- - 第一章 總論 一、項目簡介 項目名稱： *縣中心商務區 *商務中心 建設 項目 建設單位： *置業有限公司 建設地點： *縣城區 *（ *)與 *街交叉路口向東約100m(路南 ) 占地面積： 5.56hm2 建設內容： 總建筑面積 88474 m2,其中 *商場面積45901m2，商務辦公面積 14418m2，精品商鋪面積 28155m2，建筑密度 38.5%，容積率 2.31， 地上 停車位 373個。 項 目總投資： 25000.00萬元。 籌資方式： 自有資金 10000.00萬元，申請省級資金10000.00萬元，銀 行貸款 5000.00 萬元。 二、項目主要財務指標 本項目有關經濟評價指標如下： 投資總額 25000.00 萬元； 靜態投資回收期（稅后） 1.33 年； 動態投資回收期（稅后） 1.75 年； 稅后全投資財務凈現值 2837.39萬元； 稅后全投資財務內部收益率 48.67%； - - 總收入 35389.60 萬元 。 三 、建設單位 簡介 *置業有限公司于 2005年 3月 9 日批準成立；法定代表人陳君；主要經營房地產開發 、 批發零售； 商務業態項目建設； 建筑材料、裝飾材料、金屬材料，農業基礎設施開發，生物質能源再利用。 本公司注冊資金肆仟萬元，擁有一批經驗豐富的房地產管理人員和 商務業態項目經營 人員，該批人員均從事 該產業開發近 *年。其中，高級工程師 *名，管理經濟師 *名，中級會計師 *名，建筑工程師 *名，技術員 *名；大專以上文化程度的員工占人數的 60%，中專以上文化程度的員工占總人數的 95%，平均年齡 36.5歲。公司 人員年富力強 ， 具有蓬勃朝氣， 君睿員工將充滿活力地迎接房地產 及商務業態建設 日趨激烈的競爭和挑戰。 公司宗旨是：用戶第一，質量第一，服務第一，信譽第一。以科學的決策和現代化的管理，爭取最佳的經濟效益和社會效益。 公司以誠信、平實為理念，以建 設 經典樓盤、 打 造文明社區為宗旨， 運用已有實力， 堅定信心，在各級政府的引導下，充分發揮自身優勢，立足市場，引領市場，為社會提供高品質住宅 和商場樓盤 ，為花園城市 發展繁榮 貢獻力量。 四、項目場址選擇 - - 項目 區 對面路北規劃為縣委、縣政府辦公大樓 ,向東已建成或已規劃的有縣政府有關部門、宿舍小區、酒店、中學、小商品市場等 ,廣場南邊 為 已規劃并 于 近期 開工的馳揚房地產項目。 本商務業態建設 項目距縣中心商業區較近 ,盡管目前商業氛圍不濃 ,但是隨著政府、廣場及周圍設施的建設和*縣城的東拓 ,預計在 1-2 年內該項目將與 *購物廣場一同形成 *的新的商業中心 ,商業中心由現在的 *將向 *路以東發展。 因此，本項目的場址選擇是合理的。 五 、可行性研究報告編制單位 1、單位名稱： * 2、工程咨詢資格證書編號：工咨乙 * 3、資格等級：乙級 4、發證機關：國家發展和改革委員會 5、法人代表： * 六 、可行性研究報告 編制依據 1、 *省國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要； 2、 *市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃 綱要 ； 3、國家發改委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（ 2006 年，第三版）； 4、 王偉宇主編，地震出版社出版的房地產開發項目可行性研究與經濟評價手冊 ； 5、 國家發改委、建設部頒發的有關現行設計規范及標- - 準 ； 6、 *縣發展和改革局 關于組織申報 2009年省級服務業發展引導資金扶持項目的通知 ； 7、 國家和省市的有關規定； 8、現場踏勘、調研情況； 9、 項目承擔單位提供的相關資料。 七 、 可行性研究的結論 本項目的建設，能夠 充分發揮知名品牌 “ *” 商務業態的擴張效應， 滿足 *縣域經濟輻射區內廣大人民生活消費的需要，符合 *、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的要求，促進 *縣域經濟產業結構調整，使 *購物廣場 向更廣闊地域開拓、繁榮區域大市場。 本項目總投資 25000.00 萬元。項目建成后， 總 收入可達 35389.60 萬元，實現利潤 總額 1209.09萬元，全部投資所得稅后財務收益率為 48.67%，全部投資所得稅后動態回收期 1.75年， 建設期 2 年， 可按期收回投資。 本項目經濟效益良好，社會 效益顯著。因此，本項目是可行的。 - - 第二章 項目建設的背景和必要性 一、項目建設的背景 黃河三角洲是我國的一個正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市 *，正在以我國東部的新興石油城市的形象和經濟繁榮、環境優美的佳績受到國內外的廣泛關注。 2001年 3 月，“發展黃河三角洲高效生態經濟”被九屆全國人大四次會議列入國家“十五”計劃綱要，同年 4月， *市被聯合國工業發展組織認證為“綠色產業示范區”。2002年， *省將 *市規劃為 *加工制造業基地。 。 2006年 3月，十屆全國人大四次會議又將 “發展黃河 三角洲高效生態經濟” 列入國家“十一五”規劃。 從 *市的整個地域結構來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發時間晚，其前沿地區仍是一個廣闊的原生生態區，有 1530平方公里被國家劃為以保護新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護區。因此經濟密度很低，三角洲腹地城區及各縣城近十年來雖有了高速發展，但由于歷史和地域條件的原因， *市域經濟發展并不平衡，基本上處于南高北低的態勢。 *縣作為 近代 黃河三角洲南部 的“發達”地區，與 *中心城區共同發揮著帶動整個大黃三角區域 發展起飛 的龍頭作用。 - - *縣經濟的高速發展主要得益于“工業強縣”戰略的實施。根據 *縣決策層的發展規劃，今年仍將堅定不移地實施工業強縣戰略，快速膨脹工業，抓二產促三產帶一產，實施經濟結構的戰略性調整。從全縣各相關產業及投資指標的增幅看， 2008年工業總產值完成 320 億元，比上年增長 20%；全社會固定資產投資完成 160億元，比上年增長 25%。從體現第三產業水平的社會消費品零售總額看， 2008年 超過 30億元 ，具有很大的發展潛力 。 從以上數據情況分析，全縣工業發展速度 很快 ，確實起到了帶動各產業發展的重要作用。第二產業（工 業）的迅速發展為其他產業留出了廣闊空間，而第三產業發展卻相對滯后，特別是以批發零售貿易為主體的商業，有著迅猛增長的市場容量 ，說明商貿流通 業有著巨大的發展潛力和經濟效益，就全縣經濟發展總規模來看，需要有一個強力投資企業投資于大型商貿城的建設。 而恰在 2008 至 2009 年期間，馳名國內外市場的 *商城以其敏銳的目光，發現了 *縣這一商貿 流通業 發展的“洼地”，開始踏上了這塊經濟密度高的沃土。 *集團投資決策的大手筆與 *縣商貿流通業 的巨大潛力相結合，構成了這一大型商貿城建設 與擴張 的市場背景。 二、項目建設的必要性 （一） 是縣域經濟輻射區廣大人民生活消費的需要 - - *縣人口 50萬人。由于該縣經濟技術開發區的擴建，大王鎮、稻莊鎮與縣開發區相連接的高新技術產業園區的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費市場。而 *縣中心商務區 *商務中心座落在 縣城區 *與府前街交叉路口向東約 100m(路南 )， 有利于縣域經濟輻射區內的人民采購商品和發展 商貿流通 業市場。 （ 二 ） 是 *、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的需要 *縣南部與淄博市的古齊國故都臨淄相鄰，東與全國著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四 個地級市的邊緣區域。這一地帶曾為古齊國的商賈云集地區，有著“通工商之業，便漁鹽之利”的歷史傳統。改革開放后，以上四市經濟與社會均有了重大發展，但在這一邊緣地區卻沒有形成具有 輻 射能力的商貿市場，在 *縣城建設一個具有相當規模的商貿城，是區域貿易布局的需要。 （ 三 ） 是縣域經濟產業結構調整的需要 *縣在部署產業結構調整的規劃中，提出了“工業調大調強、第三產業調高調活、農業調優調特”的思路。其中第三產業將堅持以市場化、產業化和社會化為導向，積極推行連鎖 經營、物流配送、代理制、多式聯運等面向生產和消費的服務業。按照 “集散地、信息商、孵化器”的目標，規范和壯大市場規模。 *縣中心商務區 *商務中心項目 的興建，- - 適應了這一產業結構調整的需求。 （ 四 ）是 *商務業態 向更廣闊地域開拓、繁榮區域大市場的需要 *各地 區 *購物廣場 的成功運作，證明了齊魯大地 的深厚 消費 潛力。 *縣第三產業和民營經濟現正處于起步發展的態勢，而 *集團具有獨領時代潮流的氣魄和膽識，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經驗和策略。 *與 *的合作，將形成強強聯手，從而將對區域經濟的發展繁榮產生不可估量的影響。 - - 第 三 章 市場分析 一、 商務業態 市場所在地 *縣簡介 *古稱樂安，自古以來就是一個文明富庶的地方，是春秋時期著名軍事家、思想家孫武的故鄉，境內的傅家遺址為距今 5700多年前的大汶口文化。全縣總人口約 50萬人。 該縣地處黃河三角洲腹地，東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤，并處于淄博、濰坊、 *、濱州 4地市的中心區域，直接接壤的周邊地市覆蓋人口 1379萬人，面積 31381 平方公里。 *縣所處的黃河三角洲是國家三大三角洲之一，現對其開發建設已取得初步成果，國務院已批準 *市為沿海經濟開放區、農業綜合開發區和國家級生態示范區， 并將黃河三角洲地區資源開發與環境保護列入“中國 21世紀議程”優先項目，具有巨大的開發建設潛力，人才需求和就業潛力巨大。“十五”期間， *縣經濟和社會發展取得顯著成就 ， 并一舉跨入全省 30強和全國百強縣行列。 2008年工業總產值完成 320億元，比上年增長 20%；全社會固定資產投資完成 160億元，比上年增長 25%。從體現第三產業水平的社會消費品零售總額看， 2008 年超過 30億元，具有很大的發展潛力 。綜合實力在全省 30強和全國縣- - 域經濟基本競爭力百強的位次穩步前移 ， 并連續進入全國最具投資潛力中小城市百強 ， 入闈全國中 小城市綜合實力百強、全國最具區域帶動力中小城市百強。 農民人均純收入6855元 ， 比上年增長 12%；城鎮居民人均可支配收入 16563元 ， 增長 14%；城鄉居民人均儲蓄 15000 元 ， 增長 21%。全縣共實施投資過千萬元的工業項目 64個 ， 完成工業固定資產投資 109.6億元 ， 規模以上工業企業發展到 211 家 ， 銷售收入過億元的 120 家、過 10億元的 21家 ， 3家企業進入中國企業 500強 ， 5 家企業進入中國最大 1000 家企業集團 ， 6家企業進入中國制造業 500強。全年規模以上工業實現銷售收入 1100億元、利稅 132.5億元 ， 分別增長 31%和 41.1%，工業主導地位日益突出。大力發展高新技術產業 ， 全縣省級以上高新技術企業達到 39家 ， 新培育省級以上知名品牌 14個 ， 高新技術產業產值占規模以上工業產值的比重達到 18%。加快推進農業產業化 ， 糧棉菜等優勢農作物喜獲豐收 ， 新培育國家級農業產業化重點龍頭企業 1 家、省級 4家 ， 縣級以上龍頭企業達到 44家 ， 農民合作經濟組織達到 106 家 ， 帶動建設優質標準化生產基地 70萬畝、規模化畜牧養殖小區246處 ， 農業基礎地位不斷鞏固。按照“生產性服務業抓物流、消費性服務業抓旅游”的總體思路 ， 突出發展商貿物流、文化旅游、休 閑娛樂、金融等服務業 ， *汽車總站暨物流中心建成投用 ， *物流園區、中心商務區等一批重大服務業項- - 目開工建設 ， 孫子文化旅游區初具規模 ， 預計去年全縣服務業完成固定資產投資 44.5億元 ， 增長 85%， 實現社會消費品零售總額 33億元 ， 增長 23%， 服務業對經濟發展的貢獻開始提升。 2008年縣城區新開工建筑面積 31.1 萬平方米 ， 竣工面積 23.6萬平方米。園林綠化提升工程全面完成 ， 縣城區新增綠地 75萬平方米。城區骨干道路兩側改造整治有序推進 ，共完成拆遷 20萬平方米 ， 建筑物立面改造 15.4萬平方米。市政配套、城區道路修建等 工程全面完成。順利通過了 *省節水型城市考核驗收。大力加強基礎設施建設 ， 新建改造縣鄉公路 104公里 ， 興廣鐵路主體工程基本完成 ， 榮烏高速公路 *段竣工通車 ， 河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。農田水利、土地開發整理、電力設施建設等工程順利實施。新農村建設步伐加快 ， 新建新農村示范村 35 個、市縣級小康文明村 50個。投資 2.4億元 ， 完成了“三網”綠化年度任務 ， 共植樹 1108萬株 ， 林木覆蓋率達到 25.3%。 二、 商務輻射區 *市市場分析 *市位于 *省北部黃河三角洲地區，黃河在 *市境流入渤海。 *市東、北臨 渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距 123公里，東西最大橫距 74公里，總面積 7923平方公里。 *市自然資源豐富。其中最著名的是石油天然氣資源。- - 勝利油田從 20世紀 60年代在這里進行大規模油氣開發以來，累計生產原油 7.2億噸，約占中國原油總產量的五分之一，勝利油田成為聞名中外的中國第二大油田，油氣開采成為 *經濟的支柱產業。 *市轄 *、河口 2 個區， *、利津、墾利 3個縣。 *市中心城分東城和西城，面積 49.83 平方公里，人口 24萬人。東城是 *市委和 *市人民政府駐地，西城是勝利石 油管理局和 *區政府駐地。 近年來， *市經濟持續高速發展，連續多年獲得兩位數的高速增長。 2008 年，在市委、市政府的正確領導下，全市上下以黨的十七大和十七屆三中全會精神為指導，深入貫徹落實科學發展觀，解放思想，開拓創新，真抓實干，勇克時艱，積極應對經濟發展中出現的各種矛盾和問題，扎實推進黃河三角洲開發建設，國民經濟保持了健康較快增長，各項社會事業穩步協調發展。 經濟總量邁上新臺階。全市生產總值突破 2000億元，達到 2052.62億元，比上年增長 13.7%。按常住人口計算，人均生產總值 102741元，按年平 均匯率折算為 14783 美元，增長 12.9%。第一產業增加值 70.08 億元，增長 5.0%，對 GDP的貢獻率為 1.2%；第二產業增加值 1570.93億元，增長13.2%，對 GDP的貢獻率為 74.3%；第三產業增加值 411.61億元，增長 17.2%，對 GDP的貢獻率為 24.5%。經濟結構繼- - 續保持“二三一”的格局。三次產業結構為 3.4： 76.5： 20.1。 *是黃河三角洲的中心城市和沿海一類開放城市，北臨渤海、東瀕萊州灣、西與濱州接壤、南與淄博、濰坊毗鄰，可與中原經濟區、東北經濟區、東南沿海經濟帶相連，是京、津、 塘與 *半島兩大經濟區及黃河經濟帶和環渤海經濟圈的結合部，特別是隨著天津濱海新區的開發建設和半島城市群的進一步發展， *已具備了形成區域內建設多個商貿樞紐的區位條件。 2007年以來， *省委、省政府提出了構建“一體兩翼”的經濟發展新格局。“一體”系指以膠濟鐵路為軸線形成的橫貫東西的脊隆起帶；“兩翼”系指黃河三角洲高效生態經濟區和魯南經濟帶。實行“一體”帶動“兩翼”，“兩翼”支持“一體”，合力撬動全省區域協調發展。 *市是“北翼”經濟發展的主戰場，在 *市率先發展黃河三角洲高效生態經濟，已先后列入國家“十五 ”計劃和“十一五”規劃綱要。隨著國家區域發展重心由南向北梯次轉移，環渤海經濟圈開始呈現 競 相發展的強勁態勢。這里的土地資源、礦產資源、水資源和旅游資源都十分豐富，農業、能源、電力、建材、鹽化工及海洋化工等基礎產業比較發達，交通運輸業也有很好的基礎，這些都為物流市場的孕育和發展提供了潛力巨大的基礎條件，在 *市設多功能、系統化的商貿中心，在擴大經營和競爭成本方面，具有明顯的后發展優勢。 - - 黃河三角洲還面臨海洋，具備發展以港口為龍頭， 以 港鐵路、 公路為 骨干交通體系的出海大通道的優勢，這非常有利于提高物流規模和效益 。許多專家認為，要加快兩翼發展，完善基礎設施是當務之急，為此，應以港口和港鐵、公路建設為重點，優化布局、完善網絡。提升能力，建設便捷、通暢、高效、安全的現代綜合運輸體系，最近 *省制定的黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃，對黃河三角洲開發賦予兩項使命：對外承接天津濱海新區開發機遇，服務環渤海，面向東北亞；對內依托 *省半島城市和濟南都市圈，支撐 *省可待續發展。規劃還在“十一五”期間， *將在該地區規劃投資 15000 億元左右， 占全 省總投入的 20%。從長遠看，在這一區域布局決策的指導下， *市的市場有希 望形成面向京、津、冀和環渤海地區乃至東北亞的區域市場。這一難得的歷史機遇將為 *縣中心商務區 *商務中心項目 建設提供市場培育和擴張的重要契機。 綜上所述，目前 *市建設 商務中心 潛力很大，態勢良好，本項目的建設具有廣闊的市場前景。 三、商貿流通項目相關政策分析 該項目符合產業結構調整目錄（ 2005 年本）鼓勵類第二十五條第款“電子商務、現代物流服務體系建設及以連鎖經營形式發展的中小超市、便利店、專業店等新型零售業態”。 - - 2009年 5月， *縣發改局發布的 關于組織申報 2009年省級服務業發展引導資金扶持項 目的通知 表明，要大力扶持 大型商貿流通企業改造升級、新型業態擴張示范項目。充分發揮商貿流通企業在擴內需、保就業、促民生方面所具有的重要作用，重點扶持省內大型知名品牌流通企業邁向現代化目標的大規模升級改造和依托網絡化、信息化條件的跨地域的新型商貿業態擴張示范項目，推動傳統商貿服務業上層次、上水平。扶持項目主要包括基礎設施建設、機械設備購置、網絡及信息系統建設等。 該項目屬大型商貿流通新型業態示范項目，符合該項通知的精神。 - - 第 四 章 項目區環境條件 一、 地理位置 *縣位于 *省北部， *市南部，小清河下游 。北連 *市*區，南靠淄博市臨淄區，東與壽光市接壤，東南與青州市相接，西面和博興縣毗鄰，東北部瀕臨渤海萊州灣，海岸線長 11.86 公里。 該 項目 地處 *縣城， 對面路北規劃為縣委、縣政府辦公大樓 ， 向東已建成或已規劃的有縣政府有關部門、宿舍小區、酒店、中學、小商品市場等 ， 廣場南邊已規劃 ， 并與近期開工的馳揚房地產項目。應該說 ， 該項目距縣中心商業區較近 ，盡管目前商業氛圍不濃 ， 但是隨著政府、廣場及周圍設施的建設和 *縣城的東拓 ， 預計在 1 2 年內該項目將與 *佳樂購物廣場一同形成 *的新的商業中心 ， 商業中心由現在的兵圣 路將向辛河路以東發展。 二、 氣象 項目區位屬我國東部溫帶大陸性季風氣候區，基本氣候特征是冬寒夏熱，四季分明。春季干旱多風，早春冷暖無常，常有倒春寒出現，晚春回暖迅速，常發生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時受臺風侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季，天氣干冷，寒風頻吹，雨雪稀少，- - 多刮北風、西北風。因地處平原，境內氣候南北差異不很明顯。全年和夏季主導風向為南偏東風；冬季主導風向為西北風。 歷年平均氣溫 12.8， 1月為全年最冷月，平均氣溫為-2.8， 7月最熱，平均氣溫為 26.7。春季升溫迅速， 秋季降溫幅度大。氣溫年較差為 29.5，比同緯度內陸偏小；極端最高氣溫多出現在 6 7 月間，極端為 41.9；極端最低氣溫多出現在 1 2月間，極端為 -23.3。 絕對濕度各月份分布特點與氣溫相同，高溫月份絕對濕度大，低溫月份絕對濕度小；歷年平均絕對濕度為 12.0百帕，最大平均絕對濕度出現在 7月，平均值為 26.9 百帕，最小平均絕對濕度出現在 1月，平均值為 3.1百帕。相對濕度，夏季受東南季風控制，相對濕度 8月出現最大值，平均為 80%，春季氣候干燥，相對濕度 4 月最小，平均為 55%，全年平均 65%。 歷年平均降水量 597.9mm，歷年最大年降水量 883.9mm（ 1970 年），歷年最小年降水量 302.1mm（ 1965年），多年平均最大日降水量 97.92mm。夏季降水量最多，占全年 68.8。歷年最大積雪深度 17cm，土壤最大凍結深度 64cm。 歷年平均蒸發量為 1926.0mm。季節分布是春大冬小，最大出現在 5月，平均為 310.3mm，最小出現在 1月，平均為46.3mm。 - - 三、 地形、地貌及地下水 項目區 地處魯西隆起東北部，濟陽坳陷東端，沂沭斷裂帶北端西側。地貌為黃河下游沖積平原。場地地形平坦，地面標高介于 14.07 米 12.73 米，高差為 1.349米。 地下水類型為第四系孔隙潛水。含水層為第 3層到第 5層粉土和其中所夾粉細砂層，具弱富水性。區域內河床相沖積層巨厚，具有一定的貯水能力，但因受海水的侵入影響，地下水質礦化度較高。據有關部門物探表明， *市大部無淺層淡水資源，個別 地區擁 有淡水 資源 ， 但水量不大 ，屬 于 非資源性淡水。深層淡水埋深約 500m 以上，近海灘地淡水埋深可達 2800m。由于境內地勢平坦，地表坡降小，使地下潛水的水平運動受到遲滯，其排泄方式以蒸發為主；受區域大氣降水和地表河流的影響，潛水埋深變化十分活躍。 項目區中深層 淡水豐富，含水層厚度 40 50m，單井出水量大于1000m3/d，主要礦化度小于 1g/L的重碳酸鹽型和重碳酸硫酸鹽型水。 該區地下水類型為壤中潛水型，深大約平均 1 2m，標高 4.8 5.0m，地下水就主要受大氣降水補給，并受地表灌溉水的影響，水位隨季節變化而變化，地下水位隨年內降水量的大小而呈現出升降變化，變化幅度一般約為 1m。由于受地形和海水的雙重影響，其地下水含鹽量較高，且排泄不暢，地下水水平運移緩慢。因此，在項目設計與施工時應注意地- - 下水對混凝土的侵蝕性。 四、 工程地質條件 勘察報告表明，在勘察深度范圍 內， *縣中心商務區 *商務中心項目建設工程巖土工程擬建場地地基土可劃分為五層，分別敘述如下： 1、耕植土（ Qpd） 褐黃色，松散，可塑，稍濕，含粉土及植物根系。該層場區普遍分布 。本次厚度 0.40米 3.00 米，平均 0.63米，層低標高 12.73米 14.07 米，平均 13.12米。 2、粉質粘土（ Q4al） 褐黃色黑褐色，可塑，濕飽和。含鐵錳氧化物及生物碎屑。局部粉粒含量較高而相變為粉土，或粘粒含量較高，相變為粘土，偶見姜石。無搖振反應，稍有光澤，干強度中等，韌性中等。該層厚度 7.10米 11.80米， 平均 9.90米，層低標高 0.59米 5.41 米，平均 2.59米，層低埋深 7.60米 12.40 米，平均 10.53米。 該層土為中等壓縮性土。 3、粉土（ Q4al） 黃褐色褐黃色，很濕飽和，中密。含鐵錳氧化物、姜石及生物殘骸，局部粘粒含量較高。無搖振反應，無光澤，干強度低，韌性低。該層場區普遍分布，部分鉆孔未揭穿底板，鉆孔揭露厚度 2.10米 8.90 米，平均 6.67米，層底標- - 高 -7.31米 1.99 米，平均 -3.96米；層底埋深 11.00 米20.30米，平均 17.14米。 該層土為中等壓縮性土。 4、粉 細砂（ Q4al） 黃褐色、灰白色，飽和，中密密實。礦物成為為長石、石英，顆粒級配較好，含少量泥質成分，局部為中砂。該層主要在高層公寓處揭露，鉆孔揭露厚度 0.50 米 9.30米，平均 2.06米。部分鉆孔未揭穿底板，層低標高為 -11.48米-3.55米，平均 -6.64米；層低埋深為 16.20米 24.50米，平均 19.81米。 該層土為低壓縮性土。 5、粉土（ Q4al） 黃褐色、褐黃色，飽和，中密密實，含鐵錳氧化物，可見姜石， 1cm 3cm，無搖振反應，無光澤，干強度低，韌性低。該層主要在高層公寓處揭露， 未揭穿底板，揭露的厚度 350米 4.00米，平均 3.73米，層低標高 -9.30米 -8.30米，平均 -8.86米，層底埋深 22.00米 22.70 米，平均 22.40米。 該層土為中等壓縮性土。 五、 工程地質條件和建筑適宜性 - - 表 4-1 項目區的工程地質條件和建筑適宜性表 主要工程地質要素和評價 項目區 天然地基承載力 (Kpa) 120 砂土液化 不 液化 軟土厚度（ m） 無 環境、水侵蝕性 無 侵蝕 鹽漬土 非 鹽漬土 一般工業、民用、建筑適宜性 適宜 高層重型建筑適宜性 適宜 六、 地震烈度 根據中國地震動參數區劃圖（ GB18360-2001），項目區的動峰值加速度為 0.05g。由于屬于沖擊平原，越過了地質活動劇烈地帶，地應力小，近年來無震情和帶來的災害情況。 地震設防烈度為 7度，設計基本加速度為 0.10g。地震動反應周期為 0.55s。 - - 第 五 章 項目概況及 規劃設計 一、項目 概況 該項目位于縣城區 *與府前街交叉路口向東約100m(路南 ),根據計劃 ,縣政府擬規劃建設一個占地 84畝左右的廣場。其中有商務辦公樓 12層， *購物商場 6 層，精品商鋪三棟：分別是 5層、 5層、 3 層。商 務區內配套設施齊全，設置有老人、兒童休閑廣場，地上、地下停車場。 是集購物、文化活動、城市景觀于一體的中心區，可滿足社會各階層消費、游憩、餐飲、交流等各方面的需求。 本項目 規劃總用地面積 5.56hm2,建設用地面積 4.0hm2,總建筑面積 88474 m2,其中 *商場面積 45901 m2，商務辦公面積 14418m2，精品商鋪面積 28155m2，建筑密度 38.5%，容積率 2.31， 綠化率 31.6%，地上 停車位 373個。 二、設計依據 1、 中華人民共和國規劃法 及國家相關法律、規劃編制辦法和實施細則 ； 2、 高 層民用建筑設計防火規范 ； 3、 商店建筑設計規范 （ JGJ48-88） ； 4、 汽車庫建筑設計規范 （ JGJ100-98） ； 5、 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 - - （ GB50067-97） ； 6、 建筑抗震設計規范（ GB50011-2001）； 7、國家、 *省、 *市的其他相關法律、法規、標準、規范等。 三、規劃設計構思 （一）設計宗旨 *商務中心 區位于城區中心地段，作為重要地段的重要建筑物，力求在充分理解城市及地域特點的基礎上，運用現代理念和手法，將商務中心區設計成為一幢具有現代氣息、多重屬性 的綜合體。 （二）設計構思 設計構思是方案形成的基礎，最后也形成了設計的基本理念，主要體現在以下幾個方面： 1、在城市層面上，高層綜合體應是城市空間及景觀的構成部分； 2、在區域地塊，它應成為豐富該地塊空間層次的主體景觀，成為區域內人為景觀的標志物； 3、形象特色的塑造中， *商務中心區以現代理念和設計手法，強調建筑的商業氣息和性格特點，大面積的實墻與玻璃形成強烈對比，結合廣告位、鋼結構雨棚等，使主入口更加突出，高檔氣派； 4、在功能在技術層面上，建筑不僅滿足功能分區明確，- - 交通組織流暢，建筑環境優美的目標， 而且與各技術環節相配合，形成功能技術合理的綜合體。 四、項目規劃設計 （一）規劃設計指導思想 本著為 *縣增添現代商務城市超景觀為目的，按照 *縣總體城區規劃、遠景規劃的要求進行設計，在 *縣政府規劃指導下，立足實用、經濟、“以人為本”的設計思想。力求達到布局合理、用地經濟、設施完善、使用方便、便于管理、環境美化的具有地方特色的新型商務區。以提高當地商務環境水平為目的，因地制宜、合理布局，充分利用土地和空間，兼顧經濟效益，社會效益和環境效益，提高土地利用率，最大限度地發揮規劃區中的土地價值。 （二）總體 設計 1、整體構思，突出地標性 本項目用地內建筑體塊可以分為四部分，分別為商務辦公、 *商場、 6 層精品商鋪、 3 層精品商鋪，總平面設計依托地形，結合地塊以南的區塊以及本次設計的功能需要，建筑體形上 做了 一些曲線和斜線，增加沿街面長度，同時營造一種輕松、活潑的氛圍。 本項目用地內建筑功能可以分為兩部分，商務辦公和餐飲購物。主入口設在孫武路東側，通過入口廣場吸引人流，爾后通過內街分流， 使區內商業流線串聯一起，曲折而順暢，- - 提高商鋪的人氣及買氣。此外，本項目在 *商場和精品商鋪之間架設一道四層高的玻璃連廊，改善主入口步行街 的空間比例，夜幕降臨，華燈初放，繽紛的櫥窗，如織的人流在玻璃天棚下交相輝映，給人以輕松、愉快的視覺享受，大大提高了商城的藝術品位和商業檔次，屋面結合 5、 6 層的中庭設計有天窗，豐富了第五立面設計。 2、合理的入口布置、簡捷的交通流線 不同交通的分布口，順應整個現狀和環境的走勢，在設計中分設商場出入口、超市出入口、員工出入口、貨物入口，合理高效地組織人流，在充分滿足功能區的人流集散要求外，力求做到人流和車流互不干擾。各出入口均設有集散空間并配以大面積的綠化停車位，和城市主干道相互結合、滲透。 停車設計方面的安排 ： *商場、商務辦公地下一層空間作為停車場，可容納 200 個停車位，地面停車場設計于用地的北邊和西邊，員工自行車考慮在商務辦公樓一層架空部分。 3、明確的功能分區 *商場為 1 4層， 5、 6層為辦公區，精品商鋪也是 14 層， 5、 6層為辦公和儲藏空間，提高了空間的利用率，在功能和使用上達到和諧。 （三） 單體設計 - - 1、辦公部分 商務辦公需要便捷的交通條件和舒適的工作環境，形態規整而又不失靈活，立面處理形式反映功能。建筑體量的分解、錯動形成靈活、豐富的底部形態。商務辦公規則開窗與底部商場靈活的立面機理產生對比，使整 棟建筑更加活潑生動。外墻采用灰色天然石材與深灰色金屬、玻璃相配合與 *商場取得立面形態的關聯。 2、 商場 部分 通過大面積的實墻和玻璃產生虛實對比，給人以強烈的視覺沖擊，結合廣告位和雨棚烘托商業氛圍。提高商城的品位和檔次。 - - 第六章 消防與安全 一、消防 （一）設計依據 1、建筑滅火配置設計規范 GB50140 2005; 2、自動噴水滅火系統設計規范 GB50084 2001; 3、建筑內部裝修設計防火規范 GB50222 95; 4、 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范(GB50067-97); 5、建筑設計防火規范 GB50016-2006。 （二） 消防 概述 本項目地面部分采用鋼筋混凝土框架結構，線澆鋼筋混凝土樓板，建筑安全等級為二級，抗震設防烈度為 7 度 。項目涉及多種建筑類型，因此在項目建設初期已經做好各類建筑的消防設計，保證達到消防要求。 （三）消防實施保障措施 1、材料選擇 （ 1） 消防噴灑管材根據設計要求采用鍍鋅碳素鋼管及管件，管壁內外鍍鋅均勻，無銹蝕、無飛刺，零件無偏加、方扣、絲扣不全、角度不準等現象。消火栓系統管材根據設計要求選用碳素鋼管或無縫鋼管，管材無彎曲、銹蝕、重皮及 凹凸不平等現象。 - - （ 2）消防噴灑系統的報警閥、作用閥、控制閥、延遲器、水流指示器、水泵結合器等主要組件的規格型號符合設計要求，配件齊全，鑄造規矩，表面光潔，無裂紋，啟閉靈活，有產品出廠合格證 （ 3）噴灑頭的規格、類型、動作溫度符合設計要求，外型規矩，絲扣完整，感溫包無破碎和松動，易熔片無脫落和松動，有產品出廠合格證。 （ 4）消火栓箱體的規格類型符合設計要求，箱體表面平整、光潔。金屬箱體無銹蝕，劃傷，箱門開啟靈活。箱體方正，箱內配件齊全。栓閥外型規矩，無裂紋，啟閉靈活，關閉嚴密，密封填料完好，有產品出廠合格證 。 、 主要機具 套絲機、砂輪鋸、臺鉆、電錘、手砂輪、手電鉆，電焊機、電動試壓泵 ， 套絲板、管鉗、臺鉗、壓力鉗、鏈鉗、手錘、鋼鋸、扳手、射釘槍、倒鏈、電氣焊等工具。 （ 四 ）防火設計實施措施 1、 加強消防水源建設，確保消防水源系統，安全、暢通。按照建筑設計防火規范（ GBJ16-87）要求項目區應按規定設計室內外消防系統，并根據需要建設專用消防蓄水池。 內設自動噴水滅火系統，自動噴水滅火系統設計秒流量采用 30L/S，消防水量設計見下表。 - - 表 6-1 項目防火用水流量設計一覽表 項 目 用水量（ L/S） 室外消防栓系統 30 室內消防栓系統 10 自動噴水滅火系統 30 2、地下室、內走道設機械防排煙系統，排出煙氣，補進新風，保證人員安全撤離。疏散樓梯間，消防電梯前室及合用前室設機械加壓送風系統。 3、場區按規范要求設置消防通道，以保證外援滅火道路的暢通。 4、承重構件采用鋼結構，刷防火涂料，使用耐火等級達到二級。 5、根據國家防火規范，本工程設置火災自動報警及聯動系統、消防電話系統及應急廣播系統。在一層設置消防中心，負責全樓的消防監控工作。在劇場、營業廳、走廊、倉庫、車庫、機房的房間內設感煙探測器 、感溫探測器，在出口、樓梯口設手動報警按鈕，消防栓按鈕，通過監控模塊連入消防中心。變配電室設 1301滅火系統。 6、室內建筑平面及場區總平面按民用建筑設計防火規范、 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 及國家有關現行建筑防火規范設計，使建筑平面結構緊湊、分區明確、疏散通道流暢、規范。 - - 室內設消防栓，消防管網橫向和豎向均為環狀，保證兩股水柱同時到達同一地點，室內消防栓系統用水量為 30L/S。內設自動噴水滅火系統，自動噴水滅火系統設計秒流量采用30L/S。將消防專用管網與生產用水水池管網聯網，確保有火情發生 時供水充足。 7、滅火器的配置根據 建筑滅火器配置設計規范 GB 50140的相關規定和產品的特性，配置干粉滅火器。 二、施工安全 （一）設計依據 1、建筑設計防火規范（ GBJ16-87） ； 2、中華人民共和國勞動保護法 ； 3、勞動部門關于生產性建設工程項目職業安全衛生暫行規定 ； 4、爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范GB50058-92； 5、建筑物防雷設計規范 GB50057-94； 6、 建筑抗震設防分類 標準 GB50223-95； 7、建筑抗震設計規范 GB50011-2001； 8、建設工程質量管理條例 (國務院令第 279號 )； 9、實施工程建設強制性標準監督規定 (建設部令第81號 )。 （二） 安全 - - 本項目涉及的施工面積廣，工程量大，應用的材料量大、種類多，如果管理不嚴格，可能存在一定的安全隱患，而且會產生材料和能源的浪費。因此，本項目嚴格按照國家的相關消防、安全與節能標準對本項目的具體工程實施進行嚴格管控，全程追蹤，避免安全事故的發生，減少能源和資源的損耗。 1、施工及生產過程中的不安全因素 運轉設備操作過程中，因操作過程接觸啟動設備，如操作不慎或違反操作規程，易造成機械損傷。 在有電器設備或電線的地方可能發生觸電 事故， 在有加熱設備和管路的地方，可能造成燙傷。 干燥天氣條件下，尤其是冬春施工，容易產生火源。 標準廠房建設過程中容易出現工程事故，造成人員傷亡。 2、防范措施 制定安全制度和安全生產操作規范。 所有設備操作人員都通過安全操作規程的培訓。沒有經過相關技術指導的工人不允許操作設備。所有的技術安全及衛生都有專人負責，嚴格遵守勞動紀律，禁止設備帶病運轉，禁止運 轉設備無人看管或委托無操作證的人照看，禁止在設備運轉時檢修。 各個環節都設置專人專管，杜絕違規操作。 所有用電設備均做接地保護裝置，凡在進行設備檢修- - 時，要切斷電源，并派人看守，并在設備開關上掛 警示牌 ，以確保安全。 凡加熱設備的熱源管道，均設保溫隔熱措施， 這樣設計不僅可以 節約能源， 而且能夠 防止燙傷。 設計時選用噪聲低振動小的設備，對于超出衛生標準的設備，設計時考慮降噪減震的措施，以達到國家標準。 各類建筑施工期間，做好施工地段與外界的隔離工作，防止施工期間的粉塵擴散和噪聲傳播，并做好警示牌、攔網等，以確保行人安 全。 三、 防災 1、抗震 *地區 的抗震設防烈度為 7度，本項目的主要建筑物設計按 7度設防設計。 依據 中華人民共和國防震減災法 的有關規定，嚴守質量關。施工前期做好的防震設計工作，做到各項指標都達到國家規定的標準。 項目建設初期選擇合適的地基，設計做到結構合理、穩定，強度達標，連接點牢固，并建立一整套的安全施工監管制度。施工過程中做到嚴格管理，抓好施工的各個環節，使各責任人、安全監管人、技術負責人和巡查責任人明確職責嚴格監管，并做好安全檢查工作。做到工程施工無安全事故，工程建成后無質量問題。 2、避雷 - - 本項目所有建筑物、構筑物按建筑物防雷設計規范GB50057-94采取防雷和接地措施。 施工過程遇到雷雨天氣做到不施工，并做好工程安全監管工作，確保建筑施工過程中無事故。 3、防暴雨 在本項目排水設計中， 根據往年夏季雨量豐沛期的降水瞬時最大值和建筑所在地區的位置和周邊的地形、地貌、暴雨強度等確定建筑設計中的 排水設計，以滿足降暴雨時 瞬時排水要求。 各排水管道設置專人監管和排查，發現問題立刻解決，保證不出現排水不暢的現象。 四 、 職業衛生與安全 1、有粉塵飛揚的工段， 噴水防塵，減少空氣懸浮顆粒濃度，保證空氣質量，提 供良好的工作環境。 2、根據工作區的特點，企業要加強個人衛生與健康的教育，對操作工人要定期體檢。 3、對配電室、各類機房等安全程度要求較高的場所，加強對操作工人的安全教育，實行持證上崗、定期培訓、定期考核、配備安全防護器具等措施。 - - 第七章 環境影響評價 一、建設項目概況 *縣中心商務區 *商務中心項目 位于 *縣城區*與府前街交叉路口向東約 100m(路南 )。 本項目總建筑面積 88474平方米，其中商務辦公 14418平方米， *商場45901 平方米，精品商鋪 28155 平方米，綠化率 31.6%， 地上停車位 373個。 二、建設項目周圍環境現狀 （一）大氣環境 根據環境監測總站的 最新 監測數據，建設項目所在地大氣中的 SO2日均監測值為（ 0.009 0.107） mg/m3,不超過國家二級標準（ 0.15 mg/m3）；總懸浮顆粒物日均為（ 0.0950.836） mg/m3，超過國家二級標準（ 0.30mg/m3）；可吸入顆粒物日均值為（ 0.062 0.580） mg/m3，超過國家二級標準（ 0.30mg/m3）；二氧化氮每小時平均值為（未檢出 0.066）mg/m3，不超過國家二級標準（ 0.24mg/m3）。總 體而言該地區環境空氣不符合環境空氣質量標準（ GB3095-1996）中規定的二級標準。 （二）聲環境 本地區的噪聲主要來自居民生活和交通噪聲，經檢測交- - 通噪聲晝間年均值為 67.9dB（ A），環境噪聲能夠符合城市區域環境噪聲標準（ GB3096-1993）中規定的二類標準。 三、建設項目對環境可能造成影響的分析、預測和評估 （一）施工期環境影響簡要分析 本項目施工期較長，施工期主要環境影響因素為：增加道路交通運輸量；施工機械和車輛產生尾氣；施工設備和運輸車輛產生的噪聲；施工過程中土方的挖掘、填埋、建筑材料 的運輸、堆存產生的施工揚塵；施工棄土和建筑垃圾及建筑工人生活垃圾；施工廢水和建筑工人生活污水等都將會對周圍大氣環境、水環境、聲環境、生態環境及交通產生一定的暫時性影響。工程施工影響范圍主要是廠址及鄰近區域。 1、施工期環境空氣影響分析 施工期對大氣環境質量的影響主要來自機動車輛及施工機械的燃油產生的廢氣、運輸車輛道路揚塵和施工場地揚塵等。 施工揚塵是主要的污染源，主要產生在以下環節： 土方挖掘和現場堆放揚塵。 攪拌混凝土揚塵。 建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子和磚等）的搬運及堆放揚塵。 施工垃圾的清 理及堆放揚塵。 物料運輸車輛造成的道路揚塵（包括施工區內工地道- - 路揚塵和施工區外道路揚塵） 。 由于污染源為間歇性排放源并且揚塵點低，因此，只會在近距離內形成局部暫時污染影響，但施工現場的污染物未經擴散稀釋就直接進入地表呼吸地帶，會給現場施工人員的生活和健康帶來一定的影響。施工揚塵會使該區 TSP 污染物有所增加，特別是大風天氣更加嚴重一些。但由于工程廠址附近無敏感性目標分布，因此，施工粉塵對相關環境空氣影響不大。 施工期間所用施工機械和運輸車輛較少，燃油產生的廢氣屬于零散、少量、無組織排放，亦為流動污染源，因此 廢氣中所排放的 SO2、 NOx、 CO的污染物不會構成環境空氣主要污染源，對周圍環境空氣質量影響很小。 2、施工期水環境影響分析 施工期間用水主要是施工物料攪拌等建筑用水、路面及土方噴灑水、施工機械和車輛沖洗水，以及建筑工人生活用水。 施工期間分段設置小型的施工廢水收集設施，如建一些小沉淀池，將施工中產生的施工工藝廢水收集后回用，主要用于混料或潑灑地面等對用水水質要求不高的環節。 施工期設置生活區，并采取生活污水收集設施，收集后可就近排入市政污水管線或由環衛部門清運至生活污水處理廠，防止生活污水隨意潑灑對環境產 生的影響。采取上述- - 措施后，施工工藝廢水全部回用，而施工生活廢水得到有效的處置，不直接進入地表水體，因此，施工期廢水對環境影響輕微。 3、施工期聲環境影響分析 根據本項目工程涉及的建設內容及施工特征，其主要的影響