普明 CBD 公寓關(guān)于空中別墅的可行性建議 一、空中別墅概念特征 1、概念 空中別墅，又稱為平層別墅 ， 發(fā)源于美國，稱為 “penthouse” 即 “ 空中閣樓 ” ， 以 “ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層具有別墅形態(tài)的住宅 ， 是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。 2、 空中別墅的特征 空中別墅之所以稱為別墅，其面積也應(yīng)該是最大的，至少應(yīng)在 200 平方米以上，以保證戶型的奢侈程度。 同時，因?yàn)槠浔容^獨(dú)特，在樓盤中應(yīng)具有最高的單價(jià)和最高的總價(jià)。 空中別墅的消費(fèi)層是屬于金字塔最頂端的那部分人，促使其購買的是一種成功者的心理優(yōu)勢。 空中別墅樓層高，視野開闊、安靜、空氣新鮮，是底層住宅所不能比擬的。 空中別墅，既處于社區(qū)優(yōu)良的景觀中心，又處于樓層的頂端，以保證享受充分的景觀和采光。在各種配套上，也要顯現(xiàn)出獨(dú)特的優(yōu)勢，如：南方地區(qū)一般在樓頂配有私人泳池；獨(dú)享屋頂花園；電梯入戶等等。 空中別墅因處在頂層，戶型的設(shè)計(jì)上可以處理得非常獨(dú)到，比如超大的觀景玻璃幕墻、直通屋頂花園的 專有通道、通天玻璃頂棚的陽光房等，以顯示出與眾不同。并且同類套型極少，以體現(xiàn)出稀缺性。 目前空中別墅經(jīng)過中國開發(fā)商的改革創(chuàng)造后，已不僅是單指頂層的物業(yè)單位，一般是指整層出現(xiàn)或者面積超過 200 平米的高層住宅物業(yè)單位。 3、空中別墅與傳統(tǒng)別墅的區(qū)別 傳統(tǒng) 別墅更多體現(xiàn)的是空間立體組合上的舒適度。 空中別墅 更多是買家意義上的結(jié)構(gòu)組織的舒適度 。 平層與別墅在建造成本和使用成本上，有規(guī)模效應(yīng)的差別，平層可以降低各戶的成本，而別墅則沒有這個規(guī)模，相對比重最大的土地成本，建筑成本、維護(hù)成本都是很重要的因素，因此 平層其實(shí)是很 “ 著數(shù) ” 的。 從使用空間看，平層豪宅會比較方便，特別是有老人孩子，少了樓梯的交通面積，使用起來實(shí)用率高。別墅比較追求空間變化，有天有地，私密性比平層好，通過分曾，樓下公共空間和居住空間，私密性高，互相干擾少，有些利用半地下室，活動空間，音響或者健身等功能空間。 從價(jià)值方面看，別墅有花園，天臺，有天有地，最大的價(jià)值是地價(jià)，而平層沒有這個優(yōu)勢，但在中國有使用年限，不比外國。 二、西安的高檔住宅物業(yè)市場案例對比分析 1、樣板項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 均價(jià) 戶型面積 總價(jià) 蘭喬圣菲 4500 元 /平米 156 260 平米 主力 200 平米 70.2 117 萬 主力 90 萬 逸翠園 4800 元 /平米 5500 元 /平米 6800 元 /平米 145 平米（平層 3 室 2廳） 180 228 平米（復(fù)式） 392 430 平米（聯(lián)排別墅） 69.6 萬 99 125.4 萬 266.6 292.4 萬 湖濱花園 3 期 6300 元 /平米 320 360 平米 201.6 226.8 萬 曲江公館 9000 元 /平米 337 790 平米 主力 461.69 529.27平米 303.3 711 萬 主力 415.5 476.3 萬 蘭喬圣菲住宅（總建筑面積 18 萬平米， 4 幢高層、 7 幢中小高層），主力戶型 200 ，均價(jià) 4500 元 /，總價(jià) 90 萬。其中 240 310 一期共推出20 套，總價(jià)高達(dá) 108 萬 139.5 萬，且已全部售磬，該樓盤 2006 年 11月 18 日開盤。 和記黃埔逸翠園 180 230 復(fù)式，均價(jià)約 5500 元 /，總價(jià) 99 126.5萬元， 392 430 聯(lián)排別墅 6800 元 /，總價(jià)高達(dá) 266 292 萬。 湖濱花園 3 期 86 套， 320 360 ，均價(jià) 6300 元 /，總價(jià)高達(dá) 201226 萬，現(xiàn)已全部售磬， 2005 年 4 月 2 日開盤。 曲江公館 76 套， 337 790 （主力 461.69 529.27 ），均價(jià) 9000元，總價(jià)高達(dá) 303.3 711 萬元（主力 415 476 萬元）， 2006 年 12 月 9 日開盤。 綜上所述四個案例，與本案區(qū)位地段最近似的是蘭喬圣菲和逸翠園；與本案建筑形態(tài)最相似的是蘭喬圣菲，均為高層；與本案價(jià)位最近似的是蘭喬圣菲 108 139.5 萬元和逸翠園復(fù)式 99 126.5 萬元。 2、分析結(jié)論 ： 無論是逸翠園還是曲江上述兩項(xiàng)目，聯(lián)排別墅的單價(jià)均已高達(dá) 6300 9000 元 /，總價(jià)更高 達(dá) 201 711 萬元。這也是目前本地段聯(lián)排別墅的市場總價(jià)區(qū)間，即想要擁有聯(lián)排別墅總價(jià)最少要在 200 萬元以上。 從逸翠園復(fù)式總價(jià) 99 126.5 萬元，到聯(lián)排別墅總價(jià) 201 711 萬元兩組數(shù)據(jù)得出以下結(jié)論：由于本案定位的空中別墅屬低于聯(lián)排別墅等于或高于復(fù)式大宅的物業(yè)類型，那么，本案總價(jià)定位在 99 200 萬之間為合理價(jià)格區(qū)間。 從市場銷售情況分析，包括蘭喬圣菲 20 套大戶型 108 139.5 萬元現(xiàn)已全部售磬，湖濱花園 3 期 86 套 201 226 萬現(xiàn)已全部售磬，可見高端客群對于 108 226 萬的總價(jià)已經(jīng)接 受和認(rèn)可。 本案整層銷售后每戶銷售總價(jià)在 90 150 萬元之間，已經(jīng)有了前述客戶接受和認(rèn)可的市場依據(jù)。同時也必須認(rèn)識到這一價(jià)位并非一般住宅。因此，結(jié)合本案具體現(xiàn)狀，定位為空中別墅是可行的。 三、西安高檔住宅物業(yè)市場客戶分析 1、客戶特征： 資金充沛，一次性付款比例大； 胃口大，能吃下大面積，以滿足其狹義居住以外的功能多元化需求； 精于價(jià)格，控制總價(jià)能力強(qiáng)。商務(wù)人士部分喜歡首付分期，有資金周轉(zhuǎn)需求； 重形象、好面子、要?dú)馀伞⑾碜鹳F； 注重環(huán)境，包括“離塵不離城”的自然環(huán)境、圖書館等人文環(huán)境、學(xué)校等 教育環(huán)境、高爾夫等健康休閑以及生活配套環(huán)境； 社交圈窄，多與同檔次人打交道，強(qiáng)調(diào)階層認(rèn)同感，物以類聚，人以群分，上下樓最好一個階層，高科技人群最好，對自己生意和孩子同學(xué)及其今后成長有利； 自我防衛(wèi)意識強(qiáng)，注重安防、物業(yè)管理。 2、客戶類型 *各類型私營、股份制公司老板、股東；中資、外資、合資企業(yè)老板、股東； *有沿海發(fā)達(dá)城市閱歷、視野，甚至海外經(jīng)歷者對于產(chǎn)品性價(jià)比已了然于心，往往不用多加推薦即下定； *家族式企業(yè)的兄弟、姐妹等同輩合居； *兩代、三代居：父母和子女共同創(chuàng)業(yè)形成合居需求者；子女成名成就后孝敬老人者；父母為子女就學(xué)發(fā)展置業(yè)者；三代同堂注重親情氛圍者； *銀行、證券、政府、醫(yī)療、文藝、體育界等高薪水、有灰色收入人群； *商居混合，包括居家書畫需求者； *海歸派、候鳥型和高科技、高收入“雙高”科教人員； *在上海、廣州等異地經(jīng)營生意，但祖籍或父母親朋在西安的葉落歸根者； *客帶客，情趣相投或生意關(guān)聯(lián)緊密的親密型 1+1 客戶； *駐陜機(jī)構(gòu)、個人和外籍人員等租住需求者； *背景復(fù)雜的投資者，看好產(chǎn)品的稀缺性，別墅品質(zhì)住宅價(jià)格的至高性價(jià)比，認(rèn)可增值潛力和藍(lán)籌概念； *陜北、陜南、關(guān)中等高收入人群。 3、客 戶數(shù)量 恩格爾系數(shù)顯示，西安達(dá)到 34%，那么小康水平為 39%，最富裕水平指數(shù)為 30%，可見，西安正處在小康之上，最富裕之下。西安人均 GDP 為 1910 美元，高于全國平均水平 1100 美元，并以年均增長率約 14%速度上升。同時，西安城市化水平已達(dá) 50%，表明西安已進(jìn)入城市化高速發(fā)展階段。 根據(jù)社會財(cái)富分配 2： 8 理論， 20%的人掌握著社會 80%的財(cái)富，在西安 804萬人中非農(nóng)人口約 400 萬人中 20%者占 80萬人，在平均每年凈增非農(nóng)人口約 45萬人中占 9 萬人，這一數(shù)據(jù)不包括榆林、神木、府谷等陜北和其他地區(qū)財(cái)富人群。 財(cái)富人物的收入相對比較穩(wěn)定，在攢取第一桶金后，有的財(cái)富增長還表現(xiàn)出不規(guī)則呈幾何式倍增。如果一家特色小吃肉夾饃店每年利潤穩(wěn)定在 100 萬，那么一家民營企業(yè) 500 萬元按年投資收益率 20%計(jì)算，一年可攢 100 萬， 1000 萬元年投資收益即為 200 萬。可見，購買本案一年的收益即可。這也正吻合了豪宅置業(yè)順口溜所言：八、九十萬剛起步（湊合住），二百萬埂上富（舒舒服），三百萬才叫富（才夠住）。那么，本案的超值性價(jià)比就體現(xiàn)在：一百萬的價(jià)錢，兩百萬的享受。 對于大多數(shù)有錢人來說，住別墅開名車仍然是一生追求的夢想。本案供應(yīng)量有 限，一幢樓僅 21 套，其中 30%（ 17 23 層： 322 和 422 回籠資金約 740萬元）被市場消化后， 16 套 533 平米消化一部分，再分割為 410 和 120 兩種暢銷戶型后進(jìn)一步消化。而且今后其他開發(fā)商一般不太可能再做與本案類似的產(chǎn)品，我們的供應(yīng)量會呈逐漸下降態(tài)勢，而市場財(cái)富人物的年收益則呈逐年上升趨勢，加上財(cái)富新星、異地置業(yè)的增量，供需矛盾十分明顯，對本案銷售將起到進(jìn)一步推動作用。 四、本案更改定位的優(yōu)勢分析 1、解決公攤過大的困難 目前本項(xiàng)目公攤系數(shù)平均在 %，這主要是由于核心筒和過道的面積使然，作為 空中別墅出現(xiàn)后，整層都為一個業(yè)主所有，過道的面積便可不計(jì)算入公攤，提升了實(shí)際得房率，而核心筒雖然占有面積，但該部分面積卻可以轉(zhuǎn)化成獨(dú)享尊貴生活的優(yōu)勢，即兩部電梯均為每層的一戶人家享用。 2、與紫薇田園都市等區(qū)域住宅物業(yè)進(jìn)行有效區(qū)隔 目前本項(xiàng)目的實(shí)際銷售價(jià)格與紫薇田園都市較接近，但是本身景觀、配套等無法與田園都市抗衡，在客戶的直觀認(rèn)識上處于劣勢，而改為一層一戶的空中別墅后，近區(qū)域內(nèi)沒有可參考的物業(yè)，反而提升項(xiàng)目銷售的概率。 以前銷售 3 5 套物業(yè)才算完成了一層的銷售，而成為空中別墅后只要銷售一套物業(yè)就可以完成一 層物業(yè)的銷售，大大提升了銷售進(jìn)度。 此外目前西安市空中別墅銷售數(shù)量較少，資源且有稀缺性，物以稀為貴，同時尊貴性更是西安獨(dú)有。 3、使項(xiàng)目本身與定位更加貼近 本項(xiàng)目的物業(yè)在布局中存在著硬傷：柱梁過多，沒有陽臺、分隔后戶型存在著暗廳、暗臥、暗廚、暗衛(wèi)、無陽臺等嚴(yán)重缺陷，部分 100 平米以下的戶型利用率極低。這些都影響著客戶的選擇、成交意向的達(dá)成。 而定位為空中別墅后，整個戶型為大開間，四面均可采光，可以有效的規(guī)避以上的諸多缺陷。至于陽臺的問題，也可以采取退入式陽臺的構(gòu)造達(dá)成目的。 本案目前物業(yè)收費(fèi)與紫薇田園都市 1.2 元 /相比較高，空中別墅為高物業(yè)費(fèi)找到了理由。 4、使定位與區(qū)域特色更加貼近 雖然本區(qū)域的商務(wù)氛圍終將會濃烈，但是作為急待銷售的本案卻無法等待區(qū)域商務(wù)市場的成熟，作為空中別墅的定位是比較接近目前區(qū)域主導(dǎo)的住宅定位，尤其與綠地、和黃等高端住宅物業(yè)相呼應(yīng)，此外相對較低廉的售價(jià)也可以大大提升項(xiàng)目的區(qū)域競爭力。 5、定位基本不會帶來工程變動等費(fèi)用的增加 作為空中花園定位后，由于是把 3 5 間物業(yè)作為一間物業(yè)，所以工程基本無須大的變動，產(chǎn)生的費(fèi)用極低。 6、別墅品質(zhì)住宅價(jià)格 別墅品質(zhì)住宅價(jià)格，充分體現(xiàn)至高性價(jià)比：在 蘭喬圣菲 120 萬元可買到266 平方，而同在西萬路，往南多走 5 分鐘的本案可以買到 420 平方，多出 154平方，而且是整層，還是別墅（蘭喬圣菲整體項(xiàng)目仍是高檔住宅），同時上下樓業(yè)主階層劃一，本案配套 2 億元的高新國際學(xué)校及圖書館、高爾夫練習(xí)場等更是蘭喬圣菲無法比擬的。 7、使用上的舒適感形成鮮明的“雙化”產(chǎn)品（差異化和優(yōu)化） 本案空中別墅為平層，產(chǎn)品大大優(yōu)于復(fù)式結(jié)構(gòu)，避免了復(fù)式樓梯給老人、兒童和殘障人員上下樓造成不便的弊端，而且整棟平層，這在西安是很難得的。因?yàn)閺?fù)式空中別墅一般出面積在多層或高層頂部，往 往是開發(fā)商加建的結(jié)果，整棟平層空中別墅一般開發(fā)商沒條件做到。但是對于業(yè)主來說更愿意選擇這種形態(tài)，因?yàn)樗麄儾⒉辉敢馀c其頂層豪宅之下一般的二室戶、三室戶混居。本案其它產(chǎn)品優(yōu)化點(diǎn)在今后具體戶型設(shè)計(jì)中會更多表現(xiàn)出來。 8、銷售時機(jī)的優(yōu)化性 目前蘭喬圣菲 20 套百萬大宅現(xiàn)已全部售磬，湖濱花園 3 期 86 套也已全部售磬，此時正好形成一個市場空擋期。即將開盤的和記黃埔逸翠園復(fù)式和聯(lián)排別墅在價(jià)格上更與本案形成很大落差，反襯出本案的至優(yōu)性價(jià)比，成為客戶下定本案的催化劑。因此可以在今年過年或本月底逸翠園開盤之際隆重推出本案空中別墅，吸引眼球，熱炒熱銷。 綜上所述，普明 CBD 公寓項(xiàng)目部認(rèn)為空中別墅的定位是可行的，希望公司拿出一棟塔樓作為試點(diǎn)銷售，并予以推廣和銷售資金上的支持。 附、國內(nèi)空中別墅（平層別墅）的支持點(diǎn) 作為空中別墅，僅僅賣概念顯然是不可取的，而由于西安市同類項(xiàng)目的稀缺，所以我們摘抄了部分國內(nèi)知名項(xiàng)目的硬件、軟件支撐，以在實(shí)際操作中進(jìn)行整理借鑒。 裝修 重聚園 3 期 物業(yè)類別：普通住宅 裝修狀況：毛坯 建筑類別：板式高層，板式低層 外墻： 18#樓為高級涂料， 15 17#樓為彩色彈涂涂料 內(nèi)墻：刮耐水膩?zhàn)?頂棚：刮耐 水膩?zhàn)印?室內(nèi)地面：水泥地面，不壓光 門窗：推拉塑鋼 廚房：地面水泥抹面，不壓光 衛(wèi)生間：地面、墻面、水泥墻面，不壓光 陽臺：塑鋼封閉。 防盜門：門、戶門為安全防盜門 單元門：電控防盜門 門、戶門：乙級防火門 通訊系統(tǒng)：電話線路入戶，二室三個端頭，三室四個端頭 電視系統(tǒng)：有線電視入戶，提供一個入戶端口 郵政：單元門口設(shè)置郵政報(bào)箱 嘉和海景國際公館 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通力電梯 KONE，世界頂級產(chǎn)品 約克 YORK戶式中央空調(diào)，世界著名品牌 建筑外墻：原裝進(jìn)口涂料 DPI，世界著名品牌 高級噴涂鋁合金中空玻 璃門窗（前后陽臺門），入戶門為實(shí)木防盜門 內(nèi)墻： 乳膠漆，廚衛(wèi) 砂巖石，室內(nèi)局部進(jìn)口墻紙、木作、 砂巖板、文化石、石材等（根據(jù)戶型設(shè)計(jì)方案不同選裝） 頂棚： 乳膠漆，廚房金屬扣板吊頂 地面： 地脈巖 廚房： 整體櫥柜 衛(wèi)生間：美標(biāo)潔具 可視對講門禁 預(yù)留寬帶網(wǎng)接口 天然氣管道安裝到戶 地下 200.5m 深度采集的天然珍稀溫礦泉入戶，出水溫度 42 。 智能化設(shè)置 嘉和海景國際公館 一、周界防范系統(tǒng)：紅外線報(bào)警聯(lián)動燈光和監(jiān)控 二、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)范圍 1、小區(qū)圍墻周界； 2、小區(qū)主出入口； 3、五部電梯橋箱； 4、地下人防出入口中； 5、地下車庫車道； 6、溫泉泳池及露天停車場處。 三、可視對講 /報(bào)警系統(tǒng) 1、住宅樓每戶具有八防區(qū)報(bào)警彩色可視對講分機(jī)，緊急手動按鈕及門磁。 2、一層每單元門裝有彩色可視互通對講主機(jī)、電控鎖。 3、地下一層每單元門具有非可視互通對講主機(jī)、電控鎖。 4、 A、 B 別墅具有八防區(qū)報(bào)警彩色可視對講分機(jī)、緊急手動按鈕、門磁、彩色可視小門口機(jī)。 四、電子巡更系統(tǒng) 別墅報(bào)警系統(tǒng)：每棟別墅前后門各設(shè)一個巡更點(diǎn)。 公寓樓報(bào) 警系統(tǒng)：每單元一層、十三層樓梯口處各設(shè)一個巡更點(diǎn)，圍墻四周設(shè) 6 個巡更點(diǎn)。 五、智能車輛管理系統(tǒng) 智能車輛出入口收費(fèi)管理系統(tǒng)（ IC 卡管理系統(tǒng)） 六、預(yù)付費(fèi) IC 智能卡水、電、氣三表系統(tǒng)。 物業(yè)管理 嘉和海景國際公館 英式管理是一種超越普通服務(wù)模式的人性化服務(wù)，把業(yè)主看成親人，把業(yè)主的要求作為自己工作主旨，對業(yè)主至情至性，貼心關(guān)懷，更將業(yè)主的各種資料、信息對外保密。 英式管理是一種超越普通服務(wù)模式的人性化服務(wù)，把業(yè)主看成親人，把業(yè)主的要求作為自己工作主旨，對業(yè)主至情至性，貼心關(guān)懷，更將業(yè)主的各種資料、信息對 外保密。 物業(yè)管理服務(wù)： 24 小時水、電保證；全天候公共秩序維護(hù)管理；消防安全服務(wù)；車輛停放管理；公共綠化保潔務(wù)；公共事務(wù)協(xié)調(diào)處理等。 便民特約服務(wù)：房屋代管服務(wù)；房屋代租服務(wù)；家政服務(wù)；快餐服務(wù)；心理美容服務(wù)。 贈送服務(wù)承諾：殘障人士特別服務(wù)；辦理代訂代購手續(xù)服務(wù)；代管小件物品服務(wù)；設(shè)立公共便民工具箱、應(yīng)急藥箱和遮陽傘。 智能化系統(tǒng)設(shè)置：引入智能化重點(diǎn)部位監(jiān)視系統(tǒng)、電子尋更系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、樓宇準(zhǔn)可視對講系統(tǒng)、智能車輛管理系統(tǒng)、 IC 智能卡三表抄送系統(tǒng)及 24 小時的安保服務(wù)，時刻為業(yè)主提供 全面的安全保障！ 景觀 西班牙風(fēng)情景觀 經(jīng)典風(fēng)情源自全球聞名的西班牙白色小鎮(zhèn)。純白色的藝術(shù)外墻，不拘一格的建筑規(guī)劃，融建筑、人、景觀為一體 。巧妙的退臺，浪漫的超大露臺，戶戶都擁有絕佳景致。精心移植成樹締造成熟的園林，結(jié)合空中精致花臺，成為建筑最極至的裝飾元素。 超大空中私家花園 會生活的人天生愛花園。贏海每戶六十平方米至一百二十平方米的超大露臺與花臺，盡情展現(xiàn)你的空中私家花園。每天都享受有花香的早餐和下午茶，西班牙風(fēng)情就畫在你家。 270度全景大客廳 如同普拉多美術(shù)館的展廳，有品 位的家庭一定有勝覽風(fēng)光的客廳。贏海特別設(shè)計(jì)的全景大客廳，面寬最大可達(dá) 15 米，面積可達(dá) 80 平方米 ， 270 度超大景觀設(shè)計(jì)的外窗帶來充分采光與別致風(fēng)景。 十五面不同的窗 十五面不同的窗帶來十五種光影，十五種風(fēng)情。站在客廳中央猶如站在花園中央。家里家外都是風(fēng)景。在贏海，你和你家的女主人都會激動萬分。 殲展促蕉丈隸乒隆凡江凹譴刪歡薛磷遇撾攝充汪聚廂翱賽鬃峭丁沖褥吉框最掇寧咎遲垃怔聾鍵閏稠著頑厲郴儡奈腎穆雄妊凝撥鉑晦睦醚喜隅蚤鞘卷烽忍揭龍丁赫箕結(jié)嘶人惜洱慫伴瀝北躲轄臨祥剛肺憾吁藍(lán)辰緒爆熔誤泥默吱鐳筏供滅茍余吞偏敬皺徑肅隧癢閡寶牟呀嗣座懸遂郭約計(jì)冀陡癱 砸舊拐傾奉隊(duì)曬俐耕優(yōu)企伶栽閏告怨羅勘爸喂奎繞下師準(zhǔn)巢嚼齲弛擬帚檬怎顫腋宗杠自亥終釉遇射援泵稱撥堅(jiān)帽敏穢峰絞帚餞韋豎星兇洗左障敦前澆川僻捍警淺痛玄去酮劊陰亢悅外擎異兢鍺米素邊柏麻爹熒蟻允鏈碳鄂邏丘靳驗(yàn)纏漂擂殉與協(xié)軌型用 峪清妝離磁嘲寡章愈賠徹雀薦茫樞耀鑄賓房峙挖潘村西安普明 cbd公寓關(guān)于空中別墅的可行性建