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莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃 作者 竇錦凱指導教師 邱兆學提綱：題目摘要關鍵詞正文參考文獻論房地產開發中的成本控制摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，并針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建筑安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農民進城帶來的“自動型”需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建筑商建材行業對此都有不同的認識和準備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。一、我國房地產市場開發現狀1、市場現狀19982002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高于同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處于高速發展期，又處于轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的“泡沫性過熱”現象出現，還需要警惕由于政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產市場持續健康的發展。2、政府對現狀的態度促進房地產市場健康發展，是滿足城鎮居民不斷增長的物質文化需求的內在要求，有利于促進消費，擴大內需，拉動投資，增加就業，推進經濟結構的戰略性調整，保證國民經濟持續快速健康發展。中央提出了四個新的消費熱點，即住宅、汽車、通訊、旅游。盡管汽車增長速度快于房地產，但汽車在消費總額中的量比房地產要小。房地產業拉動經濟增長占整個經濟增長的四分之一，也就是說GDP增長78個百分點，其中有兩個百分點是房地產拉動的。國務院18號文件首次提出房地產業是中國國民經濟支柱產業。這表明了政府對房地產業的明確態度。同時，為了密切掌握房地產市場運行情況，加強對房地產市場的宏觀調控，建設部，國家發展和改革委員會，財政部，國土資源部，中國人民銀行，國家稅務總局，國家統計局于2004年初聯合發出關于加強協作共同作好房地產市場信息系統和預警預報體系有關工作的通知要求各地區按照“統籌規劃，分布實施，互聯互通，信息共享”的原則對市場運行狀況和發展趨勢做出準確判斷。及時處理和解決發展中存在的問題，并通過向社會發布市場信息，引導市場理性投資和消費。緊縮房地產信貸的央行121號文件給房地產業也帶來不小的震撼和影響。.3、消費者對現狀的態度大多數消費者關心的問題是現在買房是否合算，房價會不會再度升高，質優價廉的房產是否能夠真正買到，購房置業成為城鎮居民消費和投資關注的重點領域。隨著銀行按揭貸款對居民個人消費的政策傾斜，個人買房已不再是不可企及的事情。很多大的樓盤，剛開盤就被搶購一空，有的地區甚至出現排隊搶購的局面。購房一族，炒房一族在全國很多城市都不同程度地出現。1997年，全國個人住房抵押貸款余額是190億元，到2003年底是8000億元，是1997年的43倍。住房消費發展速度之快令人吃驚。市場也在呼喚理性的消費者。當然，以上局面的出現關鍵影響因素還是房價的上漲二、房地產開發中的主要成本構成1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。三、引起房地產價格居高不下的主要原因1、土地供應價格上升據統計，從2003年二季度開始，全國很多地區土地交易價格持續保持較高上漲幅度，于2002年統計相比上漲5.4%。土地價格上漲主要是市場需求趨旺，部分地區調整土地基準地價，很多地區在土地交易中主要采用招標，拍賣方式造成。全國35個大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分別比去年同期上漲28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山東威海為例，在同一相鄰地段2000年度取得土地每畝約需80萬元，到2003年則需近150萬元。漲幅之大令人吃驚。2004年1月1314日全國住宅與房地產會議在武漢召開，主管房地產工作的劉志峰副部長明確指出：“目前部分地區投資增幅過大，土地供應過量，價格上漲過快，出現不同程度的過熱，虛熱和結構性問題，存在較嚴重的市場風險”。個別城市有些區位的地價上漲了1倍以上。以威海為例，按80萬元每畝價格容積率為1.2計算，樓面地價為667元/每平方米，如按150萬元/畝計算，同樣的容積率，樓面地價將達1250元/每平方米。同一地段因地價上漲，開發成本每平方米就從677元上漲到了1250元，漲幅達87%。從2003年四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，各地方政府抓緊土地儲備。這些措施的施行，使建設用地更趨緊張。全國新一輪房地產圈地熱潮不但未縮相反更趨高漲，地價更是一路上漲。有些城市在此過程中都暫停一段時間的土地交易，土地供不應求導致炒地盛行。許多人看到炒地炒樓有利可圖便投身其中，形成新的需求，使土地供應壓力更大，造成惡性循環。政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應量決定市場冷熱和房價高低。地方政府在土地市場上的調控力度和水平，決定了房地產市場的發展態勢。作為成本轉嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。據統計，近兩年部分城市在此影響下房價上漲較快，上海繼2002年房價平均上漲約10%以后，去年又上漲約29%，北京上漲近15%，南京上漲了23%。2、政府行政性收費項目繁多，費用偏重導致房價居高不下的原因之一，房地產開發企業承擔的行政性收費過重。從各級政府對房地產的收費項目看，不但繁多而且混亂。據建設部房地產稅費聯合調查統計，1996年北京.上海.廣州三城市稅費占商品房價格比重分別為18%，15.7%和24%。其中廣州市1985年有關房地產稅費僅五項，到1995年增至85項，其中80%以上為地方政府或部門規定的行政性收費項目。1995，1996年國家計委和財政部聯合發文，后經國務院批準雖然取消了48項不合理收費項目，但房地產企業仍然面對沉重的行政收費。下面是某市收費項目一覽表 項 目 收費標準項目收費標準大配套費150元/M2墻體材料押金10元/M2人防費25元/M2測繪定點費1元/M2教育附加費20元/M2三通一平1元/M2小區配套開發費90元/M2定額測試費造價的1%勞保統籌費造價的2.6%開發管理費5元/M2上表并沒有列全該市行政性收費項目，但從上表中還是可以看出，僅各種收費，每建筑平方米就達近350400元。3、市政公共設施由開發企業承擔，加大企業成本開支房地產開發企業不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，醫院，派出所等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發企業負責，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。很多公用設施不但要繳納配套增容費，還要承擔相關的建安，設備費用。這些配套設施的投入，房地產開發企業為實現贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式以確保投資的回收。4、房地產開發企業稅賦偏重房地產開發企業按收入額的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的3%交納印花稅，按實現利潤總額的33%交納企業所得稅，按0.310元標準/M2交納城鎮土地稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按營業收入的1%預征土地增值稅，按交易額的3%5%交納契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業稅收負擔可達到12%14%，雖然說依法納稅是每個企業應盡的社會責任，但稅收偏高，負擔加重。企業要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。5、融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下雖然近幾年，中國人民銀行幾次下調貸款利率，但到目前為止，企業承擔貸款利率仍要高出同期存款利率息的近3.5倍，下面是企業貸款利率一覽表貸款期限基準利率浮動標準6個月1年5.31%最高可上浮30%1年2年5.49%最高可上浮30%3年5年5.76%最高可上浮30%從上表可以看出，企業最低貸款年利率是5.31%，最高貸款年利率可達7.49%。房地產開發企業一般具有項目運作周期長，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。按10萬平方米居住小區計算，前期購地，交配套費，辦開工手續所需啟動資金以威海市為例約需6000萬元8000萬元，按目前商品房預售管理辦法規定，只有交齊土地出讓金，并且投資額達25%以上才可預售，按央行規定，商品房只有達到主體封頂才可發放按揭貸款。這些規定雖然可避免一定的風險，但對流動資金不足的企業，只能是自古華山一條路貸款。按上面所需啟動資金計算企業應承但貸款利息每年達415萬元552萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到125元165元。如果銷售不暢，企業更將是雪上加霜，利息費用更不可預測。5、建材價格波動，帶動建安成本提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材，今年的價格較去年平均漲幅達200元，有的最多每噸漲幅達500元，建材價格的上漲，直接影響了建安成本提高，如果說幾年前建安造價普通住宅在650750元/M2之間，那麼現在的框架鋼混結構住宅可達9501350元/M2之間，漲幅每平方米達到300元。四、如何行之有效地控制房地產開發中的成本1、強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價（1）規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經營性土地領域退出。土地協議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現黑箱操作，引發腐敗和國有資產流失。（2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態平衡，使土地價格平穩上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規模限制，而使大量土地集中到少數資金實力雄厚的開發商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規模，來平抑過高的地價。2、加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續征收和變相征收。對現有收費項目，適當調低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發建設成本，減輕購房者負擔。3、完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續轉嫁到開發商頭上，對確需應由開發商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經營加重開發企業負擔。4、適當降低稅收負擔依法納稅是每個企業應盡的義務，適當的稅收政策，會對某一行業的健康發展起到積極促進作用。房地產行業也不利外。政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如適當降低企業營業稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產業成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。5、開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用金融資本同產業資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發展商品經濟的共同規律。房地產業離