東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 1 頁 共 14 頁 1 關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報告 投資拓展總部 2008 年 6 月 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 2 頁 共 14 頁 2 目錄 一、 未來市場供應(yīng)情況 . 3 1. 東莞市商品房供應(yīng)情況 . 3 2. 常平鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)情況 . 4 二、 東莞市商品房戶均面積走勢情況分析 . 4 1. 東莞市商品房戶均面積的走勢 . 4 2. 東田麗園自身項目的產(chǎn)品面積走勢情況分析 . 5 三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項目供應(yīng)情況 . 8 四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況 . 8 五、 東田麗園客戶群體研究 . 9 1. 東田麗園來訪客戶情況的分析： . 9 2. 東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受范圍情況分析 . 10 六、 東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況： . 13 七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 . 13 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 3 頁 共 14 頁 3 關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比建議 關(guān)于東田麗園 五期三區(qū)的戶型配比，我部 將從以下幾個方面進(jìn)行分析，從而得出 東田 麗園五期三區(qū)初步的戶型配比建議。 一、 未來市場供應(yīng) 情況 1. 東莞市商 品房 供應(yīng) 情況 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 4 頁 共 14 頁 4 從以上數(shù)據(jù)可以看出 09 年 一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少， 但 預(yù)計 08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將 07 年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多 300萬，未來的東莞房地產(chǎn)市場以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競爭將會加大，銷售形勢將更加 嚴(yán)峻。 2. 常平鎮(zhèn) 商品房 市場供應(yīng)情況 根據(jù)網(wǎng)上 得到的 一些數(shù)據(jù) 以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)面積占東莞市總體開發(fā)面積的比例 ， 預(yù)計 常平鎮(zhèn)未來兩年的商品房開發(fā)面積分別為 56 萬和 45萬，近年來常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開發(fā)面積也在減少。 二、 東莞市 商品房 戶均 面積走勢情況 分析 1. 東莞 市 商品房 戶均 面積的走勢 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 5 頁 共 14 頁 5 由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對90/70 政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。 08、 09 年 90 -100 的商品住房將大量進(jìn)入市場，未來兩年的商品房數(shù)量將會增加，市場的同質(zhì)化嚴(yán)重，對商品房的銷售將造成沖擊 ，大戶型的需求情況將有所減弱，未來商品房將主要以三房供應(yīng)為主。 2. 東田麗園自身 項目的 產(chǎn)品 面積走勢情況 分析 東田 麗園 三期一區(qū) 的戶型配比情況： 三 期 一 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 70-80 92 13.26% 80-90 12 1.73% 90 100 125 18.01% 100 110 110 120 120 130 4 0.58% 130 140 125 16.86% 140 150 150-160 147 21.18% 160-170 128 18.44% 170-180 51 7.35% 240-280（復(fù)式） 18 2.59% 合計 694 100.00% 從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在 150-170， 戶型 產(chǎn)品的種類比較多， 但 100-130 的戶型出現(xiàn)了真空。 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 6 頁 共 14 頁 6 東田麗園三期一區(qū)成交情況（來源于銷售部） 樓閣名稱 總套數(shù) 累計銷售套數(shù) 本期銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 1 彩田居 10座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 11座 51 51 51 0 100.00% 彩田居 12座 51 50 50 1 98.04% 彩田居 13座 47 24 24 23 51.06% 彩田居 15座 47 34 34 13 72.34% 彩田居 16座 36 34 34 2 94.44% 彩田居 17座 70 29 29 41 41.43% 彩田居 18座 70 15 15 55 21.43% 彩田居 1座 18 16 16 2 88.89% 彩田居 2座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 3座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 5座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 6座 18 18 18 0 100.00% 彩田居 7座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 8座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 9座 58 58 58 0 100.00% 小計： 694 554 554 140 79.83% 從銷售部統(tǒng)計得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來看，目前彩田居 13座、 15 座、 17 座、 18 座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積 為150-170 （ 4 房 3衛(wèi)） ，正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售 狀況不是很理想的原因可能有以下幾點： 1.受目前房地產(chǎn)市場影響，消費者觀望的氣氛比較濃厚。 2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對小戶型面積需求的客戶在增加。 3.該部分 樓宇位于未來的新城大道邊上，位置可能對客戶存在著一定的影響。 東田 麗園五期一區(qū)的戶型配比情況： 五 期 一 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 90 100 114 23.17% 100 110 110 120 114 23.17% 120 130 130 140 78 15.85% 140 150 186 37.80% 合計 492 100.00% 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 7 頁 共 14 頁 7 五期一區(qū)戶型配比情況114 1147818623.17% 23.17% 15.85% 37.80%0204060801001201401601802009 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 2 0 1 2 0 1 3 0 1 3 0 1 4 0 1 4 0 1 5 0面積檔次戶數(shù)套數(shù)面積東田 麗園五期二區(qū)的戶型配比情況： 五 期 二 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 90-100 144 25.00% 100 110 110 120 144 25.00% 120 130 130 140 216 37.50% 140 150 150 160 72 12.50% 合計 576 100.00% 五期二區(qū)戶型配比情況144 1442167225.00% 25.00% 37.50% 12.50%05010015020025090-100 100 110 110 120 120 130 130 140 140 150 150 160戶型面積套數(shù)套數(shù)面積從以上對東田麗園 戶型配比 數(shù)據(jù)可以看出， 三期一區(qū) 的產(chǎn)品主要是80-100 （比例占 33%） 以及 150-180 （比例占 46.97%） 的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以 140 -150 的戶型為主；到了五期二區(qū)的東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 8 頁 共 14 頁 8 產(chǎn)品則主要是以 130 -140 的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的 主力 戶型面積是在 減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與 商品房的銷售價格有關(guān)，單價過高導(dǎo)致了單套商品房的總額過大， 居民的收入水平跟不上房價上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對戶型的面積需求。 由此 建議東田麗園 五期三區(qū)的主力戶型 面積控制 在 110 -130左右。 三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項目供應(yīng)情況 常平鎮(zhèn)近期推出項目 高層 戶型設(shè)計主要是二房（ 70-90 ），三房（ 90-120 ）、四房（ 130-160 ）為主。 未來 常平鎮(zhèn) 供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目是卓越集團(tuán)的項目（卓越蔚藍(lán)城邦），該項目 開發(fā)占地面積 700 多畝，不過 該項目一期開發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對公司項目影響不大；二期的開發(fā)將以高層為主，高層共有 12 棟 18層的高層 ，預(yù)計高層 建筑 面積將達(dá)到 12 萬左右。 四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 9 頁 共 14 頁 9 由以上表格可以看出， 普遍的項目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在（ 106-135 ）、四房的面積區(qū)域在（ 145-160 ）。 五、 東田麗園 客戶 群體研究 1. 東田麗園 來訪 客戶 情況 的分析： 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 10 頁 共 14 頁 10 200 7年東田麗園來訪客戶分析01000200030002007年批次常平鎮(zhèn) 其他鎮(zhèn)區(qū) 深、港、臺常平鎮(zhèn) 2832 79.73%其他鎮(zhèn)區(qū) 428 12.05%深、港、臺 292 8.22%1 2200 8年東田麗園來訪客戶分析02004006008002008年批次常平鎮(zhèn) 其他鎮(zhèn)區(qū) 深、港、臺常平鎮(zhèn) 695 85.17%其他鎮(zhèn)區(qū) 86 10.54%深、港、臺 35 4.29%1 2從 2007-2008 年東田麗園來客的情況來看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受 2007 年“ 9.27”政策影響深、港、臺的客戶有所減少， 本地客戶的比例隨著深、港、臺的客戶減少而有所上升。 因此在 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的 戶型配比上主要是考慮本地居民對房型的需 求為主 。 2. 東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總 價 接 受 范圍情況分析 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 11 頁 共 14 頁 11 2007-2008年東田 麗園來訪客戶面積需求情況3511584189231818205001000150020001需求面積人70-90 90-110 110-130 130-150 150-170從上述表格可以看出，未來客戶主要需求的商品房面積集中在 90-130，其中以 110-130 占最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計在 110-130為宜。 來訪客戶對房型的需求情況4.20%13.70%71.10%8.70%2.30%0.00%50.00%100.00%房型百分比一房 二房 三房 四房 五房一房 4.20%二房 13.70%三房 71.10%四房 8.70%五房1從來訪客戶對房型的需求分析 可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了 71.1%，再結(jié)合來客對戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以 110-130 的三房為主。考慮到部分客戶對兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量 70-90的兩房及 130-150 的四房，比例建議控制在 10%左右。 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 12 頁 共 14 頁 12 產(chǎn)品總價接受范圍情況： 房型 總價接 受 范圍 1 房 18-23萬 2 房 45-55萬 3 房 60-80萬 4 房 75-90萬 5 房 80-110 萬 從客戶對各房型的總價接受 范圍情況來看，客戶對目前的樓市價格是比較認(rèn)同的，從 客戶對 3 房 （ 110-130 ） 接受的總價范圍 可以看出單價應(yīng)該在 6000 元 / ， 與公司目前的產(chǎn)品價格十分接近。 以下是對東田麗園客戶 特征 的一些情況分析： 客戶年齡 30-45歲的客戶占 80% 客戶區(qū)域 80%來自本地客戶，有少量的港 、臺、深客戶 客戶職業(yè) 私營企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄賳T、外來的白領(lǐng)、有少部分港、臺、深客戶 客戶特征 有一定知識、有實力 客戶需求 以三房、四房為主，五房為輔；三房面積需求在100-135，四房面積需求在 140-160，五房面積需求在 180 左右 置業(yè)次數(shù) 大多數(shù)為一次置業(yè)，二次 或多次 置業(yè)的約占 25% 購買排序 區(qū)域 景觀 企業(yè)品牌 居住品質(zhì) 購買目的 自住為主占 75左右，投資比例為 25 承受價格 均價在 5500-6500元 / 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 13 頁 共 14 頁 13 根據(jù)本項目對面為常平鎮(zhèn)未來的行政中心以及東莞市政 府對產(chǎn)業(yè)升級的要求，我部 認(rèn)為 五期三區(qū)目標(biāo)客戶 應(yīng) 鎖定 以下 范圍： 年齡構(gòu)成 客戶分類 職業(yè)特征 置業(yè)特征 25-30歲 10% 31-40歲 80% 41-50歲 10% 當(dāng)?shù)鼐用?75% 港、臺、深客戶： 10% 其他 鎮(zhèn)區(qū) 客戶 15 有知識 ,有涵養(yǎng) ,有閱歷 ,有實力 置業(yè)次數(shù)： 一次約 80%：二次及多次置業(yè)約 20% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 80%：約 20% 置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：項目體量和產(chǎn)品 六、 東田麗園五期三區(qū) 可 開發(fā)面積情況 ： 目前東田麗園五期 可 開發(fā)面積如下： 東田麗園五期分區(qū)開發(fā)面積統(tǒng)計一覽表 分期 樓宇編 號 地上建筑面積（） 地下建筑面積（） 總建筑面積（） 五期一區(qū) U1U2 14424.74 3023 17447.74 S3-S5 38755.35 12580 51335.35 S13 8759.38 2557.34 11316.72 小計 61939.47 18160.34 80099.81 五期二區(qū) S6-S8 32928.83 27753.87 S9-S12 37346.4 小計 70275.23 27753.87 98029.1 五期三 區(qū) U3U4 23319.2 7863.5 31182.7 V2 R6R7 小計 23319.2 7863.5 31182.7 五期總建筑面積 總計 155533.9 53777.71 209311.61 五期三區(qū)的計容面積為 23300 左右，根據(jù) 90/70 政策由23300*0.7=16310 的戶型需要進(jìn)行拼戶。 七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 根據(jù)以上一些數(shù)據(jù)及 上述的市場 分析 ，以下是我部對東田麗園五期三區(qū)東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 14 頁 共 14 頁 14 的戶型比例及面積 作出以下初步 建議： 序號 戶型 戶型面積 (m2) 戶數(shù)比例 備注 1 兩房二廳二衛(wèi) 85 10% 滿足 90m2 以下規(guī)劃要求 ，不拼戶 2 小三房二廳一衛(wèi) 105 15% 滿足 90m2 以下規(guī)劃要求 ，不拼戶 3 三房二廳二衛(wèi) 115-130 40% 需合拼戶型 4 三房二廳三衛(wèi) 135 20% 需合拼戶型 5 四房二廳二衛(wèi) 145 15% 需合拼戶型 小計 100% 再結(jié)合 東田麗園 總體規(guī)劃平面圖的情況，我部對以上的戶型配比進(jìn)行了細(xì)分，具體如下： 標(biāo)準(zhǔn)層戶型 戶型類別 面積（ ） 層數(shù) 戶數(shù) 比例 備注 R6 3房 2廳 3衛(wèi) 135 9 9 50% 需拼戶 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 145 9 50% 小計 18 1 R7 3房 2廳 3衛(wèi) 135 11 11 50% 需拼戶 4房 2廳 2衛(wèi) 145 11 50% 小計 22 1 U3 3房 2廳 3衛(wèi) 135 18 18 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 120 18 33.3% 2房 2廳 2衛(wèi) 85 18 33.4% “三 &七”比例 小計 54 U4 3房 2廳 2衛(wèi) 130 18 18 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 115 18 33.3% “三 &七”比例 3房 2廳 2衛(wèi) 105 18 33.4% “三 &七”比例 小計 54 V2 3房 2廳 2衛(wèi) 125 14 14 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 125 14 33.3% 3房 2廳 2衛(wèi) 105 14 33.4% “三 &七”比例 小計 42 五期三區(qū) 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 80-90 18 9.5% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 100-110 32 16.8% 3房 2廳 2衛(wèi) 111-130 82 43.2% 3 房 2 廳 3 衛(wèi) 131-140 38 20% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 141-150 20 10.5% 小計 190 1 注明： 1、上表中建筑面積與銷售面積不同之處主要在于建筑面積只計算本層分?jǐn)偯娣e，沒有計算公建配套及屋面層等分?jǐn)偯娣e，會稍于偏小。 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 15 頁 共 14 頁 15 1、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工 、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項目 管理部 、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項目部在 新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進(jìn) 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié) 工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體，在 各項 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起 ，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項目開辦費 是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦 公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗收。 5.6 保潔開荒 是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 16 頁 共 14 頁 16 場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 6、方法和過程控制 6.1 項目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提 前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出 建設(shè)性意見。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見 提交工程整改建議書 。 6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前 3-5 個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗收檢查 并提交物業(yè)驗收報告 ，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行 整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 6.1.1.4 營銷配合過程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對于 營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入 委托合同（附件一）進(jìn)行。 6.1. 2 項目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。 6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 17 頁 共 14 頁 17 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費測算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項目開辦費 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地 產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計算，每平方米 2 3 元），以便物業(yè)公司正常開展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計 ）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。 6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提 出設(shè)計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保潔開荒 6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 18 頁 共 14 頁 18 工作。 6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、 工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。 6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.8 售后服務(wù) 6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對已 過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書） 6.2.8.2 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實， 應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。 6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修