湖南湘潭金水灣項(xiàng)目 湖南金色 可行性研究報(bào)告 XX 房地產(chǎn)顧問（ 廣州 ）有限公司 XX 新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2010 年 2 月 10 日 湖南湘潭 XX項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2010 年 2 月 10 日 1 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 目 錄 報(bào)告說明 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一部分 項(xiàng)目總論 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1.1 報(bào)告編制情況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1.2 項(xiàng)目概況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1.3 發(fā)展商背景 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1.5 報(bào)告總述 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二部分 湘潭經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.1 湘潭市概況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.1.1 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.1.2 湘潭市人文、地理、交通狀況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.1.3 湘潭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.2 湘潭市在“長(zhǎng)株譚”城市群的定位 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.2.1“長(zhǎng)株潭”城市群批準(zhǔn)為“兩型社會(huì)” . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.2.2 湘潭在“長(zhǎng)株潭”的位置及定位 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.2.3“長(zhǎng)株譚”城市群規(guī)劃對(duì)湘潭市發(fā)展的影響 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.3 湘潭市城市布局及發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略（待修改） . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.4 交通網(wǎng)線 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.5 城市建設(shè) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.5.1 城市基礎(chǔ)工程 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.5.2 合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)，加快普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā)建設(shè) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6.1 整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速、加速，現(xiàn)狀基數(shù)低，未來發(fā)展?jié)摿薮?錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6.3 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6.4 消費(fèi)型城市特征明顯 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2.6.5 社會(huì)零售消費(fèi)總額提速較快 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本章小節(jié)： . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三部分 湘潭市房地產(chǎn)總體分析 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3.1 房地產(chǎn)投資 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3.2 土地供應(yīng) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3. 3 商品房供求 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3.4 商品房?jī)r(jià)格變化 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3.5 保障房建設(shè) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本章小節(jié)： . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2010 年 2 月 10 日 2 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 第四部分 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分研究 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.1 住宅市場(chǎng) 分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.1.1 住宅市場(chǎng)發(fā)展格局 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.1.2 住宅發(fā)展指標(biāo)（供應(yīng)、需求、價(jià)格） . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.1.3 產(chǎn)品因素研究（銷 售率、客戶組成、園林景觀、車位配比、銷售率等） 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.2 商業(yè)市場(chǎng)分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.2.1 商業(yè)發(fā)展格局及現(xiàn)狀 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.2.2 典型商業(yè)案例 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.2.3 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.3 酒店市場(chǎng)分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.3.1 酒店發(fā)展現(xiàn)狀 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.3.2 典型酒店案例 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 4.3.3 未來酒店供應(yīng) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本章小結(jié) . 錯(cuò)誤 !未定義書 簽。 5.0 九華板塊研究 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.1 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.2 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)差異性需求分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.5 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.5 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)供需分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.6 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 5.7 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.0 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 .錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.1 地理區(qū)位 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.2 區(qū)域背景 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.3 交通狀況 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.4 周邊環(huán)境及配套 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.5 未來規(guī)劃建設(shè) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.6 項(xiàng)目 swot 分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6.7 項(xiàng)目核心價(jià)值體系 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 七 部分：項(xiàng)目發(fā)展 建議 7.1 市場(chǎng)定位 7.2 項(xiàng)目定位依據(jù) 7.3 目標(biāo)客戶定位 7.4 規(guī)劃及產(chǎn)品組合建議 7.5定價(jià) 及調(diào)價(jià)策略 2010 年 2 月 10 日 3 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 7.7 開發(fā)進(jìn)度建議 7.7 市場(chǎng)推廣策略 第 八 部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8.1 項(xiàng)目投資估算 8.1.1 開發(fā)成本估算 8.1.2 投資進(jìn)度估算 8.2 項(xiàng)目資金運(yùn)作測(cè)算 8.2.1 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入估算 8.2.2 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算 8.2.3 投資計(jì)劃與資金籌措 第 九 部分：結(jié)論與建議 9.1 結(jié)論 9.2 建議 2010 年 2 月 10 日 4 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8.1 項(xiàng)目投資估算 與資金籌措 8.1.1 項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開發(fā) 總工期為四年， 分四期開發(fā)，每期的工期為一年（酒店工期為兩年），詳見項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度表 （表 8-1）。 根據(jù)湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期費(fèi) 用 、 建安工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 管理費(fèi)用 、 不可預(yù)見費(fèi) 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 、銷售費(fèi)用 。 土地購置費(fèi)的估算： 土地購置費(fèi)包括地價(jià)及買地稅費(fèi)。 本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目用地已完成拆遷補(bǔ)償及“三通一平” ，并已交清土地出讓金 ，表中“地價(jià)”是指熟地的價(jià)格 。 根據(jù)與貴司的約定 ，地價(jià) 成本 由貴司提供。 買地稅費(fèi)是指買方交納的契稅及印花稅，按地價(jià)的 4.05%估 算。 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察 、可行性研究 等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開 發(fā) 項(xiàng)目的實(shí)際情況。 建安工程費(fèi) 是指 是指建造房屋建筑物所發(fā)生土建、水電安裝、電梯、消防、暖通空調(diào)工程費(fèi)等， 費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的 造價(jià) 。 其中酒店、商業(yè)超市、會(huì)所、幼兒園的建安工程費(fèi)包含裝修費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是 指 項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用 ， 費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目 的 造價(jià) 。 開發(fā)期稅費(fèi) 包括 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、 施工圖審查費(fèi) 、 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、 建筑施工安全服務(wù)費(fèi) 、 白蟻防治費(fèi) 、 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 及其他稅費(fèi)， 費(fèi)用的確定參考當(dāng)?shù)卣块T的實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按 建安工程費(fèi) 的 2010 年 2 月 10 日 5 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 3%計(jì)取。 不可預(yù)見費(fèi) 按 建安工程費(fèi) 的 5%計(jì)取。 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用，主要為借款利息。 利息費(fèi)用的計(jì)算參照 國家發(fā)改委、 建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還、全年計(jì)息，即： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額 2）貸款年利率 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為 15,480 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按中國人民銀行公布的現(xiàn)行 1-3 年期貸款基準(zhǔn)利率 5.40%確定。 銷售費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的 各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 參照同類項(xiàng)目的一般水平，按銷售收入的 2%估算銷售費(fèi)用。 序號(hào) 計(jì)算期（季度）建筑面積( m2)占各類建筑物的比例1 首期工程1 . 1 獨(dú)立別墅 5 , 4 8 1 60%1 . 2 聯(lián)排別墅 1 2 , 7 8 9 60%1 . 3 洋房（疊拼別墅） 4 7 , 1 9 9 50%1 . 4 商業(yè)（超市） 5 , 0 0 0 100%1 . 5 商業(yè)街 6 , 5 3 0 50%1 . 6 會(huì)所 2 , 3 3 0 100%小計(jì) 7 9 , 3 2 92 二期工程2 . 1 獨(dú)立別墅 3 , 6 5 4 40%2 . 2 聯(lián)排別墅 8 , 5 2 6 40%2 . 3 多層住宅 4 7 , 1 9 9 50%2 . 4 洋房（疊拼別墅） 4 7 , 1 9 9 50%2 . 5 商業(yè)街 6 , 5 3 0 50%2 . 6 家居市場(chǎng) 2 0 , 0 0 0 100%2 . 7 酒店 5 1 , 8 0 0 100%2 . 8 地下車位 1 2 , 0 7 5 31%小計(jì) 1 9 6 , 9 8 33 三期工程3 . 1 商業(yè)裙樓 2 , 5 0 0 50%3 . 2 多層住宅 4 7 , 1 9 9 50%3 . 3 小高層 6 2 , 9 3 2 50%3 . 4 地下車位 1 3 , 1 6 0 34%3 . 5 幼兒園 2 , 5 8 0 100%小計(jì) 1 2 8 , 3 7 14 四期工程4 . 1 商業(yè)裙樓 2 , 5 0 0 50%4 . 2 小高層 6 2 , 9 3 2 50%4 . 3 地下車位 1 3 , 1 6 0 34%小計(jì) 7 8 , 5 9 25 合計(jì) 4 8 3 , 2 7 5表8 -13 4項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度表1 2 2010 年 2 月 10 日 6 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8 -2序號(hào) 費(fèi)用 計(jì)算基數(shù)單價(jià)/ 參數(shù)( % 或元/ ）金額（萬元）備注1 土地購置費(fèi) 2 4 , 9 1 71 . 1 地價(jià) 4 0 6 .5 4 畝 5 8 .9 1 萬元/畝 2 3 , 9 4 7 開發(fā)商提供1 . 2 買地稅費(fèi) 970契稅及印花稅，按地價(jià)的4 .0 5 估算。2 前期費(fèi)用 7702 . 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 6 7 , 3 7 1 1% 674 按建安成本的1 估算2 . 2 可行性研究費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 計(jì)算3 建安工程費(fèi) 6 7 , 3 7 13 . 1 獨(dú)立別墅 9 , 1 3 5 1 , 2 5 0 1 , 1 4 2 按1 ,2 5 0 元/ 計(jì)算3 . 2 聯(lián)排別墅 2 1 , 3 1 5 1 , 2 0 0 2 , 5 5 8 按1 ,2 0 0 元/ 計(jì)算3 . 3 多層住宅 9 4 , 3 9 8 800 7 , 5 5 2 按8 0 0 元/ 計(jì)算3 . 4 洋房（疊拼別墅） 9 4 , 3 9 8 900 8 , 4 9 6 按9 0 0 元/ 計(jì)算3 . 5 小高層住宅 1 2 5 , 8 6 4 1 , 1 5 0 1 4 , 4 7 4 按1 ,1 5 0 元/ 計(jì)算3 . 6 商業(yè) 4 3 , 0 6 0 5 , 0 1 63 . 6 . 1 商業(yè)街 1 3 , 0 6 0 950 1 , 2 4 1 按9 5 0 元/ 計(jì)算3 . 6 . 2 商業(yè)裙樓 5 , 0 0 0 1 , 1 5 0 575 按1 ,1 5 0 元/ 計(jì)算3 . 6 . 3 家居市場(chǎng) 2 0 , 0 0 0 1 , 2 0 0 2 , 4 0 0 按1 ,4 0 0 元/ 計(jì)算3 . 6 . 4 商業(yè)超市 5 , 0 0 0 1 , 6 0 0 800 按1 , 6 0 0 元/ 計(jì)算3 . 6 酒店 5 1 , 8 0 0 4 , 0 0 0 2 0 , 7 2 0 按4 ,0 0 0 元/ 計(jì)算3 . 8 地下停車位 3 8 , 3 9 5 1 , 7 0 0 6 , 5 2 7 按1 ,7 0 0 元/ 計(jì)算3 . 9 公共配套 4 , 9 1 0 8873 . 9 . 1 會(huì)所 2 , 3 3 0 2 , 5 0 0 583 按2 ,5 0 0 元/ 計(jì)算3 . 9 . 2 幼兒園 2 , 5 8 0 1 , 1 8 0 304 按1 ,1 8 0 元/ 計(jì)算4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)工程） 4 8 3 , 2 7 5 150 7 , 2 5 54 . 1 外水電工程 4 8 3 , 2 7 5 80 3 , 8 6 6 按8 0 元/ 計(jì)算4 . 2 道路工程 4 8 3 , 2 7 5 35 1 , 6 9 1 按3 5 元/ 計(jì)算4 . 3 綠化、景觀工程 1 4 1 , 4 2 4 120 1 , 6 9 7 按1 2 0 元/ 計(jì)算5 開發(fā)期稅費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 97 4 , 6 9 15 . 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 60 2 , 9 0 0 按6 0 元/ 計(jì)算5 . 2 施工圖審查費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/ 計(jì)算5 . 3 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/ 計(jì)算5 . 4 建筑施工安全服務(wù)費(fèi) 6 7 , 3 7 1 1 . 7 0 % 1 , 1 4 5 建安工程費(fèi)的 1 .7 %5 . 5 白蟻防治費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 計(jì)算5 . 6 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/ 計(jì)算5 . 7 其它稅費(fèi) 6 7 , 3 7 1 0 . 5 0 % 337 建安工程成本的0 .5 6 管理費(fèi)用 6 7 , 3 7 1 3 . 0 0 % 2 , 0 2 1 建安工程費(fèi)的 3 .0 %7 不可預(yù)見費(fèi) 6 7 , 3 7 1 5 . 0 0 % 3 , 3 6 9 建安工程費(fèi)的 5 .0 %8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 , 2 7 69 銷售費(fèi)用 4 , 5 5 0總投資 1 1 6 , 2 2 1投資估算表 2010 年 2 月 10 日 7 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 8.1.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃 、 資金籌措 與借款利息 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租售、經(jīng)營(yíng)收入用于投資部分。 本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 33,252 萬元作為啟動(dòng)資金 （自有資金按土地購置費(fèi)與首期工程投資額 （扣除土地購置費(fèi)后的數(shù)額） 的 35%之和確定） ， 另需向銀行貸款 15,480 萬元用于投資， 剩余部分 67,489 萬元由租售、經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充，總投資為 116,221 萬元 ，其中 1,266 萬元的銀行貸款利息從租售、經(jīng)營(yíng)收入中支付 。 投資計(jì)劃詳見表 8-3，資金籌措 與運(yùn)用詳見表 8-4。 本項(xiàng)目于第一年貸款，第二年還本付息，兩年內(nèi)還清，詳見貸款還本付息表 8-5。 經(jīng)測(cè)算，借款償還期為 1.26 年。 2010 年 2 月 10 日 8 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8 -3序號(hào) 費(fèi)用名稱 合計(jì)( 萬元) 第1 年第2 年 第3 年 第4 年第5 年第6 年1 土地購置費(fèi) 2 4 , 9 1 7 2 4 , 9 1 7 - - - - 比例 100% 100%2 前期費(fèi)用 770 770 比例 100% 100%3 建安工程費(fèi) 6 7 , 3 7 1 1 9 , 1 3 5 2 4 , 9 3 7 1 3 , 5 3 8 9 , 7 6 2 - 比例 100% 28% 37% 20% 14%獨(dú)立別墅 1 , 1 4 2 685 457 比例 100% 60% 40%聯(lián)排別墅 2 , 5 5 8 1 , 5 3 5 1 , 0 2 3 比例 100% 60% 40%多層住宅 7 , 5 5 2 0 3 , 7 7 6 3 , 7 7 6 比例 100% 0% 50% 0 . 5洋房( 疊拼別墅) 8 , 4 9 6 4 , 2 4 8 4 , 2 4 8比例 100% 50% 50%小高層住宅 1 4 , 4 7 4 7 , 2 3 7 7 , 2 3 7 比例 100% 50% 50%商業(yè)街 1 , 2 4 1 620 620比例 100% 50% 50%商業(yè)裙樓 575 288 288 比例 100% 50% 50%家居市場(chǎng) 2 , 4 0 0 2 , 4 0 0比例 100% 100%商業(yè)超市 800 800比例 100% 100%酒店 2 0 , 7 2 0 1 0 , 3 6 0 1 0 , 3 6 0比例 100% 50% 50%地下車庫 6 , 5 2 7 2 , 0 5 3 2 , 2 3 7 2 , 2 3 7比例 100% 31% 34% 34%會(huì)所 583 583比例 100% 100%幼兒園 304 304比例 100% 100%小計(jì) 6 7 , 3 7 1 1 9 , 1 3 5 2 4 , 9 3 7 1 3 , 5 3 8 9 , 7 6 2 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 7 , 2 5 5 1 , 1 9 1 2 , 5 6 8 2 , 3 1 6 1 , 1 8 0比例 100% 16% 35% 32% 16%5 開發(fā)稅費(fèi) 4 , 6 9 1 770 1 , 6 6 1 1 , 4 9 7 763 比例 100% 16% 35% 32% 16%6 管理費(fèi)用 2 , 0 2 1 574 748 406 293 比例 100% 16% 35% 32% 16%7 不可預(yù)見費(fèi) 3 , 3 6 9 957 1 , 2 4 7 677 488 比例 100% 16% 35% 32% 16%8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 , 2 7 6 418 858 比例 100% 33% 67%9 銷售費(fèi)用 4 , 5 5 0 - 1 , 2 6 6 1 , 0 1 6 572 220 1 , 4 7 5 比例 100% 0% 28% 22% 13% 5% 32%10 ( 1 9 ) 合計(jì) 1 1 6 , 2 2 1 4 8 , 7 3 2 3 3 , 2 8 5 1 9 , 4 5 1 1 3 , 0 5 7 220 1 , 4 7 5 比例 100% 42% 29% 17% 11% 0% 1%投資計(jì)劃表 2010 年 2 月 10 日 9 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)123456一資金來源289,85548,73263,46650,97732,45615,50178,7221經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源241,123063,46650,97732,45615,50178,7221.1銷售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,7421.2租賃收入（超市）647015015816517401.3酒店收入12,9870003,6964,3124,9802籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來源48,73248,732002.1自有資金33,25233,252002.2銀行貸款15,48015,48002.3其他負(fù)債03其他來源二資金運(yùn)用152,36048,73255,86724,46423,3618,86230,4701開發(fā)成本投資116,22148,73233,28519,45113,0572201,4752經(jīng)營(yíng)成本7,024031331,9952,3232,6422.1租賃經(jīng)營(yíng)成本13403133343602.2酒店經(jīng)營(yíng)成本6,8900001,9612,2872,6423銷售費(fèi)用4,55001,2661,0165722201,4754銷售經(jīng)營(yíng)稅金及附加16,26504,5273,6342,0457885,2735所得稅002983,6972,98716,964盈余公積 應(yīng)付利潤(rùn)6借款本金償還15,4807借款利息支付1,27601,276三當(dāng)年盈余資金137,49507,60026,5139,0966,63948,252四累計(jì)盈余資金07,60034,11443,20949,84891,461資金來源與運(yùn)用表單位：萬元 表8-4 2010 年 2 月 10 日 10 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123456一借款及還本付息額1期初貸款本金累計(jì)31,37815,48015,89800001.1其中：本金30,96015,48015,48000001.2利息4184182本期貸款15,48015,48003本期應(yīng)計(jì)利息1,2764188584本期還本付息16,756016,75604.1其中：還本15,480015,48004.2付息1,27601,2760000二償還貸款的資金來源297,451063,46758,57759,00226,59289,8131銷售和經(jīng)營(yíng)收入241,123063,46650,97732,45615,50178,722銷售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,742租賃收入（超市）64701501581651740酒店收入12,9870003,6964,3124,9801.1減：銷售稅金16,26504,5273,6342,0457885,273銷售費(fèi)用4,55001,2661,0165722201,475所得稅23,947002983,6972,98716,964經(jīng)營(yíng)成本7,024031331,9952,3232,642支付建設(shè)資金116,22148,73233,28519,45113,0572201,4751.2可用于還款的銷售收入128,841024,35626,57913,08611,28553,535其中：償還利息1,27601,2760償還本金15,480015,4800000盈余銷售收入104,4850026,57913,08611,28553,5352資本金33,252000003可用于還款的盈余資金07,60026,54611,0918,96250,893三借款償還期（年）貸款還本付息估算表單位：萬元 表8-51.26 2010 年 2 月 10 日 11 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 8.2 項(xiàng)目租售、經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算 （含相關(guān)稅金及經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算） 本項(xiàng)目 的收入由以下三大部分構(gòu)成： 租賃收入：商業(yè)超市建成后前五年采取租賃模式經(jīng)營(yíng)（租賃期末將商業(yè)超市售出），期間獲取租金收入； 酒店經(jīng)營(yíng)收入：酒店建成后前三年自營(yíng) （自營(yíng)期結(jié)束后用于銷售） ，期間可獲得酒店經(jīng)營(yíng)收入； 銷售收入：本項(xiàng)目的別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、疊拼別墅、小高層住宅、地下車位、商業(yè)街、商業(yè)裙樓、家居市場(chǎng)用于銷售 ，商業(yè)超市和酒店在租賃期或自營(yíng)期結(jié)束后用于銷售 。 項(xiàng)目?jī)?nèi)的會(huì)所、幼兒園、地上車位作為配套，不能對(duì)外銷售，經(jīng)濟(jì)效益不顯著，而且在運(yùn)營(yíng)過程中往往收支相近，故在測(cè)算收入、支出時(shí)可忽略不計(jì)。 本 項(xiàng)目各 用途 物業(yè)的價(jià)格定位詳見第七章（ 此處有待商榷 ） ，隨著項(xiàng)目及周邊配套的完善，項(xiàng)目后期產(chǎn)品較前期產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)有一定程度的上漲，按照行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅的售價(jià)年漲幅為 15%，其余產(chǎn)品售價(jià)年漲幅為 10%。 為 增強(qiáng) 客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售， 后期產(chǎn)品則可采取預(yù)售的方式。各年的銷售計(jì)劃詳見表 8-6。根據(jù)銷售計(jì)劃和售價(jià)可測(cè)算各年度的銷售收入，詳見表 8-7。 銷售稅費(fèi)包括如下幾項(xiàng)： 營(yíng)業(yè)稅 ： 按銷售收入的 5 計(jì)提 ； 營(yíng)業(yè)稅附加 ： 按營(yíng)業(yè)稅 10計(jì)提（包含教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅 )； 防洪保 安資金 ： 按銷售收入的 0.6計(jì)提 ； 交易印花稅 ： 按銷售收入的 0.05計(jì)提 ； 土地增值稅： 按銷售收入的 1預(yù)征 。 銷售稅費(fèi)的具體數(shù)額詳見表 8-8。 （ 此處有待 商榷 ）預(yù)計(jì)超市的租金水平為 20元 /平方米，租金年增長(zhǎng)率為 5%，出租率為100%。出租成本包括如下幾項(xiàng)： 維修費(fèi) ：按租金收入的 1%計(jì)提； 保險(xiǎn)費(fèi) ：按租金收入的 0.15%計(jì)提； 房產(chǎn)稅 ：按租金收入的 12%計(jì)提； 營(yíng)業(yè)稅 及附加 ：按租金收入的 5.5%計(jì)提； 印花稅 ： 按 租金收入的 0.1計(jì)提 ； 管理費(fèi) ： 按 租金收入的 2計(jì)提 。 租賃收入和成本詳見表 8-9。 酒 店的經(jīng)營(yíng)收入包括房租收入、 餐飲收入和其他收入 。支出包括服務(wù)成本、運(yùn)營(yíng)成本和其他成本。酒店收入、支出詳見表 8-10（ 此處有待 細(xì) 化 ） 2010 年 2 月 10 日 12 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8 -6物業(yè)類型 合計(jì)/起 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年別墅獨(dú)立別墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %雙拼別墅/聯(lián)排別墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %普通住宅多層住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %洋房( 疊拼別墅) 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %小高層住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %商業(yè)街 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %裙樓商鋪 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %家居市場(chǎng) 1 0 0 . 0 % 5 0 . 0 % 5 0 . 0 %商業(yè)超市 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %酒店 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %車位 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %獨(dú)立別墅 1 5 . 0 %雙拼別墅/聯(lián)排別墅 1 5 . 0 %普通住宅多層住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %洋房( 疊拼別墅) 1 0 . 0 %小高層住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %商業(yè)街 1 0 . 0 %裙樓商鋪 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %家居市場(chǎng) 1 0 . 0 %商業(yè)超市酒店車位別墅獨(dú)立別墅 7 , 0 0 0 7 , 0 0 0 8 , 0 5 0雙拼別墅/聯(lián)排別墅 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 7 5 0普通住宅多層住宅 3 , 0 0 0 3 , 0 0 0 3 , 3 0 0 3 , 6 3 0洋房( 疊拼別墅) 3 , 5 0 0 3 , 5 0 0 3 , 8 5 0小高層住宅 2 , 5 0 0 2 , 5 0 0 2 , 7 5 0 3 , 0 2 5商業(yè)街 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0裙樓商鋪 9 , 9 0 0 9 , 9 0 0 1 0 , 8 9 0 1 1 , 9 7 9家居市場(chǎng) 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0商業(yè)超市 1 0 , 0 0 0酒店 1 2 , 0 0 0車位（元/個(gè)） 6 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0銷售進(jìn)度售價(jià)升幅變化售價(jià)變化測(cè)算( 元/）分期營(yíng)銷計(jì)劃表 2010 年 2 月 10 日 13 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8 -7物業(yè)類型 合計(jì) 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年別墅獨(dú)立別墅 9 , 1 3 5 7 , 3 0 8 1 , 8 2 7雙拼別墅/聯(lián)排別墅 2 1 , 3 1 5 1 7 , 0 5 2 4 , 2 6 3普通住宅 3 1 4 , 6 6 0多層住宅 9 4 , 3 9 8 2 3 , 6 0 0 4 7 , 1 9 9 2 3 , 6 0 0洋房( 疊拼別墅) 9 4 , 3 9 8 7 0 , 7 9 9 2 3 , 6 0 0小高層住宅 1 2 5 , 8 6 4 3 1 , 4 6 6 6 2 , 9 3 2 3 1 , 4 6 6商業(yè)街 1 3 , 0 6 0 9 , 7 9 5 3 , 2 6 5裙樓商鋪 5 , 0 0 0 1 , 2 5 0 2 , 5 0 0 1 , 2 5 0家居市場(chǎng) 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0商業(yè)超市 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0酒店 5 1 , 8 0 0 5 1 , 8 0 0車位( 個(gè)） 1 , 0 9 7 1 , 0 9 7別墅獨(dú)立別墅 5 , 1 1 6 1 , 4 7 1雙拼別墅/聯(lián)排別墅 8 , 5 2 6 2 , 4 5 1普通住宅多層住宅 7 , 0 8 0 1 5 , 5 7 6 8 , 5 6 7雙拼別墅/聯(lián)排別墅 2 4 , 7 7 9 9 , 0 8 6小高層住宅 7 , 8 6 7 1 7 , 3 0 6 9 , 5 1 8商業(yè)街 8 , 8 1 6 3 , 2 3 2裙樓商鋪 1 , 2 3 8 2 , 7 2 3 1 , 4 9 7家居市場(chǎng) 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0商業(yè)超市 5 , 0 0 0酒店 6 2 , 1 6 0車位 6 , 5 8 2合計(jì) 2 2 7 , 4 8 9 6 3 , 3 1 6 5 0 , 8 2 0 2 8 , 5 9 5 1 1 , 0 1 6 7 3 , 7 4 2銷售面積（)銷售收入（萬元）銷售收入測(cè)算表 2010 年 2 月 10 日 14 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8-8序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年第6年備注1項(xiàng)目銷售收入（萬元）227,48963,31650,82028,59511,01673,7422銷售稅費(fèi)（萬元）16,26504,5273,6342,0457885,2732.1營(yíng)業(yè)稅（萬元）11,37403,1662,5411,4305513,687按銷售收入的5計(jì)提2.2營(yíng)業(yè)稅附加（萬元）1,137031725414355369按營(yíng)業(yè)稅10計(jì)提（包含教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅)2.3防洪保安資金1,36538030517266442按銷售收入的0.6計(jì)提2.4交易印花稅（萬元）1140322514637按銷售收入的0.05計(jì)提2.5土地增值稅(萬元)2,275633508286110737按銷售收入的1預(yù)征銷售稅金及附加估算表 2010 年 2 月 10 日 15 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8 -9因素 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年租金增長(zhǎng)率 0 5% 5% 5%超市 租金（元/月） 0 25 26 28 29 5 ,000 年出租率 0 100% 100% 100% 100%收入( 萬元） 0 150 158 165 174合計(jì)( 萬元)租賃收入 647 0 150 158 165 174出租成本 134 0 31 33 34 36維修費(fèi) 1 . 0 0 % 0 2 2 2 2保險(xiǎn)費(fèi) 0 . 1 5 % 0 0 0 0 0房產(chǎn)稅 1 2 . 0 0 % 0 18 19 20 21營(yíng)業(yè)稅及附加 5 . 5 0 % 0 8 9 9 10印花稅 0 . 1 0 % 0 0 0 0 0管理費(fèi) 2 . 0 0 % 0 3 3 3 3凈租賃收入 512 0 119 125 131 138超市出租收入及出租成本估算表 2010 年 2 月 10 日 16 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2010/02） 表8-10因素第1年第2年第3年第4年第5年第6年價(jià)格增長(zhǎng)率0000%5%5%房?jī)r(jià)(元/間/天)000450473496年出租率00045%50%55%房租收入(萬元）0002,2172,5872,988運(yùn)營(yíng)收入合計(jì)(萬元)房租收入占酒店總收入的比例 60%15,1080002,2172,5872,988餐飲收入占