調整產業結構 堅持品牌運作 中國工業地產藍海戰略 尊敬的各位領導，各位來賓，大家好！非常榮幸能代表深圳市東方建富實業有限公司和深圳市地主爺投資有限公司，與在座各位工業地產領域的開拓者和權威人士、各行各業的領袖精英，共同探討中國工業地產的困局與突破。在此，特別要感謝的是中國工業地產峰會的主辦方，上海決策者經濟顧問有限公司和中國工業地產俱樂部，為我們搭建這樣一個專業的信息交流平臺。在過去的兩年中，中國工業地產峰會的成功舉辦，推動了中國工業地產結構的轉型升級，對社會，經濟，環境的和諧發展產生了深遠的影響。接下來，我將與大家分享對于調整產業結構，堅持品牌運作這一主題在中國工業地產藍海戰略中的重要性。2008年下半年，突如其來的金融危機對中國的經濟，尤其是很多外向型的企業造成了很大的沖擊。面對蕭條的國際大環境，很多技術含量低，勞動密集的生產加工型企業訂單銳減，甚至沒有訂單，這導致了大批工廠停產、企業倒閉，工人失業。以深圳市為例，去年春節前寶安區內就有一些港資工廠，玩具加工廠，電子廠和出口加工企業紛紛傳出倒閉的消息。還有很多企業開始緊衣縮食，以此來抵御經濟寒冬。表面上看，此次金融風暴是企業大批倒閉、員工大規模失業的元兇。但從更深層次上分析，他卻是促進中國企業產業兼并重組、機制創新的催化劑?？梢云仁鼓切┮浴叭齺硪谎a”粗加工、勞動密集，低技術含量的企業轉型，向以精細加工，知識密集，高技術含量的企業轉變。要想提高自身企業抵御風險的能力，此次危機無疑是一次良好的契機，正所謂“危”中有 “機”。作為中國珠三角地區工業地產運營機構的龍頭企業我們深圳市東方建富實業有限公司，自2003年成立以來，一直堅持走市場化、專業化、社會化的道路，堅持“依法管理，科學規范，用心服務，追求卓越”的方針，為客戶提供安全、舒適的生活，工作環境。正是這份堅持，為公司吸引了近700家企業，其中不乏許多知名的中外企業集團。公司旗下目前擁有11個大型的工業園區，占地面積近200萬m2。經過近6年的發展，我們已經摸索出一套較為成熟的，先進的工業地產運營、管理體系，成為珠三角工業地產的佼佼者。一直以來，工業地產行業存在著規模小，競爭無序，水平參差不齊等諸多問題，可以說工業地產在中國還處于紅海時代。鑒于此，公司從創立之初就注重園區產業結構建設，堅持企業品牌運作，為走向工業地產藍海時代做出不懈的努力。一、公司在優化配套設施，專業物管服務，打造品牌形象下了很大的精力我們的園區，在接手之前就著手探討園區的定位，經營模式，從而確定園區的配套設施。接管后，結合園區定位及經營發展規劃，進行區域化的經營管理，統籌規劃，科學布局。例如我們的功能分區管理，合理的規劃停車場地及進出園區通道，加大園區視覺導引系統的投入將生產區和生活區合理劃分，在確保安全生產的同時還給入住的員工提供了舒適安靜的生活環境。另外我們還經常舉辦各種駐區職工文體活動，給業主提供無微不至人文關懷與服務。確保企業引進來還能留得住，培養客戶的品牌忠誠度。同時，東方建富成立了物業管理公司，為旗下園區提供統一的物業管理服務，物業管理人員持證上崗率達到98，并且定期進行系統化、專業化的培訓和專業技能大比武，物管人員的高服務水平，也是吸引企業進駐的一張王牌。正因為有一支高素質的專業化的物業管理團隊，才能確保園區正常經營與發展。品牌的影響力和號召力我想大家都能體會的到，我們生活時時刻刻被品牌包圍著，好的品牌可以產生忠誠度，這點在工業園的經營與管理上同樣有效。公司成立之初，就著力打造“東方建富”的品牌形象，不論是從企業vi上，還是從物業服務上，都很注重經營自己的品牌，使“東方建富”形象深入客戶心中。作為一個工業園品牌，我們經營的最高境界就是讓他成為“企業家夢想的樂園”，讓東方建富成為每個企業心所向往，夢想到達的地方。這個目標，一直驅使著公司在硬件和軟件建設上不惜成本，在管理上精益求精。時至今日，優質的管理人才，細致的物管服務，完善的配套設施、成熟的園區環境等已經成為東方建富旗下工業園區的標準化運作模式。二、推行藍海戰略，創建“特色園區”，搭建企業產業鏈國內的工業地產行業基本還處于初級發展階段，如果業內企業能樹立良好的品牌并成功的控制成本，一覽眾山的境界還是不難做到的。東方建富正是意識到這一點，才能在這短短幾年間沖出競爭大潮，確立了自己的優勢。具體來說，一方面公司很注重對旗下園區產業結構的轉移與調整。招商方面，下大功夫優先引進產業鏈的龍頭企業，以此為帶動，推進園區上、中、下游的產業鏈的建設，謀求園區企業的規模化、集群化和效益最大化。另外，園區產業鏈的形成，也有利于園區企業資源整合，共享信息與技術資源，降低物流成本，節省企業現金流，提高企業盈利能力。業主們實實在在的感受到品牌園區帶來的甜頭，東方建富的忠誠度也會越來越高。另一方面，公司一直堅持“特色園區”的創建工作。特色園區首先在基礎設施方面要求較高，必須能為入駐企業提供研發、檢測等公共技術平臺；還有支撐服務體系，包括商務、信息、咨詢、培訓、產品展示，人才交流與管理服務等；同時還要求園區內從事同一產業的上下游配套企業比例達到90。公司在特色園區創建上的嘗試還是比較成功的，像我們配合政府部門在深圳光明新區打造的“新健興科技工業園”，已經成為光明新區的特色園區品牌，集聚了大批高科技企業進駐，成為當地政府重點工業園區。作為工業地產運營機構，我們一直堅持做工業園應該和城市主導產業相結合，這個區域有哪些主導產業，這個工業園在主導產業鏈是什么？做上游、中游還是下游，是做研發還是制造，是公司在接手每一個園區前都必須考慮的關鍵。有了清晰的定位，還有上、中、下游產業鏈企業的進駐，園區才會生機勃發。三把握市場機遇，親和供求關系在做好園區建設的同時，為了更好的適應市場變化，抓住產業結構階段性調整的有利時機，推出了親和力品牌概念，依托強大的物業資源、政府資源和其他社會資源，為聯盟伙伴提供以戰略品牌管理為核心、產業健康快速發展為目標的資源配置和開發支持，全面提升企業價值。并在此基礎上成立了深圳市地主爺投資有限公司。公司立足工業地產細分行業，為土地，廠房供應商及投資，開發商提供一站式中介服務。一方面拉近資本與資源的供求關系，擴大資源市場供給范圍，豐富資本市場投資選擇，另一方面推動工業地產業的資產整合，強化資金運作。兇猛的金融風暴，導致深圳出現了大量空置工業廠房和土地。有關數據顯示，目前空置率達到總面積的20%左右，很多土地和廠房業主不得不通過二級市場來緩解資金壓力，但因某些歷史遺留問題，許多物業因產權問題不能進入二級市場上市流通。這也成為業主，投資者和政府共同關注的話題。地主爺作為業主，投資者與政府的紐帶，期望加強與三方的溝通交流，為加快工業地產走出低谷做出自己應有的貢獻總體來講，中國工業地產還處于起步的階段，但發展迅猛，美好前景無庸置疑。東方建富和地主爺愿與同行們一起，