1 資產(chǎn)評估學(xué) 2 第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法 3 第三章資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié)成本法 Thecostmethod 第二節(jié)收益法 第三節(jié)市場比較法 第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇 4 第一節(jié)成本法 Thecostmethod 評估值 重置成本 綜合成新率 三 注意問題1 歷史資料的真實性 如復(fù)原重置成本的計算 成新率的計算等 2 形成資產(chǎn)價值的成本耗費(fèi)是必要的 成本法是從成本耗費(fèi)的角度評估資產(chǎn)的價值 但是這些成本耗費(fèi)應(yīng)是必要的 或者說應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平 而不是某項資產(chǎn)的個別成本耗費(fèi) 一 成本法的基本原理 一 成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價值論資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費(fèi) 二 成本法的評估思路評估值 重置成本 各項損耗 實體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 5 二 成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算 基本公式 評估值 重置成本 實體性損耗 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本 成新率 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性損耗 評估值 重置成本 綜合成新率 6 一 重置成本及其計量復(fù)原重置成本是指采用與被評估資產(chǎn)相同的材料 建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計 規(guī)格和技術(shù)等 以現(xiàn)行價格購建與被評估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用 更新重置成本是指采用新型材料 并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 新型設(shè)計 規(guī)格和技術(shù)等 以現(xiàn)行價格購建與被評估資產(chǎn)具有相同功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本 相同點 均采用現(xiàn)行價格計算 不同點 采用的材料 標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計等方面存在差異 但是并未改變基本功能 有條件情況下 盡可能選擇更新重置成本 理由 1 更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜 超額投資成本 2 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn) 超額運(yùn)營成本 7 1 重置核算法按資產(chǎn)的成本構(gòu)成 以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)重置成本 直接成本 間接成本直接成本是購建全新資產(chǎn)時所花費(fèi)的直接計入購建成本中的那部分成本 一般包括 購買支出 運(yùn)輸費(fèi) 安裝調(diào)試費(fèi)等 評估實踐中需據(jù)具體情況而定 間接成本是購建過程中不能直接計入成本 但又與資產(chǎn)形成有關(guān)的一些支出 主要指企業(yè)管理費(fèi) 培訓(xùn)費(fèi) 前期準(zhǔn)備費(fèi)等 對間接成本的分配方法通常有 1 人工成本比例法 間接成本 人工成本總額 成本分配率 2 單位價格法 間接成本 工作量 單位價格 3 直接成本比例法 間接成本 直接成本 間接成本占直接成本的比例采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 該方法可用于計算復(fù)原重置成本 也可用于計算更新重置成本 8 例 某企業(yè)3年前購置一臺設(shè)備 原購買價為150000元 運(yùn)雜費(fèi)1200元 直接安裝費(fèi)800元 其中材料費(fèi)500元 人員工資300元 據(jù)統(tǒng)計分析 這臺設(shè)備的間接成本為每元人工成本的0 85倍 評估時 經(jīng)市場調(diào)查 該設(shè)備的現(xiàn)行售價為180000元 運(yùn)雜費(fèi)為2100元 直接安裝費(fèi)1800元 其中材料費(fèi)1000元 人員工資800元 間接成本平均為直接成本的1 2 則該臺設(shè)備的重置成本計算如下 直接成本 180000 2100 1800 183900 元 間接成本 183900 1 2 2207 元 重置成本 183900 2207 186107 元 9 2 功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照 通過調(diào)整功能差異 獲得被估資產(chǎn)的重置成本 稱功能系數(shù)法 即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系 確定重置成本 1 功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系 計算公式 2 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系 計算公式 10 例 某設(shè)備生產(chǎn)能力為50000件 年 參照設(shè)備生產(chǎn)能力為30000件 年 重置成本為12000元 設(shè)x指數(shù)為0 6 則該設(shè)備的重置成本為 被評估資產(chǎn)重置成本 12000 50000 30000 0 6 16304 元 由于功能系數(shù)法所選擇的參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn) 因此通過調(diào)整被評估資產(chǎn)與參照物之間的功能差異獲得的重置成本一般為考慮了功能性損耗的更新重置成本 從而在計算評估值時無需再扣減功能性損耗 該方法計算的一般是更新重置成本 11 3 物價指數(shù)法如果既無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 也無法獲得與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價 就只能根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本按采用物價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整來獲得被評估資產(chǎn)的重置成本 1 定基物價指數(shù) 2 環(huán)比物價指數(shù)例 某項資產(chǎn)購建于2000年 賬面原值為15萬元 2004年進(jìn)行評估 已知2000年至2004年該項資產(chǎn)價格每年上漲15 則該項資產(chǎn)的重置成本為 15 1 15 4 26 24 萬元 注意問題物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本 12 4 統(tǒng)計分析法 點面推算法 當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低 數(shù)量較多時 為降低評估成本 可采用此方法 計算步驟 1 將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類 2 抽樣選擇代表性資產(chǎn) 并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本 3 計算調(diào)整系數(shù)K 4 據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本 某類資產(chǎn)重置成本 某類資產(chǎn)原始成本 K例 在對某企業(yè)進(jìn)行整體評估時 將其所擁有的機(jī)器設(shè)備分為專用設(shè)備 通用設(shè)備 運(yùn)輸設(shè)備和儀器儀表四類 其中通用設(shè)備的評估過程如下 經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備10臺 估算其重置成本之和為60萬元 而這10臺通用設(shè)備的歷史成本之和為50萬元 已知全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為750萬元 則通用設(shè)備的重置成本為 750 60 50 900 萬元 13 二 有形損耗及其計量是指由于使用和自然力的作用而使資產(chǎn)實體發(fā)生的損耗 計量方法 1 觀察法 成新率法 被估資產(chǎn)的有形損耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法被估資產(chǎn)的實體性損耗 重置成本 預(yù)計殘值 實際已使用年限 總使用年限實際已使用年限 名義已使用年限 已提折舊年限 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 截止評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計實際利用時間 截止評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計法定利用時間 100 有形損耗率 14 當(dāng)資產(chǎn)利用率大于100 時 表明資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn) 資產(chǎn)實際已使用年限大于名義已使用年限 當(dāng)資產(chǎn)利用率等于100 時 表明資產(chǎn)的使用符合正常使用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限 當(dāng)資產(chǎn)利用率小于100 時 表明資產(chǎn)沒有被滿負(fù)荷利用 資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限 例 某設(shè)備購建于1998年6月 2004年6月評估時 名義已使用年限為6年 根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo) 正常使用情況下每天應(yīng)工作8小時 而實際每天只工作6小時 由此可以算得 資產(chǎn)利用率 6 365 6 6 365 8 100 75 實際已使用年限 6 75 4 5 年 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn) 需計算加權(quán)平均已使用年限 加權(quán)更新成本 已使用年限 更新成本 或購建成本 15 三 功能性損耗及其計量 1 功能性損耗的含義是無形損耗的一種 是指由于技術(shù)進(jìn)步 被評估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比 因功能陳舊而引起的貶值 或者是新技術(shù) 新材料 新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評估資產(chǎn)的貶值 1 超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展 使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于老設(shè)備 超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值 體現(xiàn)在兩方面 從運(yùn)營成本 物耗 能耗 工耗等 的角度看 在產(chǎn)出量相等的情況下 被評估資產(chǎn)的運(yùn)營成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn) 從產(chǎn)出能力角度看 在運(yùn)營成本相類似的情況下 被評估資產(chǎn)的產(chǎn)出能力要低于同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn) 16 超額運(yùn)營成本的計算步聚 1 計算年超額運(yùn)營成本 2 計算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本 年超額運(yùn)營成本 1 所得稅率 3 據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率 折現(xiàn)率 將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn) 計算其功能性貶值額 被估資產(chǎn)功能性貶值額 年超額運(yùn)營成本 1 所得稅率 P A r n 例 某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比 在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下 能源消耗超支30000元 人工消耗超支10000元 經(jīng)評估人員鑒定 該設(shè)備尚可使用5年 同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10 企業(yè)所得稅稅率為33 則該設(shè)備的功能性損耗計算如下 功能性損耗 30000 10000 1 33 P A 10 5 26800 3 7908 101593 元 17 2 超額投資成本資產(chǎn)無形損耗的另一種表現(xiàn)形式是超額投資成本 是指因勞動生產(chǎn)率提高 生產(chǎn)相同資產(chǎn)所需的社會必要勞動時間減少 從而使原有資產(chǎn)的生產(chǎn)成本相對較高 形成超額投資成本 其也可視為功能性損耗 超額投資成本是由于新技術(shù) 新材料 新工藝的運(yùn)用 使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差 在評估中 如果使用的是復(fù)原重置成本 則應(yīng)該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值 如果使用的是更新重置成本 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 18 四 經(jīng)濟(jì)性損耗及其計量1 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題 引起外部環(huán)境變化的原因主要有 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致社會總需求不足進(jìn)而影響對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的需求 國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策對資產(chǎn)所在行業(yè)的沖擊 國家環(huán)保政策對資產(chǎn)或資產(chǎn)所生產(chǎn)產(chǎn)品的限制 經(jīng)濟(jì)地理位置變化或污染問題對不動產(chǎn)價值的影響等 2 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 如設(shè)備利用率下降 房屋出租率下降等 資產(chǎn)年收益額減少 19 3 計算方式 1 因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量經(jīng)濟(jì)性貶值額 重置全價 有形損耗 功能性損耗 經(jīng)濟(jì)性貶值率 2 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量經(jīng)濟(jì)性貶值額 年收益損失額 1 所得稅率 P A r n 注意問題 并非每個被評估資產(chǎn)都需要計算經(jīng)濟(jì)性損耗 一般來說只有能夠單獨(dú)計算收益的資產(chǎn) 如一個企業(yè) 一個車間 一條生產(chǎn)線 一宗房地產(chǎn)等需要考慮在評估基準(zhǔn)日之后 資產(chǎn)的壽命期以內(nèi)是否存在利用率降低或收益額減少的問題 經(jīng)濟(jì)性損耗問題 20 五 綜合成新率及其計量1 含義 是指在綜合考慮資產(chǎn)的各種損耗后確定的成新率 它所反映的是 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值 資產(chǎn)的全新狀態(tài)重置價值2 計量方法 1 觀察法 經(jīng)驗估算法 2 使用年限法 3 修復(fù)費(fèi)用法綜合成新率 1 修復(fù)費(fèi)用 重置成本 100 21 三 對成本法的評價 1 前提條件 1 被評估資產(chǎn)的實體特征 內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性 2 被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的 3 被評估資產(chǎn)必須是隨著時間的推移具有貶值特性的資產(chǎn) 否則不能運(yùn)用成本法 2 優(yōu)點 1 成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗 評估結(jié)果較為公平合理 2 成本法適用范圍廣泛 對于一切以資產(chǎn)重置 補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都是適用的 3 缺點 1 成本法涉及的經(jīng)濟(jì)參數(shù)很多 如物價變動指數(shù) 資產(chǎn)成新率 資產(chǎn)功能系數(shù)等 因而其具體運(yùn)用和操作難度較大 經(jīng)濟(jì)參數(shù)的可靠性和合理性較難把握 2 經(jīng)濟(jì)性損耗不易全面計算 因而評估結(jié)果往往較高 3 由于運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)價值是沒有與資產(chǎn)的使用效益相聯(lián)系 因而很容易將無形資產(chǎn)漏掉 22 第二節(jié)收益法 一 收益法的基本原理 一 收益法的理論基礎(chǔ)效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用 即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益 二 收益法的評估思路預(yù)期收益折現(xiàn) 三 收益法運(yùn)用的前提條件1 資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預(yù)測2 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量3 被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測 23 二 收益法的基本計算公式收益法的基本要素 預(yù)期收益 折現(xiàn)率 資本化率 收益的持續(xù)時間 一 未來收益有限期1 每期收益不等額2 每期收益等額 24 二 未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法 1 穩(wěn)定化收益法 年金化法 穩(wěn)定化收益A的估算方法 1 2 歷史收益加權(quán)平均法計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) 3 注意 方法 2 更具客觀性 但缺乏預(yù)測性 收益法要求收益額是預(yù)期收益 客觀收益 25 2 分段法若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定 但估計經(jīng)過一段時間后將逐步穩(wěn)定時 可采用分段法評估模型 26 前期 設(shè)n 5 后期 選擇前期期限的基本原則 1 延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài) 2 盡可能延長前期期限 以減少誤差 但也不宜過長 27 三 收益法中各項指標(biāo)的確定 一 預(yù)期收益額1 預(yù)期收益的類型 1 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流量 稅后利潤 折舊 追加投資 2 從資產(chǎn)評估角度出發(fā) 凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益 1 1稅后利潤2 1凈現(xiàn)金流3 1利潤總額 稅后凈收益 被普遍采用 28 2 預(yù)期收益的測算以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) 考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益 1 時間序列法 修正的時間序列回歸法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況 29 表3 3評估前每年收益 按時間序列計算的回歸方程 預(yù)測年收益 年份數(shù) 83 1336Y 1336 83X 30 表3 4預(yù)測年收益 31 2 因素分析法是一種間接預(yù)測收益的方法 確定影響資產(chǎn)收益具體因素 成本 銷售收入 稅金等 建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系 同時預(yù)測這些因素未來可能的變動情況 估算基于因素變動的未來收益水平 二 收益期限的確定收益期限是指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的年限 由評估人員根據(jù)資產(chǎn)未來的獲利能力 資產(chǎn)損耗情況 法律規(guī)定等因素確定 如無特殊情況 資產(chǎn)使用比較正常且沒有對資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定 或者這種限定是可以解除的 并可以通過延續(xù)方式永續(xù)使用 則可假定收益期為無限期 如果資產(chǎn)的收益期限受到法律 合同等規(guī)定的限制 則應(yīng)以法律或合同規(guī)定的年限作為收益期 當(dāng)資產(chǎn)沒有規(guī)定收益期限的 也可以按其正常的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 即資產(chǎn)能夠給其擁有者帶來最大收益的年限 32 三 折現(xiàn)率與本金化率 資本化率 1 二者無本質(zhì)區(qū)別 折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率 資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益 年金 轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率 2 內(nèi)涵上略有區(qū)別 折現(xiàn)率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率本金化率 折現(xiàn)率 未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零 則二者相等 3 確定折現(xiàn)率的基本方法 1 加和法折現(xiàn)率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率無風(fēng)險報酬率的確定 國債收益率風(fēng)險報酬率的確定 風(fēng)險累加法 33 系數(shù)法Ri 被評估企業(yè)所在行業(yè) 被估企業(yè)自身 的風(fēng)險報酬率 Rm 市場平均收益率 Rf 無風(fēng)險報酬率 被評估企業(yè)證券的風(fēng)險報酬率與證券市場上平均風(fēng)險報酬率的比值 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價CAPM 又稱資本資產(chǎn)定價模型其中 Rm Rf 表示市場平均風(fēng)險報酬率 又稱為系統(tǒng)性市場風(fēng)險 反映了與其他企業(yè)相比被評估企業(yè)特定的風(fēng)險程度 r為投資者要求的收益率 它與 正相關(guān) 市場平均風(fēng)險報酬率 34 2 資本成本加權(quán)法如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn) 而是投資總額 即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和 那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分 折現(xiàn)率 長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重 長期負(fù)債利息率 1 所得稅率 所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重 投資報酬率 其中 投資報酬率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險報酬率例 某企業(yè)資本構(gòu)成如下 長期借款占30 利息率為9 應(yīng)付債券占20 利息率為11 股東權(quán)益占50 投資報酬率為12 企業(yè)適用的所得稅率為33 則該企業(yè)的折現(xiàn)率 加權(quán)平均資本成本 為 r 30 9 1 33 20 11 1 33 50 12 1 81 1 47 6 9 28 35 3 市場比較法是通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率 而不象加和法那樣由折現(xiàn)率的各組成部分相加得出 所謂樣本資產(chǎn) 是指與被評估資產(chǎn)在行業(yè) 銷售類型 收益水平 風(fēng)險程度 流動性等方面相類似的資產(chǎn) 同時市場法要求盡可能多的樣本否則不能準(zhǔn)確反映市場對某項投資回報的普遍要求 例如對房地產(chǎn)評估可采用租價比法 對企業(yè)價值評估可采用市盈率法 四 對收益法的評價1該方法最適宜 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況 成本費(fèi)用無法或難以計算的資產(chǎn) 如企業(yè)價值評估 2優(yōu)點 考慮了資本未來收益和貨幣的時間價值 可以真實準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的資本價格 與投資決策相結(jié)合 評估結(jié)果易于被雙方接受 3該方法的局限性 需具備一定的前提條件 含有較大成分的主觀性 因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大 36 第三節(jié)市場比較法 一 市場比較法的基本原理該方法是指比照與被評估對象相同或相似的資產(chǎn)的市場價格 來確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法 即通過市場調(diào)查 選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象 分析比較對象的成交價和交易條件 進(jìn)行對比調(diào)整 估算出資產(chǎn)價值的方法 一 理論基礎(chǔ)均衡價值論 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果 因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價的相對合理性 并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價 二 評估思路 三 運(yùn)用的前提條件1 充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 2 參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo) 參數(shù)等資料均能搜集到 37 二 市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 一 尋找參照物 1 成交價必須真實 2 至少三個交易案例 3 參照物與被估資產(chǎn)相類似 大可替代 即功能相同 4 成交價是正常交易的結(jié)果 5 盡可能選擇近期成交的交易案例 二 調(diào)整差異1 時間因素2 區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好 反之系數(shù) 1一般以被評資產(chǎn)為100 38 3 功能因素功能系數(shù)法具體可采用絕對數(shù)計算 例如設(shè)備產(chǎn)出能力相差一個單位 價格相差多少 也可采用相對數(shù)計算 4 成新率因素例如 參照物的成交價為10萬元 成新率為50 被評估資產(chǎn)的成新率為75 則調(diào)整系數(shù)為75 50 1 5 被評估資產(chǎn)的價值為15萬元 5 交易情況調(diào)整交易情況調(diào)整是指 1 由于參照物的成交價高于或低于市場正常交易價格所需進(jìn)行的調(diào)整 2 因融資條件差異所需進(jìn)行的調(diào)整 即一次性付款和分期付款對成交價的影響 3 因銷售情況不同所需進(jìn)行的調(diào)整 即單件與批量購買對交易價格的影響 三 確定評估值將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均 確定評估值 39 三 市場比較法的具體操作方法 一 直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異 例如 成新率 功能等 1 功能價值法評估值 參照物成交價格 被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力2 價格指數(shù)法評估值 參照物成交價格 1 物價變動指數(shù) 3 成新率價格法評估值 參照物成交價格 被評估資產(chǎn)成新率 參照物成新率4 市價折扣法 只適用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況 評估值 參照物成交價格 1 價格折扣率 5 成本市價法評估值 參照物成交價格 被評估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本 參照物現(xiàn)行合理成本6 市盈率乘數(shù)法評估值 被評估資產(chǎn)收益額 參照物市盈率此方法主要適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估和長期投資評估 40 二 類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似 但仍在多方面存在差異 交易案例A的調(diào)整值 參照物A的成交價 時間因素系數(shù) 區(qū)域因素系數(shù) 功能因素系數(shù) 交易情況調(diào)整系數(shù) 或交易案例A的調(diào)整值 參照物A的成交價 時間因素調(diào)整值 區(qū)域因素調(diào)整值 功能因素調(diào)整值 成新率因素調(diào)整值 交易情況調(diào)整值 例3 14 某商業(yè)用房 面積為600平方米 現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估 評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日 評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例 具體情況如下表所示 單位 41 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似 新舊程度相近 故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整 被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100 三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好 綜合評分分別為107 110和108 當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4 故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為 1 4 4 117 參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù) 1 4 104 參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易 故無需調(diào)整 三個參照物成交