銀行管理論文-商業銀行開展土地金融業務的戰略思考一引言土地具有資源和資產雙重特征,以往我們在研究土地資源配置時,總是局限于土地資源的開發利用和保護,忽略了土地是區域經濟的載體,包括土地價格政策土地稅收政策土地規劃政策和土地金融政策等在內的土地政策能對區域經濟發展起到重大調節作用其中,調控區域經濟運行最重要的土地政策是土地金融政策所謂土地金融,是指圍繞土地開發利用經營等活動而發生的籌集融通和結算資金的金融業務,其實質是通過土地和建設項目的有償使用和以土地使用權土地經營收入抵押等方式把未來的資金轉換成現實收入,是國際上通行的重要的金融形式之一作為一個發展中國家,我國發展中必然涉及到土地資源的增量選擇和控制,土地市場的培育和完善,需要進行土地收購儲備和相關金融支持,國有土地資源性資產的保值和增值,經營和收益分配等,使得土地的金融實踐或金融深化顯得尤為迫切從國外經驗看,土地金融是西方發達國家土地制度金融體系的重要組成部分,它在合理配置土地資源發展農業經濟等方面發揮了重要的作用作為新的金融服務領域,我國商業銀行應借鑒他國的成功經驗,積極發展適合我國國情的土地金融業務二商業銀行開展土地金融業務的重要意義(一)有利于銀行業務范圍的進一步拓展銀行大力發展土地金融業務能從土地開始,提供對房地產開發建筑施工個人住房消費貸款的全過程全方位多功能差別化的一條龍優質金融服務,能在時間上和空間上從市場政策客戶群體政府支持管理經驗等等方面獲得更廣泛快速的發展機遇和占據具有很大潛力的土地金融業務市場(二)有利于銀行調整信貸結構,化解信貸風險由于體制和自身經營管理水平的原因,長期以來,銀行中長期固定資產貸款比重大數額高,信貸結構不合理土地儲備所需銀行貸款期限較短,一般為2到3年,最短半年,最長也不超過5年,而且,商業銀行開辦的土地儲備貸款等土地金融業務具有以下特點:一是土地儲備機構作為政府的特殊單位,具有較大的穩定性和運作的壟斷性,收益較穩定；二是貸款主體資金需求相對集中,便于管理；三是用地段較好的土地抵押加財政擔保方式,貸款風險較小；四是通過開辦這一貸款可改善商業銀行與政府關系,吸收財政存款；五是能夠帶來附加收益,從土地源頭抓起,便于對下游客戶的營銷；六是土地資源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的級差地租等特點,以土地作為抵押的土地金融風險遠比其他生產經營行業貸款風險小投資收益高我國已實施土地制度改革的城市土地金融實踐證明,貸款逾期不良率均未超過2%,反而通過土地經營給貸款銀行帶來了巨大的沉淀資金存款和銀行效益(三)有利于土地資源的流轉和優化配置土地金融的中心環節是土地抵押,無論是土地抵押的所有權出讓,還是抵押的使用權轉讓,抵押人逾期不能清償債務,抵押土地產權即歸債權人,這實質上是土地產權的一種流動方式這樣,土地金融成為實現土地流轉的中介,使得土地能夠與勞力資金等其他生產要素重新組合,優化土地資源配置,有利于實現土地規模經營,提高土地資源的配置效率(四)有利于土地市場的健康發展我國城鄉土地市場發育較為遲緩,發展土地金融,賦予土地使用權財產權性質,允許將其抵押以實現資金的融通,就能集中較多資金,從而對土地市場的形成和發育提供強大的金融動力三商業銀行開展土地金融業務中存在的問題目前,各商業銀行已開始關注土地金融業務,并取得了一定的成績,但總體來看,發展速度和質量都很不夠,表現在以下幾個方面:(一)對發展土地金融業務的重要性認識不足長期以來,各商業銀行由于一直是與經濟實體發生信貸關系,而與代表政府行使土地收購儲備交易的事業單位的土地儲備交易中心發生巨額信貸關系心里無底,潛意識對土地政策變動政府信用風險控制及還貸能力產生各種懷疑和擔心對其市場潛力認識不統一,導致實際工作中有主觀上不積極的思想,從而錯過了不少拓展業務的好時機(二)提供的土地金融業務服務單一,靈活性差對顧客有關貸款抵押擔保方式貸款期限貸款額度授信額貸款利率服務品種等業務要求難以滿足,使得土地金融業務發展難有大的起色和突破因此,有必要針對我國土地金融特點,在嚴格控制防范風險前提下,進行信貸政策,管理制度的創新(三)對土地金融的具體業務操作標準不一,效率低下各銀行對土地儲備貸款項目從貸款主體資格,抵押擔保方式項目的評價標準信貸管理辦法財務核算辦法等沒有一個統一的標準和管理辦法由于沒有一套可操作的辦法,實際工作中,經辦銀行往往是項目最先接,但由于不知如何申報或申報資料難以滿足要求審批效率低等諸多原因,最終失去到手的業務(四)從事土地金融業務的職工隊伍業務素質有待提高土地金融業務涉及面廣,政策性強,綜合知識要求較高,是技術含量很高的金融業務,對土地政策法律土地價格土地評估土地貸款風險防范資產保全的熟悉是從事這一業務領域的信貸人員必備素質,否則不僅工作質量低下,而且也存在較大的信貸風險四加快發展土地金融業務的措施針對土地金融業務中存在的問題,為使商業銀行更快更好地發展土地金融業務,提出以下具體應對措施:(一)把土地金融業務提到作為壯大銀行事業的戰略高度來發展各商業銀行要統一思想,提高認識,加大工作力度,充分發揮銀行的信貸管理優勢當前要在經濟較發達投融資環境比較好市場化程度比較高的大中城市,優先選擇規劃具有前瞻性,具有較大升值潛力的土地開發項目積極開展對土地貸款及其他服務的營銷工作,大力發展土地金融業務,把抓好土地金融作為貫徹銀行中心城市戰略大力發展房地產金融業務的營銷重點加以發展(二)盡快制定土地金融業務的評審標準和業務管理辦法考慮到我國土地國有土地收購儲備交易中心的性質以及土地金融的特殊性,各商業銀行應從貸款主體資格貸款評估資料貸款的抵押擔保方式貸款利率執行標準項目評估授信評價貸款審批條件標準風險控制貸款的會計科目核算歸口部門管理等方面,盡快制定一個有操作性統一規范的土地金融信貸會計核算業務管理辦法(三)加快土地金融產品創新,提高風險管理水平由于土地歸國家所有,政府信用級別較高,土地(特別是城市土地)可以有穩定的可預測的現金流,而且具有較好的變現價值,收益相對安全,風險相對較小因此,土地是一種特別適合證券化的資產各商業銀行要積極與政府部門密切配合,加快土地金融產品和服務創新,發展直接銀團貸款和間接銀團貸款等業務模式,探索開展包括財務顧問資產重組企業并購和上市等方面的投資銀行業務在條件成熟時,商業銀行不僅通過向土地儲備機構貸款提供間接融資,還可以通過資本運作的方式幫助它們從資本市場上獲得直接融資盡管多數業務以國家信用為基礎,但土地金融業務仍然不可避免地存在政策風險流動性風險財務風險和經營風險,因此,各商業銀行除應結合我國土地金融國情進行產品創新外,還應提高風險管理水平:認真對每一項目土地進行可行性分析和項目評價,以確立貸款授信額度和貸款額度及期限有效運用不同貸款期限組合及利率組合等方式增強項目的風險可控性；廣泛搜集房地產市場信息,建立動態的統計分析監控體系,加強土地政策研究市場研究和客戶研究,提高風險預警能力；加強第一還款來源土地拍賣經營收益的管理；構筑以政策支持為背景的貸款回收保障體系規避和減少風險等(四)加強培訓力度,提高土地金融從業人員素質和水平要盡快培養一批懂政策懂土地懂法律懂經營的專業人才隊伍,始終做到市場信息收集反應靈敏,與政府各有關部門聯系緊密配合良好,確保商業銀行在充分防范風險的同時,快速壯大發展土地金融業務綜上所述,隨著我國城市規模功能的不斷擴大和完善,土地作為城市社會經濟發展的基礎,各商業銀行應充分利用自身多年開展金融業務的優勢,積極參與各級政府土地金融運作,努力提供高效優質的金融服務,力求實現功能互補,實現政府與銀行的雙