第十章物業服務費用范圍的物業設施、設備維修管理與維護一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新l根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況l需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復l屬于開發商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發商提出報告與建議，并協助開發商維修l編織合理的維修養護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全l合理使用，不任意拆動原房屋結構，不任意改變原建筑的用途l各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚l及時保養維修，保持房屋及公共設備設施的完好l因房制宜，有計劃地安排保養維修任務l完善的建筑管理、房屋維修保養、公共設備設施保養制度l完善的管理、檢查、考核制度l給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態l建立和貫徹各項規章制度及各項標準l搞好維修保養計劃管理,科學安排施工進度二、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定【房屋、建筑設施】l建物維修工a.按房屋、設施維修養護規程與房屋、設備、設施（年度）維修計劃表的內容要求進行修繕養護；b.每月一次按房屋、設備、設施巡視內容與要求對小區房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；c.將周期巡查、養護結果記錄于共用部位巡查、養護記錄表內；d.房屋、設施修繕工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內；e.房屋、設施發生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協同下排除異常。l設備主管a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c.組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督；d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證；e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄房屋、設施檢查表，根據日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類記錄表，經經理審核后上報公司主管部門；【供配電設備】l電工a.每日一次按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視配電房設備，并記錄配電房巡視記錄表；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設備定期啟動表；c.按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和供配電設備（設施）維修保養規程的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養記錄表內；d.供配電設備、設施維修工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內；e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，并在設備主管協同下排除異常和故障。l設備主管a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫供配電系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經理審核后，交公司主管部門；h.按應急預案規定負責處理應急事件。【消防設備】l日常巡視a. 設備維修工每日一次按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視泵房及風機房設備，記錄水泵房巡視記錄表和風機設備巡視記錄表。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，并在設備主管協同下排除異常和故障；l定期檢查a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄設備定期啟動記錄表；b. 由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄消火栓、噴淋系統測試記錄表，消防送風、排煙系統測試記錄表。l維修保養a. 設備維修工負責消防設施的維修保養工作；b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c. 按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和消防設備（設施）維修保養規程的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養記錄表內；d. 消防設備、設施維修工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內。l設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫消防及報警系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門【給排水設備】l管道工a.每日一次按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視泵房設備，并記錄水泵房巡視記錄表；b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；c.按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和給排水設備（設施）維修保養 規程的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養記錄表內；d.給排水設備、設施維修工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內；l設備主管a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫給排水系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經理審核后，交公司主管部門；h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；i.按應急預案規定負責處理應急事件。【弱電設備】l分承包方維保人員a.按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和弱電設備（設施）維修保養規程的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養記錄表內；b.弱電設備、設施維修工作記錄房屋、設備、設施維修記錄表；c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，及時排除異常和故障。l電工a.每日按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視信號接收機房設備及衛星天線，記錄信號收視設備巡視記錄表；b.信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養。l保安人員a.負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄監控、對講設備巡視記錄表；b.發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。l設備主管a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c.組織實施弱電設備的運行管理并按設備維修保養分承包方服務質量監管辦法對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫保安防盜系統檢查表和攝像監控系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門；f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經理審核后，交公司主管部門；h.按應急預案規定負責處理應急事件；【電梯設備】l分承包方電梯維保人員a.每周按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和電梯設備維修保養規程的內容要求進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內；b.電梯設備維修工作記錄房屋、設備、設施維修記錄表；c.設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄于設備故障記錄表上,并及時處理。l電工a.每日按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視電梯設備，填寫電梯房巡視記錄。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養；b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄設備定期啟動表。l設備主管a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c.實施電梯設備的運行管理，按設備維修保養分承包方服務質量監管辦法對分承包方的監管。對電梯設備維修保養工作進行檢查、驗證；d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫電梯設備系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門；【水泵設備】l管道工a. 每日一次按照房屋、設備、設施巡視內容與程序巡視泵房設備，并記錄水泵房巡視記錄表；b. 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；c. 按房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表和給排水設備（設施）維修保養 規程的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于設備、設施周期檢查、保養記錄表內；d. 給排水設備、設施維修工作記錄于房屋、設備、設施維修記錄表內；e. 給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄設備故障記錄表，并在設備主管協同下排除異常和故障。l設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表，并按運行情況制訂房屋、設備、設施（年度）維修計劃表；c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫給排水系統檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據設備完好率標準填寫設備完好率月度統計表交經理審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設備故障情況，填寫設備故障記錄（季度）匯總表，報經理審核后，交公司主管部門；i. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；j. 按應急預案規定負責處理應急事件。三、房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案【樓底層大廳】l對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養護：每周一次l落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s15s范圍內，無阻滯現象；l落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；l落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。l對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次【樓道】l對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次l對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次l對樓道、扶梯進行巡查：每月一次a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大 理石）無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚（大理石）；l樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。l對樓面進行巡查： 每季一次a. 內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。【雨污水總管及屋面外墻】l對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養，屋面雨水總管網罩無脫落 每季一次l對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次l對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現象，排水暢通。 每年二次l對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次【小區內道路、側石、圍墻】l對區內路面，側石進行巡檢： 每月一次a. 區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆 腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側石平直，保持高低一致無缺損。l對圍墻柵欄檢查保養，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。 每年二次l油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】l對區內雨、污水管進行檢查、清撈。 每季二次l雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次l疏通小區內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次l汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。 汛期前一個月【屋頂避雷帶】l對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規定，高層在12層以上應有防雷專業單位進行測試，防雷測試單位應具有專業資質，完成測試工作后，應出具測試報告。 每年一次l對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。 每年二次【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發現與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現象。 每日一次l檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。 每年一次l檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】l對雕塑、景觀檢查保養，發現問題及時處理。 每季一次l噴水池檢查保養內容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復； 每周一次b. 檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次c. 檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常； 每月一次d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次l檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統完好，電氣絕緣電阻達標。 每年兩次【兒童娛樂設施】l對兒童娛樂設施檢查保養，注潤滑油，