高附加值 CLD的發展模式 世聯理論研究 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 關鍵字 ： CLD、驅動、發展模式 簡介 ： 通過對依靠不同驅動要素的高附加值 CLD分析，得到各 CLD發展模式。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 通過國內外案例研究，我們總結出 CLD的典型特征 從房地產開發的角度來看， CLD是指在一個大型城市中，在城市總體規劃的引導下，隨著經濟發展到一定階段，人們在城市中的工作、生活、購物等行為模式發生了功能分區，由若干個居住區組成的，可滿足中產階層以上階層集中居住、娛樂、健身、教育、消費的區域。 房地產開發中的 CLD CLD四大內涵 區位 靠近城市 CBD或是城市中心區，處于城市核心位置； 交通 便捷的交通網絡及軌道交通，與城市內部、外部都有良好的交通 聯系； 功能 居住、商業、休閑、娛樂、教育等多種功能集聚區； 環境 宜居的、生態的、豐富的、高尚的生活環境是品質的基礎。 高價值之 CLD：城市核心區內的高端物業、高端形象和高端客戶 根據案例分析，世聯總結出附加值最高的 CLD發展模式 資源驅動 深度配套驅動 廣度配套驅動 最佳實踐 深圳福田中心區 CBD之深圳香蜜湖 上海陸家嘴 CBD之聯洋社區 深圳福田中心區 CBD之 CLD 增值驅動 圖 圖 圖 稀缺的自然景觀資源 完善的城市設施 高端的配套設施 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 深圳中心區 CLD：為深圳中心區CBD提供高端居住配套 社區規劃 滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值 物業類型 以高層、小高層為主，配以少量的多層配套設施 擁有完善的市政公共配套設施，包括圖書館、商業、音樂廳、深圳書城、少年宮、醫院、展覽中心等 區位條件 毗鄰福田中心區政治、商務及文化中心，交通、購物都極其方便 中心區 CLD 廣度配套驅動之 CLD 客戶 主流客戶 深圳中心區 CBD 深圳福田中心區 深圳福田中心區 CLD 福田中心區 CBD 深圳中心區 CBD擁有完善的城市基礎設施 中央居住區 中央居住區 中央居住區 圖書館 書城 音樂廳 市民中心 醫院 少兒活動中心 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 深圳中心區 CLD借助福田中心區CBD資源，為社區提供了非常完善的配套服務 CLD社區訴求 教育 購物 醫療 健身 文化 整合 CBD資源 休閑 娛樂 圖書館 書城 音樂廳 市民中心 醫院 蓮花山公園 學校 蓮花山公園 商業中心 商務 星級酒店 CLD社區內部配套 商業中心： COCOPARK/天虹商場 學校：福興小學 /幼兒園 中心區 CLD成功吸引了 CBD及福田區的高端客戶 高端客戶 福田中心區 中心區 CBD其他 *以深業花園成交客戶為例分析 30%23%17%12%10%8%區位條件市政配套外部環境小區配套小區環境戶型實現了區域地產的溢價 中心區代表樓盤開盤價與06 年售價對比020004000600080001000012000140001600018000黃埔一期 黃埔二期 黃埔三期 黃埔四期 星河國際 雅頌居 中海華庭 城中雅苑開盤價 0 6 售價2006年全市均價 中心區代表樓盤06年價格增幅0%10%20%30%40%50%60%70%黃埔一期 黃埔二期 黃埔三期 黃埔四期 星河國際 雅頌居 中海華庭 城中雅苑中心區代表樓盤開盤價與 2006年售價對比 中心區代表樓盤 2006年價格持續增長 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 聯洋社區：上海規模最大的國際化 CLD 社區規劃 依托陸家嘴 CBD商圈形成的中央生活區，定位為中高檔國際社區，憑借其整體開發優勢和全新規模理念，成為上海最知名的社區之一 物業類型 以高層、小高層為主，配以少量的多層，容積率基本保持在 1.9以上 配套設施 擁有學校、商業、醫院、銀行、餐飲等完善的生活配套 驅動資源 國際型、高端化的教育配套 大型的商業綜合體 業界獨樹一幟的文化底蘊 國際化 CLD 深度配套驅動之 CLD 上海陸家嘴聯洋 CLD 客戶 主流客戶 上海陸家嘴 CBD 張江工業園區 聯洋社區聚焦少數國際級配套，為社區提供高質量的設施服務 國際級配套 學校 商業 重點學校 規模化商業 大拇指廣場 聯洋廣場 進才中學 劉詩昆音樂幼兒園 東方 幼兒園 國際配套之一：學校 上海市一級一類幼兒園，以音樂藝術教育為主、以身心健康培育、文化智商開發和行為品德教育全面并重的、與國際化接軌的私立幼兒園 引入外籍教師多名，提供雙語教學，為學生提供一對一的專業輔導 上海市一級一類幼兒園，浦東新區唯一一所公辦寄宿制幼兒園 ，也是浦東三大示范幼兒園之一 擁有外籍教師數名，為外籍學生提供一對一的專業輔導，確保學生之間無障礙的溝通 九年一貫制實驗學校，是上海市首批“實驗性、示范性”學校 學校注重國際教育文化交流，已向美國、德國等十多個國家選派 AFS交流學生，并設有國際部，為國際學生提供優質教育，營造國際學生學習與生活的環境 劉詩昆音樂幼兒園 東方幼兒園 進才實驗學校 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 國際配套之二：商業 聯洋廣場 大拇指廣場 占地面積約 2.5萬平方米，總建筑面積近 7萬平方米，包括地下二層、地上四層、建筑面積約 5.8萬平方米的大型休閑購物商場 是一家融餐飲、娛樂、購物、文化、商務于一體的中高檔一站式商業中心 占地面積近 6萬平方米，建筑面積約 11萬平方米，設大賣場、酒店式公寓、電影院等多項生活娛樂設施，以金融、美食、休閑、購物四條主題性步行街與多個主題廣場曲折相連 真正滿足 “ 一站式購物、一家休閑、一天逛街 ” 的現代消費方式，成為上海的一個頂級購物、休閑中心 鄰里中心 并突出展示國際社區精神 國際社區精神 雕塑文化 宗教文化 藝術文化 將世界級的羅丹思想者雕塑引進社區，作為社區的標志，為社區帶來了獨特的精神價值， 也是上海獨一無二的創舉 哥特式建筑風格的金家巷天主教堂 ，為聯洋社區渲染一層浪漫主義色彩，吸引了不少外籍居民 證大現代藝術館建筑面積3000平方米，展覽空間達1500多平方米 ，館內收藏了國內外優秀藝術家的作品 ，是一個國際化、當代化、前瞻性的舞臺 聯洋社區成功吸引了 CBD及周邊工業園區的高端客戶 高端客戶 張江工業園 陸家嘴 CBD其他 30%25%20%15%5%5%區位條件高端配套社區精神高端物業投資價值戶型 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 深圳香蜜湖 CLD：深圳典型的 G CLD 深圳香蜜湖 CLD 社區規劃 作為深圳規劃最大的商務中心區的腹地，擁有幾十萬平方米的湖面和上百萬平方米的綠林，是深圳的 G CLD（綠色中央生活住區） 物業類型 以高層、小高層為主，配以多層與別墅產品 配套設施 擁有山姆會員店、深圳高級中學、香蜜湖度假村等配套設施 驅動資源 具有珍貴的天然稀缺資源，安托山、香蜜湖、植物園會聚，環境景觀絕佳 資源型 CLD 景觀資源驅動之 CLD 客戶 城市高端客戶 深圳中心區 CBD 深圳福田中心區 稀缺景觀資源是鑄就香蜜湖 CLD價值的核心要素 占地 43萬平方米，園里有眾多花木產品，東南面有一座水中小島，島上臺灣相思樹遮天蔽日，環境優美 占地面積約 9.93平方公里，海拔 430米，以自然山水為骨架，以山水林泉和動植物形成的自然景觀和自然生態環境為特色 農科植物園 香蜜湖 塘朗山郊野公園 占地 20萬平方米，是深圳獨一無二的城市湖景，屬于珍貴的天然稀缺資源，極具生態景觀價值 香蜜湖 農科植物園 塘朗山郊野公園 成功實現了片區價值的高溢價 020004000600080001000012000140001600018000八卦嶺片區 福田中心區 園嶺片區 車公廟片區 景田片區 上梅林片區 下梅林片區 香蜜湖片區 皇崗片區 福田南片區 新洲片區中心區 CBD各 CLD價格對比 2008年第一季度福田各片區住宅均價 香蜜湖 景田 新洲 10000 16000 福田 中心區 單位：元 /平方米 價格 (元 /平方米 ) CLD 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 其生態居住價值吸引了中心區CBD及福田區的高端客戶 高端客戶 福田中心區 中心區 CBD其他 30%35%10%20%5%區位條件自然景觀社區精神高端配套戶型三種類型 CLD的價值驅動 30%23%17%12%10%8%區位條件 市政配套 外部環境 小區配套小區環境 戶型30%35%10%20%5%區位條件 自然景觀 社區精神高端配套 戶型案例總結 實現 價值 之驅動 實現 增值 之驅動 區位條件、高檔產品、社區規劃等 高端配套 稀缺資源 完善配套 景觀資源驅動之 CLD 深度配套驅動之 CLD 廣度配套驅動之 CLD 30%25%20%15%5%5%區位條件 高端配套 社區精神高端物業 投資價值 戶型三種類型 CLD的增值驅動適應性分析 增值驅動類型 資源驅動型 深度配套型 廣度配套型 資源條件 配套設施 區位交通 關鍵 KPI 高 低 中 低 高 中 低 高 高 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 代理事業部 售樓經 （第一部） 代理事業部銷售管理部 2008.3.19 前 言 2008年 3月 13日，銷售管理部組織舉辦了一次主題為“樓市敏感期，如何成交”的銷售代表沙龍。我們在整理沙龍紀要時發現，在銷售代表們分享的諸多銷售心得中，許多“絕招”其實真得很簡單，只要你照著行動，堅持去做，做高手其實并不難。 因此，銷售管理部決定幫大家捅破這一層窗戶紙，逐步通過各種方式，收集秘笈，匯集成冊，取名世聯代理事業部 售樓經 ，供大家修煉之用。 一、“纏”住客戶，展現誠意 1、軟磨硬泡、你絕不能放棄。只要把客戶留在售樓處， 一切皆有可能。 2、在你的臉上堆滿笑容和誠意，因為你是新人，你充 滿激情。 二、韌性是關鍵 即使被罵哭，也要擦干眼淚繼續跟，不放棄，只要客戶 能買樓。 三、放大產品賣點 從介紹模型開始的整個接待過程，不斷重復產品最關 鍵的賣點，直到客戶為賣點買單。 四、如何體現專業 充分了解市場動態，不論一手、二手樓的信息，均在你 心中。 五、表現自信 讓自己有氣勢，因為氣勢是自信的表現。 注：提高你的嗓門，堅定你的語氣，加快你的步伐。 六、自導自演制造緊張氛圍 1、把所有人的成交當成自已的法寶，不斷告訴客戶銷 控信息。 2、在電話里讓客戶感覺現場很忙。 七、做足功課，勤準備 想到客戶會想