【 取勢明道優術 】 大城創行 【 上海南昌 】 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 1 帝景灣洋城 營銷調研報告 由：大城創行機構【上海南昌】 日期： 2009年 06月 21日 謹呈：長晶樂房地產 備注：此報告僅供客戶內部使用。未經大城創行的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 2 項目分析：項目本身因數分析，從客觀銷售抗性角度提出問題 市場分析：從市場競爭角度強化產品 客群分析：從需求角度強化產品，拉動周邊需求 案例分析：從成功案例角度強化產品 【 取勢明道優術 】 大城創行 【 上海南昌 】 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 3 第一部分：項目營銷分析 營銷目標分析 本案項目分析 本案營銷分析 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 4 本案項目分析 區位分析 經濟技術指標 產品價值點 片區的認知性 規劃分析 園林景觀分析 產品分析 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 5 區位分析 項目位于云灣公路，灣里區檢察院對面，有一定的升值潛力。 項目位于南昌市灣里區云灣公路 199號； 項目與灣里區檢察院住宅區隔路相望； 項目周邊有洪恒山莊、乾茂宮園等主要競爭個案； 隨著南昌市的不斷發展，灣里區也成為南昌市休閑、度假的后花園； 項目距南昌市火車站30分鐘車程，昌北飛機場 30分鐘車程，距梅嶺主風景區約 10分鐘車程。 灣里區新建縣紅角洲紅谷灘昌北經濟開發區老城區紅灣公路昌灣公路云灣公路 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 6 經濟技術指標 總建筑面積： 211262.63m2（其中含不計入容積率的地下室面積：10899.58m2） 總用地面積： 174638m2 容積率： 1.15 覆蓋率： 31.2% 綠化率： 42% 停車位： 336個 棟數： 181棟 住宅類型：多層（ 6層）、別墅 住宅總戶數： 1414戶 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 7 產品價值點 園區經濟、市場經濟、城區經濟三位一體的復合型城區 灣里板塊第一盤，配套齊全，輕松轉換工作和生活 梅嶺風景區度假性居所，商住兩用，居家投資皆以 南昌城市后花園，現代生態園區，運動之城 規模布局合理，尺度空間合理 原始生態美景，強大景觀園林 1 2 3 4 5 6 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 8 片區的認知性 片區價格慣性 如何打破片區內中心向西遞減的價格慣性？ 區域形象干擾 如何解決灣里即是郊區的思維定式？ 我們如何加入市區住宅的競爭圈 ? 老城中心灣里板塊 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 9 規劃分析 項目總占地面積 260余畝，總建筑面積 21萬平方米。總共有 181單元建筑組成，住宅類型以多層（ 6層）和別墅為主，住宅總戶數為 1414戶，項目建筑全部采用全框架異型柱結構。設計空間合理，戶型卓越，布局完美統一，采光通風極佳，南北通透，私密性與開放性達到至高和諧，不同方位盡可眾覽園林美景，尊享歐陸風情，體驗簡約經典。 內部配套： 600m步行商業街， 2400 大型超市， 2118 的小區會所，內設咖啡廳、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龍 和雙語幼兒園。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 10 園林景觀分析 由世界鼎名的澳大利亞柏濤園林景觀大師規劃設計的風情主題園林，榮獲了 2003年全國人居最佳景觀設計大獎，每一處都洋溢著濃郁的異域風情。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 11 產品分析 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 12 本案營銷分析 已往營銷業績 已購客戶分析 已入住客戶分析 未購客戶分析 系列訪談：營銷人員訪談、物管訪談、行業訪談 營銷面臨問題 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 13 已購客戶分析 本次主要針對已成交的 330組客戶進行分析 :分析方面有客戶年齡、客戶區域、成交面積、成交均價和成交總價這五個方面。 從年齡上看：購買客戶年齡在 30以上的為 76%，其中 40歲以上有 47%，可見，中老年客戶是本案購買的主力軍。 成交客戶年齡層次表30; 24%30-40; 29%40-50; 31%50; 16%3030-4040-5050 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 14 已購客戶分析 從區域上看：購買客戶以市中心（含東湖、西湖）為主，比例高達67%，其次是外地客戶（包括省內和省外），比例為 12%，而同等地位區域內的購買客戶只有 9%（含灣里區），可見周邊需求拉動不夠有效。 從面積上看： 82-99平米的兩房是主要需求，比例高達 54%，而 120-130平米的三房購買只有 20%，可見，購買者作為第一居所的較少，主要為第二居所或投資。 成交面積段表7 5 - 7 8 ;17%8 2 - 8 7 ;31%9 5 - 9 9 ;23%120-130 ;20%150-168 ;9%75-7882-8795-99120-130150-168成交客戶區域表東湖; 4 1 %西湖; 2 6 %青山湖; 5 %青云譜; 7 %城郊（含灣里）; 9 %外地; 1 2 %東湖西湖青山湖青云譜城郊（含灣里）外地 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 15 已購客戶分析 從成交單價上看：成交率最高的單價為 1400-1600元 /平米，其次是1600-1800元 /平米，可見，單價 1800元以下的接受度為 49% 成交總價表15萬 ; 41%15-20萬;25%20-25萬;25%25萬 ; 9%15萬15-20萬20-25萬25萬 從成交總價上看：成交率最高的總價為 15萬以下，比例為 41%，其次是15-20萬元和 20-25萬元，各占 25%；因此，總價控制在 20萬以下具有較強的吸引力。 成交單價表1 4 0 0 ; 6 %1400-1600;40%1600-1800;19%1800-2000;15%2000-2200;12%2 2 0 0 ; 8 %1 4 0 01400-16001600-18001800-20002000-22002 2 0 0【 取勢明道優術 】 大城創行 【 上海南昌 】 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 16 第二部分：區域研判 灣里規劃分析、區域定位 區域分析 灣里政府動作 交通規劃 重大利好因素 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 17 灣里規劃分析、區域定位 概況 灣里區位于南昌西郊，距市中心 18千米。東南鄰新建縣，西毗安義縣，北接永修縣。全區總面積 251平方千米。 2006年末，總人口 84199人，其中非農業人口 37274人。 地處南昌城西北部的西山山脈中段。屬亞熱帶季風濕潤氣候，雨量充沛，日照豐富，年平均氣溫 14.5 17.6 。 行政區劃 全區轄 2個街道、 3個鎮、 1個鄉：站前街道、幸福街道、招賢鎮、梅嶺鎮、羅亭鎮、太平鄉。共有 11個社區（居委會）、 37個行政村。 區域定位 南昌市十一五發展規劃區域發展布局中明確指出灣里區建成南昌旅游休閑后花園。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 18 區域分析 人口 GDP，在南昌各區縣的地位 2006年末，總人口 84199人，其中非農業人口 37274人。 區域及周邊企事業單位分布及人數 江西中醫學院師學院現有教職工 1034人 江西省公安專科學校現有教職工約 50人 與周邊新建、經開、長陵、紅谷灘關系 南昌市“十五”規劃：加快把灣里景區融入到城區建設中來，提高長堎片區基礎設施的承載能力，注重以大項目帶動桑海 樂化的城鎮化步伐，促進經濟技術開發區產業與城市建設、城市管理的融合發展，推進大昌北的一體化建設。 到重大設施距離：市區距離、機場 灣里 火車站， 27公里 灣里 昌北機場， 30多公里 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 19 灣里政府動作 3年打造 5A級景區 南昌市提出，要把保護好梅嶺國家級風景區、梅嶺國家級森林公園的原始山體和原生態森林作為灣里區的第一責任，徹底杜絕亂挖山體、濫砍濫伐、亂搭亂建。通過連續 3年的嚴格保護和生態建設，確保區域生態環境、農村環境、城鎮環境三大指標全部達到或超過全省十佳綠色生態縣區要求。 充分發揮梅嶺生態資源優勢，著力打造“梅嶺景區、羅亭園區、三產城區”的發展格局。同時，打造 5A級旅游景區。在 2011年底前，力爭使梅嶺國家級風景名勝區達到國家 5A級景區的標準。 嚴控商業開發項目 南昌市還將把烏井水庫和幸福水庫作為全市備用生活飲用水源之一，納入全市生活飲用水源保護范圍，按要求設立水源保護區警示標志，禁止設臵排污口，禁止在水庫從事洗滌、游泳等活動，確保飲用水源水質達標率 100%。 同時，支持灣里區符合國家產業政策及環保規定的項目申報及建設，嚴格控制森林公園內商業開發建設項目，確保灣里區生態環境的安全。 景區將實行大門票 梅嶺將作為南昌市旅游業實施政府強勢主導型發展戰略的試點，在政策支持、功能完善、規劃布局、資金扶持、重大旅游項目落戶方面予以傾斜。同時，支持灣里區依法收回分散在諸多投資者手中的景區經營權，統一規劃、統一促銷，實行景區大門票。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 20 交通規劃 灣里區內交通 風景區內各景區、景點均有鄉村公路可達， 1999年有 5條全天候的等級公路進入風景區，已形成一個較為完整的公路網絡。每平方公里有 1.8公里，占地面積為242 .公頃。灣里城區還有一條終端鐵路連通京 (北京 )九（九龍）線。灣里距昌北機場 10公里。風景區內主要公路有 5條：蛟橋 萬家埠、太平 珂里、紅嶺 太平村、紅嶺 泮溪、幸福水庫 津溪。 外部交通： 云灣、昌灣、紅灣三條道路直通。 灣里區新建縣紅角洲紅谷灘昌北經濟開發區老城區紅灣公路昌灣公路云灣公路 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 21 重大利好因素 -城運會 繼南昌國際體育中心開始進行籌劃和準備之后，射擊館也開始進行選址，并最終初定在南昌市的灣里區建造。 射擊館須建在遠離市區的地方，綜合氣候、環境等各方面因素考慮后，最后將地址初定在灣里區的梅嶺風景區附近（云灣公路以西、鐵路以南）。該館初步規劃占地面積達 400畝，其中比賽場館占地 300畝。比賽場館包括綜合射擊館， 25米射擊館，射擊、射箭訓練場，競賽管理中心以及一個彈藥庫。預計該項目總投資在 1.5億元左右。另外，該館落成后還將彌補南昌市射擊隊沒有訓練場的空缺。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 22 重大利好因素 -交通 南昌市 -灣里交通 2000年，云（塘）灣（里）公路開始改造，曾經的縣鄉級公路被改造成為二級公路；2003年 12月，南昌市新規劃的城市主干道 紅（谷灘）灣（里）公路開始建設；2006年 5月，（南）昌灣（里）公路正式動工改造，升級為城市快速路。 3條道路的前后建設，為將灣里納入南昌城區提供了良好的交通條件。 3條道路通暢后的灣里，將因道路的暢通而成為南昌市民休閑旅游的好去處。 紅灣公路全長 10.6公里，東起紅谷灘新區紅谷四路西端，西到灣里區域中心，途經灣里幸福街辦、南昌鼓風機廠、新建縣工業大道、烏石河，橫穿昌九大道。該公路 2003年開始動工建設，至 2006年，灣里區路段和新建縣城區路段全部貫通。 紅灣公路將于 7月 1日正式動工建設，打通橫跨烏石河和下穿昌九大道的 2公里左右的斷頭路。該公路通車后，從紅谷灘到灣里不需再穿越新建縣城，開車只需 10分鐘就可直達。因為灣里將承擔“七城會”國際射擊中心場地任務，而“七城會”主場館之一就設在紅角洲，云灣公路作為連接紅角洲的最便捷道路，也將于明年動工改造。昌灣大道由于是城市快速通道，是進出灣里最便捷的道路，百姓期待著這條道路也應該盡快修建。 昌灣大道定位為城市快速通道。這條設計時速為 60公里的道路， 2006年 5月開始改造，灣里區路段以最快的速度進行了改造。可時至今日，同樣由于不明原因沒能貫通。云灣公路由于屬二級公路，路況較差而又離南昌城區較遠，市民進出灣里難以選擇這條道路。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 23 重大利好因素 -經濟適用房貨幣補貼 可拉動經濟適用房貨幣補貼客戶 區域 中簽戶數 經濟開發區 146 蛟橋鎮 46 白水湖 100 紅谷灘新區 63 沙井 55 鳳凰洲 8 桑海開發區 31 英雄開發區 7 合計 247 【 取勢明道優術 】 大城創行 【 上海南昌 】 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 24 第三部分：市場研判 宏觀市場分析 中觀市場分析 微觀市場分析 項目競爭分析 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 25 宏觀市場分析 宏觀政策 市場現狀 2009年市場預判 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 26 宏觀政策 2008年年底至今 ,隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激房地產市場，幾年來不斷累加的房地產調控政策又被新政取代。無論是下調住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳，還是減免稅收、購房補貼等地方施展的救市智略，或者是二套房的松綁，表明政策面開始利好于整個行業，調控房地產業的緊縮政策已經見底回升了。現在的政策再次進入了鼓勵、扶持樓市的周期。 國家最新政策，確定進一步鼓勵普通商品住房消費。 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。 對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過 5年 (含 5年 )改為超過 2年 (含 2年 )轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足 2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。 1、政策面 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 27 宏觀政策 日前公布的規模達 4萬億元的經濟刺激政策，將把 9000億元的份額投向保障性住房市場；可以預見，在今后相當長一段時期，全國許多城市將迎來保障房的建設高潮。大量保障房的入市，將對普通商品房帶來很大沖擊，拉抵市場整體價格。 江西省確定了全省 2009年保障性住房建設的具體目標：一是第一期新建廉租住房 40398套， 198萬平方米；新增廉租住房租賃補貼 12.8萬戶。二是各社區市中心城區建設經濟適用房 1.5萬套， 100萬平方米。 經濟適用房貨幣補貼政策：首批 3100戶。 公務員住房貨幣化政策。 2、政府影響供需結構：沖擊供應，拉動需求 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 28 宏觀政策 南昌市正在就環境生態保護、旅游業發展、基礎設施建設等方面制訂對灣里區的政策扶持措施，其中包括支持灣里區收回分散在諸多投資者手中的經營權，支持指導灣里依法妥善解決好景區內停建項目歷史遺留問題等。 實行景區大門票 在旅行業發展方面，該市將把梅嶺作為南昌市旅游業實施政府強勢主導型發展戰略試點，在政策支持、功能完善、規劃布局、資金扶持、重大旅游項目落戶方面予以傾斜。在 2011年底前，力爭達到國家 5A級景區的標準。 支持灣里區收回分散在諸多投資者手中的經營權，統一規劃、統一促銷，實行景區大門票；支持灣里區吸引有實力的投資商，嚴格按照規劃，開發高端會議度假型星級賓館、品牌經濟型商務酒店和鄉村家星級賓館；支持灣里區開通景區內部環保觀光車等。 建紅谷灘直達灣里區新路 采取融資代建的方式，按規劃建一條紅谷灘直達灣里區的新的城市道路。 3、灣里扶持政策 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 29 市場現狀 1、供求關系的變化 08年供求持續失衡，于年底（ 12月）開始逆轉，供應較少，成交初顯放大 08年總體供應量為 285.11萬平米，同比下降 21.6%;成交量 179萬平米，同比下降49.4%。 08年供求比失衡加劇， 09年初呈現有好轉的趨勢。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 30 市場現狀 2、內需市場為主，外需漸增 房地產開發短期內明顯會過剩： 2007年南昌市政府總共賣出土地 2177畝， 2008年賣出 6193畝，目前整個市場累計下來的商品房存量是 412萬平方米，目前，商品住宅存量256萬平方米 ,再加上 2009年 150萬至 180萬平方米的新增量。按照 07、 08年的平均成交面積 270萬平米，一般的消化周期要 2.2到 2.5年。 整個市場的供應結構、供需結構已經發生了很大的改變。 內需市場之前成交量透支，新的剛性需求需要累積：目前南昌房地產市場以內需為主，成交量的增長應較平穩。 2007年成交量大幅上升，新的購買力需要時間重新積聚。 南昌樓市的外來購買群在增加：在紅谷灘中心區、東湖區和新建區域，外地客戶占到10%左右；象湖新城等城郊樓盤的外地客戶占 20%；特別是近期返鄉人員購房現象明顯，所占比例明顯提升。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 31 市場現狀 近期市場現狀評估 1月份全市成交 39萬平方米，接近去年全年的 1/4，成交均價為 3500元 /平方米（包括近半數的低價內銷房）； 2008年 12月份、 2009年 1月份南昌樓市的成交量出現一定的釋放，撬動了部分潛在臵業者。 這是 2008年剛性需求積累的結果，是中央接二連三出臺救市政策帶來的短期效應，是短期的市場表現。 2月份前兩周成交量也達 15萬平方米，這與開發商適度降價有關聯。經歷過2008年年底市場探底的持幣觀望后， 2009年 1、 2月份市場開始放量， 開發商對市場形勢由預期的回暖，轉為拋售。 分片區看，市中心、西湖、東湖房價降幅不大，而青山湖片區從最高峰每平方米近 7000元降到了現在的 5000元 /平方米，象湖新城片區均價從 3600元降到了現在的 2700元 /平方米。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 32 07-08-09市場變化的趨勢 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 33 2009年市場預判 階段 階段特征 成交量表現 成交價表現 08/1-2 冰寒階段 量下滑 價平緩下滑 08/1-4整體 僵持階段 價漲量跌，價低量漲 08/5-6 黃金階段 量增長 價增長 08/6底 大拐點 1 量大幅下降 價快速下滑 08/7-9 冷淡階段 量下降 價持續下滑 08/10-12 探底階段 量大漲 價格探底 09/1-2 放水階段 量下降 價探底回升 09/3-8 放水階段 量持續增長 價持續下滑 09/9-12 僵持階段 量不增 價提升 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 34 2009年市場預判 對趨勢的預判：未來南昌 1季度末到 2、 3季度，開發商為了穩定成交量，仍然將會是一個價格小幅下降的過程；而到 4季度，隨著房地產銷售旺季的來臨，價格開始有小幅的上漲，但市場對價格的敏感提高，導致成交量將下降，處于僵持階段。 - 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%成交量成交價成交量- 3 2 - 3 5 233 - 2 1 13% 18% - 2 % - 2 7 - 1 % 37% 53% 43% - 8 % - 3 7 15% 20% - 5 %成交價5% - 5 % - 3 1 46% 8% 3% - 1 2 - 2 % - 1 % - 2 % - 6 % 0% - 9 % 16% - 1 0 - 5 % 15%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 月 2 月2季度3季度4季度未來趨勢研判 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 35 中觀市場分析： 灣里在南昌市場的份額 08年 1月到 09年 2月 ， 灣里區成交商品房總面積 7.7萬平米 ， 共計 840套 ， 成交金額為 2.1億元 。 成交均價 2769元 /平米 。 08.1-09.2灣里成交套數對比表6619884886112291941 40488577 820204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月灣里成交套數(套) 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 36 中觀市場分析： 灣里在南昌市場的份額 08年 1月到 09年 2月，南昌市成交商品房總面積 308萬平米，共計29347套，成交金額為 132億元，成交均價為 4287元 /平米； 灣里占南昌市比重成交面積占 2%，成交套數占 2%，成交金額占 1%。 08.1-09.2灣里成交套數占南昌市比重8%3%4%3%5%6%1% 1%3%2%2%2% 2%3%0%2%4%6%8%10%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 37 中觀市場分析： 灣里片區產品分析 主要上市樓盤分布表（產品類型、產品價位） 案名 總建 (萬 ) 產品 形態 在售面積 (萬 ) 主力面積 ( ) 均價 (元 / ) 銷售 率 公開時間 九洲依云郡 12.7 多層 /小高層 多層 2 三房 109-121 二房 85-89 2800 15% 08.1 公寓 0.9 一房 41-62 3000 2% 08.1 翠谷 2.8 多層 1.25 二房 91 2200 40% 08.6 洪恒山莊 13 多層 1期 2.16 二房 78-92 2300 40% 08.6 乾茂宮園 8 聯排 /多層 多層 2 二房 89 2700 41% 07.11 聯排 0.7 218-224 5800 34% 08.1 紫廬 6號 3 聯排 /多層/小高層 小高層 1 三房 110 2800 85% 07.12 恒茂森林海 24.7 別墅 /公寓 公寓 2.7 公寓 39-66 5800 95% 07.9 羅馬假日 8 公寓 公寓 8 公寓 37-42 4300 55% 07.1 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 38 2.4產品狀況 剔除灣里風景區內的項目（恒茂森林海和羅馬假日），從規模角度來講，帝景灣洋城規模最大，總建 21萬，翠谷的規模最小，總建 2.8萬。 產品形態方面，由于地處灣里風景區，所以基本以多層為主，兼有少量小高層，部分品質較好的樓盤有聯排別墅、獨棟。 在主力戶型面積上，本區個案以 89平方米的二房產品為主， 110-120平方米的三房也有一定比例，較市區相比，二房普遍較大。 2.5價格行情 本區域價格較 07、 08年相比同樣有較大降幅，幅度基本在 500-800元 /平米左右。 目前的各樓盤的基本均價在 1800-2700元 /平米之間 折扣方面，一次性 97折，按揭 98折，最大幅的折扣有 9折。 2.6去化情況 從 08年一年的銷售情況可以看出 ， 總體成交面積為 6萬平方米 ， 總體均價為2800元 /平米 。 同比 07年 ， 在價格略有波動的情況下 ， 成交面積下降 60%多 。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 39 降價促銷情況 進入 2009年以來，灣里區市場沒有明顯的回暖趨勢。區內樓盤為快速搶占份額，都出現了不同程度的價格調整。 案名 08年底價格 09年目前價格 九洲依云郡 住宅 2700 住宅 2800-2900 公寓 3100 公寓 3000 翠谷 2300 2200 洪恒山莊 2300 2200 乾茂宮園 2700 2600-2700 紫廬 6號 2700 2800 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 40 微觀市場分析：南昌主要個案分析 項目名稱 翠谷 乾茂宮園 紫廬 6號 九洲依云郡 恒茂森林海 羅馬假日 物業位置 灣里區幸福路磨盤山公園 灣里區磨盤山南路以北、南昌新華醫院以東 灣里區自然風景區紫青山路南側 灣里區幸福路西側區政府旁 灣里區梅嶺主峰對面 灣里區梅嶺國家 4A級風景區內太平 開發商 江西淦新房地產 江西省乾茂實業有限公司 江西惠榮房地產 欣榮房地產 江西恒茂房地產開發有限公司 寧波市強人置業 規模 占地 16666.50平方米 72220平方米 17808平方米 69866平方米 563934平方米 89910平方米 建筑 28000平方米 80000平方米 30065.8平方米 127880平方米 247000平方米 80000平方米 建筑形態 住宅普通住宅、多層、退臺式多層、花園洋房 多層、低層住宅（初裝修及精裝修） 高層公寓、別墅、多層 5棟小高層，14棟多層 度假酒店、會所、度假公寓、連排別墅及單棟別墅 酒店公寓 容積率 1.5 1.10 1.69 1.26 0.50 1.50 綠化率 40% 40% 42% 43% 70% 60% 物業公司 江西金太物業 上海銀灣物業 江西惠琴物業 九州物業 南昌恒興物業管理有限公司 寧波迦南美地物業管理有限公司 物管收費 0.70元 /平方米 月 多層 0.70元 / 月，公寓、別墅、商鋪 1.20元 / 月 1.20元 /平方米 月 0.50元 /平方米 月 精裝公寓 2.5元 / 月 1.20元 /平方米 月 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 41 微觀市場分析：主要競爭分析 1.乾茂宮園 2.九洲依云郡 永慧曼谷 永慧曼谷紫廬 6 號九洲依云郡乾茂宮園洪恒山莊帝景灣洋城綠苑招賢大道幸福路翠谷區域中心區政府區委【 取勢明道優術 】 大城創行 【 上海南昌 】 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 42 1.灣里區個案研究 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 43 灣里區位于南昌西郊，東南鄰新建縣，西毗安義縣，北接永修縣。灣里區距市中心 18千米，區人民政府駐招賢鎮。全區總面積 251平方千米。總人口 10萬人，其中非農業人口 4萬人。 永慧曼谷紫廬 6 號九洲依云郡乾茂宮園洪恒山莊帝景灣洋城綠苑招賢大道幸福路翠谷區域中心區政府區政府 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 44 案例 1： 乾茂宮園 整體概況 乾茂宮園項目是市政府招商引資引進的浙商投資項目 ， 項目總占地面積約 170畝 ， 其中商住區面積約 110畝 ， 醫院及亞健康中心約 60畝 。 本項目地處磨盤山的正南坡 ， 前有磨盤山南路似玉帶環繞 ， 背靠磨盤山 2000多畝森林公園 ， 東西兩側高 、 中間低 。 小區內部配套興建的約 3萬平方米的醫療 、 亞健康 、 健身 、 療養 、 休閑設施為你提供宛如私家養生御醫般的服務 。 小區依山勢而筑 ， 階梯式布局 ， 采用雙層中空玻璃 、 全框架 、 全外墻保溫材料建成的高品質 、 生態節能中式住宅 。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 45 資源整合分析 發展商 :江西省乾茂實業有限公司 物業管理公司 :上海銀灣物業管理有限公司 建設單位：寧波建工集團 建筑設計設計：浙江省建筑科學設計研究院建筑設計院 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 46 規劃分析 技術經濟指標 總占地面積： 8萬平方米 總建筑面積： 8萬平方米 容積率： 1.1 綠地率： 40% 居民總戶數： 700戶 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 47 產品分析 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 48 戶型分析 產品面積： 雙拼 268-292 聯排 224-232 公寓 45 住宅 89 二房二廳一衛 106 三房二廳一衛 118 三房二廳二衛 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 49 戶型分析 產品面積：雙拼 268-292 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 50 戶型分析 產品面積：聯排 224-232 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 51 戶型分析 產品面積：公寓 45 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 52 戶型分析 產品面積：住宅 89 二房二廳一衛 106 三房二廳一衛 118 三房二廳二衛 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 53 園林景觀分析 項目座落于灣里區核心城區內唯一山地，磨盤山的正南坡，前有磨盤山南路似玉帶環繞，背靠磨盤山 2000多畝森林公園。故小區內部景觀節點以山水為主，表現自然清晰。 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 54 配套體系分析 內部除南昌市新華醫院、亞健康中心、度假療養中心、約 2000平方米的超市等配套外，還享有磨盤山森林公園的自然風景。 周邊配套：灣里四小、灣里二中、井岡山集貿菜市場、天寧寺、長春湖、幸福派出所、灣里區郵政所。 亞健康中心 醫療大樓 園食元、樂療園 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 55 最新動態 產品面積：雙拼 268-292 ；聯排 224-232 ；公寓 45 ；住宅： 89 二房二廳一衛 ， 106 三房二廳一衛 ， 118 三房二廳二衛 。 本案目前在售住宅多層價格為 2600-2700元 /平米 ， 銷售率為 41%；聯排 5800元 /平米 ， 推出 0.7萬 ， 銷售 35%左右 。 乾茂宮園08 年1月 到09 年2月 成交套數表4 4191351226116010203040501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2009年房地產營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 56 案例二、九洲依云郡 整體概況 九洲依云郡位于灣里區幸福路西側區政府旁 ， 該項目總占地