XX三區安居工程項 目 建 議 書貴州省XX市XX房地產開發有限公司目 錄第一篇 項目開發簡介第二篇、XX三區經濟適用房工程建議指標第三篇、XX三區經濟適用房經濟測算第四篇、XX市洗馬路XX社區還遷安置計劃第五篇、XX市洗馬路XX社區還遷安置計劃第一篇 項目開發簡介一、項目概況1、項目區位為了響應加快發展經濟適用住房和廉租房這一國家對房地產市場宏觀調控的重要舉措，讓中低收入群眾共享改革發展的成果，同時也為了促進XX市舊房改造進程，加大城市土地利用率，改善轄區內的居住環境，提升城市的形象，推動城區建設、拉動區域經濟發展。2、XX三區經濟適用房現狀和調查分析1、地理位置：地處XX市匯川區洗馬路化工廠XX社區三區，屬于新舊城區交匯處。2、現狀：XX社區三區地屬XX市匯川區洗馬路街道辦事處，共計居民265戶，12棟住房，其中房改房126戶，面積8389.92 M2，公房為139戶，面積5234.08 M2，合計總面積為13624M2。該區內的住房多為70年代修建的磚混結構多層樓房，由于年久住宅老化，居住條件簡陋，居住環境差，XX社區三區舊房改造迫在眉睫。為了促進XX市舊房改造進程，加大城市土地利用率，我辦擬招商承擔起化工廠XX三區經濟適用房工程的開發工作。為此，我公司還專門成立了項目調研組，深入研究了本項目的可行性、規劃設計方案、施工方案、成本概算等前期工作。社區改造前：預計社區改造后：3、調查分析A、公房部分調查：公房139戶，現居民自住62戶，子女居住3戶，向外出租70戶，空房4戶，現居民自住戶目前都是經濟困難戶，外面沒有新的購房，住戶要求修建經濟實用房和廉租房。B、房改房部分調查：房改房126戶，住房面積8389.92 M2，住戶居民要求原地還房，面積有多少還多少，超面積部分要求按修建成本付款，在原房裝修方面住戶居民要求原裝修什么樣就還成什么樣。調查結論： 1、居民對片區目前環境不滿意 2、對社區的改造表示支持和高興，認為是政府給人民辦好事 3、部分困難戶希望政府提供廉租房第二篇、XX三區經濟適用房工程建議指標1、經濟指標總用地面積9731.00 m2總建筑面積40659.50 m2住宅建筑面積36495.30 m2商業建筑面積4164.2.00 m2容積率4.18建筑密度28.70%建筑占地面積2792.80綠地率31.00%綠地面積3016.61 m22、戶型指標戶型面積比例單間配套20-28一室一廳30-40二室一廳45-55三室一廳65-703、工程成本造價前期費用附表2-1序號成本類型 投資總額備注（萬元）1可行性論證1.00 2規劃設計費A、地形資料費0.0462 B、總圖設計費0.83 按用地建筑面積0.85元/C、放線定位費0.013 130元/4個樁(每增加一個樁增加300元)D、城市建設配套費免按建筑面積50元/3地勘費15 1000*40元/m進尺4施工圖設計費41 按建筑面積*10元/5項目策劃費8.13 按建筑面積2元/m26防雷工程設計審核費4.07 按建筑面積1元/(議價)7環評及地質災害評估4.07 按建筑面積1元/(議價)8其他行政事業收費0.00 1318.00 小計74.1610 建安工程費用表附表2-2序號成本類型 投資總額單位成本備注（萬元）（元/m2）1基礎工程主體工程3252.76 總建筑面積40659.5M22.1高層建筑（15+1F/-1F）3252.76 800.00 40659.52.5花園洋房（6+1F）2.6商業配套用房2.7車庫（地下）3市政基礎設施建設工程118 3.1小區車行道路及廣場0.00 3.2小區內給水管網41.76 3.3小區內污水管網48.79 3.4小區內污水處理3.5小區內供電線路27.12 3.6小區內天然氣管道無3.7小區消防工程4環境配套工程205.72 4.1園林工程（硬景）65.06 4.2綠化工程（軟景）4.3擋墻邊坡整治工程66.26 4.4平場土石方工程74.40 6.00 小計3576 879.54 設備購置及安裝費用表附表2-3序號成本類型 投資總額單位成本備注（萬元）（元/m2）1電梯工程138.00 230000.00 6部*23萬/部2電力開閉所費用3變電設備費用(變壓器)4配電設備費用(各種配電柜及母線等)0.00 5施工用電0.00 6樓宇智能化設備40.66 10.00 按建筑面積10元/m27柴油發電機0.00 8給水泵、消防泵及通風機等設備0.00 小計179 其他費用表附表2-4序號成本類型 投資總額備注（萬元）1工程建設監理收費28.46 按建安造價1.02工程招標代理服務費5.69 建安造價2(議價)3建設工程質量監督費A、質監費14.23 按建安造價5B、合同鑒定費1.14 按建安造價0.4C、交易服務費4.27 750元/50萬元*宗4白蟻防治費按建筑面積1.5元/m25城市建設配套費免按建筑面積140元/m26人防建設配套費免7建筑工程規劃許可執照費按建安造價0.188建設單位管理費56.92 建安造價1*2小計111 4、交房標準：門：防盜門； 窗：鋁合金（浮法玻璃窗） 水電安裝進戶（廉租房明線明管安裝到位） 墻面：水泥清光 地面：水泥清光（廉租房墻面刷白） 智能：ADSL寬帶、電話安裝到戶，門禁系統5、公共部分：地面鋪耐磨磚 墻面乳膠漆6、環保、節能：下沉式垃圾處理 排污生物處理 聲光控制節能裝置 公共部分使用節能照明第三篇、XX三區經濟適用房經濟測算項目計量單位數值1、總建筑面積m2406592、住宅建筑面積m2361593、商業建筑面積m245004、還房建筑面積m2100005、剩余銷售面積m230659銷售預算項目單價銷售面積(萬.平米)總銷售金額1、住宅銷售總額12002.61593139.082、商業銷售總額20000.459003、合計銷售總金額4039.08拆遷安置費項目單價拆遷安置面積安置費1、月拆遷安置費（單月）48389.9233559.682、18個月拆遷安置費604074.24總的開發成本項目費用（單位：萬元）1、前期費用74.1612、建安工程費用35763、設備購置和安裝費用1794、其他費用1115、拆遷安置費60.46、合計總的開發成本4000.561項目盈虧項目費用（單位：萬元）1、銷售預算4039.082、總的開發成本4000.5613、項目盈虧38.519就此預算得出建設方18個月時間可獲利38萬，明顯經濟效益較低，在項目改造招商上缺乏吸引力。我部將采取以下措施來彌補建設方社區改造收益：利用本項目改造土地后面約3畝地塊，通過公開掛牌的形式拍賣給建設方，補償建設方收益，使其達到有利經營的目的，加強其建設信心。第四篇、XX市洗馬路XX社區還遷安置計劃1、房改房部分：就地安置，面積差按經濟適用房單價計算約8389.92 M2。2、公房部分：改為政府廉租房，約3000 M2。3、剩余部分：共計29000M2，按照國家經濟適用房政策銷售。4、過渡期：根據國家政策向居民發放相應的過渡費第五篇、政府對XX社區改造的社會收益1、治理社區目前環境的臟、亂、差現象符合XX創建衛生城市的需要；