PART 1： 項 目 分 析 PART 2 ：市 場 研 判 PART 3 ：項 目 定 位 中海南匯電信園 1號地塊市場報告 地塊分析 項目位置 秀沿路 外環線 楊高南路 電信園區 本項目地塊 綠地地塊 保利地塊 中海南匯電信園 1號地塊 占地： 131232平米 總建面： 157478平米 容積率 1.2 土地性質：住宅 建筑密度： 30% 綠化： 35% 74/90 地塊分析 地塊現狀及周邊環境 本項目位于上海外環線以外，四至范圍為：南至南匯電信園 B區、北至外環綠帶東至綠地的 2號地塊，西至南匯與浦東區界 地塊北向視界 地塊內靠南的小河 地塊內小水塘 地塊內蘆葦叢 有利于小區水景景觀營造 地塊南向電信園B區，園區整潔大氣 地塊分析 地塊現狀及周邊環境 地塊開發既要符合發展商利益，又要受市場歡迎 產品結合客群特點上進行創新，發揮地塊最大價值 配套條件 商業配套尚不健全，主要商業設施集中在康沈路沿線，但教育配套資源豐富 經濟指標 總體適中，容積率不高，景觀資源需進行一定優化，但產品創新空間大 區位條件 周康緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，是南匯最靠近市區的板塊，借助板塊的成熟度，能有效提升項目市場認知度，但同時也受 2、 3號地塊項目的阻截 地塊條件 地塊容積率較低，利于拉升產品檔次 交通條件 出行交通動線主要依賴地面道路及高速公路，通暢度不高，成本較高 。 公交系統較弱。 環境條件 水系資源，利于項目整體品質的拔升 地塊分析 地塊初步研判 項目地塊 SWOT綜合分析 優勢： 項目周邊有康橋工業區、電信園、為客戶導入提供資源 周邊名校林立，具有國際化氛圍 臨近主干道楊高南路和外環線 容積率低，容易提升產品檔次 開發企業的品牌優勢 劣勢： 地理位置邊緣化，影響客群導入； 項目周邊配套尚不健全 上南路外環線至楊高南路段只有兩車道、路況較差，且車流量比較大，易造成堵塞 機會 ： 周康板塊日益成熟，客戶板塊認知度高。 城市進程中被迫郊區化的客群量增大； 整體及地區別墅類市場行情趨暖，供求關系緊張，為開發別墅類產品提供支持 威脅： 由于本項目地塊與其余兩塊地啟動時間差不多，因此客群將受到 2、 3號地塊以及板塊內其他競爭項目阻截； 道路動線不暢（無軌道交通） ； 上海整體房地產市場觀望氣氛濃郁，不少樓盤打折銷售，對購房者心理產生較大 地塊分析 地塊初步研判 PART 2 ：市場研判 市場環境分析 板塊屬性界定 借鑒案例分析 經濟飛躍： 中國經濟仍處于高速發展循環。 人口紅利： 人口出生高峰期所形成的需求高成長期。 外資 ：人民幣繼續升值，外資將 “ 千方百計 ” 繞過壁壘進入上海市場。 城市升級： 世博會驅動上海城市發展迎來高速國際化階段。未來高速城際交通驅動長三角 2小時城市圈的形成。上海的中心都會城市聚集功能升級。 基本面良好 市場面臨轉型拐點 在宏觀調控的影響下， 市場面臨轉型拐點、回歸價值基本面為大勢所趨 。 一級市場供給大增，二級市場觀望和三級市場回調乃至局部崩潰奎顯示 2005年一波宏調后行情基本結束，雖然公共住宅、物業稅等一系列可變因素導致新的形勢尚不明朗，但市場走勢拐點已十分明顯。 二級市場價格剛性一時難以改變，但市場轉型也不可避免。 在價格剛性下的條件下，從 07年的關注溢價， 08年回歸性價比、提升客戶滿意度成為市場主流。 宏觀環境背景分析 04-05年土地供應緊縮是今年市場供不應求的一大原因，為了從根本尚緩解供求失衡狀況， 預計 2008年將在 07年的基礎上土地供應量將繼續放大。 但對于目前上海地價的不斷攀高，如何解決 “ 面粉貴過面包 ” 導致的樓市負面效應，加大對開發商大量閑置土地的處置力度，成為中央宏觀調控著力解決的重點，也是政府面臨的一大考驗。 由于土地市場供應依舊以外環為主力，本項目面臨的競爭不容忽視。 2 0 0 3 - 2 0 0 7 土地出讓情況1640501706 72914461845512699356025050075010001250150017502003年 2004年 2005年 2006年 2007年萬 平方米075150225300375幅出讓量 ( 萬 ) 地塊幅數 ( 幅 )5 年住宅建設用地可建建筑面積各環區分布內環以內1%中內環間5%中外環間9%外環以外85%08年供應量將繼續放大，結構仍舊不平衡 一級市場分析 2 0 0 4 - 2 0 0 7 年 10 月上海房地產市場概況020004000700075008000850090009500供應 成交 均價供應 2 5 3 2 . 9 5 0 6 2 9 6 5 . 0 8 8 4 2 4 7 7 . 8 0 3 2 5 7 3 . 6 6 1 4成交 2 8 0 1 . 9 4 8 2 2 1 8 0 . 8 4 3 4 2 5 9 3 . 6 3 7 9 3 2 1 1 . 2 6 0 2均價 8036 8341 8652 917404 年 05 年 06 年 07 年受 03-07年的土地出讓和宏觀調控影響，商品房市場上 05年供給大于需求， 07年需求的爆發使得供應更加趨緊； 08年供給會有小幅增加，但是由于宏觀調控的影響，需求受到壓制，所以 08年市場回歸理性，供求相對平衡。 二級市場分析 市場趨于理性 整個 2007年，基本可以以 9月份為界限，劃分成大熱和觀望兩個階段， 10月后成交量不斷走“ 下坡路 ” ，市場仍會處于消化期，上下家博弈現象加劇，成交情況不會有明顯改善。預計，2008年 4-5月僵局會打開，二手房進入穩步合理發展階段。 二手房成交量方面 ，由于今年住宅項目供應逐漸減少，加上開發商拿地的困難將導致他們推盤速度的放慢，一手房供應量持續減少，因此，二手房成交量超過一手房的趨勢在 2008年后將更加明顯。 區域方面， 土地稀缺的獨特性質，將使得內環內房源不斷減少，房價自會愈發堅挺。其中，性價比高的豪宅和別墅等，將愈發受到青睞。 戶型方面， “ 70、 90”政策的效應，將在 2008年得以較為顯著地體現。外環兩側區域內的小戶型，供應量或將擴大，房價在政策的引導下，不會出現太大波動。而從今年一季度開始的中環內大戶型熱銷現象，將隨著二次置業者數量的不斷增加而持續旺盛。 三級市場分析 未來市場的主力 外環供給持續放大，競爭激烈 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四區五環均價走勢圖04000800012000160002000004年 05年 0 6 年 07年內環 內中環 中外環 外環外 郊環外元 /平方米 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四區五環房地產成交量概況04008001200160004年 05年 0 6 年 07年內環 內中環 中外環 外環外 郊環外萬平方米 成交量上： 從 04-07年各環成交的狀況可以看出，外環所占市場份額逐漸攀升， 07年達到了 1600萬方， 08年更有擴大的趨勢。 價格上： 基點低，升幅大，從 04年到 07年外環增幅達 70。隨著需求的外圍化，外環外區域發展潛力較大，檔次差距擴大。 外環市場分析 浦東三林： 1.3-1.8萬 莘閔： 1.4-3.0萬 七寶： 1.5-1.8萬 江橋： 0.85-1萬 新浦江： 1.2-1.4萬 高行： 0.85-1.2萬 西城： 0.9-1.2萬 上大： 0.9-1.1萬 顧村： 0.73-0.8萬 周康： 0.8-1.2萬 外環沿線板塊格局分析 發展時序： 由西向東，同時向南向北發展。 價格： 西高東低（發展次序原因），南高北低（定位和規劃原因） 容積率 ： 新浦江城（新市鎮） 華漕 、莘閔 、 康橋 （后三個屬于新老結合自發形成的板塊）同屬于較低容積率的混合產品板塊。 華漕： 1.0-3.0萬 徐匯濱江： 1.5-2.5萬 張江： 1.3-1.4萬 PART 2 ：市場研判 市場環境分析 板塊屬性界定 競爭個案分析 板塊屬性界定 板塊介紹 周康板塊 大三林板塊 北蔡板塊 周康板塊 大三林板塊 北蔡板塊 南匯西北部，緊鄰浦東，依托周浦老配套和兩鎮新規劃發展的新興居住區，房源的價格和相鄰的三林和北蔡有一定的差距。該地區集中了南匯大量的新建商品房，房產成交表現十分活躍。住宅樓盤均價在 9000-12000元 /平方米左右 。（ 行政上歸屬康橋，由于康橋產品品質優于周浦，客戶也存在較大的差異，只獨立考慮康橋板塊） 近幾年最熱板塊之一，自申博成功以來，興建了為數不少的商業、醫療、教育基礎生活設施，從動遷房基地到浦東改善型購房和新上海人置業的首選地，三林板塊已悄然完成其從滿足型到改善型板塊躍升的過程，目前板塊居住氛圍已經成熟，樓盤均價在 13000-18000元 /平方米左右 （地理位置上更靠近三林板塊 ） 由世博概念、軌道 7號線以及知名開發商進駐帶動樓市發展，定位于未來大型居住板塊，目前區域內新建的都是超級大盤，如大華錦繡花城、地杰國際城等，客戶以自住客為主樓盤均價在 15000-18000元 /平方米左右 （ 與北蔡距離較遠，板塊特征差異化，不作考慮） 板塊屬性界定 板塊介紹 康 橋 板 塊 時間節點 事件 中邦、綠地等本土品牌開發商大舉進駐 05-06年 康橋半島、綠寶園等一批高檔及中檔別墅進入 2000年 美林小城、綠洲康城、南都韻園、中科大學村等公寓及別墅項目入市 03年左右 板塊產品開始有所提升，客戶向浦東擴展 為康橋板塊別墅發展打下了基礎 項目集中上市期 作為南匯區的門戶，周康板塊憑借與浦東接壤的地理優勢以及康橋半島集團較早介入，目前已發展成為南匯最成熟的別墅區，并吸引眾多國際知名企業入駐，為板塊騰飛提供經濟基礎綠寶園是該板塊最早的高檔涉外別墅小區，為來自工業園區的拜爾、通用汽車、通用電氣、 西門子等等跨國企業的海外人士提供服務的別墅項目；該項目前期都是只租不售的形式，到后期開始有部分銷售 隨著上海整體房地產市場的發展，康橋板塊也進入了快速發展期，大量的公寓及別墅項目上市，大部分項目還是以本地開發商開發為主，客戶以南匯地區以及浦東附近的本地客為主； 品牌開發商開始進入市場，項目無論從體量還是整體品質上都有所提升，成為該區域住宅產品中的 “ 領軍 ” 項目，客戶也逐漸向市區客戶延伸。 房地產發展歷程 板塊面臨二次升級，客戶向市區擴展 中海、和黃等一線品牌開發商進駐 08-09年 產業發展歷程 時間節點 事件 醫學園 2009年 康橋工業區 1995年 中國電信園 2007年 目前已有中德友好醫院、上海國際心臟醫院、日本德真會國際齒科醫療中心、等 20多家客商落戶 美國通用、福特、德國大眾、華碩等國際知名企業入駐 中國電信網管中心、中國電信傳輸中心、中國電信研究院和上海市電信有限公司總部等已經確定將要遷址到中國電信信息園區。 工業區引進外資企業 300多家，引進內資企業 1464家，美國通用、福特、德國大眾、華碩等國際著名企業均在康橋工業區投資興業。工業區初步形成了電子電器、汽車零部件、新型建材三大行業體系。 總投資 100億，吸引與中國電信產品鏈相關的 IT企業落戶，形成強勁的園區經濟。 2009年，初步形成具有醫、教、研、產一體的國家級醫學園雛形。 2012年，建成初具規模的亞洲一流綜合性國際醫學園。 2020年，全面完成醫學園軟硬件建設任務，躋身于世界先進的綜合性國際醫學園之列 時間節點 事件 中德友好醫院、上海國際心臟醫院、日本德真會國際齒科醫療中心 2006-2007 中福幼兒園、建橋學院、英國學校、申花足球學校 2000-2003 康橋文化中心、中科大研究生院尚德實驗學校、大潤發 醫療配套開始向國際化發展，涉外國際化板塊特征開始顯現 板塊內教育配套開始發展，主要為周邊居民以及工業園服務 板塊內完善生活配套以及休閑娛樂文化設施 全世界規模最大的幼兒園 中國福利會幼兒園、英式教育第一品牌 上海英國學校、上海尚德實驗學校等，形成多元化階梯教育基地。 隨著產業和房地產的發展，配套設施也逐漸跟隨著人口導入的增長速度，板塊內生活配套設施進一步完善，從大賣場到文化中心，為板塊內居民提供多元化的配套服務 緊跟著生活配套和教育配套的步伐，醫療配套也向高層次、國際化發展，整體板塊的國際化特征開始顯現雛形 2003-2006 配套發展歷程 康橋板塊在售項目分析 樓盤名稱 規模 容積率 物業類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 中邦城市 總體量 40萬方，剩余體量 17萬 1.90 高層、小高層 99-106兩房 114-139三房 9500 南匯以及浦東的區域客為主，并逐步有被其配套及價格所吸引的市區的拆遷戶以及新上海人 綠地東上海 總體量 61萬方，剩余體量 42.9萬方 1.65 小高層、高層 92-113兩房 124-140三房 11000 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區的購房者。雖然沒有軌道交通支撐，但附近有好幾輛路經市區的公交車 綠洲康城 總體量 93萬方，剩余體量 77.4萬方 1.46 獨幢別墅、 小高層 94-116兩房 121-147三房 12000 別墅客戶主要來自于周邊工業區、科技園的管理層和白領，公寓主要是康橋區域客以及浦東工作的新上海人 康橋板塊 客戶特征 南匯本地客戶以及浦東客戶為主，其中在浦東工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它區域客戶也有少量； 因為康橋板塊屬于南匯西北部，由于其與浦東之間特殊的地理關系，受到浦東開發建設的輻射而發展較早，商業配套完善、交通設施便利，購房者以當地居民和動遷戶為主，也吸引了浦東以及市區其他區域的客戶前來置業。 該板塊靠近浦東三林和北蔡板塊，價格上相比有一定的優勢，因此目前在該地區的購房者中，有很大一部分是來自市區的。 公寓客戶： 康橋板塊 客戶特征 00年開始發展的康橋半島成為了上海的經濟別墅發祥地，聚集了全市范圍內的一批小富人群；另外區域的高端客戶、康橋工業園的中高層領導、區域的海外人士、浦東范圍的中高端客戶一直是本區域別墅客戶的范圍。 類別墅客戶： 除了康橋老鎮樓盤的 130萬方的后續供給，本項目周邊 45萬方，周浦南面和黃在內的 80萬方的潛在供給（和黃規劃開發疊加別墅、公寓混合型高尚社區），板塊升級為大勢所趨，未來板塊內部形成三足鼎立的競爭格局。 康橋板塊 未來供給 康 沈 路 康橋 鎮區 周浦 老鎮 和黃 地塊 明華 項目 總建面 80萬方 永樂 地塊 本項目 綠地 地塊 保利 地塊 總建面 45萬方 樓盤后續量 130萬方 三 林 板 塊 三林板塊在售項目分析 目前三林在售的樓盤都集中在大三林板塊的南部，包括金誼河畔，價格 13000-15000元 /平方米；尚東國際名園，價格 18000元 /平方米；萬科新里程，均價 18000元 /平方米；除此，即將推出的還有萬科金色雅筑、浦發博園和金地的灣流域，目前價格都未定。 樓盤名稱 規模 容積率 物業類型 主力戶型及面積段 均價 （元 /m2） 客戶層面 萬科新里程 總體量 33萬方，剩余體量 15.8萬 1.50 高層、小高層 90-105兩房 115-125三房 18200 三林、張江、等區域客和交通引導的市區客為主、以自住需求居多 金誼河畔 總體量 31萬方，剩余體量 16.8萬方 1.89 小高層 102-113兩房 16800 區域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 尚東國際 總體量 32萬方，剩余體量 21.4萬方 1.14 公寓、情景洋房 85-120兩房 114-148三房 17600 張江、陸家嘴區域內客戶包括軌道交通引導市區的中高端客戶 萬科金色雅筑 總體量 8.5萬方 1.59 多層 、小高層 70-97兩房 88-124三房 15000-20000 主打年輕白領結婚人群，區域及全市范圍內的新上海人 客戶、產品類似 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅混合社區 小高層、高層花園洋房、有大規?；旌仙鐓^ 康橋板塊 軌道交通 11號線 以南匯與浦東改善客戶為主，逐步有市區客戶 三林板塊 軌道交通 6、 11號線 本地客戶與市區客戶兼有，隨著配套和交通的提升市區中高層次客戶增多 三林板塊 板塊特征描述 三林板塊目前已成為整個上海競爭最為激烈、競爭規格最高的板塊，太多實力開發商的貼身肉搏令市場風云激蕩。 三林板塊在售以及未來供應的項目拿地時間相差無幾，基本所有樓盤都是 1.3 1.5容積率，都是多層、小高層、中高層為主的混合型社區。三林板塊目前的問題是同質化層面的差異競爭。 三林板塊 產品特征 同質化層面的差異競爭 三林板塊 客戶特征 從客群來源看，三林板塊的客戶以浦東區域客為主， 通過軌道交通引導的市區客戶為輔。 目前客戶群主要分為三類，一類是市政動遷，仍然選擇搬回原區域的居民；一類是看好三林板塊前景的新上海人；還有一類是為了改善居住條件的市民。 自住客以改善型購房者和新婚購房者為主 客戶趨同，進一步細分 金地灣流域 體量 23萬 ,銷售周期 2012前后 目前已消化 9萬 ,后續供應量 15.8萬 萬科新里程 金誼河畔 尚東國際 體量 32萬 ,銷售周期 2011前后 體量 31萬 ,銷售周期 2011前后 體量 33萬 ,銷售周期 2010前后 目前已消化 14.2萬 ,后續供應量 16.8萬 目前已消化 10.6萬 ,后續供應量 21.4萬 體量 8.5萬 ,銷售周期 2009前后 金色雅筑 時間軸 2008 2009 2010 2011 2012 三林板塊未來供應 未來幾年供應量充足，體量在 90萬方左右，未來新增供應將往南發展，三林外環線外，包括楊高南路以東大量土地的發展空間較大。 板塊發展方向，向東向南 板塊歸屬 三林 康橋 與市中心的距離更近。有 6號線和 11號線支撐，公交也更為便利 區位交通： 居住配套： 傳統客戶： 產品類型： 板塊認知： 隸屬南匯，與市區距離更遠，只有未來規劃的 11號線支撐，公交較少； 自申博成功以來，興建了為數不少的商業、醫療、教育基礎生活設施 具有國際化的醫院和學校，有二線國際化的感覺，生活層面檔次更高 浦東改善型購房和新上海人置業的首選地 公寓上的客戶與三林類似，層次低于三林，但康橋聚集了一批別墅的優質客戶，區域又有產業支撐。 由原來的首次置業的單一公寓向適合一、二次置業的多元化產品發展 原來為一二次置業的混合產品，面臨產品的升級，容積率優勢明顯 公寓的認知度較高 上海人心中經濟別墅的發祥地 項目行政上屬于康橋，如歸屬三林，則為位置最差的項目；歸屬康橋，依托其高檔次的配套，更有利于提升項目的檔次。 PK 競 爭 個 案 分 析 本項目是鄰近三林，行政上屬于康橋的低容積率的中高端樓盤，公寓的客戶與三林的客戶類似，類別墅的客戶與區域別墅客戶以及三林的類別墅客戶也趨同，因此競爭對象為康橋和三林的重點樓盤。 同期上市的綠地、保利項目，周浦的和黃等項目也是本項目的重點競爭樓盤。 新浦江城和一品漫城的客戶要比本項目更廣一些，也屬競爭的范疇。 競爭界定 1 3 2 7 6 4 5 11號線 6號線 1、中邦城市 2、綠地東上海 綠洲康城 4、萬科金色雅筑 金誼河畔 尚東國際 萬科新里程 金地灣流域 1 2 3 6 7 5 4 競爭項目分布 8 8 2015/6/9 康橋板塊 中邦城市 項目位置： 南匯區秀沿路 867號 開盤時間： 2007-05-20 總建筑面積： 40萬平方米 開發商： 中邦置業集團有限公司 容積率： 1.9 入住時間： 2008-9 規劃： 10幢小高層和高層（二期） 戶型： 一房 67 占 8.7%、兩房 99-106 占 58.7%、三房 114-139 占 32.6% 價格： 9500元 /平方米起 銷售情況： 目前一期已經售完、在售二期銷售率一房 87%、二房 74%、三房 61% 客戶： 南匯以及浦東的區域客為主，并逐步有被其配套及價格所吸引的市區的拆遷戶以及新上海人 總建筑面積 40萬平方米，一期總建筑面積 13萬平方米，目前已經入住。二期總建面約 10萬方。規劃商業近 4萬平方米，還有近 13萬方仍未規劃，據銷售員說將規劃為別墅。 后期規劃 規劃商業街、大賣場 二期 一期 康橋板塊 中邦城市 康橋板塊 綠地東上海 項目位置： 滬南路 3185號 開盤時間： 2007-01-01 總建筑面積： 612247平方米 開發商： 上海富潤房地產發展有限公司 容積率： 1.65 入住時間： 2007-12 規劃： 9棟板式小高層、高層及 2棟塔式高層（一期） 戶型： 兩房 92-113 占 51.4%、三房 124-140 占 46.9%、復式 161-210 占 1.7% 價格： 11000元 /平方米 銷售情況： 兩房銷售率 90%、三房銷售率 82%、復 式銷售率 33%。 客戶： 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區 的購房者。雖然沒有軌道交通支撐，但附近有好幾輛 路經市區的公交車 1期在售 二期規劃中 目前一期在售，二期地塊未動 康橋板塊 綠地東上海 非本項目地塊 康橋板塊 綠洲康城 項目位置： 南匯區康橋路 1388號 開盤時間： 2005-09-16 總建筑面積： 93萬 平方米 開發商： 上海振龍房地產有限公司 容積率： 1.46 入住時間： 二期 2008年 12月，三期 09年 6月 規劃： 1期 180幢獨立別墅， 2期已建成 14幢公寓 戶型： 一房 67-68 占 19.2%、 兩房 94-116 占 39.6%、 三房 121-147 占 40.5%、 復式 145-254 占 0.7% 價格： 12000元 /平方米 銷售情況： 別墅已經入住，公寓一期已經處于尾盤， 在售還剩少量的三房。 客戶： 別墅客戶主要來自于周邊工業區、科技園的管 理層和白領，公寓主要是康橋區域客以及浦東工作的 新上海人 一期別墅區 二期在售 一期別墅（綠洲康城 金帝豪苑）用地 210800平方米，二期公寓（綠洲康城 親水灣）用地 438400平方米，總建筑面積 80萬方，包括 7萬平米的商業步行街和 5.3萬平方米的超五星級國際商務休閑酒店。 康橋板塊 綠洲康城 三林板塊 尚東國際 項目位置： 浦東區海陽路近上南路 開盤時間： 2007-12-23 總建筑面積： 32萬 平方米 開發商： 上海中萬置業投資有限公司 容積率： 1.14 入住時間： 09年 5月 規劃： 8層電梯情景公寓、 4 1花園情境洋房 戶型： 一房 79 占 5.8%、 兩房 85-120 占 33.2%、 三房 114-148 占 33.4%、 四房 152-179 占 20.3%、 復式 126-236 占 6.2% 價格： 17600元 /平方米 銷售情況： 一期已經入住，在售為二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、復式 6.7% 客戶： 張江、陸家嘴區域內客戶包括軌道交通 引導市區的中高端客戶 尚東二期 二期 項目分三期開發，一期 10萬方，共開發 5幢 4+1層以及 13幢 8層住宅，二期 12萬方， 8層電梯情景公寓及 4+1花園情境洋房。全部為一梯兩戶設計的帶電梯公寓房，在售為二期。二期靠東明路為商業部分。一期隔東明路西側也是規劃商業用地，據悉三期地塊將開發部分的別墅物業 三期 一期 商業 三林板塊 尚東國際 項目位置： 浦東區永泰路 595弄 開盤時間： 2006-12-16 總建筑面積： 31萬 平方米 開發商： 上海中房置業股份有限公司 容積率： 1.89 入住時間： 一期 08年 6月、二期 09年 9月 規劃： 一期由 19幢小高層及商業街組成 戶型： 二房 103-113 占 78.6%、 三房 135 占 14.6%、 復式 177-190 占 6.8% 價格： 16800元 /平方米 銷售情況： 一期已經入住，在售為二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、復式 6.7% 客戶： 區域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 三林板塊 金誼河畔 一期 規劃中 項目分兩期開發，總建筑面積 31萬方，其中包括 25萬方住宅、 6萬方的商業。 三林板塊 金誼河畔 三林板塊 萬科新里程 項目位置： 浦東區高青路 2878號 (楊高南路 ) 開盤時間： 2007-11-17 總