業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 1 頁 共 183 頁 前 言 制造商的高明不在于他能生產(chǎn)什么 而是取決于他知道市場需要什么 開發(fā)商并不是雕塑家 他們的建筑不是用來欣賞的藝術(shù)品 所以市場決定著我們要去做什么 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 2 頁 共 183 頁 目 錄 第一部分 沈陽宏觀市場分析 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （一）沈陽 GDP 增長情況 （二）招商引資，對(duì)外合作 （三）人均收入及消費(fèi)水平對(duì)比情況 （四）居民消費(fèi)支出構(gòu)成 （五） 沈陽市居民恩格爾系數(shù)對(duì)比分析 （六）居民人均儲(chǔ)蓄存款余額 二、社會(huì)人口環(huán)境分析 三、沈陽市房地產(chǎn)市場總體分析 （一）土地市場情況分析 （二）房地產(chǎn)市場情況分析 四 、沈陽宏觀市場環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)影響分析 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 3 頁 共 183 頁 （一）國家宏觀政策影響房地產(chǎn)發(fā)展 （二）國家限制別墅用地政策出臺(tái)，導(dǎo)致沈陽 Townhouse 項(xiàng)目遍地開花 （三）棚戶區(qū)拆遷及金廊工程，低價(jià)房熱銷，商業(yè)地產(chǎn)格局轉(zhuǎn)變 （四）近年將推出限價(jià)土地及低價(jià)房，解決低收入者住房問題 （五）沈陽戶籍制度的放寬 （六） 沈陽市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障 （七）沈陽市土地招商將吸引越來越多開發(fā)商，未來市場競爭加劇 五、沈陽市房地產(chǎn) 1-3 年的預(yù)測分析 （一）沈陽市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析 （二） 大盤位置將進(jìn)一步外移 （三）消費(fèi)者趨于理性，對(duì)產(chǎn)品的性價(jià)比關(guān) 注較高 第二部分 渾南微觀市場分析 一、渾南新區(qū)總體規(guī)劃 （一）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) （二） 高檔次中央商務(wù)區(qū) （三） 高品質(zhì)居住區(qū) 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 4 頁 共 183 頁 （四） 高等級(jí)大學(xué)城 （五） 渾河觀光旅游帶 （六）渾南新區(qū)發(fā)展目標(biāo) 二、渾南新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡述 （一）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊抓不放 （二）核心競爭力不斷提高 （三）企業(yè)與產(chǎn)業(yè)共存共榮 （四） 大招商、大項(xiàng)目支撐大產(chǎn)業(yè) （五） 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)展 （六）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是發(fā)展的基礎(chǔ) 三、渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢(shì) 第三部分 項(xiàng)目及周邊競品分析 一、地塊現(xiàn)有情況分析 （一）自身?xiàng)l件狀況 （二）周邊景觀分析 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 5 頁 共 183 頁 （三）自然環(huán)境分析 （四）社會(huì)環(huán)境分析 （五）交通情況 （六）現(xiàn)有城市配套情況 二、項(xiàng)目周邊競品分析 （一 )渾南區(qū)域主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 （二）主要競品分析 （三）地塊綜合 SWOT 分析 第四部分 項(xiàng)目營銷定位及推廣策略 一、產(chǎn)品定位 二、目標(biāo)客戶定位 三、營銷推廣定位及策略 （一）營銷理念定位 （二）營銷推廣策略 （三）銷售策略 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 6 頁 共 183 頁 （四）銷售節(jié)點(diǎn)實(shí) 施 及產(chǎn)品配合 （五）推廣費(fèi)用預(yù)算 四、關(guān)于本案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范 （一）風(fēng)險(xiǎn) （二）防范 五、物業(yè)前置營銷策略 第五部分 物業(yè)服務(wù)及費(fèi)用建議 第六 部分 投資估算與財(cái)務(wù)分析 第 七 部分 合同管理制度 第 八 部分 檔案管理制度 第 九 部分 監(jiān)理工程制度 第 十 部分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 我們的合作伙件團(tuán)隊(duì) 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 7 頁 共 183 頁 第一部分 沈陽宏觀市場分析 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 8 頁 共 183 頁 沈陽概況 沈陽市地處中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部 ， 位于北緯 41 度 至 43 度 、 東經(jīng) 122 度至 123 度之間，地處東北亞地區(qū)中心 ， 遼東半島腹地，與日本、韓國、朝鮮、蒙古、俄羅斯等國家的主要城市同在等距離輻射線上 ， 具有突出的國際地緣優(yōu)勢(shì)。 沈陽地區(qū)以平原為主，地勢(shì)平坦，山地丘陵集中在東南部。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢(shì)由 東北向西南緩緩傾斜。東西長 115公里，南北長 205 公里，沈陽市國土總面積為 12980 平方公里，其中城區(qū)面積 261 平方公里。平均海拔 50 米左右。境內(nèi)有遼河、渾河、北沙河、新開河、南運(yùn)河等河流。城區(qū)面積 3495 平方公里，森林面積 20 萬 公頃，森林覆蓋率為 25.6%， 人均綠地 4.36 平方米 。 沈陽地區(qū)屬于溫帶半濕潤大陸性氣候，受季風(fēng)影響較大，四季分明，全年平均氣溫為 8.1 左右，年降雨約 721.9 毫米。 總?cè)丝?20 萬，其中市區(qū) 488 萬。 沈陽 是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第 四位，在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)信息和科技文化的中心，同時(shí) 與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)， 成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 9 頁 共 183 頁 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （一）沈陽 GDP 增長情況 1119.11236.5140016030200400600800100012001400160018002000年 2001年 2002年 2003年沈陽市 2003 年實(shí)現(xiàn) GDP1603 億元，同比增長 14.2。沈陽市 GDP 已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，這與住宅需求呈正比例關(guān)系。從房地產(chǎn)市場上來看，這幾年也正是沈陽房 地產(chǎn)市場快速發(fā)展的幾年，而房地產(chǎn)快速發(fā)展又反過來促進(jìn)沈陽 GDP 的增長，兩者相輔相成、共同發(fā)展。應(yīng)該注意到沈陽的 GDP 目前的基數(shù)較小，按照世界銀行的分析來推斷： 人均 GDP 在 1 萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)處于快速增長期。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 10 頁 共 183 頁 （二）招商引資，對(duì)外合作（單位：億元） 2623034025806478116177243531292601002003004005006007000510152025303540固定資產(chǎn)投資 262 303 402 580房地產(chǎn)投資 64 78 116 177比例 % 24 26 29 31 352000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 6 月2003 年作為沈陽的“項(xiàng)目年”，市政府加大了對(duì)外招商引資的力度，固定資產(chǎn)投資同比增長 44.1%。渾南新區(qū)的建設(shè)與汽車城規(guī)劃是招商引資的重要組成部分，更多的外地公司、國外企業(yè)和人員進(jìn)入，對(duì)沈陽的房地產(chǎn) 發(fā)展， 尤其是高檔住宅、公寓及寫字間市場發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。 從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例的變化情況來看，沈陽的房地產(chǎn)投資顯示出強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，今年上半年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比例巨增，說明房地產(chǎn)行業(yè)作為目前國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越重要。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 11 頁 共 183 頁 （三）人均收入及消費(fèi)水平對(duì)比情況（單位：元） 從上圖可以清楚看出進(jìn)入 21 世紀(jì)后，沈陽人民的人均收入呈現(xiàn)遞增的增長趨勢(shì)，從另一個(gè)側(cè)面說明了沈陽經(jīng)濟(jì)的繁榮與穩(wěn)定，而人均的消費(fèi)性支出的增長則落后于收入的增長，其中的差額 初步擴(kuò)大預(yù)示著沈陽市民可支配收入的增加，這為沈陽房地產(chǎn)市場降低房價(jià)收入比，行業(yè)持續(xù)繁榮奠定了基礎(chǔ)。 585063867050800051035515607466740200040006000800010000人均可支配收入 5850 6386 7050 8000人均消費(fèi)性支出 5103 5515 6074 66742000年 2001年 2002年 2003年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 12 頁 共 183 頁 （四）居民消費(fèi)支出構(gòu)成 1 9 9 6 -2 0 0 4 沈陽人均消費(fèi)支出對(duì)比1 9 2 3 . 1 1 9 5 5 . 4 1 9 1 8 . 92000 1 9 8 0 . 0 42 1 3 8 . 8 52 2 6 5 . 7 81 3 7 5 . 1 15 8 2 . 7 6 1 3 . 6 6 0 1 . 6633 6 6 0 . 9 11 0 8 6 . 71 3 4 1 . 91 7 4 6 . 9 17022 8 3 4 . 22 4 5 1 . 74 3 1 . 4 56 9 8 . 8 86 6 9 . 4 47 4 7 . 41 3 9 2 . 1 12 6 0 3 . 1 42 3 1 3 . 6 62 1 1 2 . 2 62 6 5 . 83 0 6 . 63 7 2 . 2317 3 4 9 . 6 93 9 3 . 1 55 0 6 . 63 0 3 . 8 5657050010001500200025003000食品支出 1 9 2 3 . 1 1 9 5 5 . 4 1 9 1 8 . 9 2000 1 9 8 0 . 0 4 2 1 3 8 . 8 5 2 2 6 5 . 7 8 2 4 5 1 . 7 1 3 7 5 . 1 1衣著支出 5 8 2 . 7 6 1 3 . 6 6 0 1 . 6 633 6 6 0 . 9 1 6 6 9 . 4 4 6 9 8 . 8 8 7 4 7 . 4 4 3 1 . 4 5其它支出 1 0 8 6 . 7 1 3 4 1 . 9 1 7 4 6 . 9 1702 2 1 1 2 . 2 6 2 3 1 3 . 6 6 2 6 0 3 . 1 4 2 8 3 4 . 2 1 3 9 2 . 1 1住房支出 2 6 5 . 8 3 0 6 . 6 3 7 2 . 2 317 3 4 9 . 6 9 3 9 3 . 1 5 5 0 6 . 6 657 3 0 3 . 8 51996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 6 月從 2002 年開始，住房消費(fèi)支出出現(xiàn)明顯的提高， 2003 年沈陽人均住房消費(fèi)達(dá)到了 657 元，比 1996 年增長了 1.5 倍。 2003 的住房消費(fèi)支出與全部支出的比為 9.8%，這與世界銀行統(tǒng)計(jì)的，小康型社會(huì)住房人均消費(fèi)占總消費(fèi) 19%的比例相比有較大的差距，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)還有著一定的發(fā)展空間。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 13 頁 共 183 頁 （五）沈陽市居民恩格爾系數(shù)對(duì)比分析 從圖中可以看出，沈陽市近些年的居民恩格爾系數(shù)雖有漲幅波動(dòng)但總體為下降趨勢(shì)，雖今年上半年上浮較高，但食品支出歷年均為上半年明顯多于下半年，所以相信今年年底恩格爾系數(shù)同比去年仍為下降趨勢(shì)。恩格爾系數(shù)的下降說明沈陽市人民的生活質(zhì)量越來越高，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求及心理、情感需求越來越多，有越來越多的資金來滿足其對(duì)生活的追求，改善居住條件也越來越成為人們要考慮的事情。 5046414339 3937 36390102030405060恩格爾系數(shù)% 50 46 41 43 39 39 37 36 391996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2 0 0 4 年6 月業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 14 頁 共 183 頁 （六）居民人均儲(chǔ)蓄存款余額 1 9 9 6 -2 0 0 3 沈陽人均儲(chǔ)蓄對(duì)比8681102271199413317139851535017619206500500010000150002000025000人均儲(chǔ)蓄（元） 8681 10227 11994 13317 13985 15350 17619 206501996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年2003 年沈陽市人均儲(chǔ)蓄為 20650 元，比 2002 年大幅上漲了 17%，沈陽蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力。不過，應(yīng)該意識(shí)到的問題是，沈陽市的人均收入以及儲(chǔ)蓄水平成明顯的金字塔型，占人口比重較大的中低收入人群的消費(fèi)能力和儲(chǔ)蓄能力都比較低，整個(gè)社會(huì)的收入水平增長情況極不平衡。中高端消費(fèi)人群手中有大量空置資金，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有著一定的有利影響。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 15 頁 共 183 頁 二、社會(huì)人口環(huán)境分析 通過 2000 年第五次人口普查可以看出沈陽共有 720 萬人，占整個(gè)遼寧省 4238 萬人 的 17%左右，按照現(xiàn)在中國人口年增長率 0.69%計(jì)算，在 2003 年底沈陽的人口數(shù)量應(yīng)該在 740 萬人左右。 沈陽居民年齡構(gòu)成 ( 萬人）18%74%8%0 1 4 歲 1 5 6 4 歲 65 歲以上377363355360365370375380萬人萬人 377 363男性 女性業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 16 頁 共 183 頁 沈陽居民家庭構(gòu)成 沈陽 共有家庭戶 220 萬戶，家庭戶人口為 700 萬人，占總?cè)丝诘?95%，平均家庭戶規(guī)模為 3.18 人，比 1990 年的 3.59 人減少了 0.41人。 可以看出沈陽市居民的家庭基本上以 3 口 4 口之家為主要的組成部分，并且家庭人口數(shù)量有下滑的趨勢(shì)，說明計(jì)劃生育的效果正逐漸的顯示出來。未來 3 口之家將成為未來城市家庭結(jié)構(gòu)的主要部分，因此對(duì)房屋面積的需求會(huì)有回落的趨勢(shì)。 050100150200250300沈陽居民受教育程度比例圖萬人萬人 45.64 97.51 296.1 219.87 3.15 37.73大專以上 高中及中專 初中 小學(xué) 掃盲班 文盲業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 17 頁 共 183 頁 三、沈陽市房地產(chǎn)市場總體分析 （一）土地市場情況分析 土地市場呈現(xiàn)特點(diǎn)： 1、 2004 年以來沈陽土地出讓，呈現(xiàn)出由“毛地”向“凈地”轉(zhuǎn)化、由一環(huán)、二環(huán)之間，向二環(huán)以外的大東、東陵、于洪、鐵西等延伸的趨勢(shì)，住宅郊區(qū)化、大眾化得到鮮明的體現(xiàn)。 2、 2003 年的土地交易量仍然大幅度高出上年同期水平，土地交易市場的活躍將引起房地產(chǎn)新一輪的開發(fā)熱潮。這導(dǎo)致一些大開發(fā)商手里有大量土地儲(chǔ)備，未來市場的競爭將會(huì)很強(qiáng)。 3、 2004 年上半 年分 3 期推出開發(fā)用地 52 宗，規(guī)劃用地面積 188.17 公頃。截至 6 月 30 日，成交面積為 116.58 公頃 ，政府明顯控制土地供應(yīng)量，但隨著明年土地價(jià)格將上漲， 可以預(yù)計(jì)下半年各大 開發(fā)商會(huì)開始土地收購行動(dòng) 。6824804006761170200400600800各年土地出讓數(shù)圖表出讓土地面積（萬平）出讓土地面積（萬平） 682 480 400 676 1172000年 2001年 2002年 2003年 2004年上半年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 18 頁 共 183 頁 （二）房地產(chǎn)市場情況分析 1、房地產(chǎn)投資完成額 沈陽市房地產(chǎn)投資完成額增長幅度較大，尤其是在 2001 年之后，房地產(chǎn)的投資更是進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段。 2003 年沈陽市的房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到了 177.3 億元，增長了 52.8%。由于今年國家在上半年進(jìn)行了宏觀調(diào)控，重點(diǎn)控制房地產(chǎn)開發(fā)過度的情況，預(yù)計(jì)今年的房地產(chǎn)投資總額將會(huì)有所減少，增長速度會(huì)有所降低。 房地產(chǎn)投資完成額356370517597116083264039578101817732832 3 . 84 5 . 22 3 . 7224 8 . 65 2 . 802000004000006000008000001000000120000014000001600000180000020000000102030405060房地產(chǎn)投資完成總額（萬元） 356370 517597 640395 781018 1160832 1773283增長率 % 2 3 . 8 4 5 . 2 2 3 . 7 22 4 8 . 6 5 2 . 81998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 19 頁 共 183 頁 2、 房地產(chǎn)施工量、竣工量、銷售量、空置量（單位：萬平）（參考沈陽市房地產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)） 從圖 中可以看出，沈陽的房地產(chǎn)開工量呈現(xiàn)出上漲勢(shì)頭，增長速度較快， 2003 年，沈陽市的房地產(chǎn)施工量達(dá)到了 1728 萬平方米，增長了 39.6%，今后幾年沈陽仍會(huì)有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入市場。從 2003 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，竣工量的增幅已經(jīng)開始高于銷售量的增幅，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了供大于求的局面。這也說明在沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)也同全國的其他城市一樣，出現(xiàn)了明顯的過熱現(xiàn)象，在國家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控之后，我們預(yù)計(jì)這種供大于求的想象將會(huì)有所改善，但如此大的開工量，加之沈陽的一些爛尾項(xiàng)目經(jīng)過重新定位改造，預(yù)計(jì)市場的投放面積會(huì)更多， 在短期內(nèi)空置量很難出現(xiàn)明顯地減少。 0500100015002000開工量 740.7 648.4 610.7 719.9 828.4 888.9 1238 1738竣工量 186.1 226.2 238.7 326.1 349.5 348.8 363.6 585.9銷售量 76.6 98.3 120.5 149.1 210.5 195.2 206.1 324.8空置量 109.5 127.9 118.2 177 139 153.6 157.5 261.11996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 20 頁 共 183 頁 3、房地產(chǎn)新開工面積與住宅開工面積對(duì)比 4 7 1 . 24 4 6 . 35 2 6 . 47 1 6 . 83 9 6 . 43 8 2 . 0 74 4 9 . 85 8 0 . 28 4 . 1 3 %8 5 . 6 1 %8 5 . 4 5 %8 1 . 5 3 %01002003004005006007008007 9 . 0 0 %8 0 . 0 0 %8 1 . 0 0 %8 2 . 0 0 %8 3 . 0 0 %8 4 . 0 0 %8 5 . 0 0 %8 6 . 0 0 %開工面積 4 7 1 . 2 4 4 6 . 3 5 2 6 . 4 7 1 6 . 8住宅開工面積 3 9 6 . 4 3 8 2 . 0 7 4 4 9 . 8 5 8 0 . 2住宅所占百分比 8 4 . 1 3 % 8 5 . 6 1 % 8 5 . 4 5 % 8 1 . 5 3 %2000 年 2001 年 2002 年 2003 年由上表可以看出，至 2001 年以后，房地產(chǎn)住宅開發(fā)量所占比例明顯下降，說明商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)量在不斷增加，其原因主要有三點(diǎn)： 1、金廊工程的啟動(dòng)：金廊工程的產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)為復(fù)合型地產(chǎn)，以商業(yè)項(xiàng)目為主，且開發(fā)量較大。 2、郊區(qū)大盤時(shí)代的到來：郊區(qū)大盤由于其社會(huì)配套不完善，所以需要大量商業(yè)配套來完成對(duì)自身項(xiàng)目的支持。 3、商圈的重建：以太原街為首，沈陽幾大老商圈有大面積的重建及改造工程，同 時(shí)像女人街等大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐沈陽，也成為沈陽商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增加的主要原因。 沈陽土地市場的成熟和沈陽商業(yè)地產(chǎn)的逐步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)的比重逐步加大，將改變住宅市場一支獨(dú)秀的局面。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 21 頁 共 183 頁 4、住宅竣工量與銷售量 沈陽的住宅竣工面積在 2003 年出現(xiàn)了迅速增長，這與每年開工量的迅猛增加有著必然的聯(lián)系，這也反映出沈陽房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了過快過熱的勢(shì)頭。 從住宅的銷售量上來看， 2003 年沈陽市的住宅銷售量也增長較快，但明顯落后于竣工量的增長，住宅的空置面積增大了 202.7 萬平方米。從 沈陽市目前的住宅消費(fèi)能力看，只有在住宅的開工量呈現(xiàn)緩慢增長的情況下，這么大的空置面積才能在 2-3 年內(nèi)消化完畢。而事實(shí)上，沈陽市每年的開工量都十分巨大，市場面臨著嚴(yán)重的過剩危機(jī)，雖房產(chǎn)價(jià)格每年仍在上升，但房地產(chǎn)開發(fā)利潤卻在下降，利潤空間的降低會(huì)使市場進(jìn)行重新分割，所以開發(fā)商的品牌、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必然條件。 143.359.919081.5191.799.1260.2119.7289.8184302.4167.8314184.1494.3291.60100200300400500住宅竣工量 143.3 190 191.7 260.2 289.8 302.4 314 494.3增量銷售量 59.9 81.5 99.1 119.7 184 167.8 184.1 291.61996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 22 頁 共 183 頁 5、住宅銷售額與銷售單價(jià) 2 0 6 2 . 71 6 0 5 . 92 3 1 1 . 824372790299429082 9 1 5 . 9151 7 . 62 9 . 24 1 . 66 6 . 56 3 . 66 6 . 49 4 . 705001000150020002500300035000102030405060708090100銷售單價(jià) ( 元） 2 0 6 2 . 7 1 6 0 5 . 9 2 3 1 1 . 8 2437 2790 2994 2908 2 9 1 5 . 9銷售額（億元） 15 1 7 . 6 2 9 . 2 4 1 . 6 6 6 . 5 6 3 . 6 6 6 . 4 9 4 . 71996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年1997 年至 2000 年，由于住房改革進(jìn)入最后的實(shí)行階段，銷售額出現(xiàn)逐年遞增走勢(shì)。 2003 年 沈陽又成為了東北地區(qū)的投資熱點(diǎn)地區(qū)，外地來沈購房的人士增多，加之商業(yè)地產(chǎn)極其火爆，促使 2003 年沈陽的房地產(chǎn)銷售額大幅上升。而反觀銷售單價(jià)在 2001 年達(dá)到了峰值，之后出現(xiàn)了逐年遞減的走勢(shì)，這與近兩年郊區(qū)及城郊中低價(jià)位大盤供應(yīng)量上升及房地產(chǎn)整體供大于求有著重要聯(lián)系。銷售額與單價(jià)的反向增長說明沈陽房產(chǎn)市場的銷售量在迅速增大，而且消費(fèi)者與開發(fā)商都更加的理性，房地產(chǎn)價(jià)格在回歸，價(jià)值與價(jià)格在趨于統(tǒng)一。業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 23 頁 共 183 頁 6、商品房市場竣工面積和預(yù)銷售面積對(duì)比（參考交易中心合同備案數(shù)） 2003 年，我 市新開工面積 716.8 萬平方米，比上年同期增長 36.2%，是進(jìn)入 21 世紀(jì)四年來增長幅度最大的一次，反映出開發(fā)商對(duì)沈陽的房地產(chǎn)市場信心十足，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展駛進(jìn)了“快車道”。 2004 年為“項(xiàng)目年”招商引資項(xiàng)目開始動(dòng)工，雖數(shù)字還未統(tǒng)計(jì)出來但可以預(yù)計(jì)今年的房地產(chǎn)供應(yīng)量還將有大幅度的提升。 3 4 9 . 5 3 4 8 . 83 6 3 . 65 8 5 . 92 2 6 . 2 2 1 6 . 2 2 3 0 . 35 1 8 . 26 4 . 7 0 %6 2 . 1 0 %6 3 . 3 0 %8 8 . 5 0 %01002003004005006007002000年 2001年 2002年 2003年50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%竣工面積 預(yù)銷售面積 當(dāng)年消化比率業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 24 頁 共 183 頁 7、沈陽房地產(chǎn)空置情況分析 （ 1）從價(jià)格方面分析（單位：元 /） 目前空置商品房主要集中在高檔價(jià)位，其中 4001-5000 元 /區(qū)間的空置問題尤為突出。總體 而言，近期沈陽市商品住房消費(fèi)需求的主流仍是 2001-3000 元 /價(jià)格適中的中檔住宅，其空置率較高是因?yàn)榇蟊P供應(yīng)量較大所致。 3001-4000 元的中高檔住宅在供應(yīng)與消化量的比值較為均衡。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 25 頁 共 183 頁 （ 2）從面積分析 目前空置商品住房主要是建筑面積在 121 平方米以上的，其占據(jù)空置商品住宅的比例為 84%，而戶型面積為 61-120 平方米的商品住房空置率同比去年呈下降趨勢(shì)，逐漸成為市場開發(fā)的主流。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 26 頁 共 183 頁 8、沈陽 2004 年 1 至 6 月份商品房銷售分析 （ 1）從價(jià)格方面分析（單位：元 /） 1 - 6 月份商品房銷售套數(shù)表（單價(jià)類）8%18%57%11%4% 2%2000元以下20012500元25013500元35014500元45015500元5500元以上價(jià)格類別 (每平方米 ) 套數(shù) 所占比例 (%) 與上年相比 (%) 2000 元以下 2368 8.3 68.2 2001 2500 元 5279 18.4 140 2501 3500 元 16095 56.2 276.7 3501 4500 元 3192 11.2 184.2 4501 5500 元 1116 3.9 116.7 5500 元以上 583 2 115 總計(jì) 28633 100 176.2 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 27 頁 共 183 頁 （ 2）從面積方面分析 類別套內(nèi)面積 銷預(yù)售套數(shù) 所占 比例（ %） 80 平方米以下 4745 16.5 80 100 平方米 6118 21.4 100 130 平方米 9870 34.5 130 160 平方米 5324 18.6 160 200 平方米 2030 7.1 200 平方米以上 546 1.9 1-6月份商品房銷售套數(shù)表（面積類）17%21%34%19%7% 2%80平方米以下 80100平方米 100130平方米 130160平方米 160200平方米 200平方米以上 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 28 頁 共 183 頁 9、人均住宅居住面積 隨著近幾年居民收入水平的不斷提高以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，沈陽市居民的居住條件有了較大的改善。從 1996 年以來的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，沈陽市人均住宅面積呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)上漲的走勢(shì)， 1996 年至 2000 年人均住宅 面積每年遞增 0.6 平方米，而在 2000 年之后，每年的遞增面積則達(dá)到了 1 平方米左右， 2003 年沈陽市人均住宅面積達(dá)到了 20.1 平方米。預(yù)計(jì)在今后五年內(nèi)，沈陽市居民的人均住宅面積仍會(huì)維持這種走勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)維持高速發(fā)展。 注：以上數(shù)據(jù)參考沈陽市房地產(chǎn)信息中心、沈陽市房地產(chǎn)交易中心、沈陽市統(tǒng)計(jì)年鑒、沈陽市統(tǒng)計(jì)局、沈陽市政府工作報(bào)告。 0510152025人均住宅面積(平米） 14.99 15.59 16.16 16.92 17.4 18.3 19.1 20.11996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 29 頁 共 183 頁 四、沈陽宏觀市場環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)影響分析 城市的政治法律環(huán)境是指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，政治法律環(huán)境好，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，反之則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到制約作用。 （一）國家宏觀政策影響房地產(chǎn)發(fā)展 為了預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫，國家從土地和開發(fā)商資金渠道等方面出臺(tái)了多項(xiàng)重大政策，預(yù)示著國家已經(jīng)開始在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行資源優(yōu)化和企業(yè)整合。這些國家發(fā)布的政策對(duì)沈陽房地產(chǎn)的未來發(fā)展意義重大。 資金問題調(diào)整，在沈開發(fā)商面臨“洗牌”。在目前的中國房地產(chǎn)業(yè)，至少有三分之二的企業(yè)靠銀行貸款過日子。央行 121 文件的出臺(tái)，主要內(nèi)容是在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金上進(jìn)行宏觀調(diào)控。今年 4 月份，國務(wù)院又決定提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例 (不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )均由 20%及以上 提高到 35%及以上。使得一半以上的企業(yè)面臨出局的危險(xiǎn)，開發(fā)商在資金供給上必須開發(fā)新的渠道，使融資渠道多元化。大的開發(fā)商在這方面比較占有優(yōu)勢(shì)，可以依靠房地產(chǎn)信托和基金甚至企業(yè)上市等途徑融資，而對(duì)于中小開發(fā)商在這方面則處于劣勢(shì)，沒有融資渠道就只能接受出局的命運(yùn)。 在房地產(chǎn)業(yè)的土地供給上，清理整頓開發(fā)用地、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)方式、收緊土地供應(yīng)袋口，這些調(diào)控政策給開發(fā)商帶來的影響是十分現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的。開發(fā)商拿不到地，要蓋樓只能是空中樓閣，中小開發(fā)商在融資渠道上已經(jīng)注定走不了先手，想在拿地上打劫，恐怕也不是容易的事。 從 上面可以看出，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整采取土地和資金雙管齊下的策略，因此未來的 3 年內(nèi)，是對(duì)在沈陽的開發(fā)商的一次考驗(yàn)，淘汰資金實(shí)力差的中小開發(fā)商，沈陽市房地產(chǎn)大的品牌開發(fā)商將重新劃分開發(fā)份額，沈陽房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 30 頁 共 183 頁 （二）國家限制別墅用地政策出臺(tái)，導(dǎo)致沈陽 Townhouse 項(xiàng)目遍地開花 國家 2003 年 4 月限制別墅用地政策出臺(tái)，主要目的是節(jié)約土地資源，限制高檔別墅的開發(fā)。促進(jìn)了沈陽同期在售的單體別墅的消化的同時(shí)，開發(fā)商紛紛利用政策的“空子”，大量開發(fā)聯(lián)體、雙拼的 Townhouse， 假日 伊麗雅特灣、比華利 莊園 、奧林匹克花園、萊茵南郡、香格蔚藍(lán)等項(xiàng)目以超大的規(guī)模和景觀資源等優(yōu)勢(shì)使 Townhouse 這類低密度住宅項(xiàng)目脫穎而出，產(chǎn)品定位從面積和價(jià)格 趨向經(jīng)濟(jì)型的別墅深受沈陽購房者的歡迎。 （三）棚戶區(qū)拆遷及金廊工程，低價(jià)房熱銷，商業(yè)地產(chǎn)格局轉(zhuǎn)變 2003 年 5 月，沈陽市決定在 2003、 2004 連續(xù)兩年對(duì)沈陽市內(nèi)的連片舊平房區(qū)進(jìn)行改造。 全年 沈陽市拆遷近 4000 戶，已涉及到的拆遷人數(shù)達(dá) 15.6 萬人。大規(guī)模的城市拆遷就像一個(gè)強(qiáng)有力的市場助推器，連同 2003 年 7 月份金廊工程的啟動(dòng)，和即將 實(shí)施的拆遷貨幣補(bǔ)償辦法一起，將潛在的市場 需求變成現(xiàn)實(shí)需求，提高了沈陽房地產(chǎn)市場特別是中低檔商品房的市場消化能力。金廊充滿誘惑的遠(yuǎn)景規(guī)劃讓青年大街沿線的可開發(fā)土地成了沈陽炙手可熱的地塊，已經(jīng)開始在沈陽大行其道的商業(yè)地產(chǎn)也將隨著金廊工程的進(jìn)展更顯活躍。金廊工程將聚斂更多的開發(fā)商投入到沈陽商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭中來，使本就充滿變數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生更大更深刻的變化 。 （四）近年將推出限價(jià)土地及低價(jià)房，解決低收入者住房問題 近年 沈陽市政府?dāng)M于先期啟動(dòng)建設(shè)面向中低收入家庭銷售的低價(jià)房 40 萬平方米，并將繼續(xù)建設(shè)適當(dāng)數(shù)量的廉租房。同時(shí)將大力推動(dòng)售房款轉(zhuǎn)化為住房 補(bǔ)貼資金，加快推動(dòng)住房貨幣化補(bǔ)貼步伐 ，這些住宅的銷售對(duì)象都經(jīng)過嚴(yán)格的條件限制，不會(huì)對(duì)郊區(qū)開發(fā)的樓盤銷售造成沖擊。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 31 頁 共 183 頁 沈陽市低價(jià)房選地規(guī)劃 方案 大韓屯 高官臺(tái) 榆樹屯 方家欄 長白 張士 合計(jì) 居住用地面積 (公頃 ) 28.5 16.0 13.3 21.3 14.1 10.0 103 規(guī)劃住宅面積 (萬 ) 37.1 22.4 17.3 29.8 19.0 13.0 140 可提供住宅 (套 ) 6700 3700 2900 4900 3140 2200 23000 （五）沈陽戶籍制度的放寬 沈陽市曾于 2003 年 1 月和 8 月先后兩次放寬沈陽的戶籍政策： 在沈陽城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)購買商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有權(quán)；外地居民來沈投資興辦企業(yè)，在沈陽購買總價(jià)款 20 萬以上或面積在 50 平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、門市房等非居住房，均準(zhǔn)許本人、配偶、未婚待業(yè)子女及共同居住的父母辦理落戶手續(xù)。對(duì)外埠來沈人員購買住房的面積和款額均不作限制，尤其是允許購買二手房也可辦理落戶，將學(xué)歷、投靠政策、人口指標(biāo)等戶口遷移的限制進(jìn)一步打破， 加快人員在城市間的流動(dòng)，極大的促進(jìn) 外埠 人員在沈置業(yè)積極性，保證沈陽的商品房、二手房市 場的共同繁榮。 （六） 沈陽市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障 2004 年 5 月 1 日起，沈陽市房產(chǎn)局實(shí)施城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障措施，主要有三種方法包括發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，實(shí)物配租和租金核減。其中以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，后兩者為輔。 補(bǔ)貼對(duì)象 ： 市內(nèi)七區(qū)城鎮(zhèn)常住戶中最低收入家庭 。 補(bǔ)貼方式 ： 政府對(duì)符合條件的申請(qǐng)對(duì)象 ， 按市場平均租金水平與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額發(fā)放住房補(bǔ)貼，由其到市場上租賃房屋。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 32 頁 共 183 頁 補(bǔ)貼要求 ： 市內(nèi)七區(qū)城鎮(zhèn)常住戶中人均住房使用面積 7 平方米以下的最低收入家庭人均使用面積達(dá)到 8 平方米。此外，在實(shí)物配租方面，沈陽市 按照建購為主的原則，在市內(nèi)七區(qū)建設(shè)或購買 15000 平方米、 300 套左右的住房，作為實(shí)物配租住房房源。 與 過去實(shí)行的城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度 比較 ， 過去 主要實(shí)行實(shí)物配租方式，是由政府對(duì)符合條件的申請(qǐng)對(duì)象按廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)直接提供廉租住房。主要對(duì)象為單身、傷殘或病患等低保家庭。 是 在政府出資新建的基礎(chǔ)上，騰退的舊公有住房、政府出資收購的住房以及其他渠道籌集的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，都可以作為解決廉租周轉(zhuǎn)住房的房源。 這種 方式存在資金投入大、建設(shè)周期長、受益范圍小、資源配置不盡合理等問題， 而此次的政策調(diào)整無疑解決了 這些問題。有效地調(diào)整了沈陽市的住房結(jié)構(gòu)，為低保戶、低收入戶、無房戶筑起了一道住房“保障線”。 （七）沈陽市土地招商將吸引越來越多開發(fā)商，未來市場競爭加劇 沈陽市政府要實(shí)現(xiàn)“東北振興、沈陽先行”的目標(biāo)，必須走對(duì)外招商的路子，依靠外力來加速沈陽的發(fā)展。目前沈陽主要采取的是利用土地招商的方式。且對(duì)開發(fā)商規(guī)模、品牌等都有一定的要求。而招商是一個(gè)雙向選擇的過程，眾多知名的開發(fā)商入沈也說明他們看好沈陽房地產(chǎn)未來的發(fā)展前景，這是其一。而多數(shù)外地開發(fā)商以高姿態(tài)入沈開發(fā)，則是他們認(rèn)定沈陽房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較落后，開發(fā)企業(yè)實(shí)力不 強(qiáng)，進(jìn)入后可以迅速搶占市場份額，這是其二。目前沈陽外來開發(fā)商已經(jīng)形成規(guī)模，這些開發(fā)商先進(jìn)的開發(fā)理念在豐富沈陽房地產(chǎn)同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃存在嚴(yán)重的同質(zhì)化，未來的市場競爭將異常激烈。 業(yè)喬 渾南項(xiàng)目策劃全案 誠信 /專業(yè) /務(wù)實(shí) 第 33 頁 共 183 頁 五、沈陽市房地產(chǎn) 1-3 年的預(yù)測分析 （一）沈陽市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析 1、住宅市場 大眾化趨勢(shì)將延續(xù) 實(shí)施政府補(bǔ)貼低價(jià)房的政策 由于有政府的補(bǔ)貼，沈陽的低端房地產(chǎn)市場開發(fā)并沒有形成規(guī)模，沈陽市現(xiàn)已安排開工建設(shè) 40 萬平方米的政府補(bǔ)貼低價(jià)房，并擬增加安排 20 萬平方米作為后備。這樣就可以大約解決 1.2 萬戶低收入家庭居民住房 ,既解決了這部 分中低收入困難住戶的居住問題 ,又能減輕市場對(duì)存量住房求大于供的壓力 ,同時(shí)又對(duì)增量住房房價(jià)上漲過快起到一定的抑制作用。 控制城市拆遷總量 為了緩解