項目投資可行性研究報告 南 京 湯 泉 東 方 目錄 第一篇 項目發展戰略與整體定位 第一章 總論 第二章 市場分析 第一節 宏觀環境分析 第二節 項目開發形式研判 第三節 項目所在區域背景研究 第四節 國外類似案例研究 第三章 項目核心價值研判、整體 定位及開發策略 第一節 項目核心價值與研判 第二節 項目定位 第三節 項目開發策略制定 第二篇 概念性規劃設計建 議及運營模式 第一章 項目概念規劃設計方案 第二章 項目進一步深化規 劃設計的建議 第三章 項目企劃策略制定 第四章 項目推廣策略 第三篇 項目投資可行性 研究經濟測算 第一章 項目整體投資可行性研究經濟測算 第二章 啟動期經濟測算 項目發展戰略與整體定位 總 論 總 論 項目概況 項目區位 項目所在湯泉鎮地處浦口區西北部，南依老山，與老山林場搭界， 北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰 ，西連湯泉農場，西南與星甸鎮、 東北與永寧鎮接壤 ；312國道、江星橋線穿境而過 項目位置 湯泉東方項目位于湯泉大吉度假村正東，距南京祿口國際機場僅需 30分鐘車程，距南京市中心 40分鐘車程，離寧合高速入口僅五公里。 土地用途 2550綜合用地； 1000畝住宅用地。 項目區域劃分 四期工程，利潤創造區 占地 300畝，為溫泉花 園旅游商務公寓區和森 林別墅。 首期工程，核心區。占地 450畝 其中 250畝用地為：溫泉國際俱 樂部 /溫泉企業會館 /酒店式公寓 /水岸商業體（售樓處），另外 200畝為別墅用地。 二期工程。占地 700畝，其中旅游綜合用地為 450畝，包括：五星級花園酒店、東方溫泉湯宮、東方溫泉御園，余下250畝為溪谷別墅用地。 三期工程。占地 800畝，包括 550畝的溫泉度假合院群、東方溫泉風情街區、中國江南村落會館及 250畝的坡地別墅。 可行性研究的依據和主要工作 1、 2006年南京市政府出臺調整住房供應結構、穩定住房價格實施意見 2、公司現有大吉集團所提供的經營資料及平面圖 3、財務指標采用目前平均財務指標作為基準值作評估； 4、國家出臺的金融、物價及財稅政策 1、對南京宏觀市場的充分分析 2、對南京房地產及旅游市場的充分調研 3、對本項目競爭對手的充分分析 4、國內外優秀案例分析并總結其成功經驗 決策依據： 主要工作： 市場分析 宏觀環境分析 市場分析 2007年，長三角地區 16城市經濟保持平穩較快增長的良好態勢 。長三角地區 16城市以科學發展觀為統領，積極貫徹落實中央宏觀調控各項措施，著力轉變經濟發展方式，按照中央對長三角地區發展的要求，不斷加深區域經濟協調合作，謀求共同發展，總體經濟繼續保持又好又快的發展勢頭。 南京第三產業的增幅僅次于上海，位居長三角經濟發展區第二。 長三角地區經濟發展 南京的經濟發展與戰略地位 指標 增幅 (億元 ) 增加值比重 (%) 生產總值 501.22 15.6 第一產業 86 2.6 第二產業 1605 16.0 第二產業 (工業 ) 1405 17.6 第三產業 1584 16.0 南京經濟總量擴張，產業結構優化。產業結構進一步調整，第一產業占地區生產總值的份額繼續縮小，第三產業所占份額比上年有所擴大，三次產業結構進一步優化， 2007年達到 2.45： 48.96：48.59。 06-07南京與長江三角洲 GDP比較 年度 南京市 (億元 ) 長江三角洲 (億元 ) 2006年 2774.22 45443.85 2007年 3275 46672.07 增長值（ %） 15.1 15.2 世界度假經濟發展規律表明 ， 當人均 GDP達到 5000美元時， 旅游經濟市場逐漸向度假經濟 轉變，并進入成熟期。 而南京 2007年的人均 GDP已超過 6000 美元，整體旅游度假市場已開 始進入高速發展階段。 南京的經濟發展與戰略地位 南京的城市格局 中心區一城三區新格局，城市范圍迅速擴張城市地位的提升必然導致原有城市格局的迅速外延，而城市化進程步伐加快會對住房需求產生較大的刺激作用，是房地產市場持續、快速發展的重要促進力量，因此從城市發展的空間與格局看，南京房地產的發展具備強有力的支撐。 南京市總體規劃： 總體規劃確定了“以長江為主軸，以主 城為核心，結構多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規劃設想。 南京在長三角區域的空間 結構 南京地處長三角西緣，處長三角和長江中下游經濟帶的兩個扇面，一方面可融入長三角，另一方面可為區域發展發揮傳導輻射作用。南京的面積在長三角中占 6.6，生產總值占長三角地區的 6.9。 南京的經濟發展與戰略地位 南京在長三角城市群中擁有四大優勢： 經濟基礎扎實 區位優勢明顯 文化底蘊深厚 發展潛力巨大 長江三角洲地區國內外商務往來、經濟交流頻繁，決定了商務會展旅游成為長江三角洲地區主要的旅游活動和旅游產品 ，必然帶動南京旅游產業的發展。 項目開發形式研判 項目開發形式研判 南京地產發展階段 第一階段：獲得住房的途徑的轉變，商品房逐步登上舞臺 第二階段：系統的開發模式、理念的進入帶動南京房地產的發展 第三階段：宏觀調整政策初顯威力 第四階段：宏觀調控政策效力不明顯，引發新一輪的房地產熱 第五階段：新一輪調控的到來使觀望氛圍變濃 南京地產運行情況 可售套數5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建鄴 鼓樓 下關 棲霞雨花臺 江寧 六合 浦口 溧水 高淳2008年南京住宅 1、 2月市場供銷情況 : 目前 浦口 、江寧、建鄴區是南京住宅供應的前三大區域。其他區域供應量都相對較小。 南京市場住宅市場價格情況分析 2007年以來，南京商品住宅的成交價格處于不斷提檔狀態， 高房價不斷刷新紀錄。數據顯示，江北、江寧成交量占全市 的比例逐漸上升，尤其是房價處于低谷的江北板塊，逐漸成 為商品住宅的絕對主力。 南京地產運行情況 樓盤名稱 項目地址 類別 容積率 綠化率 售價（元 / ） 香山湖一號 浦口區橋北 聯排 獨立 0.60 10000元 / 山河水 浦口區湯泉鎮假日路 8號 獨棟 0.30 63 10000元 / 綠城玫瑰園 浦口區珍珠泉省級旅游渡假區 獨棟 0.30 60 12000-20000元 / 浦口區主要商品住宅的銷售價格（別墅 /公寓） 別墅項目基礎數據調研 南京地產運行情況 商品住宅 /公寓基礎數據調研 南京別墅發展現狀、板塊構成及未來走勢 南京別墅板塊構成： 南京別墅市場可分為城中環紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北 板塊。隨著近兩年的發展江北等板塊別墅也逐步啟動，發展力度不可 小視。 南京別墅發展現狀 聯排及疊加類型產品的供應占比占到 8成多，供應量分別為 1756及 1664套，分別占全市供應比例的41.84%及 39.65%。 獨立別墅的套均面積從 317平米上升到 424平米，雙拼別墅的套均面積從 266平米上升到 304平米。 南京別墅發展現狀 疊加別墅產品成交的主力面積段位 160250平米， 160200平米段的 產品略大于 200250平米 。獨立和雙拼別墅類型由于單價的上升及套均 面積的增加，因此這兩類購房套均總額上漲幅度較大，上漲幅度分別 為 23.6%及 23.8%； 南京別墅發展現狀 受供應情況的影響，聯排及疊加產品成交量較大，分別成交 1690及 1380套， 相對于 1756及 1664套供應量，市場的去化率分別為 96.24及 82.9，相對 而言聯排別墅的 市場去化速度較快。獨立別墅的市場去化率為 79.9，雙拼 別墅的去化率為 84.3。 2007年南京別墅市場仍然以聯排別墅為主要供應， 雙拼和疊加別墅供應體量相當。 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應比34%24%18%24%獨立 雙拼 聯排 疊加南京別墅的未來走勢 未來別墅市場供應量巨大，從以上的供應預測可以看出，未來南京的別墅 上市面積達到 650萬平米以上，按照目前的銷售速度至少需要 8 10年。 別墅客群特點分析 別墅客群的自身特征 學歷偏高 年齡主要集中在 50歲以下， 26-35歲比重大大增加 企業中高層管理人員或私企業主 家庭結構為 2-3口之間 年收入至少在 25萬元以上， 追求生活品質 別墅需求的幾大特點 別墅需求的幾大特點 獨棟別墅受到市場追捧 客戶需求上升，購房者呈現 年輕化趨勢 別墅用作度假休閑和第二居所 是目前需求的主流 自然山水景觀成為選購別墅的 最關鍵因素 別墅用作度假休閑和第二居所是目前 需求的主流 對歐風仍然盛行別墅現狀，體現出東方 特色的別墅的需求 浦口主要別墅狀況分析 綠城玫瑰園 項目實景 浦口主要別墅狀況分析 山河水 效果圖 浦口主要別墅狀況分析 香山湖一號公館 效果圖 南京旅游市場研判 南京市入境旅游市場增勢平穩，結構趨于多元化，旅游產業功能 開始向經濟、社會和文化等多元化方向發展。隨著南京市國民經 濟的快速發展，旅游業已成為拉動經濟發展的優勢產業。 南京2007一季 度部分地區游客比例0102030405060香港 臺灣外國人亞洲 歐洲 美洲 非洲增長值(%)萬人次南京2007年部 分國家地區旅游者比例情況01020304050607080港澳臺亞洲 美洲 歐洲 日本 美國俄羅斯 加拿大瑞典 印度大洋洲蒙古萬人次 增長值(%)南京旅游市場研判 行業結構： 包括吃、住、行、游、購、娛六大 要素，而眼下南京的整個旅游度假 市場 “購物”和“娛樂”兩個環節相對薄弱 市場結構 ： 目前南京旅游度假市場仍以區域內的 旅游、商務等為主，而入境旅游相對較少 產品結構 ： 主要包括觀光旅游、度假旅游和特種旅游 南京旅游度假市場的結構 南京旅游市場研判 2007年，南京市旅游業呈現快速發展的良好態勢 入境游、國內游、出境游三大市場全面增長，全年接待國內外游客 4605.12萬人次，比上年同期增長 18.1%，其中接待入境旅游者 116.12萬人次，接待國內旅游者 4489萬人次，分別增長 15.1%和 18.1%。全年旅行社組團出境旅游人數達 20.67萬人次。 2007年實現旅游總收入 614.9億元，同比增長 25.2%，增幅比上年提高 2.2個百分點。實現旅游創匯 8.08億美元，增長 19.3%。 南京旅游市場研判 旅游市場整體運營情況 南京整體旅游市場進入高速發展狀況，假日旅游再掀高潮，接待游客數目增長最快是南京浦口區，游客花費逐步上升。 南京旅游市場研判 南京浦口區的交通改善，為溫泉帶來更多客源。隨著長三角經濟的發展， 家庭擁有私家車數量增多，長三角二小時交通圈的形成，增加了追求生活 品質的社會中層客源 南京私家車擁有量( 萬輛)12.6718.1725.1831.32051015202530352004年 2005年 2006年 2007年南京私家車擁有量( 萬輛)南京旅游市場研判 目標客群 -投資型客戶 省內外企業高層經理、 董事及成功的民營企 業家；南京市區中、高 端人群，浦口區當地 中產階層、富裕階層 （高新區、旅游經濟） ；其他有儲蓄閑置的人 群注重生活品位的國內 外人員 目標客群 -自用型客戶 政府、國內外企業集團 消費；本地經商的民營 企業家；旅游觀光、自 駕游人士其它高收入一 族 南京旅游市場研判 客戶分類百分比自用客戶, 4 0 %投資客戶, 6 0 %自用客戶投資客戶投資客戶來源百分比南京, 4 0 %南京以外長三角以內, 2 0 %長三角以外地區,30%外籍人士, 1 0 %南京南京以外長三角以內長三角以外地區外籍人士投資客戶年齡百分比3 0 4 0 歲,25%4 0 4 5 歲,60%4 5 5 0 歲,10%其他, 5 %3 0 4 0 歲4 0 4 5 歲4 5 5 0 歲其他目標客戶以投資客為主，占 6成；投資客戶來源主要是南京本地人，其次是長三角及以外的投資人群；年齡集中在4045歲之間的中層人群。 客戶群體市場調研 南京居民收入狀況及消費水平 2007年上半年，隨著收入水平的提高，居民消費支出繼續增加，生活質量 進一步提高。調查資料顯示，上半年南京城市居民人均消費支出為 6280.00元，比上年同期增長 8.6% 2007年南京城市居民收入增長速度繼續呈現高位運行態勢，居民生活水平 也同時得以穩步提升。在城鎮居民收入中，居民的工薪收入、經營凈收入、 財產性收入和轉移性收入分別占家庭總收入的比重分別為： 65.2%、 3.9% 、 1.1%和 29.8% 客戶群體市場調研 長三角居民收入狀況及消費水平 2007年，長三角地區 16城市居民收入均實現兩位數增長。 從城市居民家庭人均消費性支出看， 2007年，長三角地區 多數城市居民消費支出水平呈現加快增長態勢。 長三角居民消費水平( 元)17255139591566614896132781378905000100001500020000上海 蘇州 常州 南京 臺州 杭州長三角居民消費水平(元 )長三角地區人均居民收入情況(元)上海, 2 362 3寧波, 2 230 7臺州, 2 224 5紹興, 2 171 7杭州, 2 168 9湖州, 2 004 6舟山, 1 985 6嘉興, 1 923 8蘇州, 2 126 0無錫, 2 089 8揚州, 1 505 7泰州, 1 494 0南京 , 20317上海寧波臺州紹興杭州湖州舟山嘉興蘇州無錫南京揚州泰州客戶群體市場調研 國外消費水平 在國外第一居所被稱為“ HOUSE，第二居所叫“ VILLA 是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。在國內的商品別墅發展到一定的階段的時候，“ VILLA+ HOUSE豪宅維系在一起，才稱得上真正意義上的城市新生代貴族。現在，只要有人談到“ VILLA+HOUSE，一樣能讓人聯想到百萬富翁，聯想到那些追求居住地的都市新貴，對“ VILLA+HOUSE別墅所處的區域、設計風格、文化背景，天生就百般挑剔和依賴。 旅游市場發展梯次 按照游客來源分 2007年南京旅游業接待入境游客 116.12萬人，而國內 游客 4489萬，分別比 06年增長 15.1%和 18.1%；目前 仍然以國內游客為南京旅游市場的主力軍，而入境游 客的隊伍也在不斷壯大，隨著旅游環境的改善、旅游 硬件設施和服務的完善，入境將得到進一步的發展。 按照產品類型分 早期的旅游項目發展均已取得很好的收益，近幾年來 諸如 “溫泉旅游”、“生態旅游”、“休閑旅游” 等得到大力 發展，總體來說以新興產品作為目前南京旅游業發展 的新重點，通過各種包裝和宣傳；以原有產品為發展的 基礎，加強原由產品的軟硬件服務，分層分級發展，目 前已經取得了一定的成效，但仍需持續發展。 旅游市場發展的未來空間 南京的旅游市場仍然存在很大的發展空間，主要表現在以下幾方面： 城市旅游品牌的打造： 南京把“博愛之都”作為城市旅游形象 加快旅游國際化進程： 加大境外市場的拓展力度，聯合各方力量， 醞釀增開國際航線將給南京旅游市場注入新 的活力。 城鄉旅游統籌發展： 把郊縣旅游作為南京旅游未來發展的潛力點， 重點提升一批溫泉、生態和休閑旅游的現代產 品，建設一批特色旅游示范鎮、村、戶，引導 城市客源流向郊縣，實現城鄉旅游聯動發展。 建立旅游發展協作機制： 依托旅指會、南京國際旅游推廣聯盟， 探索建立專題性旅游協調機制，解決 旅游發展中遇到的現實問題。 南京酒店業發展以及客源狀況 五年內南京星級酒店將達 250家。截至目前，座落在南京的省、市屬星級 酒店共有 123家，規模位居全省首位。其中，掛牌五星級飯店 8家、四星級 飯店 14家、三星級飯店 54家，二星級及以下飯店 47家。高、中、低檔星級 飯店比例為 18%、 44%、 38%，總體結構呈現腰鼓型。 475414801020304050601近年南京星級酒店發展情況二星級酒店 三星級酒店 四星級酒店 五星級酒店384418010203040501近年南京酒店級別比例低檔次酒店 中檔次酒店 高檔次酒店南京缺乏高檔次的品牌酒店，且南京星級賓館價格則顯得較低廉， 位列倒數第五位，僅略高于烏魯木齊。按這個趨勢，南京酒店業 利潤總額的提升空間相當大。 2006、 2007年南京酒店市場前十名經營狀況 06年與 07年同行數據對比 酒店名稱 07年客房出租率 07年房價(RMB) 07年 客房營業收入 (RMB) 06年客房出租率 06年房價(RMB) 06年 客房營業收入(RMB) 客房數量 南京狀元樓酒店 421.87 46892838.95 400.98 42440450.88 427 金陵飯店 634.66 104048166.70 588.56 92094466.66 591 南京喜來登酒店 596.08 56000578.72 569.24 56532985.79 350 中心大酒店 483.50 42180702.13 442.48 36720995.85 328 僑虹皇冠假日酒店 659.13 55415107.81 611.76 49675643.54 282 維景 450.86 58436153.83 443.86 51880094.31 536 丁山花園酒店 535.90 31258231.77 526.91 34274934.33 259 玄武飯店 515.67 41377270.56 483.12 38269824.20 270 古南都飯店 458.23 31175393.67 439.00 33803882.18 282 索菲特銀河大酒店 606.79 40255038.18 567.03 11553808.28 278 1、金陵、維景無 06年 1月的數據，索菲特無 06年 1-7月數據 2、古南都無 07年 5月、 9月的數據 2006年、 2007年南京酒店市場經營狀況排名前十位酒店數據對比 南京酒店業客源狀況 2007年接待總數 同比 2006年（ %） 一、總人數（人） 6520450 14.46% 1國內旅游者 4198138 17.9% 2入境旅游者 1161156 15.06% 臺灣同胞 222802 13.18% 澳門同胞 7673 27.29% 香港同胞 167348 4.82% 外 國 人 763333 18.05% 二、人天數合計（人天） 8367699 2.07% 1國內旅游者 4788107 -7.58% 2入境旅游者 5006408 18.74% 臺灣同胞 1035142 14.18% 澳門同胞 39175 9.81% 香港同胞 662660 9.58% 外 國 人 3269430 22.48% 2007年南京市星級飯店接待國內外旅游人數，同 06年相比 分別增長了 17.9%、 15.6%。入境旅游者的人數增加較為明 顯。 南京酒店業客源狀況 南京五星級酒店入住情況： 市旅游局統計數據顯 示， 2007年，南京高 星級酒店平均開房率超 過了 70%，居歷年之 首。 市旅游局有關人士稱， 2007年 8月份后的兩個 月，南京酒店平均入住 率已超過 85%，一些品 牌經濟型酒店入住率甚 至多日達到 100%，新 街口和東郊地區的五星 級酒店入住率更是超過 90，這種情況過去在 南京十分少見。 南京酒店業客源狀況 原因 商旅會展活動頻繁 境外游客避開 奧運年提前來華 周邊自駕游客人趁秋 高氣爽時紛紛來寧 南京溫泉旅游發展及溫泉旅游市場研判 大環境 隨著國內旅游的發展、養生健康旅游時代的到來而逐漸成為休閑旅游市場的一大熱點。 2000年，國際溫泉療養協（ ISPA）行業調查研究顯示，溫泉旅游業將以每四年翻一番的速度向前發展。 南京溫泉已經從單一觀光型過度到復合度假型階段，溫泉文化逐漸 走向成熟階段，同質單一產品溫泉將被淘汰，湯泉度假產品如果能 夠將自身資源結合文化，融入國際理念，將溫泉資源極致化，那么 將處于優勢狀態。 南京溫泉旅游將會成為休閑旅游市場的“黑馬”，有待發展 南京溫泉旅游發展及溫泉旅游市場研判 溫泉產品特征與方向 和設施相和諧 和人際相和諧