財潤鵲橋酒店寫字樓 項目 可 行 性 研 究 報 告 書 廣東財潤投資有限公司 二七年九月 三 十日 1 目 錄 前 言 . 4 1 項目簡介 . 4 1.1 建設地點 . 4 1.2 項目現狀 . 4 1.3 項目總體規劃要求 . 4 1.4 項目建筑面積指標 . 5 2 項目法人概況 . 5 3 編制依據 . 5 4 項目建設的必要性 . 5 4 項目建設有利于較好地發揮土地效益 . 6 5 主要經濟技術指標 . 6 第一部分 鵲橋五星級酒店 . 8 1 目前廣州五星級酒店的運作情況 . 8 2 行業人士對廣州高級酒店業的發展 看法 .12 3 定位五星級酒店的標準要求及樓層規劃 .14 3.1 定位五星級酒店的標準要求 .14 3.1.1 酒店總體基本要求 .14 3.1.2 酒店接待大廳基本要求 .14 3.1.3 客房基本要求 .15 3.1.4 餐飲基本要求 .16 3.1.5 公共區域基本要求 .16 3.1.6 選擇項目（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） .17 3.2 定位五星級酒店的規劃 .19 4 本項目定位五星級酒店的成本運營測算 .22 4.1 測算基礎 .22 4.1.1 本五星級酒店物業面積構成： .22 4.1.2 投資成本（以下投資成本未計算財務成本） .22 4.1.3 酒店運營成本 .25 4.1.4 本項目定位五星級酒店的運營收入測算 .25 4.2 計算結果 .26 4.2.1 客房年收入約 .26 4.2.2 餐飲、會務、商場收入 .26 4.2.3 娛樂休閑收入 .27 5 本項目定位五星級酒店收益測算 .29 5.1 成本合計 .29 5.2 年收益額（稅后） .29 5.3 總成本回收共需年數 .29 第二部分 5A 甲級寫字樓 .30 1 廣州寫字樓發展歷程 .30 1.1 寫字樓緊缺期： 1993-1997 年 .30 2 1.2 寫字樓消化期： 1997-2000 年 .30 1.3 寫字樓調整期： 2001-2004 年 .31 1.4 寫字樓快速增長期： 2005 年至今 .31 2 廣州市區寫字樓市場分析 .32 2.1 廣州四大寫字樓區域介紹 .32 2.1.1 大環市東商務區 .32 2.2.2 天河北商務區 .32 2.1.3 珠江新城商務區（ CBD） .32 2.1.4 琶洲商務區 .33 2.2 廣州市寫字樓市場發展分析 .33 3 天河區寫字樓市場分析 .35 3.1 分布特征 .36 3.2 價格特征 .36 3.3 成交特征 .37 4 東莞莊項目周邊寫字樓市場分析 .40 4.1 2007 年天河區寫字樓一覽表 .40 4.2 東莞莊項目周邊寫字樓一覽表 .45 5 東莞莊寫字樓規劃 .47 第三部分 商業 .49 1 廣州宏觀經濟環境分析 .49 2 天河區商鋪市場分析 .51 2.1 分布特征 .51 2.2 價格特征 .51 2.3 供求特征 .52 2.4 經營特色 .53 3 項目商圈分析 .54 3.1 從交通情況看 .54 3.2 從消費群體看 .54 3.3 從競爭環境看 .54 5 項目 SWOT 分析 .56 5.1 項目優勢分析 .56 5.1.1 開發水平和開發意識不斷提高 .56 5.1.2 項目周邊的空地多規劃為住宅用地 .56 5.1.3 交通優勢 .56 5.1.4 市場優勢 .56 5.2 項目劣勢分析 .57 5.2.1 產權關系復雜 .57 5.2.2 區域環境 .57 5.3 威脅分析 .57 5.4 機會分析 .58 6 商場規劃 .59 6.1 項目適合開發物業類型評估 .59 6.2 項目初步定位 .61 5 車位規劃 .62 3 1 投資估算說明 .63 2 寫字樓商場項目投資估算表 .63 3 資金籌措 .64 4 資金平衡計劃 .64 第五部分 寫字樓、商場效益分析 .66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算 .66 1.1 銷售收入 .66 1.2 銷售稅金及附加 .66 1.3 經營成本及費用估算 .66 1.3.1 開發建設成本 .67 1.3.2 銷售廣告費 .67 1.3.3 項目土地成本 .67 1.4 項目總成本費用： .67 1.5 項目損益 .67 第六部分 東莞莊項目結論與建議 .68 1.1 結論 .68 1.2 建議 .68 4 前 言 1 項目簡介 1.1 建設地點 廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州 市天河區東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接東莞莊路，北臨珠江投資項目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。 灑店用地地塊共占地 3697 平方 米 ，寫字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經濟適用房小區 西門入口 道路一分為二。 1.2 項目現狀 動拆遷工作尚未完成，目前正在進行規劃方案的設計、報批工作。 1.3 項目總體規劃要求 項目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規劃建設一個集五星級酒 店、 5A 甲級寫字樓、綜合商場于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年， 建筑密度為 0.7,規劃容積率為7，綠化率 30%。 5 1.4 項目建筑面積指標 整個項目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟 塔 樓組成， 分別為 6 層寫字樓和 6 層酒店，其中 裙樓 的 1-4 層為商業用房 ，在第三層用連廊聯為一體 。按 使用 功能分： 酒店建筑面積為 23983平方米， 商業建筑面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為 15000 平方米，地下停車、設備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30， 建筑密度為 0.7。 機動車停車泊位 400 輛。 2 項目 法人概況 企業名稱： 廣東財潤投資有限公司 住 所： 天河區天河北路 233 號 中信廣場 3201室 法定代表人： 注冊資本： 企業類型： 有限責任公司（國內合資） 經營范圍： 房地產開發經營，物業管理。（凡涉及許可經營的項目憑許可證經營）。 3 編制依據 本項目可行性報告根據廣東財潤投資管理公司現有資料，結合有關的政策法規和天河區規劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目的開發貸款提供科學的決策依據。 4 項目建設的必要性 根據天河區商貿業發展規劃，天河將會形成以體育中心 新中軸線為核心的大商圈，共由四個 6 不同功能的片區組成，包括以天河城 正佳廣場為龍頭的環體育中心中央零售區、珠江新城中央商務區、天河北金融 商務區和石牌電腦專業市場區。該商圈未來定位是成為 21 世紀中央商務區、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設施不足，一些適合開發為娛樂休閑設施的裙樓將得到發 展。 本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現了天河區的整體發展戰略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現代化商貿中心，包含有酒店、辦公、商業、餐飲娛樂等多種經營內容，項目規模 較 大、運營思想先進，本項目的建設將推動天河區新一輪發展規劃的實施。 4 項目建設有利于較好地發揮土地效益 根據天河北路地區的發展規劃，該地區重點發展 CBD，即將進行建設的項目總商業面積超過 16800 平方米。本項目將建設一個可以輻射周邊地區的全新多服務功能的現代化都市商業中心，這不僅大大提高了天河北路后花 園 商業中心的水平和規模，豐富 了天河北商圈商業中心的商業業態，對提升該區域的商業價值，促進地區經濟發展有明顯作用。 5 主要經濟技術指標 主要技術經濟指標如下： 占 地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 其中： 地上建筑面積 7969 7= 55783 平方米 商業部分 16800 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容積率 7 建筑 密度 0.7 7 綠化率 30 % 停車位 400 輛 8 第一部分 鵲橋 五星級酒店 1 目前廣州五星級酒店的運作情況 廣州目前已開業有 7 家五星級酒店（已正式掛牌），未來兩年間將陸續再開業八家五星級和超五星級酒店，它們的開業時間和簡要情況如下： 9 掛牌五 星級酒店 序號 酒店名稱 地理位臵 開業時間 客房數量 01 中國大酒店 廣州流花路 100 號 （越秀區） 開業時間 1984年 ,1998 年新裝修 樓高 18 層 ,1013 間客房及套房 。 02 廣東國際大酒店 廣州市廣州市環市東路 339 號 （越秀區） 1992年 7月 8日開業，2004 年局部裝修 樓高 63 層，共有客房總數200 余間套。 03 廣州東方賓館 廣州流花路 120 號 （越秀區） 1961 年開業， 2004年重新裝修 樓高 11 層，共有客房 800余間套。 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街 1 號 1983 年開業 ， 2000年重新裝修 樓高 28 層，共有客房總數842 間套。 05 廣東亞洲國際大酒店 廣州市環市東路 326號 2002 年開業 客房數目 422 間，位于25-38 層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2003 年 11 月開業 樓高 6 層，共有客房總數621 間套。 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區琶洲新區 2007 年 3 月 26 日開業 樓高 36 層， 704 間豪華客房及套房，另設 26 間設計精巧的服務式公寓，面積均超過 42 平方米。八間風格各異的餐廳及酒吧 , 兩間宴會廳和八間多功能廳 。 08 廣州 天譽威斯汀酒店 廣州市天河區林和中路 6號（中信廣場后門） 2007 年 5 月開業 樓高 40 層 ,共有客房總數448 間 (套 ),標間面積 50 平米。 09 長隆酒店 廣州市番禺區大石迎賓路（長隆夜間動物世界旁） 2001 年開業 樓高 6 層，共有客房總數333 間套。 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068 號 1998 年開業， 2005年重新裝修 樓高 5 層，共有客房總數200 間套。 10 正在申請中的五星級酒店 序號 酒店名稱 地理位臵 開業時間 客房數量 01 廣州鼎龍國際大酒店 廣州天河廣州大道北 63號 （天 河區） 2005年 5月開業 樓高 20 層，客 /套房 288 間 。 02 廣州嘉逸國際酒店 廣州市天河北路 468 號 2004 年 7 月 酒店樓高 20 層，擁有 251 間不同類型的客房。 03 廣州天倫萬怡大酒店 廣州林和中路 172 號 2003 年開業 395 套裝修豪華、設計新穎、設備完善的客房 。 04 廣東南洋長勝酒店 廣州市天河區廣州大道北興華路 38 號 開業時間 2005年 9 月 29 日 主樓高 25層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468 間 /套，標間面積 38 平米。 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿大道南二路 1 號 2004 年 9 月28 日 樓高 15 層，擁有 314 間精雕細琢的豪華客房，標間面積 46平米。 06 廣州地中海國際酒店 廣州市廣州市天河路518 號 2005年 3月開業 樓高 50 層 ,共有客房總數 400間 (套 ),標間面積 33 平米 。 07 頤和大酒店 廣州白云區同泰路頤和山莊內 2003 年 酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標準客房、商務套房、公寓、別墅以及總統套房 180余間 。 正在建設中的酒店 序號 酒店名稱 地理位臵 計劃開 客房數量 11 業時間 01 正佳萬豪 天河正佳 2008 年開業 正佳萬豪國際大酒店正佳 正佳廣場五星將擁有 360 間客房，其中標準間不超過 140間，其余均為豪華商務套房、總統套房、副總統套房以及高級行政套房 。 02 富力麗思卡爾頓酒店 珠江新城 2008 年開業 主體分為酒店客房和服務式公寓兩部分 , 160 米高的塔樓，其中包括了 350 套客房和 120 套高級服務式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間 。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2008 年開業 總建筑面積為 7.7 萬多平方米，樓高 75米，由君悅酒店管理。 04 皇冠假日酒店（海景集團） 天河員村 2008 年開業 五星高 41 層，占地面積 3.2 萬平方米，總建筑面積 14 萬預定 2006 年平方米，客房及預定 2006 年投入運營豪華客房約 500間 。 05 太古匯香格里拉 天河路 2008 年開業 六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約 8 萬平方米，擁有 500 到 600 個客房。整個太古匯項目總投資約 40 億元 。 12 2 行業人士 對廣州高級酒店業的發展看法 五星級酒店被業內人士視為“城市之巔”，可以引領一座城市的風尚，同時也是一座城市經濟發展最敏感的風向標。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調，在 2010 年亞運會之前，五星級酒店將在現有的 7 家基礎上新添 10 到 15 家，由此可見政府對五星酒店建設的重視程度。 市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設辦事處、包長包房以及會議經濟、歐美市場的開拓等原因都將導致高星級酒店供不應求。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務人流的大幅增長、會展業等現代服務業逢勃發展、產業集聚與升級、城市空間調整等因素，為廣州酒店業帶來巨大市場需求。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區相比，廣州五星級酒店嚴重不足。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運會，各類酒店配套需求十分迫 切。 據廣州市外經貿局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業向四個方面發展：一是擴大選址區域。鼓勵各酒店集團走出市中心，布局周邊快速發展區，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國家、不同風格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化，適應不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。 孫雷表示，廣州是中國會展業中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區內的各類酒店爆滿，廣州周邊地區縣市酒店也是高 入住率。這說明，隨著會展商貿業的發展、環城交通更為便利，中心外的周邊地區有著更大發展空間、是酒店業的新興市場。廣州五星級酒店增量仍很理性，當然供給量增大、價格也自然受到市場調節。目前廣州共有十萬間酒店客房，二 0 一 0 年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業特點，仍需維持一定缺口。 廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設施 1400 多座，客房約 10 萬間，床位近 20 萬個；其中星級飯店 205 家，五星 6 家，四星 24家，三星 89 家，二星 80家，一星 6 家。廣州正籌建的 30 多家五級星酒店中，有 10 多家將在未來 3 年內建成并開業 。未來幾年內，廣州將新建50 家四、五星級豪華酒店、增加 8000 個房間。根據規劃，到 2010 年亞運會前，廣州的 4 星 13 級以上酒店數量將達到 60 家，其中五星級酒店在現在的基礎上還會新添 10 至 15 家，廣州星級酒店總數會從現在的 205 家增加到 300家。經濟型酒店 3 年的預期數字也將過百，未來 3 至 5年內，經濟型連鎖酒店客房超萬間。 以白天鵝為例，目前其入住率都在 75% 79%之間，平均房價今年增幅了近 14%，入住率增長了 3%，在國外，五星級酒店的入住率也就 60%左右。營業收入方面，比如東方賓館， 2007 年上半年的客房收入達到 了 5535.69 萬元，同比上升了6.18，凈利潤也從 2006 年上半年的 1339.06 萬元增加到現在的 1535.85 萬元。 由此可見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大，我們選擇在 2010 年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。 14 3 定位五星級酒店的標準要求及 樓層規劃 3.1 定位五星級酒店的標準要求 五星級旅游涉外酒店應具備的基本條件概述如下： 3.1.1 酒店總體基本要求 1) 酒店功能劃分合理、設施使用方便、安全。 2) 酒店室內外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 3) 酒店內部 公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標準。 4) 有中央空調系統。 5) 有背景音響系統。 6) 有與五星級酒店相適應的計算機管理系統。 3.1.2 酒店接待大廳基本要求 7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 8) 有與酒店規模、五星級相適應的總服務臺，總服務臺有中英文標志、分區段設臵接待、問訊、結帳、 24 小時有工作人員在崗。 9) 提供留言服務、一次性總帳單結帳服務、信用卡服務、 18 小時提供外幣兌換服務。 10) 總服務臺提供酒店服務項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工 具時刻表、報刊雜志等。 15 11) 可 8 小時直接接受國內、國際客房預訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設門衛應接員、專職行李員、值班經理、大堂經理。 12) 在非經營區設客人休息場所、提供店內尋人服務和安排出租車服務、門廳及主要公共區域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 13) 至少能用 2 種外語提供服務（英語為必備語種），總機至少能用 3 種外語提供服務（英語為必備語種），各種指示用和服務用文字至少用中英文同時表示。 3.1.3 客房基本要求 14) 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地燈、全身鏡，行李架等高級配套家具。 16) 衛生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設施， 110/220V 電源插座，電話副機，吹風機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供應冷熱水。 17) 有直撥的國內、國際電話，有彩色電視機、音響設備、并有閉路電視系統，播放頻道不少于 16 個，自辦節目至少有 2 個頻道。 18) 有與五星級 相匹配的文具用品，提供開夜床服務， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內設微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務。 19) 提供叫醒服務，留言服務、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補服務，提供擦鞋服務。 20) 客房、衛生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 16 3.1.4 餐飲基本要求 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風味的中餐。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 23) 有獨具特色格調高