2010年 4月 14日 沈陽佳兆業寫字樓項目 顧問服務建議書 CB Richard Ellis | Page 2 摘要 佳兆業地產 (遼寧 )有限公司委托世邦魏理 仕 為其 寫字樓項目 進行為期 6周 的 顧問服務 ,目的希望在項目正式進入規劃動工前及正式推出市場營銷 時 , 達 到以下 之目的 : 深入了解沈陽市及區域性優質寫字樓之發展狀況 ,為本項目及產品提供專業之軟硬件建議 ； 提供更多最新的 優質 寫字樓租 售價格 及供應量之市場信息 ,作為制定租售 策略的參考 ； 了解競爭對手的規劃發展時間 ,為日后制定最佳的亮相時間 ； 研究重點企業對佳兆業寫字樓項目或甲級寫字樓的要求 , 為項目前期建筑規劃時提供更多改善建議。 CB Richard Ellis | Page 3 第一章 沈陽市及區域寫字樓市場分析 第二章 項目分析 第三章 項目寫字樓定位 第四 章 建筑規劃 第五章 租售價格建議及收益分析 第六章 項目推廣策略 目錄 CB Richard Ellis | Page 4 第一章 沈陽市及區域寫字樓市場分析 (1) 沈陽市寫字樓發展狀況 (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區域寫字樓市場分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結 CB Richard Ellis | Page 5 (1) 沈陽市寫字樓發展狀況 現時 沈陽 優質 寫字樓分布比較分散， 尚未 形成寫字樓密集區域；根據寫字樓所處區位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個相對集中的區域。 北站商圈： 北站以南至市府廣場周邊區域；為 政 府規劃的金融商貿開發區。 太原街商圈： 中華路兩側的南京街和和平大街區 域；聚集有較多國際知名制造類公 司以及商貿物流公司。 五里河商圈： 彩電塔以南至渾河區域，包含三好 街；是沈陽重要的 IT和高科技企業 聚集區。 其它區域： 鐵西、皇姑和中街等區域也分布有少 量寫字樓。但供應量小，分布極分 散，檔次普遍不高。 渾南區域雖然是沈陽未來發展的重 點，但由于目前處于發展初期，缺乏 商務氛圍，配套不成熟，短期難以發 展 為 成熟的商圈。 五里河 沈陽主要 寫字樓 商圈分布 CB Richard Ellis | Page 6 (1) 沈陽市寫字樓發展狀況 從硬件水平和客戶品質綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際、北方傳媒大廈和總統大廈，這些優質寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相對而言，北站區域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內企業客戶，外資比例小。目前這些最優質的寫字樓依然存在以下問題： 城市廣場：電梯位置不明顯，大堂不氣派，候梯時間長，內部和外部裝修檔次不高； 華新國際大廈：停車位配備不足，內部設施陳舊老化，部分單元出售； 北方傳媒大廈 : 整體大廈之質量尚算不俗 , 但物管服務質量較差 ； 總統大廈：外立面造型優美、華麗；但電梯數量和停車位少，監控探頭數量不足； 方圓大廈：過于追求獨特的造型，不符合甲級寫字樓所要求的莊重感，而且也造成使用率低； 由于目前寫字樓普遍品質不高，有少數實力雄厚的企業選擇在酒店內辦公，如喜來登酒店、商貿酒店等星級酒店，租戶既可享有酒店高檔次的形象，又能享有優良的服務。 由于目前最優質的寫字樓品質與北京、上海等 地 存在較大差距，從長遠來看，難以滿足日益發展的市場需求。而北京部分乙級寫字樓已推出室內挑空花園，甲級寫字樓更是在此基礎上設置高挑空大堂、更生態的空調系統、更靈活的網絡地板等，物業管理均為國際知名公司。 沈陽 一般優質寫字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷；如寫字樓層高僅有 3.3米、電梯數量不足且梯速慢、空調系統落后、不重視物業管理服務、散賣等。 整體而言，沈陽的各種檔次的寫字樓存在較大的缺陷，具有較大的提升空間。 CB Richard Ellis | Page 7 第一章 沈陽市及區域寫字樓市場分析 (1) 沈陽市寫字樓發展狀況 (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區域寫字樓市場分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結 CB Richard Ellis | Page 8 (2) 沈陽寫字樓價格走勢 中國主要城市寫字樓市場租售價對比、市場表現、市場概覽及發展趨勢 CB Richard Ellis | Page 9 中國主要城市優質寫字樓市場表現 綜述： 2009年第四季度，中國主要城市的優質寫字樓市場繼續上個季度復蘇的態勢，另外金融危機影響的進一步減弱，和中國經濟強勁反彈也帶動了外資進入的步伐，各地市場中，外資企業的需求一改 2009年前三季度的下滑趨勢，并逐漸開始反彈。 同時，受強勁的投資需求等因素拉動，中國主要的城市優質寫字樓銷售價格均呈現上揚趨勢，表明，投資者仍然對于后市有較樂觀的預期。 CB Richard Ellis | Page 10 中國主要城市優質寫字樓市場表現 華北地區 2009年第四季度，北京和沈陽優質寫字樓租金持續上揚，其他城市優質寫字樓租金 下滑趨緩。整體的市場吸納量持續增加，市場空置率走低。 華東地區 華東地區優質寫字樓租賃市場開始出現復蘇跡象，其中上海優質寫字樓租金下滑大 幅趨緩，市場吸納量增加，成交趨于活躍。 華南地區 本季度，廣州優質寫字樓租金下滑收窄至 0.6 ，而深圳市場已是第三個季度保持 平穩增長，環比增幅擴大至 2%。 中西部地區 中西部地區，優質寫字樓市場繼續保持平穩。 成都優質寫字樓市場雖然租金仍然錄 得下降，但是市場成交活躍，整體的市場吸納量也較上季度有較大幅度的上升。 CB Richard Ellis | Page 11 0. 050 . 010 0. 015 0. 020 0. 025 0. 0北京 大連 青島 天津 沈陽 上海 廣州 深圳 成都07, 00 014 , 00 021 , 00 028 , 00 035 , 00 0租金 * 0.9% -0.3% -1.1% -0.1% 0.9% -1.1% -0.6% 2.0% -1.2% 售價 * 3.9% 0.0% 7.1% 5.2% 2.1% 4.8% 2.3% 26.0% 4.7% 華北 中西部 華東 華南 季度環比(%) 租金 （人民幣 每月每平方米） 售價 （人民幣 每平方米） * 以建筑面積計算，扣除管理雜費 * 以建筑面積計算 2009年第四季度中國寫字樓市場租金 /售價比較 CB Richard Ellis | Page 12 市場表現 受金融危機影響， 2009年北京優質寫字樓市場整體需求下滑，但在新增供應下降的前提下，市場整體空置率走低，到 2009年第四季度，市場整體空置率為 19.9，較去年同期下降 3.8個百分點。 2009年，北京優質寫字樓租金走勢跟隨市場需求逐季回穩，從一季度下滑 5.1，到四季度微升0.9，租金已走出下跌陰影。到 2009年第四季度，北京優質寫字樓租金為每平方米每月 194.4元。 國內機構在 2009年前三季度成為市場需求主體，而外資機構則在第四季度發力，成就了 2009年北京優質寫字樓租金從下跌到啟穩回升的轉變。 北京優質寫字樓供應吸納及空置率走勢01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 06 0 0 , 0 0 0Q1 01Q3 01Q1 02Q3 02Q1 03Q3 03Q1 04Q3 04Q1 05Q3 05Q1 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 09新增供應 (sm)0%5%10%15%20%25%30%Vacancy Rate（）供應 吸納 空置率北京優質寫字樓租金走勢0306090120150180Q1 93Q1 94Q1 95Q1 96Q1 97Q1 98Q1 99Q1 00Q1 01Q1 02Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 1993=100北京 截至 2009年四季度 CB Richard Ellis | Page 13 市場展望 租金 - 8 . 0 % - 6 . 0 % - 4 . 0 % - 2 . 0 % 0 . 0 % 2 . 0 % 4 . 0 % 6 . 0 % 8 . 0 % 1 0 . 0