CAREC A R E旺座中心項目可行性研究報告 2009年 02月 19日 首都機場地產集團有限公司 CARE目錄 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE 第一章 項目概況 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE 第一章 項目概況 （一）項目概況 旺座商務中心（原 “ 天亞花園 ” ）由北京天亞物業開發有限公司（簡稱 “ 天亞物業 ” ）開發。占地面積 9951.2平米，建筑面積 10余萬平米，地下 4層，地上 30層。項目主體為包豪斯式建筑風格，是一座具有現代風范的雙翼式聯體塔樓建筑。 （二）位臵 旺座中心位于朝陽區關東店南街 2號，地處CBD中央商務區中心地帶，東臨東三環路，西側為關東店南街，南靠嘉里中心。周邊有國貿、京廣、嘉里中心等眾多頂級寫字樓。 CARE 第一章 項目概況 （三）項目基礎數據 項目占地面積 9951.2平米，總建筑面積 99590.29平米，另有人防 8104.10平米（位于地下四層），地上 31層，建筑總高度為 97.8米，各樓層數據如下： 項目基礎數據簡表 樓層 物業類型 建筑面積 （平米） 備注 F23-F31 公寓 17157.92 總共 414套 ,我方擁有 68套，實際接收33套。 F21-F22 商務會所 2527.84 F5-F20 公寓 43071.36 F4 設備轉換層 2732.68 F-1-F3 商業 16201.89 地下一層包括部分設備電器機房 F-3-F-2 地下車庫 16178.60 車庫數 500余個 西北配樓 1720 小計 99590.29 公司 07年競拍獲得旺座 54990平方米資產： F22會所、 F-3-F4、地下車庫以及 68套公寓（ 10930.1平米） F-4 6級人防 8104.10 CARE 第一章 項目概況 （四）公寓交接情況 公寓情況一覽表（已收） 公寓情況一覽表（未收） 樓層 房間號 原業主名稱 房屋面積 樓層 房間號 原業主名稱 房屋面積 F5 507515 趙松坡 天亞 369.8 F6 609-610 天亞 374.8 F6 617 天亞 256.4 F7 707 張聚永 254 F7 711716 天亞 442.1 F9 916 張淑平 256.4 F11 1107 天亞 254 F10 1007 天亞 254 F17 1715 天亞 115.8 F11 11101111 天亞 天亞 371.4 F18 180718081811 天亞 555.5 F12 1210 天亞 185.7 F22 2208 天亞 115.8 F15 1516 張元賓 256.4 F23 2308 天亞 231.6 F16 1607 天亞 254 F26 2615 三島由季子 116.54 F19 1920 王殿權 157.73 F27 2708 天亞 JUAN ANTONIO SILVESTRE 231.6 F28 2805 賀海洋 117.38 F28 2808 天亞 115.8 F30 30013007 天亞 天亞 416.05 F29 2915 李瑞 JUAN ANTONIO SILVESTRE 226.7 F31 31153117 311831193121 天亞 （林光榮 /丁金美） 天亞 王琳琪 天亞 757.2 F30 30033005 30083015 30163021 天亞 朱雷 天亞 天亞 天亞 (麗池 )天亞 (麗池 ) 873.74 F32 32013202320332053207320832153218-3221 3201（賈寶來）、3207（宋珂）、其余都是天亞 1569.96 F31 31033108 天亞 226.7 F33 33033315 33163319 33203321 天亞 908 F33 33013302330533083318 全部為天亞 665 合計 33套房 5,040.08 合計 35套房 5890.02 CARE商業租賃情況（有租賃合同） 位臵 名稱 建筑面積 使用面積 租期 月租金 單位租金 物業費 停車費 免租期 狀態 保證金 付款方式 B2、 3-北半部 安吉利達 停車場 （含地上） 10年 100000 正常 年付 B1-南 英皇俱樂部 2589.11 1742.47 10年 454471 8.694 24.84 4個月 正常 1363413 B1-001 電話機房 10 10 10年 1500 5 現狀不明 年付 B1-001 巴西烤肉 1221.27 818.25 10年 230354 9.384 含 4個月 空臵 691061 季度支付 F1-4 （ w） 譚府官家菜 2384.52 2384.52 15年 715356 10 20.7 662 6個月 正常 715356 季度支付 751124 10.5 20.7 662 786892 11 20.7 662 1F-1 工行 378.35 378.35 5年 172300 15.18 2個月 正常 516901.77 年付 1F-3 咖啡廳 224.33 151 5年 68765 15.18 24.84 2個月 現狀不明 206296 季度支付 1F-東 機票 75.7 51 4年 38008 8.28 24.84 2個月 現狀不明 38005 季度支付 1F-2、2F-7 德國牛排 809.24 545.26 5年 150000 9.17 24.84 3個月 空臵 300000 兩次支付五年租金 2F-2 韓日料理 180.69 121.75 5年 38307 10.488 24.84 2個月 空臵 114922 季度支付 3F-2 美容美發 180.69 121.75 5年 33267 9.108 24.84 3個月 空臵 66534 兩個月支付 合計 8054.9 6325.35 20,02,327 第一章 項目概況 （五）商業基本情況 注： 1、物業費按照 3美元 /2.5美元 *匯率 8.28所獲得； 2、譚府官家菜每五年改變一次租金收取方式，所以有三種。 CARE 第一章 項目概況 （五）商業基本情況 商業租賃情況（無租賃合同） 序號 位臵 名稱 經營狀態 合同情況 備注 1 B1西北 萬象泰 -泰國風味餐廳 正常 未見合同 2 B2西北 旺座小吃城 正常 未見合同 3 1F西南 麗池會所 正常 未見合同 1F東南 云竹時尚滇菜館 正常 未見合同 2F西北 慕冰絲美容美發 正常 未見合同 同 3F-2 2F 長城國際游艇俱樂部 正常 未見合同 3F全部 福鹿明肴會 正常 未見合同 4F西南 麗池會所 正常 未見合同 4F西北 福記明肴會辦公室 正常 未見合同 4F 網通機房及辦公室 正常 未見合同 22層全部 麗池會所 正常 未見合同 B2北 麗池會所洗衣房 正常 未見合同 簡易房 B2北 安吉利停車場辦公室 正常 未見合同 簡易房 B2北 宿舍 未見合同 簡易房 B3東南 雅奧倉儲服務有限公司 正常 未見合同 B3西南 倉儲公司 正常 未見合同 B3北 宿舍 未見合同 B4全部 陸圖斯物流有限責任公司 未見合同 分成隔斷做庫房使用 CARE第二章 商業市場分析 一、區域商業市場概況 二、個案分析 三、旺座中心商業產品定位 四、旺座中心商業定位方案分析 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE一、區域商業市場概況 （一） CBD商業功能布局 CBD西北商業區： 萬通、新城國際、尚都、 世貿天階等 CBD商業帶： 國貿、嘉里中心、京廣及北京國際中心 CBD華貿商圈： 華貿、萬達、金地及藍堡 CBD商業核心帶： 國貿、銀泰、建外 SOHO及 LG大廈等 項目所在 CARE一、區域商業市場概況 CBD各商業區域特征簡表 區域 代表項目 特征 消費群體構成 核心區 國貿、銀泰 以國貿為核心，建立起的國際頂級高檔次（兼顧中高檔次）的商業 商品具有獨特性，消費人群主要是 CBD內的商務人士、高級公寓居民、涉外人群、商務旅行人群等 商業帶 嘉里中心、財富中心 CBD另一商業集中地，與地下公共空間融為一體，串聯各個商業 “ 孤島 “ 寫字樓內的工作人員、公寓內的居民、酒店內的商務人群、乘坐地鐵的購物觀光者 華貿區 華貿、萬達廣場及藍堡 CBD內大體量的商業開發項目集中地，龐大量體能夠將輻射范圍擴至最大 家庭形態消費為主，涵蓋商務人士及周邊普通居住人群。由于華貿為北京第一家主題購物中心、硬體現代化、概念新穎、可帶給消費者新鮮感受。因此較易聚集人潮、商圈范圍大 西北區 世貿天階、都SOHO、萬通、新城國際 為 CBD內復合用地區域，高檔次公寓的開發占較大比重 綜合性服務，滿足商務人群和居住人群的雙重需求 分析： 1.本項目屬于 CBD商業帶與西北商業區的交匯地段，具備商旅購物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消費群體特征； 2.本項目周邊商業區域可滿足人群全方位的購物、休閑及娛樂需求，不存在明顯的業態需求的空白點。因此，商業的定位須從消費群體的需求深度進行挖掘。 CARE3 5 6 8 11 2 1 13 15 17 18 4 10 16 尚都國際 SOHO尚都 世貿天階 光華國際 嘉里中心 SOHO現代城 北京萬達 金地中心 陽光 100 朝外 SOHO 萬通中心 北京財富中心 世界城 7 光華路 SOHO 9 新城國際 12 世貿國際公寓 14 藍堡公寓 東方梅地亞 （二）項目周邊主要商業概況 一、區域商業市場概況 本項目屬于公寓底商類商業物業。為此，從物業位臵和類型兩方面出發，選取以上物業，對 其商業業態構成、租金等進行針對性研究，以期尋找項目的準確定位方向。 CARE一、區域商業市場概況 CBD主要商業項目情況簡表 編號 物業名稱 商業構成 租金水平（元 / /天） 樓層價差 交房標準 層高（米） 1 嘉里商場 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業店 1F： 10-16， B1:8-11 26%遞減 毛坯 1F： 4；2F:3.5 2 財富中心底商 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業店 1F： 14-16， 2F:10-13 23%遞減 毛坯 1F： 5； 2F:3 3 尚都國際中心 餐飲、專賣店 1F： 7-11， 2F： 3.5-4.5， 3-5F： 3-3.5 40%遞減 公共部分石材、精裝 2F-4F： 3.6，5F： 5 4 soho尚都 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:4.5(不具備餐飲條件 ),1F:8-12，2F： 4.5-5.5， 3、 4F： 4-5 36%遞減 毛坯 4.2 5 世界城 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:8,1F:12-15， 2F： 6-8 41%遞減 毛坯 5.6 6 世貿天階 休閑、餐飲、娛樂為一體 1F:33,2F:26 21%遞減 毛坯 首層 6 7 光華路soho 餐飲、休閑娛樂 B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4 36%遞減 毛坯 4.8 8 遠洋光華國際 以餐飲、零售、展廳、體驗、服務、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近 50%的招租 B1:10-14,1F:25-30， 1托 2： 15-20（使用面積） 28%遞減 毛坯 B1:6.5,1F:6，2F： 5 9 新城國際 專賣店、咖啡、 SPA 1F：均價 12(不分業態 )亞歷山大會所1100 1托 2可做餐飲商鋪 9元；底商銷售均價 40000元 / 無 毛坯 CARE一、區域商業市場概況 CBD主要商業項目情況簡表（續） 編號 物業名稱 商業構成 租金水平（元 / /天） 樓層價差 交房標準 層高（米） 10 朝外 SOHO 休閑娛樂 +餐飲 B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8, 3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8 31%遞減 毛坯 首層 4.8， 2-6層 4.2， 7層 6 11 萬通大廈 餐飲、專賣店 B1:8-9,1F:10-11,2F： 10（含物業費） 23%遞減 毛坯 5.6 13 陽光 100 超市 +配套商業 B1:4.6；1F:9-13 72%遞減 毛坯 B1： 3.8；1F；4.8 14 藍堡公寓 配套商業 1F： 12-15； 2F： 5.5-11 24%遞減 毛坯 1F:5；2F:3.8 15 金地公寓 休閑娛樂 +餐飲 11-13 無 毛坯 4.8 16 東方梅地亞 配套商業 1F： 10-12； 2F： 6-8 22%遞減 毛坯 1F： 5； 2F：3.5 17 萬達廣場 底商 +配套 8.8-15 無 毛坯 4.2 18 SOHO現代城 底商 +配套 10-14 20%遞減 毛坯 4.2 13 陽光 100 超市 +配套商業 B1:4.6；1F:9-13 72%遞減 毛坯 B1： 3.8；1F；4.8 CARE一、區域商業市場概況 （三） CBD區域商業特點 分析： 業態構成： 現有商業以零售類商業及商務配套為主；未來商業將更多體現出商品零售和餐飲、休閑、娛樂類商業并存的綜合性商業業態特性。 商業檔次： 商業物業供給檔次以中檔偏高以上為主。 商業走勢： 隨著大量商業物業的落成，區域的商業氛圍將獲得明顯的整合、提升，區域的競爭優勢和吸引力明顯增強 。 區域現有商業51%40%9%百貨商場/購物中心 寫字樓商業 住宅商業配套商業業態比例60%10%30%餐飲 娛樂 配套服務CARE一、區域商業市場概況 （四）小結 1.區域位臵：本項目非 CBD傳統商業區域，項目整體檔次較國貿、華貿等一線品牌聚集地較低，區域商業主要是配套型商業，檔次以中高端為主。 2.經營業態： CBD區域整體業態業種的復合程度較高，沒有明顯的商業業態的市場空白。 因此，細分業態介入將是項目的出路所在。 例如：嘉里商場提供的訂制服務很好的契合了這種市場需求，最國際化的高級訂制店 DAVES Custom Tailoring/Dave trailer洋服。 3.商業群體：區域囊括了寫字樓、酒店及高級公寓、商旅等各類業態，區別于國貿區域的寫字樓酒店為主、華茂的家庭消費型為主的人群特征，為商業從業態方面進行細分，提供縱深的商業服務提供了良好的條件。 4.區域目前已經形成一定的時尚消費的氛圍，但區別于世貿天階、尚都等傳統高檔消費。 CARE第二章 區域商業市場分析 一、區域商業市場概況 二、個案分析 三、旺座中心商業產品定位 四、旺座中心商業定位方案分析 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE二、個案分析 萬達廣場 1 2 財富中心 3 世貿天階 4 嘉里商場 CARECARE個案分析比較 項目 萬達廣場 嘉里商場 財富中心 世貿天階 項目簡介 聚集涉外連鎖商業中心、國際精品商城、五星級酒店、頂級寫字樓、特色商業街區于一身，共組 CBD核心區商務聚合體。 地處 CBD核心位臵，南臨國貿中心；商場將北京嘉里中心的辦公樓、公寓、飯店及俱樂部連為一體。 CBD規劃的核心區域。商業設施與寫字樓、公寓及酒店等的結合。目前部分商業開始經營，其余的正在招商中。 緊鄰國貿、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿國際公寓、新城國際等名品公寓。由兩棟 100米高的寫字樓與八萬余平方米的購物商場組成。 地理位臵 國貿橋往東 300米路北 朝陽區光華路 1號 朝陽區東三環北路 23號 朝陽區東大橋路 物業狀況 建筑面積： 18萬平米； 建筑形式：公寓底商 建筑面積： 17460平米； 建筑形式：寫字樓、公寓底商 建筑面積： 4萬 平米； 建筑形式：寫字樓、公寓底商 總建筑面積 :21萬余平米（包括：寫字樓 70000平方米；商業 84700平米；其他 65800平方米） 經營定位 經營模式：只租不售； 檔次定位：中檔 目標可群：本區域辦公人群 經營模式：只租不售； 檔次定位：中高檔 目標可群：嘉里中心及周邊居住辦公人群 經營模式：只租不售； 檔次定位：中檔 目標可群：財富中心及周邊居住辦公人群 經營模式： 北區為高端國際品牌商業； 南區為時尚消費區 檔次定位：中高端 目標人群：目標人群 ：（北區） CBD商務人群、涉外人群；（南區） CBD普通白領、本地居民 主力商戶 沃爾瑪、時代華納、雅高國際 花旗銀行、北京維士達診所、華潤超市、棒！約翰比薩 中信銀行、東一時區、迪默珠寶、金龍港時尚超市 經營狀況 經營狀況：良； 空臵率： 8% 經營狀況：良； 空臵率： 5% 經營狀況：一般； 空臵率： 30% 租金水平 1F： 8.8-15元 / /天； 2F： 6-8元 / /天 1F： 10-16元 / /天； 2F： 8-11元 / /天 1F： 14-16元 / /天； 2F： 10-13元 / /天 1F:30-36元 / /天 , 2F:26-32元 / /天 3F:18-24元 / /天 CARE二、個案分析 個案比較分析（續） 萬達廣場 嘉里商場 財富中心 世茂天街 項目定位 1.定位為中高檔配套商業、寫字樓等。主要租戶為沃爾瑪超市、新世紀百貨店、美食廣場； 2.顧客定位于萬達廣場及其周邊居住和辦公的中高端人群。 1.作為嘉里中心的商業配套設施，定位為中高檔配套商場。 2.顧客定位于嘉里中心及其周邊區域居住和辦公的中高等消費人群。 1.選擇合理的入市時間，是項目商業成敗的關鍵點； 2.位于 CBD商務區的核心位臵，交通便捷，地理位臵上占據了一定的優勢， 以零售、餐飲類為主，娛樂休閑類為輔。 1.北區：高端國際品牌商業（零售、餐飲） 2.南區：時尚消費區（異域特色餐廳、 SPA、家居生活、美食廣場、時尚品牌旗艦） 業態組合 零售、美容美發、超市、餐飲、銀行等，業態組合豐富齊全。 1.零售、超市、餐飲、銀行等，其產品多數為國際知名品牌。 2.項目及項目周邊缺少成規模的休閑娛樂場所，這是此區域內的一大消費空缺。 1.主要有銀行，零售，餐飲，服務、中介等，其中銀行、服務、零售占很大比例； 2.缺少休閑類產品 零售業態占 60%； 餐飲占 24%； 娛樂休閑類占 5%； 其它占 11%。 項目參考點 1.針對客群明確，主要為本區域居住和商務辦公人群； 2.商業為配套型商業，定位準確； 1.針對客群明確，主要為嘉里中心居住和工作人群； 2.業態多元化，滿足區域內消費人群的需求； 3.檔次定位準確，對項目的收益起到了一定的作用。 1.針對消費客群明確，主要是財富中心及周邊區域居住、工作人群，具有一定的消費能力，為本項目帶來了一定的消費基礎； 2.動線設計不夠明確，過道較窄，給人一種壓抑的感覺； CARE二、個案分析 小結 1.地段：時尚類購物和配套性商業功能的交匯地段，受到 CBD整體商業功能的影響； 2.消費人群：主要是寫字樓和高端公寓的人群進行的區域消費，同時兼顧其它； 3.項目物業形態：大都是大型綜合性購物的復合型物業形態； 4.周邊物業定位：主要以商務和生活配套服務行業態為主，其次為商業街類和綜合購物； 對本項目的啟示： 項目不具備做綜合零售商業市場的物業條件，須細分業態，以配套性和專業類商業為主，這是項目定位的出路所在； CARE第二章 區域商業市場分析 一、區域商業市場概況 二、個案分析 三、旺座中心商業產品定位 四、旺座中心商業定位方案分析 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE三、旺座中心商業產品定位 旺座中心商業情況簡表 評價指標 本項目現狀 影響 應對措施 規模 非 CBD傳統商業區域，但隨著區域發展，商業物業的規模進一步擴大 逐漸成為 CBD中端潮流消費的相對聚集區域 定位差異化，不做零售主打型商業，避免與其他商業項目正面競爭 交通 地面及地鐵交通均十分便利 區域人群消費外流嚴重；可留滯客戶的物業尚未形成氣候 未來商業重點針對區域周邊消費人群；避免做需要大量人流的普通零售業態 建筑形態 公寓底商類及商業街類物業為主 以底商類和商業街類物業為主，形成一定的配套商業氛圍 難以形成大規模零售的商業經營；以專業性商業為突破口 人群特點 辦公、商旅及高檔公寓人群為主 項目配套和區域配套，商業吸引力不夠強 不具備高端零售商業的人流條件；產品檔次定位在中高端。 （一）旺座中心商業情況介紹 CARE三、旺座中心商業產品定位 配套類商業： 休閑、餐飲、娛樂是區域消費永恒的主題，可借助區域已經初步形成的規模效應； 細分業種的專屬性商業： （ 1）餐飲娛樂類：商務商業人群需求強烈，但周邊缺乏成體系的餐飲娛樂場所； （ 2）文化體育類：區域尚無以文化體育為主題的商業物業，而區域消費群體高素質對其有相當的需求； （ 3）生活零售類：區域生活零售物業為主打的物業集中在國貿和華茂的中高端物業； （ 4）家具家私類：周邊高端公寓對時尚家居有現實的需求，而區域內尚無此類商業的綜合性功能； （ 5）廣告、商務及文儀禮品類：區域大量寫字樓聚集的企業對廣告、商務禮品、文儀辦公等需求強大。 在結合分析區域內商業個案和本項目商業的實際情況之后，初步確定如下的商業定位思路： CARE第二章 區域商業市場分析 一、區域商業市場概況 二、個案分析 三、旺座中心商業產品定位 四、旺座中心商業定位方案分析 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE四、旺座中心商業定位方案分析 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 樓層 面積 餐飲休閑娛樂方向 文化體育方向 生活零售方向 家具家私方向 廣告 &商務 &辦公用品方向 B1 3332 量販式 KTV 天上人間 錢柜 體育 戶外 迪卡儂 三夫戶外 超市 華普 高端家具品牌 達芬奇 阿瑪尼 美克 美家 辦公 家具家私 F1 1454 咖啡 酒吧 上島咖啡 夜色酒吧 引導區 生活配套 屈臣氏 思妍麗 高檔辦公 用品 &禮品 連鎖快餐 必勝客 真功夫 F2 2644 中檔 餐飲 郭林 家常菜 圖書 音像 新華書店 紙老虎 精品百貨KTV 晨曦百貨錢柜 辦公用品、禮品、 3C F3 2732 足浴 按摩 良子健身 家居 飾品 伊力諾 依 廣告類用品、包 裝、禮品 合計 10162 假設：首層大堂與商業面積均分，即大堂 1454平米，商業 1454平米 物業需改造 CARE四、旺座中心商業定位方案分析 本項目現狀 方案分析 租金 風險評估 比較案例 餐飲休閑娛樂方向 1.項目周邊高端消費場所扎堆，但相對較分散； 2.缺少成體系，能夠提供一條龍服務的中高端消費的休閑娛樂場所。 1、需有完整的商業功能銜接 2、周邊商務人群個人及商務的需求強烈； 3、餐飲娛樂前 5年的租金收益過低； 4、招商客戶較充足。 1、此類商戶承租能力較低； 2、一旦形成氛圍，租金將有相當的提升空間 1、區域商業以高端商業為主，競爭激烈；建議本案更多考慮一般白領的消費習慣，以中檔的消費業態為主，形成錯位經營 2、本案目前物業條件并不清晰，后期內部改造費用無法估算； 3、對比類似案例分析，此種方案的存活能力較強，長期運營會比較穩定。 朝陽門區域商業 隆博廣場 生活零售方向 項目周邊辦公人群龐大，工作節奏緊張，他們更希望能夠在辦公區域附近利用午休下班時間直接就近購買日常消費產品；而目前本區域并沒有能夠就近滿足他們生活消費的場所。 1、受眾人群集中，有較高的生活消費能力； 2、周邊缺乏成規模的日常生活消費區； 3、超市的聚客效應會降低項目的運營風險； 4、項目地段具有一定的優勢，停車位充裕。 1、此類商戶承租能力較低； 2、租金增長空間有限； 1、超市及百貨的租金承受能力低，投資回報期長 2、零售型商業培育期長 3、此類業態的引入會降低旺座中心的整體檔次，人流疏散引導難以協調。 4、百貨的品質決定無法做低端定位，而定位高端將與區域內其他組團形成正面競爭； 5、本案建筑非圍合式，商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造，如：增加滾梯，拆墻通路等；需進一步進行評估； 6、零售為日間消費，無法滿足 CBD夜間消費需求。 文化體育方向 1、消費群體最為顯著的特征就是高學歷人群集中，素質高，需要不斷的進行學習 2、另外，更加注重自身身體健康，尤其是白領女性，更為注重體形體態的維護，從而形成了廣泛的商業空間。 1、項目停車位數量可滿足經營所需； 2、物業對接需一定改造，如：滾梯、承重 3、文化體育方向的定位具有一定的外向輻射能力；但公共交通體系欠缺，制約輻射發展； 5、對應客戶資源有限，加大了招商難度。 1、此類商戶承租能力較高； 2、租金增長空間較大。 1、體育戶外的品牌選擇局限性很大；為了盡量避免風險，建議引入以自主產品營銷的迪卡儂運動用品超市，來抗擊風險； 2、新華書店的合作方式可以采取聯營的方式進行，由于對方是國企，同時具有行業內的絕對壟斷能力，因此抗風險能力很強； 3、商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造。 法國迪卡儂 新華書店 紙老虎 CARE四、旺座中心商業定位方案分析 本項目現狀 方案分析 租金 風險評估及對策 比較案例 家具家私方向 1、項目周邊匯聚著眾多頂級消費，眾多世界名品、奢侈品專賣專營店環繞于整個區域； 2、本案商業部分最大的優勢，就是其地段的核心性優勢，東臨三環中央電視臺，西臨漢威大廈，北臨財務中心，南臨嘉里中心以及國貿三期，可謂核心中的核心。 3、充分利用其地段的展示性，核心性優勢，與現有的高端百貨零售型商業差異經營，以高端家具家私品牌為切入點，共享 CBD頂級消費人群的奢侈消費。 1、項目停車位數量可滿足經營所需； 2、物業對接需一定的改造，如：滾梯、承重等； 3、相對于中糧廣場，本案據有更為便捷的地段優勢；相對于克拉斯，本案據有更大的規模優勢；相對于三里屯 sohu，本案據有先入為主的時間優勢。 4、客戶資源比較豐富，但后期運營難度較大。 1、此類商戶承租能力較高； 2、租金增長空間較大。 1、高端家具家私定位的受眾人群有限，因此對于品牌的導入、賣場環境服務、后期的管理要求非常高，操作難度很大，但高風險下的收益回報會比較高。 2、商業業態與物業現狀的對接會存在大量的深度改造，需進一步進行評估。 3、與克拉斯和中糧廣場的商業定位雷同，招商期間會受到壓制； 4、建議采取主力店（如：美克美家） +品牌旗艦店（如：達芬奇）相結合的方式來有效的控制后期運營風險。 克拉斯 中糧廣場 廣告&商務&辦公用品方向 1、 CBD的入住企業多是以經濟貿易型公司為主；同時隨著中央電視臺的啟用，將勢必會引入眾多的廣告及相關服務機構入駐。 2、多年的規劃發展， CBD已經逐步趨向成熟，寫字樓的入住率很高。由此將會產生對于辦公用品、禮品、印刷品、廣告用品等方面的旺盛需求。 1、辦公、廣告耗材的集中性商業設施目前在北京尚未有可借鑒的案例，雖然市場需求很大，但對應的市場營銷渠道缺乏； 2、物業對接需一定的改造； 3、前期招商范疇及客戶面比較廣泛，同時后期對于整體的運營能力要求很高。 1、此類商戶承租能力較高； 2、租金增長空間很大。 1、市場未有同類型的商業案例可供借鑒，會在項目定位推廣時遇到市場的認知阻力； 2、對應客戶需求面積預計都是以中小鋪位（ 2060）為主，結合本案規模，需大量商戶的租賃導入工作。 3、運營推廣的費用會比較高，需專業的人員進行操作。 北京市辦公用品批發市場統計 CARE定位方向 操作建議 餐飲休閑娛樂 KTV必須導入，并以此為賣點進行其他區域招商 生活零售 超市必須導入，并以此為賣點進行其他區域廣泛招商；可考慮結合超市人氣，其他區域進行相關品類小鋪位劃分操作。 文化運動 運動匹配：迪卡儂或是戶外品牌專營店； 文化匹配：大型書店； 因對應客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。 家居家私 客戶范圍鎖定為：美克美家、曲美等知名家居運營商，同時包括中糧廣場、居然之家內的高端品牌商戶； 因對應客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。 廣告 &商務 &辦公用品 按照專業市場的常規操作方式，至少確保 40%以上的客戶意向方可執行。 建議： 1、為盡快完成招商，建議從定位的 5個方向同期著手進入，避免招商期拖得過長影響收益； 2、因旺座中心商業部分物業條件較差，缺乏必須的基礎設施設備，垂直交通體系連通性有限，建議先期用 3 4個月左右的時間來深化各個定位方向，尤其是在客戶需求方面。在明確客戶意向后再具體確定物業 整改方案。 四、旺座中心商業定位方案分析 （二）定位建議 CARE第三章 項目商業租金定位 一、商業供應量分析 二、北京市商業租金概況 三、 CBD區域商業租金分析 四、本項目商業租金定位 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE一、商業供應量分析 （一）北京市整體商業供給分析 分析： 1、未來將有約 160萬商業面積進入市場。其中，約有 28%的面積位于 CBD（約 45萬平米）（見上圖）。截止到 2008年第三季度末，此區域的商業存量約為 100萬平方米。大量新增供給量使得部分商業的開業時間被推遲。 2、在 09年仍會有約 45萬平米的商業進入市場。在經濟增速放緩的背景下，大量的供給量將進一步加劇開發商之間的競爭，在中短期內對租金產生壓力。 注：以 2008年 8月起計算 CARE一、商業供應量分析 CBD商業功能布局 CBD西北商業區： 萬通、新城國際、尚都、 世貿天階等 CBD商業帶： 國貿、嘉里中心、京廣及北京國際中心 CBD華貿商圈： 華貿、萬達、金地及藍堡 CBD商業核心帶： 國貿、銀泰、建外 SOHO及 LG大廈等 項目所在 CARE名稱 商業體量（ m2） 交通條件 建筑形態 商業定位 華貿區域 40萬 具備地鐵 公共交通系統； 規劃 地下連通 ，具備地下通車、停泊及人行功能； 大型綜合購物中心為主 中高端綜合商業，以 零售為主 國貿區域 36萬 高端綜合商業，城市 購物中心 項目及西北區域 24萬 地鐵十號線開通； 以室內、外商業街及配套類底商為主 尚無明顯的定位方向，各項目獨自為戰，但實際上形成世貿天階時尚性較強的商業形態 包含項目 商業面積 商業形態 商業定位 入市時間 世貿天階 8.47萬 商業街 +地下廣場 觀光主題商業 2006 世界城 3.1萬 商業街 +地下廣場 2008 SOHO尚都 3.7萬 內廊式商業街 時尚休閑、餐飲、零售 2006-2007 朝外 SOHO 6.4萬 街區型商業 庭院內街式商業 2008 新城國際 0.4萬 公寓商業配套 商業配套 2008 光華國際 2.15萬 寫字樓底商裙樓 配套及文化主題商業 2008 總結 24.22萬 以商業街及配套商業形態為主 基本成型 一、商業供應量分析 （二） CBD區域商業供給分析 分析：本項目周圍已形成約 24萬平米的現有商業面積。 CARE分析： 1、從左圖可知：租金較高的購物中心類商業物業空臵率最低，而綜合市場類物業空臵率最高； 2、從右圖可知：租金（物業檔次）與空臵率存在著一定的負相關關系，再一次印證了本區域消費需求的中高端性。 為截至 2008年 8月數據 一、商業供應量分析 （三） CBD商業空臵率分析（上） CARE一、商業供應量分析 （三） CBD商業空臵率分析（下） 分析： 1、從空臵率看，項目所屬的西北區域空臵項目最多，面積最大。一方面是因為區域商業放量供應，另一方面則說明項目商業定位方向和區域商業需求存在不相符的地方，需要不斷地調整。 2、從空臵項目對整體影響來看，未來商業項目銷售和租金的價位水平可能處于一個調整時期，短期內難以得到大幅度的提升。 為截至 2008年 8月數據 CARE第三章 項目商業租金定位 一、未來商業供應量分析 二、北京市商業租金概況 三、 CBD區域商業租金分析 四、本項目商業租金定位 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE二、北京市商業租金概況 分析： 1、以購物中心首層租金為代表的商業物業租金水平，同社會消費品零售總額基本呈正相關的態勢；2005年之后，隨著商業零售物業的發展，租金水平平穩上漲； 2、 CBD區域的平均租金在北京市處于中等水平。 CARE第三章 項目商業租金定位 一、未來商業供應量分析 二、北京市商業租金概況 三、 CBD區域商業租金分析 四、本項目商業租金定位 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE3 5 6 8 11 2 1 13 15 17 18 4 10 16 尚都國際 SOHO尚都 世貿天階 光華國際 嘉里中心 SOHO現代城 北京萬達 金地中心 陽光 100 朝外 SOHO 萬通中心 北京財富中心 世界城 7 光華路 SOHO 9 新城國際 12 世貿國際公寓 14 藍堡公寓 東方梅地亞 （一）項目周邊主要商業分布 三、 CBD區域商業租金分析 CARE供應時間 2001年 2005年 2006年 2007年 2008年 售價 22000 30000 32000 23000 40000 30000 50000 項目名稱 SOHO現代城 建外 SOHO 萬達廣場 萬通中心 光華路 SOHO 朝外 SOHU 新城國際 備注 1-2層均價 均價 均價 均價 均價 首層街鋪 分析： 1、作為 CBD區域最早銷售項目 SOHO現代城，在 2001年銷售的時候， 1-2層均價為 22000元 / ；時隔 3年， 2005年建外 SOHO銷售均價達到 30000元 / 左右。 2、目前 CBD區域銷售價格最高達到 60000元 / ，項目周邊底商類物業的銷售價格也達到 50000元 /平方米。一般的公寓底商和高樓層商鋪銷售價格即使便宜的也在 25000元 / 左右，整體的銷售均價達到30000元 / 以上。 （二）項目周邊主要商業售價 三、 CBD區域商業租金分析 CARE1 嘉里商場 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業店 1F： 10-16， B1:8-11 2 財富中心底商 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業店 1F： 14-16， 2F:10-13 3 尚都國際中心 餐飲、專賣店 1F： 7-11， 2F： 3.5-4.5， 3-5F： 3-3.5 4 soho尚都 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:4.5(不具備餐飲條件 ),1F:8-12， 2F： 4.5-5.5， 3、 4F： 4-5 5 世界城 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:8,1F:12-15， 2F： 6-8 6 世貿天階 休閑、餐飲、娛樂為一體 1F:33,2F:26 7 光華路 soho 餐飲、休閑娛樂 B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4 8 遠洋光華國際 以餐飲、零售、展廳、體驗、服務、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近 50%的招租 B1:10-14,1F:25-30， 1托 2： 15-20（使用面積） 9 新城國際 專賣店、咖啡、 SPA 1F：均價 12(不分業態 )亞歷山大會所 1100 1托 2可做餐飲商鋪 9元；底商銷售均價 40000元 / 10 朝外 SOHO 休閑娛樂 +餐飲 B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8, 3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8 （三）項目區域租金構成 此色塊物業為持有性物業 三、 CBD區域商業租金分析 CARE三、 CBD區域商業租金分析 （四）具體業態的租金分析 餐飲類 名稱 菜系 人均消費 經營情況 受眾人群 承租面積 租金 旺座 麻辣香鍋 1F 川菜 40元 /人 一般 旺座辦公人群 200平米 8元 / /天 旺座 譚氏官府菜 F1-F3 譚家菜 300元 /人 一般 商務宴請 3000平米 7元 / /天 財富中心 賽百味 F1 快餐 30元 /人 一般 財富中心上班人群 150平米 12元 / /天 財富中心 金彩云茶餐廳 F2 粵系 50元 /人 一般 財富中心上班人群 340平米 10元 / /天 數碼 01大廈 北京古今港式茶餐廳 F2 粵系 40元 /人 一般 數碼 01大廈上班人群 350平米 8元 / /天 萬達廣場 真功夫 F1 快餐 30元 /人 一般 萬達廣場辦公人群 315平米 9元 / /天 萬達廣場 熙野拉面 F1 快餐 20元 /人 一般 萬達廣場辦公人群 170平米 8.8元 / /天 SOHO現代城 品奇匹薩 F1-F2 快餐 50元 /人 一般 SOHO辦公居住人群 390平米 12.8元 / /天 SOHO現代城 木桶三國 F1-F2 快餐 25元 /人 好 SOHO辦公居住人群 480平米 12元 / /天 餐飲類租金情況 配套服務類 名稱 租賃面積 租金 服務類別 受眾人群 數碼 01大廈 上島咖啡 2F 180平米 8元 / /天 餐飲 數碼 01大廈辦公人群 萬達廣場 魅麗服裝 F1 110平米 13元 / /天 服裝 萬達廣場辦公人群 SOHO現代城 千繪百媚 F1+F2 270平米 10.8元 / /天 服裝 SOHO辦公居住人群 SOHO現代城 億幫達房產 F1+F2 290平米 10元 / /天 中介 SOHO辦公居住人群 配套類租金情況 CARE三、 CBD區域商業租金分析 （五）商業租金小結 1、 2009年， CBD商業物業供應依然充分，而投資市場相對疲軟，未來商業的租金水平應將保持相對的穩定，物業的售價和租金難以有較大幅度的提升； 2、商業物業售價基本在 3 5萬元之間，購物中心租金約 25 30元 /天 /平方米；底商及商業街租金約 8 15元 /天 /平方米。 CARE第三章 項目商業租金定位 一、未來商業供應量分析 二、北京市商業租金概況 三、 CBD區域商業租金分析 四、本項目商業租金定位 第一章 項目概況 第二章 商業市場分析 第三章 項目商業租金定位 第四章 公寓市場分析及定位 第五章 項目 經營模式 第六章 財務分析 第七章 總結 CARE1、周邊競爭項目 周邊現有商業（如嘉里中心商場等）均是運營多年的成熟物業，商業競爭激烈，業態選擇余地小； 周邊現有招商商業（原嘉都秀場 3萬平米待招商、世紀財富中心、國貿三期 8萬平米等）較多，招商存在競爭壓力； 2、項目自身物業現狀 （ 1）地段： 項目所處位臵不臨主干道，出入交通不太流暢； 沒有公共交通體系支持； 樓體的占個展示性被嘉里中心和富爾大廈所遮擋，展示性不足。 （ 2）項目自身情況： 其臨街面短，缺乏足夠吸引力；地上停車位不足； 與公寓共用大堂，影響雙方形象； 物業自身（層高過矮，缺乏垂直交通體系）； 樓梯內部結構布局不合理，基礎物業設備不足（煙、水、電、承重）； 立面缺乏足夠的廣告支撐，商業氛圍不夠濃厚； （ 3）歷史遺留問題： 產權不明確；口碑較差；現有租戶遺留問題。 四、本項目商業租金定位 （一）項目租金定位的制約因素 CARE四、本項目商業租金定位 （二）項目租金定位參照 樓層 業態 商家情況 樓層租金報價 （美金 /月 /建筑平米） 樓層租金報價 （ RMB/天 /建筑平米） B1 快餐 +咖啡 肯德基、麥當勞、吉野家、 SPR咖啡、星巴克咖啡等 25 6.6 1F 服裝零售 BCBG代理、明星會代理 (化妝品 )、屈臣士等 45-50 11.8 2F 女裝 +鞋帽 25 6.6 3F 男裝 美特斯邦威、班尼路等 20 5.3 4F 運動 +家居家裝 18-20 4.7 5F 西餐廳 德國餐吧 (含演藝酒吧 ) 18 4.7 注： 以上租金包括商業物業管理費但不包括空調加時費； 免租期：開業后至少 3個月時間； SOHO尚都西塔商業 CARE四、本項目商業租金定位 （三）項目商業租金估計 B1 F1 F2 F3 餐飲 休閑 娛樂 面積 租金 面積 租金 面積 租金 面積 租金 商業規劃 3332 4 5 1454 10 12 2644 5 6 2732 3-3.5 量販式 KTV 咖啡酒吧 中檔餐飲 足浴按摩 租賃方式 整租 分租 整租 整租 文化體育 商業規劃 體育戶外 4-5 引導區 8-10 圖書音像 4.5-5 圖書音像 3.5-4 租賃方式 整租 整租 整租 整租 生活零售 商業規劃 超市 2.5-3 生活配套 連鎖快餐 10-15 精品百貨 /KTV 5-6 精品百貨 /KTV 4-5 租賃方式 整租 分租 整租 整租 家具家私 商業規劃 高端 家具品牌 4-5/ 6 8 高端 家具品牌 7-8/ 10 12 高端 家具品牌 5-6 /8-10 家居飾品 3-4/ 6-7 租賃方式 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租 廣告 商務 辦公用品 商業規劃 辦公 家具家私 6 8 辦公用品 &禮品 10 12 辦公用品、 禮品、 3C 7 9 廣告類用品、 包裝、禮品 6 8 租賃方式 分租 分租 分租 分租 注：整租按建筑面積測算