質(zhì)量、高價(jià)格 的方向發(fā)展。 濟(jì)南市中低檔家居市場(chǎng)大多為 攤位式經(jīng)營(yíng) ，也曾在上世紀(jì)九十年代初風(fēng)光一時(shí)，現(xiàn)在雖受到較為嚴(yán)重沖擊，但在短時(shí)間內(nèi)，攤位制建材市場(chǎng)將依然存在，支持它們存在的將大都來(lái)自 消費(fèi)能力較低的購(gòu)買者 。因此，攤位制商家應(yīng)該看到他們還有一個(gè)很大的市場(chǎng)，完全可以 根據(jù)消費(fèi)者的需求迅速做出調(diào)整 ，以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。 濟(jì)南大中型家居建材市場(chǎng)一覽 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 濟(jì)南大型家電專賣市場(chǎng)一覽 國(guó)美北園店 國(guó)美槐蔭店 國(guó)美洪樓店 國(guó)美開(kāi)元店 國(guó)美八一店 蘇寧電器一店 蘇寧電器二店 國(guó)美解放橋店 三聯(lián)商廈 蘇寧八一店 三聯(lián)八一店 三聯(lián)槐蔭店 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 15 濟(jì)南大型家電專賣市場(chǎng)一覽 293002500145002800 32006 . 1 2 %5 . 3 5 %2 7 . 7 2 %5 6 . 0 2 %4 . 7 8 %05000100001500020000250003000035000泉城路商圈 北園路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 花園路商圈0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商業(yè)面積百分比濟(jì)南市作為全國(guó)家電市場(chǎng)發(fā)展速度最快、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域市場(chǎng)，近幾年來(lái)家電專賣市場(chǎng)的專業(yè)化、現(xiàn)代化程度較高。 從區(qū)域商業(yè)供應(yīng)狀況上分析， 泉城路商圈 作為濟(jì)南市中心商業(yè)區(qū)，其供應(yīng)面積及所占比例相比其他地區(qū)明顯高出，這也凸顯了該地區(qū)的核心商業(yè)價(jià)值。 另外從各大型家電企業(yè)的選址條件上采取了不同的策略， 國(guó)美采用遍地開(kāi)花的方式 ，占據(jù)濟(jì)南東南西北個(gè)城區(qū)區(qū)域中心； 蘇寧首先攻占市中心泉城路 ，而本地家電巨頭 三聯(lián)家電則主要依靠強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng) 不急于快速擴(kuò)張而是 充分占據(jù)市中心的有利位置 把持濟(jì)南家電市場(chǎng)。 另外， 國(guó)美解放橋店 及 蘇寧八一店 將于近期開(kāi)張，商業(yè)規(guī)模分別達(dá)到了 3000平方米和 8000平方米。 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 （平米） 所屬商圈 百分比國(guó)美北園店 2500 北園路商圈 美八一店 3500 英雄山商圈 美開(kāi)元店 3000 泉城路商圈 美槐蔭店 2800 大觀園商圈 美洪樓店 3200 花園路商圈 美解放橋店 3000 英雄山商圈 寧電器一店 5500 泉城路商圈 寧電器二店 5800 泉城路商圈 寧八一店 8000 英雄山商圈 聯(lián)商廈 15000 泉城路商圈 計(jì) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 濟(jì)南各主要商圈租金對(duì)比 報(bào)告結(jié)構(gòu) 商務(wù)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目資源分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 策劃營(yíng)銷建議 物業(yè)定位建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 濟(jì) 南 寫 字 樓 市 場(chǎng) 狀 況 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 自 2006年，濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)急劇升溫，鋪天蓋地的寫字樓廣告讓人們開(kāi)始見(jiàn)識(shí)到了一個(gè)個(gè)全新的名詞和概念 “5 、 “ 甲級(jí)寫字樓 ” 、 “ 純寫字樓 ” 等等。 而進(jìn)入 2007年后，濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入降溫階段，小戶型樓盤開(kāi)始唱主角，推出的樓盤也大都是小樓盤，建筑面積一般在 34 萬(wàn)平米， 2007年可以說(shuō)是小戶型暢銷的年份。 自 2008年開(kāi)始，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)間，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控使一部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，縱觀濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)我們主要從以下幾個(gè)方面考慮作為參考標(biāo)準(zhǔn)： 地理位置和交通條件、價(jià)格（租價(jià)和售價(jià)）、出售率和出租率、配套、物業(yè)管理、入住企業(yè)。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 濼源大街片區(qū) 濼源大街片區(qū)的純寫字樓建筑面積 65萬(wàn)平米，商住兩用為 區(qū)域?yàn)闈?jì)南的 里富有便利的交通條件，多條公交線路環(huán)繞，擁有眾多的地下停車場(chǎng)和地上停車位，周邊的商務(wù)配套、商業(yè)配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城廣場(chǎng)最大的休閑娛樂(lè)空間，泉城路最豪華的步行街，銀座最大的地下超市，索菲特最豪華的酒店。這里的資源得天獨(dú)厚，是其他任何一個(gè)地方都無(wú)法比擬的。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 山大路板塊 山大路片區(qū)的純寫字樓的建筑面積為 住兩用的建筑面積為 大路科技街則是濟(jì)南市的 里的科技氛圍非常的濃厚，科技信息時(shí)刻傳遞著來(lái)自不同城市地區(qū)的發(fā)展動(dòng)向，這里是眾多的 息咨詢公司的發(fā)展平臺(tái)，像銀座數(shù)碼大廈以其高貴的品質(zhì)和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 東外環(huán)片區(qū) 東外環(huán)片區(qū)的純寫字樓的總建筑面積為 住樓的總建筑面積 22萬(wàn)平米。東外環(huán)片區(qū)是東部新城與老城區(qū)的結(jié)合部，依托于二環(huán)東路便捷的交通，及濟(jì)南城市發(fā)展東移之勢(shì)，是新近崛起的較為集中的辦公區(qū)域，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)多為 2003年左右新興物業(yè)，租金低廉，商住樓宇占主導(dǎo)地位，但區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套尚需完善。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 高新區(qū)片區(qū) 高新區(qū)片區(qū)全部為中低檔純寫字樓，總建筑面積為 新區(qū)位于首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)濟(jì)南市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，隨著東部新城河?xùn)|部產(chǎn)業(yè)帶的確立，高新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)逐漸升溫，其周邊配套雖不是很成熟很完善，但以周邊的自然環(huán)境、暢通的道路還有高新區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了很多的發(fā)展中的中小研發(fā)企業(yè)，高新區(qū)作為企業(yè)的孵化基地，顯現(xiàn)出了其優(yōu)越性和發(fā)展前景。片區(qū)內(nèi)入駐以科技研發(fā)為主，各類生活及商務(wù)配套嚴(yán)重缺乏，有待完善。商務(wù)氛圍缺乏。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 其他片區(qū) 其他片區(qū)的純寫字樓項(xiàng)目的總建筑面積為 樓項(xiàng)目的總建筑面積為 它區(qū)域包括了北部、西部、和南部的廣大區(qū)域。其中北部和西部由于發(fā)展較慢，整體經(jīng)濟(jì)水平很低，城市的整體規(guī)劃很落后，像最基本的道路系統(tǒng)很不完善，周圍的商務(wù)配套、商業(yè)配套、生活配套更是很欠缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了基本的辦公需求。而對(duì)于自然環(huán)境優(yōu)美的南部來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常適宜人居住自然氧吧，所以這里更多的是高檔住宅，形成居住區(qū)。 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)區(qū)域細(xì)分 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積（萬(wàn)平米） 樓體類型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 內(nèi)部配套 車位數(shù)量 入住企業(yè)行業(yè) 金龍大廈 濼園大街 229號(hào) 12 主樓 31層，東西樓 23層 5部、中央空調(diào)、商務(wù)會(huì)所 餐館、銀行、娛樂(lè) 400個(gè) 銀行、保險(xiǎn)、手機(jī)、 裝飾 中信廣場(chǎng) 濼源大街 150號(hào) 2 12層 央空調(diào)、 6部奧迪斯電梯 職工餐廳、銀行、洗衣房、美容院、郵局 地下 150個(gè)，地上 90多個(gè) 銀行、電氣、裝飾、保監(jiān)會(huì)、通訊、科技、保險(xiǎn) 中銀大廈 濼源大街 22號(hào) 4 35層 4、電、中央空調(diào)、 5部電梯 銀行、會(huì)議室 100個(gè)左右 證券、房地產(chǎn)、機(jī) 械、醫(yī)療設(shè)備等 銀座索菲特 濼源大街 67號(hào) 1 56層（ 1020層） 央空調(diào)、 3部富士達(dá)電梯 餐廳、酒樓會(huì)、會(huì)議室、健身房、咖啡廳 地下 450個(gè) 通訊、電腦、裝飾、 手機(jī)、房地產(chǎn)等 玉泉森信大酒店 濼源大街68號(hào) 8層 4 中央空調(diào)、 3部富士電梯 健身房、會(huì)議室、酒店、洗熨 地上、地下 電子、機(jī)械、醫(yī)療、勝利大廈 廣場(chǎng)北側(cè) 0層 央空調(diào)、 3部電梯 會(huì)議室、餐廳 地下 銀行、報(bào)紙、電信 山東郵政大廈 泉城廣場(chǎng)北側(cè) 2層 部三菱電梯、衛(wèi)星天線 會(huì)議室、大堂、多功能廳 地下 122個(gè) 電信、保險(xiǎn)等 貴和商務(wù)中心 泉城路 4層（ 8 中央空調(diào)、 2部廣州日立電梯 地上 70個(gè)左右 齊魯國(guó)際大廈 泉城路180號(hào) 7 10層 央空調(diào)、 6部奧迪斯電梯 商務(wù)中心 地下 200個(gè) 證券、機(jī)械、保險(xiǎn)、裝飾 永安大廈 泉城路 366號(hào) 5 22層 3部三菱電梯、約克中央空調(diào)、雙路供電系統(tǒng) 地下 120個(gè) 飲料、廣告 中房大廈 人民路對(duì) 面 5 36層 電梯、中央空調(diào) 電器、監(jiān)理等 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目：濼源大街經(jīng)七路區(qū)域 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積（萬(wàn)平米） 樓體類型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 內(nèi)部配套 車位數(shù)量 入住企業(yè)行業(yè) 華魯大廈 榜柵街 1號(hào) 層 3 日本大金中央空調(diào)、 2部三菱電梯 職工餐廳、華魯酒 店 30多個(gè) 航空等 中豪大酒店 解放路 165號(hào) 2層 星級(jí)酒店，配套 齊全 酒店、客房 地上 150個(gè) 東方大廈 經(jīng)七路 223號(hào) 9層 4 中央空調(diào)、 2部奧迪斯電梯 健身房，咖啡廳、 服裝店 地上 50個(gè)、地下 150個(gè) 房產(chǎn)大廈 經(jīng)七路 88號(hào) 7層 中央空調(diào)、電梯 大廳 地下 150個(gè) 匯寶大酒店 經(jīng)五緯二 路 28號(hào) 8層 央空調(diào)、 5部三菱電梯 茶社、餐廳、桑拿 地下 150個(gè) 媒體、設(shè)備、事業(yè) 單位 良友富林大酒店 濼源大街 8層（ 19 3 中央空調(diào)、 3部奧迪斯電梯 會(huì)議中心、多功能廳、桑拿、健身房、歌舞廳 空調(diào)、電梯 山東新聞大廈 濼源大街 0層 央空調(diào)、 4部三菱電梯 酒店、客房、會(huì)議室 地上 日?qǐng)?bào) 華能大廈 泉城路 9層 央空調(diào)、 3部三菱電梯（ 1部觀光） 四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 地下 50個(gè) 電腦、電器等 潤(rùn)華世紀(jì)大酒店 大緯二路路口 3層 3 2部三菱電梯、中央空調(diào) 餐廳、健身房 、咖啡廳 地上 通信、銀行辦公 銀河大廈 緯二路經(jīng)七路交叉路口 8 41層， 1棟 靈中央空調(diào)、 7部三菱電梯 餐廳、健身房、茶 社 地上 50、個(gè)地下 200個(gè) 國(guó)貿(mào)等 普利海辰大廈 文化西路 13號(hào) 3 11層 中央空調(diào)， 4部富士電梯 健身房、咖啡廳 咖啡、醫(yī)藥、銀行等 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目：濼源大街經(jīng)七路區(qū)域 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 圣凱 摩登城 開(kāi)發(fā)商：山東圣凱置業(yè) 位置：濼源大街 中銀大廈對(duì)面 總建筑面積： 51070平方米 內(nèi)鋪（ 2F）： 10000 30000元 /平米 沿街獨(dú)立門頭： 38000 44000元 /平米 寫字樓（ 3F 6F）： 84009100元 /平米 寫字樓主力戶型： 147平米 商鋪面積： 4 7000平米（整層） 得房率： 52% 業(yè)態(tài)分布： 食廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑，包括各地特色美食、 閑服飾、兒童服飾、鞋類、玩具、親子樂(lè)園、兒童書吧、居家飾品、鮮花禮品、運(yùn)動(dòng)器械 1F：精品潮流館、名媛風(fēng)尚館，包括化妝品、珠寶、皮鞋、皮具、女士精品、職業(yè)女裝、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心 2F：淑女天香館、溫情內(nèi)衣館，包括女性品牌服裝、青春少女裝、淑女裝、時(shí)尚飾品、內(nèi)衣、睡衣、居家服裝、女子沙龍、休閑咖啡座、時(shí)尚攝影坊、干洗店、時(shí)尚家紡 地下停車場(chǎng)： 9000平米 開(kāi)盤時(shí)間： 2009年 7月 29日開(kāi)盤 周邊公共設(shè)施：臨濼源大街，銀座商城、家樂(lè)福、歷下大潤(rùn)發(fā)、貴和 銀行：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等 濟(jì)南典型商務(wù) /商業(yè)項(xiàng)目分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 銀座晶都國(guó)際 開(kāi)發(fā)商：山東銀座地產(chǎn)有限公司 地址：順河街桿石橋北 占地： 3萬(wàn)平米 總建： 15萬(wàn)平米 主力戶型：高級(jí)公寓 90戶型 5080平米，寫字樓 80均價(jià)：小戶型均價(jià) 6700元 /平米；高級(jí)公寓均價(jià) 6500元 /平米；寫字樓 6800元 /平米 配套： 2部電梯； 中央空調(diào)：美國(guó)約克 商務(wù)配套：商務(wù)中心、餐飲、商務(wù)中心等 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 交房時(shí)間： 2008年 5與 1日 濟(jì)南典型商務(wù) /商業(yè)項(xiàng)目分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 永安大廈 開(kāi)發(fā)商：山東永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：泉城路 268號(hào) 總建（寫字樓）： 82萬(wàn)平米 17層為伊勢(shì)丹商場(chǎng) 基本戶型： 58、 167、 183平米，室內(nèi)有廚、衛(wèi)；每層 3000平米，可自由分割 均價(jià)： 8800元 /平米 物業(yè)：新吉百物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 平米月 含公共水電 空調(diào)另收 2部電梯、中央空調(diào)：美國(guó)約克 商務(wù)配套：棋牌室、餐飲、商務(wù)中心等 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 車位：地上 80個(gè)、地下 100個(gè) 交房時(shí)間：現(xiàn)房 濟(jì)南典型商務(wù) /商業(yè)項(xiàng)目分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 海蔚廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商：山東海蔚置業(yè)有限公司 地址：花園路，洪樓大潤(rùn)發(fā)西臨 占地面積： 5608386平方米 包括：住宅、寫字樓、商鋪 2008年 11月 12日開(kāi)盤 2009年年底交房 寫字樓： 25層、 橢圓形 均價(jià)： 6000元 /平米 得房率： 76% 銷售率： 80% 主力戶型： 89110平米 最大 321平米 5梯 11戶 大堂精裝修、其他簡(jiǎn)裝 商業(yè)： 括兩部分： 1、寫字樓下面為貴和購(gòu)物中心； 2住宅下面商鋪 業(yè)態(tài)分布：不包含貴和 1F：時(shí)尚男女鞋區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、少淑女裝專賣區(qū)、 尚男女裝、時(shí)尚飾品、時(shí)尚箱包區(qū)、時(shí)尚彩妝區(qū) 2F：網(wǎng)吧、健身房、 飲經(jīng)營(yíng)區(qū)、電子科技區(qū)、品牌折扣店、音像圖書區(qū)、時(shí)尚小家電、數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)、男女服裝運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、通訊經(jīng)營(yíng)區(qū)、水吧、西點(diǎn)、休閑吧 價(jià)格：最高 35000元 /平米（門頭房） 最低 4500元 /平米 層差 6000元 /平米 銷售率： 98% 得房率 55% 停車位： 684 濟(jì)南典型商務(wù) /商業(yè)項(xiàng)目分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 第一大道 開(kāi)發(fā)商：山東瀚正實(shí)業(yè)有限公司 建筑面積： 30820平米 1棟 24層高層塔樓 車位： 200個(gè) 電梯： 4部瑞士迅達(dá)（ 2米 /秒） 空調(diào)：日本大金中央空調(diào) 智能化： 5戶型： 價(jià)格： 2009年 8月 均價(jià) 7300元 /平米； 2009年 9月 均價(jià) 8000元 /平米 銷售情況：自 2008年 12月進(jìn)場(chǎng)， 2009年 3月 17日開(kāi)盤，截至到 2009年 5月，銷售一直很好。目前銷售均價(jià)提高 700元 /平米。 剩余房源： 1722層 業(yè)主：有一定實(shí)力的私企，面積要求在 180560之間居多 付款方式：絕大多數(shù)業(yè)主選擇一次性付款 優(yōu)勢(shì)：位置、環(huán)境、交通、周邊配套、智能化、風(fēng)水好、戶型自由組合 劣勢(shì)：窗臺(tái)高、鴻苑大廈遮擋、價(jià)格高 濟(jì)南典型商務(wù) /商業(yè)項(xiàng)目分析 報(bào)告結(jié)構(gòu) 商務(wù)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目資源分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 策劃營(yíng)銷建議 物業(yè)定位建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 項(xiàng)目整體分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 濼 源 大 街 佛 山 街 銀座商城 新華書店 舜和商務(wù)酒店 圣凱摩登城 中銀大廈 本案 土地面積： 合 項(xiàng)目位置示意圖 新聞大廈 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 本項(xiàng)目處于歷下區(qū)濼源大街，屬于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū) (心地段 ,毗鄰泉城廣場(chǎng)以及泉城路商業(yè)步行街。配套成熟 ,商業(yè)以及商務(wù)氛圍濃厚 . 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 寫字樓產(chǎn)品新時(shí)代特質(zhì) 城市 厚的商務(wù) /商業(yè)氛圍 濼源大街、經(jīng)七路、歷山路便利交通 聚集泉城廣場(chǎng)、趵突泉等泉城美景 s t o w 項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，不能形成較大規(guī)模影響力； 項(xiàng)目限高，不能形成高檔寫字樓的高大、氣魄的市場(chǎng)形象； 中央 租不售 圣凱 摩登城 入市進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升 市場(chǎng)沒(méi)有頂級(jí)寫字樓出現(xiàn) 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)一直不夠火爆，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)中低檔寫字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)沖擊 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 市場(chǎng)沖擊 低溫市場(chǎng) 物業(yè)組合 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值 有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 建立品牌和影響力 中央商務(wù)區(qū)（ 圣凱 摩登城 產(chǎn)品稀缺性 項(xiàng)目方向 報(bào)告結(jié)構(gòu) 商務(wù)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目資源分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 策劃營(yíng)銷建議 物業(yè)定位建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 項(xiàng)目商業(yè)定位 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 商業(yè)規(guī)劃一 :高端精品百貨店 規(guī)劃樓層 : 地下一層至地上四層 總面積 : 不低于 20030平方米 (使用面積 ) 單層面積 : 不低于 4000平方米 (使用面積 ) 柱間距 : 不低于 8米 一層層高 不低于 5米 (凈高 ) 二層以上 不低于 凈高 ) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 商業(yè)規(guī)劃一 : 高端精品百貨店 擬招商家 : 馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)百盛購(gòu)物中心 南京金鷹精品購(gòu)物中心 南京中央商場(chǎng)購(gòu)物中心 遠(yuǎn)東百貨太平洋精品購(gòu)物中心 大商秋林女裝購(gòu)物廣場(chǎng) 深圳海雅百貨精品購(gòu)物中心 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 商業(yè)組合以 “ 國(guó)內(nèi)外知名品牌的書店和 作為主力店的中型購(gòu)物中心 多家主題商業(yè) 完善并良好管理 + 特色娛樂(lè)休閑 ” 的模式組合，并作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。 根據(jù)項(xiàng)目自身所具備的商業(yè)中心潛質(zhì)，結(jié)合項(xiàng)目條件和周邊環(huán)境，將定位于城市中型生活購(gòu)物中心，并在充分考慮各部分商業(yè)面積特征及互動(dòng)關(guān)系后，提出 “ 風(fēng)尚 流行、娛樂(lè)、休閑 ” 主題方案 ，合理配置各項(xiàng)業(yè)態(tài)業(yè)種，以完整體現(xiàn) “ 時(shí)尚中心 ” 定位。 商業(yè)規(guī)劃二 : 時(shí)尚商業(yè)內(nèi)街組合 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 本項(xiàng)目擬以 “ 風(fēng)尚 流行、娛樂(lè)、休閑 ” 為項(xiàng)目主題，結(jié)合濟(jì)南乃至山東獨(dú)創(chuàng)的特色商業(yè)組合，包含多個(gè)特色主題商業(yè)及多樣的休閑娛樂(lè)設(shè)施，如主題書店 ,高檔健身中心 ,科技樂(lè)園 ,主題特色餐廳 ,依托三大主力商家：主題書店和高檔 現(xiàn)高性價(jià)比、前端、時(shí)尚、健康的新型消費(fèi)體驗(yàn)。 本項(xiàng)目商業(yè)檔次定位在：高檔以上。 主要消費(fèi)者：濟(jì)南中等及以上的居民； 濟(jì)南市有消費(fèi)實(shí)力的商務(wù)人士和私營(yíng)業(yè)主； 其他區(qū)域 對(duì)有休閑娛樂(lè)消費(fèi)感興趣的顧客 等。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目商業(yè)主體定位為： 商業(yè)部分將以主題書店類商家和中型休閑 、 康體 、 餐飲 、 娛樂(lè)設(shè)施為主力店 ， 品牌型服務(wù)商業(yè)及個(gè)性化餐飲娛樂(lè)為商業(yè)組合內(nèi)容 ， 在商業(yè)的建筑形式上充分利用集中商業(yè)簡(jiǎn)潔 、 實(shí)用的特點(diǎn) ， 風(fēng)格上采用后現(xiàn)代風(fēng)格 ， 力求簡(jiǎn)約 、 時(shí)尚 ， 底商方面注重與住宅部分整體效果的協(xié)調(diào)一致 ， 因其業(yè)態(tài)主要為以生活服務(wù)相關(guān)的商業(yè) ， 故風(fēng)格上也應(yīng)以營(yíng)造溫馨 、 祥和的消費(fèi)環(huán)境為基本目的 。 圍繞以上主題 ， 本項(xiàng)目商業(yè)部分將由餐飲娛樂(lè) 、 購(gòu)物休閑 、 康體健身三大商業(yè)功能區(qū)域構(gòu)成 ， 區(qū)域間零售 、 餐飲 、 服務(wù)等功能靈活穿插 ， 滿足本項(xiàng)目消費(fèi)者高尚生活的消費(fèi)需求 。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及部分意向商家 地下層： 上海錢柜等 地上層：西式餐飲以及精品店 肯德基 麥當(dāng)勞 必勝客 辛巴克 屈臣氏等 地上層：特色餐飲 各類韓國(guó) 日本等特色美食 地上層：主題書店 大眾書局思考樂(lè)書店等 地上層：健身中心 青鳥健身 英派斯健身等 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 項(xiàng)目寫字樓定位 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 寫字樓分類 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的地段、交通條件、外立面、硬件配套設(shè)施、車位等各方面條件的評(píng)定，從高到低劃分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等多個(gè)不同檔次的類別。 國(guó)際甲級(jí)寫字樓（ 準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)序號(hào) 標(biāo) 準(zhǔn) 詮 釋 標(biāo)準(zhǔn)一 交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市 政配套齊全 標(biāo)準(zhǔn)二 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)龐大，外立面專修素質(zhì)較高 標(biāo)準(zhǔn)三 平均 200平方米 1個(gè)停車位 標(biāo)準(zhǔn)四 樓層吊頂后警告 標(biāo)準(zhǔn)五 平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間步超過(guò) 30秒 標(biāo)準(zhǔn)六 最少具備 50 60瓦 /平方米電力供應(yīng)，并備足足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)七 平均每 20平米建筑面積有一條電話線，提供或支持 有視象會(huì)議設(shè)備 標(biāo)準(zhǔn)八 提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和 24小時(shí)空調(diào)供應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)九 擁有聲明卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司 標(biāo)準(zhǔn)十 設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，以服務(wù)于大廈客戶為主 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 寫字樓新概念 寫字樓新概念 中央商務(wù)區(qū) 標(biāo)性物業(yè) 共享式商務(wù)空間 開(kāi)放式生態(tài)化的辦公環(huán)境 24小時(shí)的泛商務(wù)生活 5管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 寫字樓產(chǎn)品新時(shí)代特質(zhì) 新經(jīng)濟(jì)條件下，頂級(jí)寫字樓產(chǎn)品應(yīng)該在硬件配置上和軟件建設(shè)上都要有前瞻性國(guó)際化視野。 1、環(huán)境氛圍既有便捷交通又有優(yōu)良商力條件 環(huán)境氛圍：交通環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、文化環(huán)境 2、配套設(shè)施成為衡量寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵 商務(wù)中心、會(huì)議廳、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、會(huì)所、 53、知名物業(yè)管理企業(yè)加盟是品牌保證 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 寫字樓定位 濟(jì)南 5“5T”商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) “ 5 位、地段； 質(zhì)、規(guī)范； 套、服務(wù)； 來(lái)、發(fā)展； 值、性價(jià)比。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 寫字樓目標(biāo)客戶群定位 實(shí)力雄厚企業(yè)大客戶、政務(wù)客戶 全球 500強(qiáng)企業(yè)駐濟(jì)、駐魯分公司； 國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)濟(jì)南分公司； 本地大型民營(yíng)企業(yè)； 政務(wù)、事業(yè)單位等政務(wù)客戶； 投資型客戶群體； 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 適當(dāng)?shù)妮o以立面構(gòu)建物，形成視覺(jué)關(guān)注點(diǎn)，充分利用昭示性，彌補(bǔ)片區(qū)發(fā)展不成熟弱的缺點(diǎn) 特殊的構(gòu)建物可以形成寫字樓內(nèi)部分布的新亮點(diǎn)，增加樓體附件值，例如商務(wù)會(huì)議室、陽(yáng)光中庭，員工休息區(qū)等，體現(xiàn)項(xiàng)目特色和人性化的特點(diǎn) 玻璃幕墻輔以交叉鋼架，構(gòu)建大塊面的立面效果，襯托建筑堅(jiān)實(shí)感、硬朗的商務(wù)效果； 大量采用新型環(huán)保（如離線 寫字樓產(chǎn)品定位立面設(shè)計(jì) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 寫字樓產(chǎn)品定位立面設(shè)計(jì) 不同風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)表現(xiàn) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 盡可能采用采光天棚，引入自然光； 大堂高度在 10米以上，給人以足夠的空間和尊貴感； 大堂面積建議大于 300平米，彰顯樓體的恢弘氣勢(shì)，區(qū)隔老城區(qū)的其他寫字樓，建立本項(xiàng)目賣點(diǎn) 寫字樓產(chǎn)品定位 5管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 整體感，材質(zhì)和色調(diào)的呼應(yīng) 色調(diào)明亮，商務(wù)質(zhì)感強(qiáng) 現(xiàn)代流暢的風(fēng)格 電梯廳需要考慮項(xiàng)目形象問(wèn)題，提升辦公空間銷售賣點(diǎn) 寫字樓產(chǎn)品定位公共空間 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 面積劃分、層高建議： 本項(xiàng)目面積劃分： 以 150 提升產(chǎn)品附加值，可提供多個(gè)產(chǎn)權(quán)證； 有利于銷售靈活組合； 滿足多層面客戶的需求。 成為