1 深圳萬科品類房地產市場研究 一、 概述 本報告 以萬科對于住宅產品品類劃分作為基礎，將萬科對于產品品類劃分的標準與市場的整體樣本進行擬合，對近期深圳房地產市場中與萬科產品品類具有可比性的市場樣本進行綜合研究，以期了解在未來的 6-12 個月時間內，各泛品類市場的走勢以及深圳萬科的各品類物業在市場中所面臨的機遇與挑戰。 1.1 對萬科住宅品類劃分標準的分析與理解 萬科產品品類構成框架 系列 核心價值 品類 土地屬性 客戶構成 產品 核心價值 金色系列 （城市住宅） 便捷的城市生活 G1 1)地塊商務屬性高 ,周邊寫字樓密集，交通高度發達，享受市中心級別配套 2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復雜的情況 3)商業價值高 4）居住價值一般 商務人士 商務服務 G2 1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜 2)適宜居住 孩子三代 后小太陽 小太陽 中年之家 大家庭生活 功能完善 凸顯主人功能 凸顯自我功能 G3 1）要求公共交通密集，站點在步行距離內 2）周邊有較完善的生活配套 3）居住價值一般 青年之家 功能緊湊 城花系列 （城郊住宅） 舒適居住 C 1）交通便捷，可快速到達；離 城市成熟區域比較近 2）相對市中心居住密度低 3）地塊所在區域居住氛圍良好（水質、空氣質量好） 孩子三代 后小太陽 小太陽 中年之家 青年持家 舒適居住 炫耀展示 凸顯自我功能 注重父母 功能合理 2 小小太陽 四季系列 （郊區住宅） 價格務實 T1 1）距離目標客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠 2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有 3）項目周邊通常無配套，依賴小區內部解決 4）地塊條件通常只有三通（水電路） 青年之家 小小太陽 青年持家 孩子三代 老年一代 功能實用 T2 1）有自然資源 2）距離城市較 遠 ,但有快速道路可達 3）沒有完善生活配套 ,但地塊周邊可能有休閑配套 (或有條件可做到 ) 孩子三代 后小太陽 資源擁有 高檔 占有稀缺資源 TOP1 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 資源占有 TOP2 位于郊區 ,占有稀缺景觀資源 資源占有 通過對萬科產品品類構成框架的深入分析，我們認為，萬科的產品品類構成框架是一個形成于長期房地產開發銷售經驗的具有內在緊密邏輯聯系的體系，其具體的邏輯體系可用下圖來表示。 3 不同客戶類型需求不同產品核心價值產品塑造居?。ㄊ褂茫┬枨笊钚枨髢r格需求品類劃分土地屬性滿足了決定了&表現為實現了在整個邏輯體系 中， 客戶屬性是重要的影響 要素， 客戶屬性決定土地屬性要素和產品要素，也可以理解為，事實上客戶 屬性是整個邏輯體系中決定了邏輯體系走向的要素。 因此，我們可以這樣理解： 客戶 屬性決定了 土地屬性 土地與產品結合實現了不同的核心價值 不同的價值 決定建設不同的品類 不同的 品類 表現為不同的土地與和產品的結合 不同的 土地與和產品 結合 滿足了不同的客戶需求 在此理解的基礎上，我們認為品類劃分的核心思想就是 針對不同的客戶 ，在 合適的地段做合適的產品 ，鎖定大眾客戶而非小眾客戶，摒棄房地產產品定位的差異化和邊緣化。 1.2 萬科住宅 品類劃分標準與市場樣本的結合 通過對萬科品類劃分思想的理解，我們認為，對深圳房地產市場進 行品類劃分研究，首選需要對樣本進行相似性篩選。即選擇在產品 及客戶上 具有與“萬科品類”類似邏輯的樣本進行劃分。 在此指導思想下，我們需要以三個指標進行分層篩選后，選出與萬科品類劃分具有較強一致性的樣本 ， 作為萬科泛品類市場研究需求的目標樣本。 第一指標：客戶屬性指標 以各樣本面對的客戶屬性為重要的篩選指標。如石巖片區雖然距離深圳市區很遠，但該片區項目的目標客戶為周邊客戶而非市區客戶，因此不會將其劃入四季類或城花類 ，而劃為金色 類 。 第 二 指標：土地屬性指標 深圳是多中心的城市，羅湖、福田、南山、寶安、龍崗各自有中心區。雖然關外開發建設較晚，但是自 06 年開始關外的市政設施與關內差距不斷拉 近 ， 深圳各區發展較為均衡 ， 不存在像 4 北京、上海 以環線為 標準 劃分土地屬性的情況。 目前由于深圳各區域開發建設比較成熟，土地不斷升級，已不存在純粹由其他區域導入低端客戶的 T1 類土地。 第 三 指標：產品 VS 價格指標 同類產品具有類似的價格和類似的產品設計， 通過對產品形態與價格指標的綜合篩選，尋找合適的對比樣本，例如在設定為 G1 類 區域 尋找與 G1 類項目類似價格和類似 產品設計的樣本（見下圖） 價格線 市場合理價格范圍 市場樣本選取范圍 類同萬科產品結構的樣本 產品線 在產品品類劃分過程中，由于目前各樓盤數據未細化到每套 的 銷售面積及價格，因此未能細化到同一樓盤項目中的各品類劃分，劃分以樓盤為單位。 通過對樣本的研究和分析，能夠進一步獲得品類市場研究的相關結論。 二、 分區品類市場研究 按照深圳 的行政區域來對區域內各類型品類市場進行深入研究 ， 分別研究羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗六個行政區以及龍華坂田片區、寶安中心區片區、龍 崗中心區片區、布吉片區四個片區的各品類市場表現。 本報告研究深度為深圳區域內金色、城花、四季、高檔四種類型產品的整體特征及趨勢。 數據時間節 點為自 2006 年 1 月起至 2008 年 3 月止，研究各樣本項目的供應、需求、價格走勢 ，數據以國土局備案為準 。 由于 本報告數據的時間起始點為 2006 年 1 月，因此假設 2006 年 1 月之前市場上的供應銷售情況為零。本報告 僅 研究 2006 年 1 月至 2008 年 3 月之間的深圳市場 各類型產品品類的 供求關系及價格走勢。 注：本報告供求比為：需求 /供應，數值越大說明需求越大。 2.1 羅湖區 羅湖區由 于開發較早，土地稀缺，區內樓盤絕大多數為金色系列。 G1、 G2、 G3 為羅湖 住宅市場的核心主力產品。 由于其他系列產品 樣本 數量太少，不能反應長期走勢，因此羅湖區僅研究金色系列產品。 5 金色類 研究樣本選擇 羅湖區金色類選取以下 15 個項目作為研究樣本。 序號 系列 品類 項目名稱 開盤時間 1 金色 G1 風格名苑 2006-01-05 2 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 3 金色 G2 鴻景翠峰花園 2006-05-22 4 金色 G3 陽光綠地家園 2006-06-21 5 金色 G1 紅 桂皇冠名庭 2006-09-10 6 金色 G3 天越翔園 2006-09-11 7 金色 G3 鉆石時代公寓 2006-12-19 8 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 9 金色 G3 合正錦湖逸園 2007-04-30 10 金色 G1 中航凱特公寓 2007-05-27 11 金色 G3 金祥悅園 2007-07-07 12 金色 G3 匯泰大廈 2007-10-01 13 金色 G3 雙御雅軒 2007-12-02 14 金色 G3 鉑金時代公寓 2008-03-15 15 金色 G2 東方尊峪 2006-10-25 樣本的供應、需求、價格 系列 品類 項目名稱 開盤時間 累計成交量 累計供應量 成交均價 銷售率 金色 G1 風格名苑 2006-01-05 31008.22 31050.07 9861.96 99.87% 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 11986.77 11986.77 8379.76 100.00% 金色 G2 鴻景翠峰花園 2006-05-22 64267.71 69081.02 14195 93.03% 金色 G3 陽光綠 地家園 2006-06-21 43982.1 44341.94 12451.49 99.19% 金色 G1 紅桂皇冠名庭 2006-09-10 16803.07 16803.07 10987.31 100.00% 金色 G3 天越翔園 2006-09-11 17352.63 17385.83 8038.85 99.81% 金色 G3 鉆石時代公寓 2006-12-19 8906.79 8906.79 12861.78 100.00% 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 7800.7 9613.32 15792.81 81.14% 金色 G3 合正錦湖逸園 2007-04-30 62851.82 69480.36 16819.07 90.46% 金色 G1 中航凱特公寓 2007-05-27 12996.46 14535.38 15553.13 89.41% 6 金色 G3 金祥悅園 2007-07-07 7266.89 8188.39 10965.38 88.75% 金色 G3 匯泰大廈 2007-10-01 6181.18 26914.38 19079.30 22.97% 金色 G3 雙御雅軒 2007-12-02 7660.8 11476.25 18794.58 66.75% 金色 G3 鉑金時代公寓 2008-03-15 0 13971.48 0 0.00% 金色 G2 東方尊峪 2006-10-25 176239.13 220466.08 14948.57 79.94% 羅湖區 06 年至今 ， 區域品類年度供應結構呈現出 偏重性 的趨勢。由于土地的限制， 市場產品所呈現明顯 單一 化發展趨勢， 四季類及城花類土地已不存在，高檔類項目更加稀少， 預計 未來羅湖區市場金色系列產品的市場比重會增加， 但隨著土地的減少 ， 供應及銷售的絕對值會下降，價格穩步增長。 隨著金色類土地待開發區域的縮減， 供應縮減 趨勢將更加顯著持續。隨著市場發展， 對于其他品類產品的需求會分流到市內其他區域。 羅湖區金色系列季度累計供求比0 . 3 60 . 2 90 . 4 60 . 6 10 . 7 40 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 30 . 4 00 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 0萬平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累計供應量 累計成交量 累計供求比累計供應量 4 . 3 0 1 5 . 6 5 1 9 . 0 6 4 2 . 0 0 4 2 . 9 6 5 1 . 3 7 5 2 . 1 8 5 6 . 0 2 5 7 . 4 2 累計成交量 1 . 5 5 4 . 4 9 8 . 6 9 1 6 . 6 6 2 6 . 1 8 3 8 . 2 1 4 3 . 4 2 4 5 . 4 8 4 7 . 5 3 累計供求比 0 . 3 6 0 . 2 9 0 . 4 6 0 . 4 0 0 . 6 1 0 . 7 4 0 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 3 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度羅湖區的累計供應量及銷售量穩步增長，但總體來說供略大于求，但供求壓力不大。 羅湖區金色系列產品年供需規模較小，雖然供略大于求，但市場后續供應乏力，需求由于受 07 年第三季度的政策打壓，最近市場不活躍。未來市場回暖后將出現求略大于供的 現象 ，但市場總體規模不會放大。 羅湖區金色系列產品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷所 造成。羅湖區房地產市場處于發展的末期階段，未來此類市場的產品由于供應有限，銷售及價格會穩步上升，但市場整體仍不旺盛。 7 羅湖區金色系列季度累計供求及當季價格9700 9755 1019316791 1721220403 2000112258110880. 0010 . 0020 . 0030 . 0040 . 0050 . 0060 . 0070 . 00萬平方米0500010000150002000025000元/平方米累計供應量 累計成交量 季度成交均價累計供應量 4. 30 15 . 65 19 . 06 42 . 00 42 . 96 51 . 37 52 . 18 56 . 02 57 . 42 累計成交量 1. 55 4. 49 8. 69 16 . 66 26 . 18 38 . 21 43 . 42 45 . 48 47 . 53 季度成交均價 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度7羅湖區金色系列單季度供求及價格分析9700 97551679117212204032000110193 11088122580 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供應 季度成交 季度均價季度供應 4 . 3 0 1 1 . 3 4 3 . 4 2 2 2 . 9 4 0 . 9 6 8 . 4 0 0 . 8 2 3 . 8 4 1 . 4 0 季度成交 1 . 5 5 2 . 9 4 4 . 1 9 7 . 9 7 9 . 5 2 1 2 . 0 3 5 . 2 1 2 . 0 6 2 . 0 5 季度均價 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1 季度2006 年 2 季度2006 年 3 季度2006 年 4 季度2007 年 1 季度2007 年 2 季度2007 年 3 季度2007 年 4 季度2008 年 1 季度 06 年開始，金色系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，其中 06 年漲幅比較緩和，07 年開始大幅上漲，表現出加速提升。 07 年 9 月調控政策出臺后此類產品價格未有明顯下降，但交易量大減，在 08 年 3 月的全市價格調整當中，此類產品的價格調整未有明顯調整，價格下降空間不大，未來仍 有平穩上漲趨勢 。 未來市場趨勢研究 a) 羅湖區金色系列的供應、需求、價格走勢 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 8 市場表現 輕度調整期 中度調整期 深度調整期 供求表現 供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求 供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡 成交量全面下調， 明顯的供大于求 價表現 價格繼續持續上漲，降 價打折效果明顯 價格出現小幅下調，降 價打折效果明顯 價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用 最為明顯 調整持續時間 3-5 個月 6-8 個月 8-24 個月 目前羅湖區此品類市場處于中度調整期，市場的后續供應由于土地的限制不會放大，未來需求將保持平穩上升的大趨勢，供求 比 會不斷上升， 達到供求相等，未來將供 略 小于求。但市場回暖仍需時日，早則 08 年中，晚則 08 年末。 羅湖區金色系列月度累計供求比0 . 0 00 . 1 20 . 3 60 . 6 60 . 3 20 . 2 90 . 3 30 . 3 80 . 4 60 . 2 60 . 3 10 . 4 00 . 4 80 . 5 50 . 6 10 . 5 80 . 6 80 . 7 40 . 7 90 . 8 10 . 8 30 . 8 1 0 . 8 1 0 . 8 10 . 8 3 0 . 8 3 0 . 8 301000002000003000004000005000006000007000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累計供應 累計成交 累計供求比 9 以往 政策出臺對 深圳 房地產市場影響持續時間不長， 但 07 年 多套房貸政策 影響 相對深遠 ，全市的成交量均持續低迷，調整仍將持續一段時間， 本次調整 關外及南山區價格下降幅度較大，但羅湖區價格下降程度不明顯，價格 短期盤整之后 長期仍呈 平穩 上升趨勢。 2.2 福田區 福田區屬于城市中心地帶，土地稀缺，區內不存在四季類及城花類項目，市場上在售的高檔類項目極少，樓盤絕大多數為金色系 列。 G1、 G2、 G3 為福田 住宅市場的核心主力產品。 由于其他系列產品 樣本 數量太少，不能反應長期走勢，因此福田區僅研究金色系列產品。 金色類 研究樣本選擇 福田區金色類選取以下 28 個項目作為研究樣本。 序號 系列 品類 項目名稱 開盤時間 1 金色 G2 香雅園 2006-02-22 2 金色 G3 慶福園 2006-07-06 3 金色 G2 金域藍灣 (三期 ) 2006-07-12 4 金色 G3 祥云天都世紀大廈 2006-08-08 羅湖區金色系列月度成交及價格走勢93749811 96488749983811071928410437 103551081911331 1111211893 12109130211393517641 1760516766174641815519782 19838211571993318459206600100002000030000400005000060000700002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米0500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均價“國六條”出臺，市場受到影響不大 限制外商投資，但市場繼續走好 整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 10 5 金色 G2 瀚盛花園 2006-09-15 6 金色 G3 蜜園 2006-09-27 7 金色 G3 景源華庭 2006-10-19 8 金色 G1 華強廣場 2006-10-28 9 金色 G3 東方園博苑 2006-10-30 10 金色 G3 嶺尚時代園 2006-10-31 11 金色 G2 花里林居 2006-11-14 12 金色 G2 合正瑞園 2006-12-11 13 金色 G2 東海十八居 2006-12-23 14 金色 G2 頤林雅院 2006-12-28 15 金色 G3 香蜜天寶物華家園 2007-01-14 16 金色 G3 名津廣場 2007-01-25 17 金色 G3 佳泰興苑 2007-02-07 18 金色 G3 橄欖綠洲家園 2007-03-09 19 金色 G3 高發城馳 2007-05-22 20 金色 G3 怡楓園 2007-07-28 21 金色 G3 時代星居 2007-10-14 22 金色 G3 半山御景華庭 2007-10-20 23 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 24 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 25 金色 G3 嘉鑫陽光雅居 2007-11-10 26 金色 G3 中城天邑花園 2007-12-30 27 金色 G3 明福居 2008-01-01 28 金色 G3 民華大廈 2008-04-06 樣本的供應、需求、價格 系列 品類 項目名稱 開盤時間 累計成交 累計供應 成交均價 銷售率 金色 G2 香雅園 2006-02-22 22749.22 22822.84 9094.85 99.68% 金色 G3 慶福園 2006-07-06 19341.61 19664.31 11344.16 98.36% 金色 G2 金域藍灣 (三期 ) 2006-07-12 60279.95 60766.45 16673.03 99.20% 金色 G3 祥云天都世紀大廈 2006-08-08 69048.15 69105.1 11550.03 99.92% 金色 G2 瀚盛花園 2006-09-15 62886.53 63300.47 10652.84 99.35% 金色 G3 蜜園 2006-09-27 42484.17 43940.06 12702.58 96.69% 11 金色 G3 景源華庭 2006-10-19 36963.46 40078.06 13184.13 92.23% 金色 G1 華強廣場 2006-10-28 44338.59 48401.11 20725.41 91.61% 金色 G3 東方園博苑 2006-10-30 12489.08 12648.72 16959.26 98.74% 金色 G3 嶺尚時代園 2006-10-31 40999.11 40999.11 11597.99 100.00% 金色 G2 花里林居 2006-11-14 16823.26 16823.26 10070.62 100.00% 金色 G2 合正瑞園 2006-12-11 22129.02 22464.9 11418.26 98.50% 金色 G2 東海十八居 2006-12-23 11958.06 14601.91 19019.57 81.89% 金色 G2 頤林雅院 2006-12-28 27845.76 28303.84 11666.59 98.38% 金色 G3 香蜜天寶物華家園 2007-01-14 21093.34 22987.22 15847.13 91.76% 金色 G3 名津廣場 2007-01-25 79219.83 81525.78 17284.35 97.17% 金色 G3 佳泰興苑 2007-02-07 10577.25 10577.25 11503.88 100.00% 金色 G3 橄欖綠洲家園 2007-03-09 8721.55 8721.55 18588.98 100.00% 金色 G3 高發城馳 2007-05-22 12608.38 33477.28 21178.21 37.66% 金色 G3 怡楓園 2007-07-28 11699.54 12881.44 17685.53 90.82% 金色 G3 時代星居 2007-10-14 6281.32 7596.91 25002.67 82.68% 金色 G3 半山御景華庭 2007-10-20 6825.61 24369.38 22044.09 28.01% 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 1395.91 14119.68 34762.31 9.89% 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 6986.75 55150.78 18739.95 12.67% 金色 G3 嘉鑫陽光雅居 2007-11-10 10583.39 25642.28 18337.18 41.27% 金色 G3 中城天邑花園 2007-12-30 14719.17 70648.12 21082.06 20.83% 金色 G3 明福居 2008-01-01 2639.37 9944.46 21122.63 26.54% 金色 G3 民華大廈 2008-04-06 0 17337.38 0 0.00% 福田區金色系列樓盤 2007 年 10 月以后開盤的項目銷售率多數不超過 30%。 06 年至今 ， 區域品類供應結構呈現出 偏重性 的趨勢。 由于土地的限制， 市場產品呈現明顯單一 化 的 發展趨勢， 四季類及城花類土地已不存在，高檔類土地幾乎開發完畢，高檔項目更加稀少。 預計 未來福田區市場金色系列產品的市場比重會增加，但隨著土地的減少 ， 供應及銷售的絕對值會下降，福田區核心區域的項目價格將穩步增長，邊緣區域的項目價格將在目前的市場狀態下有所回調。 隨著市場發展， 對于其他品類產品的需求會分流到市內其他區域，尤其是北側的龍華、坂田片區。 隨著金色類土地待開發區域的縮減，這一趨勢將更加顯著持續。 12 福田區金色系列季度累計供求情況0 . 0 00 . 9 00 . 5 80 . 7 90 . 9 0 0 . 9 10 . 3 60 . 7 60 . 7 40 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 01 . 0 0累計供應量 累計成交量 累計供求比累計供應量 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累計成交量 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 累計供求比 0 . 0 0 0 . 9 0 0 . 3 6 0 . 5 8 0 . 7 9 0 . 9 0 0 . 9 1 0 . 7 4 0 . 7 6 2006 年 1 季度 2006 年 2 季度 2006 年 3 季度 2006 年 4 季度 2007 年 1 季度 2007 年 2 季度 2007 年 3 季度 2007 年 4 季度 2008 年 1 季度在 07 年 3 季度之前， 福田 區的累計供應量及銷售量穩步增長，但 07 年 4 季度以后 開始表現為 供大于求， 主要的供求壓力來自于 07 年調控前后上市的新盤 。 由于可開發土地不多，福田 區金色系列產品 供需規模會不斷縮小， 市場總體規模不會放大。 雖然目前供大于求，但市場后續供應乏力 。 需求由于受 07 年第三季度的政策打壓，最近市場不活躍。未來福田區的中心區職能不斷深化，區域形像進一步提高，未來市場發展潛力良好，市場回暖后目前供大于求的現像不會持久，除非價格達到非理性的高度。 福田區金色系列產品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷以及部分項目價格過高所造成。福田區房地產市場處于發展的中后期階段 ，此類產品的土地供應極其有限，未來供應將 主要 依靠城中村改造提供用地。 13 福田區金色系列累計供求及單季度價格分析09107131251416815893187292123120467122960 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬平方米0500010000150002000025000元/平方米累計供應 累計成交 季度均價累計供應 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累計成交 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 季度均價 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度福田區金色系列單季度供求及價格分析09107141681589318729131251229620467212310 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 0萬平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供應 季度成交 季度均價季度供應 2 . 2 8 0 . 0 0 2 5 . 6 8 2 3 . 1 3 1 0 . 0 8 3 . 3 5 2 . 8 9 2 0 . 7 5 1 . 7 3 季度成交 0 . 0 0 2 . 0 6 7 . 9 0 1 9 . 9 0 1 8 . 5 3 9 . 6 0 3 . 5 1 3 . 8 9 2 . 9 7 季度均價 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年開始，福田金色系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，其中 06 年漲幅相對緩和， 07 年開始大幅上漲，表現出加速提升， 08 年 1 季度房價開始下調。 07 年 9 月調控政策出臺后此類產品價格仍然大幅上升，但交易量大減，在 08 年 3 月的全市價格調整當中，此類產品的價格明顯下調，價格下降趨勢形成，未來仍將下降調整一段時間。 未來市場趨勢研究 a) 福田區金色系列的供應、需求、價格走勢 福田區金色系列月度累計供求比0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 00 . 4 80 . 7 90 . 9 00 . 2 30 . 4 20 . 3 6 0 . 3 70 . 4 90 . 5 80 . 6 20 . 7 10 . 7 90 . 8 7 0 . 8 70 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 10 . 8 30 . 8 00 . 7 4 0 . 7 60 . 7 7 0 . 7 6010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 0累計供應 累計成交 累計供求比第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 14 市場表現 輕度調整期 中度調整期 深度調整期 供求表現 供應、成交量小幅減少，出現微略的供過于求 供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡 成交量全面下調， 明顯的供大于求 價表現 價格繼續持續上漲，降價打折效果明顯 價格出現小幅下調，降價打折效果明顯 價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用 最為明顯 調整持續時間 3-5 個月 6-8 個月 8-24 個月 市場表現 輕度調整期 中度調整期 深度調整期 供求表現 供應、成交量小幅減少，出 現微略的供過于求 供應變化不大，成交出現明顯減少，供求關系失衡 成交 量全面下調， 明顯的供大于求 價表現 價格繼續持續上漲，降價打 折效果明顯 價格出現小幅下調，降價 打折效果明顯 價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用 最為明顯 調整持續時間 3-5 個月 6-8 個月 8-24 個月 目前福田區此品類市場處于深度調整期，市場價格高于自住者的承受能力，投資者又迫于政策壓力退場。但市場的后續供應由于土地的限制不會放大，未來需求將在橫盤調整后緩慢上升，未來隨著福田區區域優勢的不斷放大， 將達到 供求 平衡 。目前市場回暖仍需時日，如五一春交會降價幅度較大市場將放量上升，否則回暖 預計 將遲至 08 年 末或 09 年上半年。 15 以往 政策出臺對 深圳 房地產市場影響持續時間不長， 但 07 年市場過度瘋狂，價格不斷攀升，從 4 月起深圳銀行開始限制放貸防范風險，福田區此類產品由于價格上漲過快， 4 月起交易開始下降，到 9 月 多套房貸 政策 出臺 時， 市場成交量已然低迷。未來 調整仍將持續 ，交易量將小幅波動一段時間。 此輪調整對福田區此品類市場影響較大，價格下調明顯，未來價格將向下盤整一段時間，價格 合理回歸后， 市場交易量將放大， 整體 逐步回暖 ， 從長期來看 未來 福田區域銷售量機價格將 平穩上升。 2.3 南山區 南山區是關內土地面積最多的區域，而且南山區房地產發展較晚，在 99 年濱海大道開通后才逐漸發展起來。南山從 2003 年起一直是深圳樓盤供應面積和在建面積最大、特區內待開發土地最多、大盤數量最多的區域。即使在土地資源越來越稀缺的 2007 年，供給量也能達到 98.24萬平米，相當于關內其他三個區同時期供應的總和。 目前南山區土地資源日漸稀缺，受土地資源的限制，未來的開發量將持續減少。 目前南山區各種檔次的樓盤都有一定的數量， 包含了金色系列、城花系列和高檔系列 ，其中以金色系列 為主，G2、 G3 為南山住宅市場的主力產品。 福田區金色系列月度成交量及價格走勢0 0 09001 9367 884613071 1274911388 113281411113537 1327014579 14850 14778161421812616813177812174519153224371987720549211721942201000020000300004000050000600007000080000900001000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 5 0 0 00500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均價“國六條”出臺，市場受到影響不大 限制外商投資，但市場繼續走好 整 治房地產市場政策出臺 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 16 城花 類 研究樣本選擇 選取以下 7 個項目作為研究樣本。 序號 系列 品類 項目名稱 開盤時間 1 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 2 城花 C 眾冠西郡園 2006-10-22 3 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 4 城花 C 西湖林語名苑 2006-12-23 5 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 6 城花 C 桑泰丹華園 2007-12-22 7 城花 C 鼎勝林棲園 2008-01-19 樣本的供應、需求、價 格 系列 品類 項目名稱 開盤時間 累計成交 累計供應 成交均價 銷售率 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 28920.77 28920.77 8005.196 100.00% 城花 C 眾冠西郡園 2006-10-22 12494.98 12956.31 8286.309 96.44% 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 10419.07 11580.17 9354.474 89.97% 城花 C 西湖林語名苑 2006-12-23 72188.62 72188.62 10546.55 100.00% 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 10598.2 10598.2 14022.09 100.00% 城花 C 桑泰丹華園 2007-12-22 52606.51 79218.99 9565.473 66.41% 城花 C 鼎勝林棲園 2008-01-19 8964.31 15355.4 12080 58.38% 南山區 城花 系列樓盤 供應量不大，銷售形勢良好，在新政之后開盤的項目 桑泰丹華園和 鼎勝林棲園 ，雖然也受到一定的影響，但是經過 3-4 個月的銷售，銷售率已經達到 60%左右，相比金色系列大部分項目不到 30%的銷售率， 其風險抗性更高 。 南山區 的城花系列產品主要位于西麗片區， 片區歷年供應較少，同時由于片區價格與南山中心區 相比 具有相當大的優勢，從而保證了城花系列各項目在新政的影響下仍然實現了較好的銷售 。 未來南山區域城花系列產品仍將主要來自西麗片區，發展前景良好。 17 南山區城花系列累計供求情況0 . 0 00 . 8 60 . 9 60 . 9 80 . 0 00 . 2 90 . 3 90 . 8 50 . 8 60 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0累計供應 累計成交 累計供求比累計供應 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累計成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 累計供求比 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 3 9 0 . 2 9 0 . 8 6 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 8 6 0 . 8 5 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度南山 區 城花系列產品 在 07 年 需求旺盛 ， 在 07 年 3 季度消化率達到 98%。 在新政之后，城花系列產品也受到一定影響，供求比下降到 0.85，但相對 其他產品系列 供求比值較大 ，新政推出后，新開盤項目保持相對較高的銷售率， 市場仍 存在較大的剛性需求。 南山區城花系列累計供求及當季價格分析0136040134250135338249828492980 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0萬平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米累計供應 累計成交 季度均價累計供應 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累計成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 季度均價 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 18 南山區城花系列各季度供求及價格0136049298828482491353301342500 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 0萬平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米季度供應 季度成交 季度均價季度供應 0 . 0 0 2 . 7 4 2 . 8 9 1 2 . 0 7 0 . 0 0 1 . 0 6 0 . 0 0 2 . 7 8 1 . 5 4 季度成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 3 . 0 0 1 0 . 0 6 2 . 7 9 0 . 4 2 0 . 0 0 1 . 1 8 季度均價 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年 開始， 城花 系列產品單價水平均呈現出逐步攀升的走勢，在 07 年 2 季度， 漲幅迅猛，整體增幅超過 35%，之后 季度平均 價格一直維持在 13500 元 /平米 左右 。 城花系列產品的供應一直較為平穩，在 06 年 4 季度曾出現集中放量，但緊接著在 07年 1 季度，成交量也迅速上升，大部分供應得到消化，市場存量