企業研究論文-母公司辦公樓出售還是租賃【摘要】在現實中，企業集團內部子母公司之間到底是出售還是租賃辦公A企業是一個擁有八個子公司的中型企業集團，為了便于管理并減少費用支出，集團決定各子公司與母公司集中辦公，為此母公司建造了一幢成本1的辦公樓，集團各成員企業（含母公司）均為盈利企業且都適用25%的所得稅率。在都按公開市場價格交易的前提下，目前有兩個方案可供選擇，一是由母公司向各子公司出售辦公樓，售價T，使用50年；二是各子公司向母公司租賃辦公場地，租期50年，每年租金X.首先，集團母公司按照市場價格將成本為1的辦公樓出售給各子公司，集團母公司取得銷售收入T。這時A集團母公司將辦公樓出售的行為從現行稅法來看，屬于自建后對外銷售的行為，建筑業的營業額中不含取得土地的價款，若當地稅務部門規定建筑業的成本利潤率為10%，則A企業母公司提供建筑業應稅勞務所需承擔的營業稅為0.3402，城建稅及教育費附加分別按照營業稅的7%和3%繳納即0.034其次A企業母公司將自建的辦公樓銷售的行為還應按銷售不動產繳納營業稅，母公司該銷售行為的稅負為營業稅0.05T-0.0687，城建稅及教育費附加0.005T-0.0069，故營業稅、城建稅及教育費附加一共要0.055T+0.2986，印花稅0.005T，由于土地增值率A為（T-1（0.055T+0.2986）-0.005T）（1+0.055T+0.2986+0.005T）100%=（0.94T-1.2986）（0.06T+1.2986）；由于土地增值稅為超額累進，所以T2.141時，土地增值稅為0.282T-0.390；2.141T2.951時，土地增值稅為0.373T-0.584；2.951T4.751時，土地增值稅為（0.461T-0.844；T4.751時，土地增值稅為0.543T-1.234.若不考慮其他因素的影響，則母公司將因此而增加發生當期的所得稅為T2.141時，0.165T-0.227；2.141T2.951時，0.142T-0.179；2.951T4.751時，0.120T-0.211；T4.751時，0.099T-0.016。母公司上述交易行為的總稅負為T2.141時，0.507T-0.318；2.141T2.951時，0.575T-0.464；2.951T4.751時，0.641T-0.756；T4.751時，0.702T-0.951.各子公司合計需承擔的稅負為契稅0.03T，印花稅0.0005T，不考慮過戶費、手續費及其他費用，所以上述房產作為固定資產的入賬價值為：T+0.03T+0.0005T=1.0305T。房產稅按房產稅暫行條例的規定，計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，當納稅人將房產用于自身的生產經營時，房產稅依照房產原值一次性減除10%30%后的余值計算繳納，當地省級政府確定的減除比例為30%。則A企業集團各子公司辦公樓每年的房產稅合計為0.0084T。辦公用房的使用年限按50年計算，則每年因交易而增加的固定資產折舊為0.021T-0.02（不計殘值，下同）增加的房產稅為0.009T-0.008，可抵免所得稅0.008T-0.007。50年因交易而增加的折舊及房產稅折算成現值分別為0.132T和可抵免所得稅折算成現值0.126T-0.110（折現率6%，下同）。即子公司該項業務50年的稅負總現值0.037T-0.110。所以A企業集團在上述業務中的稅負總現值為T2.141時，0.544T-0.428；2.141T2.951時，0.612T-0.574；2.951T4.751時，0.678T-0.866；T4.751時，0.739T-1.061.A企業母公司將上述辦公樓租賃給各子公司使用，租賃期與房屋的使用年限一致，確定為50年，租賃期滿后房產仍歸母公司所有，租金按公開市場原則確定，每年X。則該交易行為A企業母公司每年的稅負為營業稅0.05X（萬元），城建稅及教育費附加0.005X；當納稅人將房產出租時房產稅按租金收入計征，因此母公司每年的房產稅0.12X；印花稅按財產租賃稅目計征為0.001X；所得稅（不考慮其他因素的影響）為0.206X。由于在方案一的討論過程中只考慮了因內部交易而增加的房產原值折舊及房產稅對所得稅抵免的影響，因此這里不考慮房產折舊對所得稅抵免的影響。故而A企業母公司在出租辦公樓這一交易過程中每年的總稅負為0.382X，50年總稅負折算成現值為6.021X。這過程中各子公司每年只有印花稅0.001X；同時由于支付的辦公樓租金可以在稅前扣除，因此每年可抵免所得稅0.25X。上述兩項折算成50年的現值分別為0.016X和3.940X，實際稅負現值為-3.924X。因此A企業集團在方案二中的總稅負折算成現值為2.097X由于從企業集團的整體來看，無論是將辦公樓出售還是租賃給各子公司使用，都不能給集團帶來真正的經濟效益，只不過是各種資源在集團內部的重新分配和調整，而在交易過程中承擔的稅負卻是實實在在的資源流出。因此交易過程中總體稅負的高低就成為了評價方案優劣的唯一經濟標準。當然，在具體的方案選擇過程中也要考慮別的因素的影響，首先是母公司及子公司的盈利水平和盈利能力，如果子公司中全部或始終有部分公司甚至全部為虧損，而母公司每年始終為盈利或者相反，則必然會影響到方案的