本科論文本科論文摘要房地產是國民經濟的基礎產業，與金融業密切相關，房地產企業的健康發展離不了合理的債務融資結構。房地產部門也傾向于進行債務融資，這是一種重要的商業融資形式，直接影響企業的財務結構和績效。本文檔系統化了相關文件，整理了房地產部門上市公司債務融資的現狀特點和目前債務融資對公司業績的影響問題。關于內債和外債融資及公司業績的問題，從上市公司的負債水平、債務期限結構企業規模等方面提出了一些優化公司績效的一系列舉措。為我國房地產上市公司發行公司債，提升公司績效、發展壯大提供參考借鑒。關鍵字：債務融資，公司績效，房地產AbstractRealestateisamajorindustryinacountrycloselyconnectedwiththefinancialindustry.Inthiscountry,thesounddevelopmentoftherealestateindustryisimpossiblewithoutareasonabledebtfinancingstructure.Agoodfinancingstructureplaysakeyroleinitshealthydevelopment.Therealestateindustryalsoprefersdebtfinancing.Therealestateindustryalsoreliesondebtfinancing,

oneoftheimportantformsofcommercialfinancingisdebtfinancing,which

directlyaffectsthefinancialstructure

andperformanceofenterprises.Thisdocumentsystematizedtherelevantdocuments,sortedouttherealestatesectorlistedcompanydebtfinancingstatusquocharacteristicsandcurrentdebtfinancingonthecompany'sperformance.Questionsrelatingtodomesticandexternaldebtfinancingandcorporateperformance,thepaperputsforwardaseriesofmeasurestooptimizecorporateperformancefromtheaspectsofthedebtleveloflistedcompaniesandtheenterprisescaleofdebtmaturitystructure.Itprovidesareferenceforlistedrealestatecompaniesthatissuecorporatebonds,improveperformanceandachievestronggrowth.Keywords:Debtfinancing,Corporateperformance,Realestate目錄前言……………11緒論…………………………21.1研究背景及意義……………………21.1.1研究背景……………………21.1.2研究意義……………………21.2國內外研究成果綜述………………21.2.1國內研究成果………………21.2.2國外研究成果………………31.2.3文獻述評……………………31.3本文結構安排和創新點……………32房地產上市公司債務融資對公司績效的影響問題理論闡述……………42.1債務融資的定義及界定……………42.1.1債務融資定義……………42.1.2債務融資結構…………42.2公司績效的概念及界定…………42.2.1公司績效的概念…………42.2.2公司績效的衡量…………42.3債務融資理論基礎…………………42.3.1MM理論………………………42.3.2代理成本理論………………52.3.3啄序理論……………………52.3.4債務期限結構………………52.3.5融資成本……………………53房地產上市公司債務融資對公司績效的影響問題框架分析……………63.1債券市場因素………………………63.2房地產上市公司自身因素…………63.2.1房地產企業融資規模………63.2.2股權結構……………………63.3房地產債務融資種類……………73.4債務融資對公司績效影響的傳導機制……………73.4.1公司績效的衡量指標………73.4.2融資規模如何影響公司效益………………73.4.3債務融資成本如何影響公司經營效益……73.4.4債務融資期限如何影響公司效益…………74我國房地產企業債務融資對公司績效的影響存在的問題………………94.1債券市場制度不夠健全……………94.2我國房地產上市公司自身因素…………………94.2.1我國房地產融資偏好………94.2.2我國房地產企業經濟周期波動產生的影響………………94.3我國房地產債務融資種類…………94.4當前我國房地產上市公司債務融資對公司績效傳導關系現狀…104.4.1當前我國房地產公司績效現狀……………104.4.2當前我國債務融資規模、成本、期限對公司績效的影響………………104.4.3利率對我國房地產公司價值的影響………105針對房地產上市公司債權融資對公司績效的影響問題的對策建議……125.1完善債券市場制度…………………125.2優化房地產上市公司主體的可行措施……………125.3針對我國房地產債務融資種類提出的建議………135.4如何準確反映房地產上市公司績效………………135.4.1擴大債務融資規模…………135.4.2降低債務融資成本…………135.4.3優化債務期限結構…………13致謝…………………………14參考文獻……………………15前言企業融資的主要來源是債務融資,是非常重要的企業資本組成的一部分。企業治理主要是基于對資本結構的合理規劃，房地產行業是資本密集型的。因此，它的債務融資結構的決策對于提高公司的效率尤其重要。為了找到一種方法來促進公共公司的債務融資，本文考慮了債務融資對公司績效的影響。研究不僅具有理論意義，而且具有現實意義。上市公司如何選擇募集資金可以為公司未來的發展選擇足夠的資金水平,與公司未來的財務報告指標和其他許多方面有關。海外企業債務融資具有不可動搖的地位，但恰恰相反，中國上市公司的優先股本融資是資本融資的首要任務。《試行辦法》為中國公司債券市場打開了新的大門。選擇何種融資方式對企業具有直接和重要影響。它不僅影響企業的內部管理與治理,而且影響企業的外部發展。房地產業受到宏觀經濟和公共政策的影響，其特征是資本密集和背負巨額債務。良好的融資結構對于優化公司效率至關重要。當前，房地產市場正處于向現代化和工業一體化過渡的關鍵時期。為了公司的長遠發展，必須不斷加強企業內部管理，提高公司的生產力。債務融資是一種直接影響公司融資結構和生產率的重要融資方式。因此，研究債務融資對房地產行業公司活動的影響將有助于優化公共房地產公司的融資結構，并提高公共房地產公司的生產率。1、緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景公司向金融機構和社會出售債券或期票，以籌集資金進行交易和資本的支出，因此出現了債務融資。企業融資的決定必須考慮到融資渠道和成本。由此有一系列的融資理論。與股權融資相比，債務融資不僅會給企業帶來稅收優惠和杠桿效應，還會提高公司的盈利水平。還會降低股東與管理者之間的代理成本，激勵管理者，抑制股權結構導致的公司治理的弱化。因此，債務融資已成為房地產最重要的融資方式。隨著國家借貸利率的上升和宏觀政策的變化，投資于高負債企業的成本上升，相應的風險增加。作為營利性組織，高回報和穩定的企業績效是企業活動的根本目標。中國房地產價格的快速上漲吸引了各級政府的關注，房地產上市公司債務融資與公司績效仍然是金融界的焦點,讓它更好的發展,必須改變,選擇適當的融資結構在當前在鞏固和改變金融市場的關鍵時期，人們研究了債務融資對企業活動的影響，以及我們國家目前的狀況以及公司特有的債務融資特點，理性地優化了債務融資結構。是非常重要的房地產業的可持續發展。1.1.2研究意義企業通過債務融資風險較小，尤其是通過貸款更安全些，有利于房地產企業融資，現實情況也說明確實如此，本文將研究對象具體到房地產業，細化研究領域，將債務融資作為資本結構理論的擴展，當前國內外對房地產上市公司債務融資與公司績效關系的理論研究較少。通過研究，一方面可以彌補這一研究領域的不足，另一方面也希望能夠吸引業界的關注。本文提出了與債務融資和公司績效相關的重要理論基礎。房地產行業的特點是資本密集，經濟周期長，并且受到宏觀經濟和政策法規的極大影響。因此，房地產公司必須不斷避免風險，不斷優化自身條件以適應整體金融趨勢，以達到更健康的金融水平和長期發展。本文全面系統研究的整體水平,債務,源項的結構結構和對企業業績的影響,根據實證結果結合當前的現狀和特點,我提議優化債務結構，幫助房地產公司積極調整債務融資，提高企業生產率，促進房地產行業及其他行業的良好發展。因此,它具有重要意義優化融資結構,改善公司績效，研究房地產上市公司債務融資與公司績效的關系，規劃合理的債務融資結構基于實際情況和當前的房地產公司債務融資的特點，對優化融資結構、提升公司績效有著重大意義。1.2國內外研究成果綜述1.2.1國內研究成果由于債務融資與公司表現之間的關系，國內科學家得出了積極的結論。洪思熙(2000年)在上海股票市場上收集了數百家公司的樣本，通過分析影響股票公司資本結構的關鍵因素，發現公司的規模和盈利能力與債務水平有積極關系。張自巧2007年將數十家上市公司2011年到2005年的財務數據作為基礎，得出平衡比率與公司的生產力有關的結論。楊偉東和劉建國于2009年研究了2004-2008年的財務數據，得出債務比率與公司業績有關的可信結論。但其他研究人員也發現了負相關性。趙衛華(2012)在山西省經濟轉型的背景下，對2008-2009年山西省近20家上市公司期限結構對公司治理的影響進行了研究，實證發現，他們呈顯著負相關，而債務融資并沒有發揮相應的治理效果。陶安(2007)分析了債務期限結構對企業管理者的激勵作用，研究了債務期限結構對企業價值的影響。研究發現，短期債務可以在一定程度上激勵管理者，提高公司的績效和價值。1.2.2國外研究成果詹森和麥克林是世界上最早研究債務融資對公司表現影響的科學家之一。他們發現債務融資與公司的生產力正相關。沙哈(1994年)分析了企業債務融資與股價的關系，并發現債務融資與股價的比例與股價的關系正相關。DimitrisMargaritis和MariaPsillaki(2010)并使用多值回報作為研究方法，結果顯示，公司活動對金融杠桿的積極影響，以及高負債公司股價相對集中。然而，一些外國學者認為，債務融資與企業表現有異議。Timan和Wessels(1988年)選擇了數百家美國上市公司來分析1972-1982年的財務數據。最終的結果表明，公司債務融資水平與公司利潤負相關。國外學者大多認為想要提高公司績效可多利用短期債務融資。1986年，Jenson從減少短期債務產生的自由現金流和抑制過度投資的角度指出，短期債務可以降低代理成本，抑制管理者的過度投資。1.2.3文獻述評通過以上這些學者的實證和理論研究所得出的結果可以看出，國內外學者研究結論并不完全一致，且有差異，其二者之間的關系我們并不確定。產生這樣的結果原因可能在于：一部分是他們研究的范圍之廣，涉及到不同的行業，而每個行業的特點不同，有各自的融資結構，所以企業績效也會相應地出現差異；另一部分在于學者在研究的過程中，用單一的財務指標來代表衡量企業的績效，很少有學者會用多項指標來分析企業績效來得到更加準確柯旭東的結論。1.3本文結構安排和創新點前三章主要介紹了研究背景意義，分享了一些現有的研究成果，為后面的分析做好理論鋪墊，包括債務融資的定義和相關理論,公司績效的定義和相關理論。第三章為框架分析，主要分析了債券市場的因素，包括經濟發展程度、債券市場制度因素及衡量房地產企業自身因素，衡量債務融資的指標及成本和期限的確定、債務融資對績效影響的傳導機制；第四章從外在環境和內部財務結構方面闡述了國內房地產業債務融資對公司績效存在的問題；第五章就本文發現的問題提出相關對策。為使研究結果更加真實具有說服力，對國內外相關學者的優秀研究成果進行了大量的閱讀，且受到一些啟發，在原有研究成果的基礎上，得出一些自己的看法，別的學者研究的基本為企業的債務融資對公司績效的影響，而我更偏向于研究房地產業。但由于本人水平有限，本文還有很多不足之處。2、房地產上市公司債務融資對公司績效的影響問題理論闡述2.1債務融資的定義及界定2.1.1債務融資定義通過銀行或非銀行金融機構籌集資金或發行債券。企業決定融資政策時必須考慮融資渠道和融資成本，直接和間接債務融資是債務融資的兩部分。通常股權融資具有風險小、成本高、預期收益高的特點，債務融資方式則相反。2.1.2債務融資結構公司債務水平的總體反應，是公司債務融資的比例關系，也能夠看出企業的風險有多大，當資產負債率較低時，說明公司債權人受公司風險的影響小。與其它行業相比，房地產行業項目大、開發周期長，公司運轉需要大額且長期的資金支持，企業經營需要負債資金和權益資金。通常，為滿足企業的經營需要還需額外的債務融資。公司正確的融資結構進行有利的資本決策，不僅拓寬融資渠道，企業的績效也會得到提高，使企業在整個房地產業中取勝。2.2公司績效的概念及界定2.2.1公司績效的概念公司經營者的在一定的經營期間內的投資效率，外部環境、內部激勵效果等都是影響企業績效的主要原因，企業經營效率的高低可以通過、償付能力、資金流量水平、后續發展能力等方式體現。2.2.2公司績效的衡量（1）企業盈利能力可通過凈、總資產收益率，資本價值增值率，客源行業利潤率等體現。（2）企業經營現狀通過資產的整體周轉率，流動資產周轉率，庫存周轉率，未收資金的周轉率體現。（3）償付能力現狀標準通過資產負債率，利潤倍數，變動率，現金流量負債率，長期資產合理性比率，經營虧損登記率等體現。（4）進一步發展能力可通過業務增長率，資本積累率，總資產增長率、固定資本增長比率等基本指標體現。2.3債務融資理論基礎2.3.1MM理論人們相信,沒有考慮企業所得稅的情況,當一個企業只有資本結構不同，但具有相同的操作風險時,公司的市場價值不影響資本結構,公司的價值在于企業實際上擁有的資產而不在于各種債券和股票的市場價值。修訂后的理論覺得需考慮到企業所得稅，這種情況下，公司的價值也會相應隨財務杠桿系數增加而增加。2.3.2代理成本理論股東的信息不對稱,投資人不知道是否經理在努力使股東收益最大化,或者說管理者努力工作只是為了滿足平滑的投資收益和基本趨于平穩的財務增長,股東也無法控制管理支出是否用于有用的投資活動,可以給他帶來個人福祉，這些成本就是代理成本。2.3.3啄序理論公司會先選擇內部融資，如有需要，在選擇外部融資時會首先選擇債券籌資，之后才會考慮股權融資，這種融資程序不對公司傳達錯誤的股價等金融信息。該理論中，沒有明確的目標資本結構。盡管新股和收益都是股權融資，但它們是有序的。受益性較高的企業提供低負債的原因不是設定的目標負債率較低，而是沒有外部股權融資的需求。首選公司外部融資是因為收益低的公司沒有足夠的收益。2.3.4債務期限結構企業債務融資有長期和短期債務，期限結構是兩種債務融資模式在企業總債務資本中的比值，長期債務和短期債務的劃分界限是一年期。一年內到期的短期債務、未支付金和非流動債務。短期債務償還利率低但使用期限短，長期債務利率較高但企業有足夠的時間周轉資金。莫爾和哈特(1995)的研究結果表明，長期負債抑制企業過度擴張，短期負債能給予管理者壓力。2.3.5融資成本產品使用資本權和所有權分離資產基本上是消費者的支付資本償還金融所有者報酬,包括使用費和融資成本,降低支出融資成本,融資難以及高成本問題在大多數中小企業融資中,將會得到解決。3、房地產上市公司債務融資對公司績效的影響問題框架分析3.1債券市場因素價值決定價格，市場利率下降意味著新債券的利率也在下降。此時，當你購買債券時，會得到高于市場利率的收益，債券價格上漲，收益率會下降，價格和收益率再次實現均衡。債券市場利率與影響債券收益率的債券市場利率成反比，利率上升會降低債券價格，債券價格會降低名義利率和基本資本，如果市場利率上升，債券的固定利率會影響到債券的收益率，收益股價跌落，房地產市場跌落。美國債券市場最為發達，因為美國國債的做市商制度所以市場交易活躍，次貸危機之后，SEC對資產支持證券實施了改革，但債券產品不夠透明，投資者對投資主體不夠了解，信息未完全披露，不夠透明，投資者對資產證券沒有債務危機前的興趣水平。一般情況下，銀行有著不披露借款人信息的承諾，中介機構擁有信息不對稱空間。3.2房地產企業自身因素3.2.1房地產企業融資規模（1）債券融資會受時間和額度因素的控制。有限的發布時間，因此不能提前償還，發布窗口是有限的，成本是無法控制的。因為不同類型的債券發行，其發行金額不超過凈資產的30%，且承銷商承銷的債券金額應在銀行授信額度內。（2）債券標的和債務人的等級評價對發行債務的成本影響較大，不同的信用等級的發行利率也有很大差異。在資金市場情況較差時,債券評級仍然是對債券利率的直接參考，但信用評級對利率的影響會減弱。公司債券的發行效率也會受評級公司發布評級報告時間的影響。（3）銀行直接關系到債券發行的成敗和債券利率的高低。一方面，企業和承包商沒有中介機構直接合作，積極與投資銀行部門和企業合作，銀行內部流程簡短高效。積極與評級公司保持聯系,促進債券的成功發行。其次，銀行本著嚴謹的態度進行了大量的檢查，延長了批準時間，增加了審計量，影響了債券發行的及時性，加大了債券發行難度，承銷能力大幅降低;柜員發行債券經驗少,過于關注風險點細節;銀行辦事效率低且流程長;信用額度低,無法承擔，部分承銷銀行總部利用公司資金的緊急短缺提高價格。3.2.2股權結構（1）中小型企業的負債融資率與企業和銀行的股權關系呈正相關。即企業與銀行的股權關系越緊密,企業越容易獲得銀行貸款,從而提高了中小型企業的負債融資率。同時,受中小型企業與銀行建立股權關系的意愿、銀行發放貸款限額和企業投資傾向的影響,負債融資率并非越高越好。（2）房地產企業資本密集型且規模較大的行業，其整體經營需要物業保持統一產權，房地產業的發展主要靠金融運作，美國房地產的是全民化參與的投資，大多是社會投資高達70％，經濟周期帶來的風險很容易克服，而且可以減少資金的高度化帶來的風險。美國基于資本市場的開放和成熟，所以商業地產較發達，通過資產證券化吸引市場上其他資本，為項目運營提供堅實的貨幣基礎。市場得到健康成長。（3）好的股權關系對負債融資對投資過度的影響具有抑制作用。與銀行無股權關系的企業比銀行有股權關系的企業投資過度問題嚴重，股權關系在改善信息不對稱的同時，增強了銀行對企業的監督作用,抑制了中小型企業使用負債進行投資過度沖動。3.3房地產債務融資種類根據票面利率，公司債券有固定、浮動利率債券。前者具有固定還款期限，后者的利率定期變化隨市場利率而變化；視債券期限，可分為短期，中期和長期債券，以一到五年為劃分界限；一般債券發行可以分為普通企業債券和可轉換債券。最后一個是為償還公司債務而發行的債券。前者有固定利率和期限，是公司債券的主要形式，目的是為擴大生產融資。3.4債務融資對公司績效影響的傳導機制3.4.1公司績效的衡量指標（1）利率上升，存款收益提高，投資者可以選擇回購，沒有回購條款的投資者也可以通過存款等方式獲得高收益，為吸引投資人債券等有風險的投資品的價格就需要跌，低利息借款，降低發債成本。（2）每股現金流量反映流入公司營運的現金量，上市公司如果沒有足夠的現金支持利息，是因為現金流量存在差異。公司現金流強勁表明主營業務收入回收量大，業務發展前景好。然而每股凈利潤未能被每股現金流完全取代，所以企業的盈利能力并不能完全由經營活動產生的凈現金流評價。公司每股收益及現金流的凈現值決定股價，現金流量開始逐漸取代凈利潤，成為衡量公司股票價值的重要標準。3.4.2融資規模如何影響公司效益資產規模是全部由私有或國家控制的現有或固定資產，隨著企業的發展，企業資產規模將不斷擴大。房地產上市企業可通過大規模的資產得到規模經濟的好處，同時購置資產也是增加負債的主要目的。若負債規模非常高，凈資產就會相對較小，從而引起凈資產收益率偏高等，資產負債率非常低是凈資產的數額相對較大，此時增加負債會引起資產減少，從而增加凈資產收益率。截至2019年第二季度末，美國公司債券的規模九萬多億美元，占GDP比例接近50%。企業償債能力的直接來源是凈經營盈余，可以更好反映評價企業的償債能力。3.4.3債務融資成本如何影響公司經營效益債務融資成本是國家所制定的宏觀政策的產物，受國家政策影響。短、長期借款融資成本又組成了債務融資成本。公司支付給股東的股息與權益融資的關聯度極高。中國債務融資成本比企業股權融資成本高，因為采取的是低比例和不分紅方式，可以有效的體現權益融資成本的優點，降低對銀行貸款的依賴，保障房地產企業自身發展的可持續性。公司內控的債務融資成本可以影響企業績效水平。負債率不同，負債成本也不同，負債成本比率低，權益成本比率高。企業的成本率就會降低，如果企業負債情況達到一定程度，其結果也會改變。若企業經營不善，就會產生高負債率，增加企業經營風險，不能償還本息，就會出現財務問題甚至破產。3.4.4債務融資期限如何影響公司效益由于債務融資成本不同確定不同的期限，長期債務對公司價值變化更加敏感，價格偏差大于短期債務。如果債券市場對公司的質量存在不確定性，那么如果評估價格過高，質量較低的公司會選擇長期債務。當評級過低時，質量較高的公司會選擇短期債券。理性的投資者在評估高風險債務時會意識到這種動機。好的公司會發行更多的短期債券，而質量較差的公司會發行更多的長期債券。降低負債抵稅收益和增加負債發行成本都會延長最優債務的負債期限。當短期債務的代理資本成本低于長期債務時，短期債務的破產成本和交易成本將比短期債務的高。長期債務的稅收抵免大于短期債務的稅收優惠。隨著債務杠桿率的上升，資本和代理成本，債務融資的運營成本和破產成本將隨著債務貸款的增加而增加，債務融資成本先下降后上升。債務融資成本先減小后增大。若想達到最低融資成本，即最優期限結構，則需使債務融資交易成本和破產成本與資本成本和代理成本的邊際成本相同。4、我國房地產企業債務融資對公司績效的影響存在的問題4.1債券市場制度不夠健全（1）政府的金融監管制度，我國監管主體分散，所以政府的政策因素會使經濟具有缺陷，而我國企業債券發行滯后主要是基于政府的管制下企業債券的發行受到抑制：①審批系統將集中主管部門的責任和風險；②政府過于控制配額批準,批準和發行籌集資金,導致企業資金的供給和需求脫節,很難靈活安排資金使用計劃；③企業債券市場的制度環境不夠穩定，影響了發行企業債券的積極性；④發行債券的資格審核門檻更高更嚴格。（2）中國的法律和規則是不完美的，人們缺乏信貸，金融市場在市場經濟中普遍缺乏信貸系統，市場信貸系統不穩定，兌付風險大等是我國金融市場經濟建立的障礙。債券市場中缺乏規范公平的信用評級機構，若投資者對企業債券缺乏信任，金融中介機構可能會放棄主動放棄企業債券的承銷，很大程度上制約了企業債券市場的發展。4.2我國房地產上市公司自身因素4.2.1我國房地產融資偏好公共股與法人股的比重大，股票長期流通不暢，上市公司的融資結構較低的內部融資且較高的外部融資比率是不合理的。再融資中,債券所占比例小，方法簡單,但更偏好股權融資。銀行對中小型房地產企業貸款條件嚴格，民間貸款利率高，融資風險大，融資渠道有限，中小型企業發行公司債后,企業能夠支配的自由現金增多,為增加企業價值,公司管理層傾向于進行投資。但受自身能力限制和信息不對稱的影響，資金可能會被投資到凈現值為零的項目中去，造成投資過度問題。4.2.2我國房地產企業經濟周期波動產生的影響當房地產消費仍然處于停滯狀態時，將不可避免地對整體宏觀經濟消費產生負面影響。缺乏激勵機制會導致經濟增長減緩甚至造成宏觀經濟衰退。房地產過度擴張必然會消耗大量的金融資源和勞動力，同時這將影響經濟均衡發展，以及房地產的快速增長。同時，而過熱的房地產消費者會占據消費者購買力的相當部分，減少了其他消費需求。房地產部門的持續低迷勢必會導致整個金融業的活力與效益被降低，使中國的經濟發展更加不確定性和不穩定，降低生產力。同時，房地產部門作為一個與各行業高度相關的重要部門，當國內需求持續下降、融資鏈中斷時，會對增加國內需求、恢復自信的消費者和投資者被打擊，嚴重影響中國金融部門發展，將加劇對弱項金融體系的負擔。4.3我國房地產債務融資種類利率的市化使得商業銀行貸款利率和存款利率逐步放寬管控，市場利率水平很好地體現了市場資金的價格，原本被抑制的融資需求爆發，貨幣市場對資金的需求增長，隨著時間的推移，貨幣市場隨著利率升高，商業銀行向房地產公司(尤其是中小型上市公司)提供的房地產資金需求的增加可能會導致貸款利率上升，盡管銀行為房地產公司籌集貸款并增加了收入，但是由于中小型房地產公司的議價能力和貿易潛力的下降，利率承擔銀行的信用貸款風險。另一方面，房地產公司可以通過發行債券、信托融資等方式增加債務資金，但由于目前我國資本市場不完善，只有公司業績好、規模大、聲譽好的房地產公司才能這樣做，他們可以發行債券為房地產公司的經營提供資本。市場上可獲得的債券種類很少，由于發行債券的時間長，資金供應條件也嚴格，我們的房地產公司債券發行成本普遍較高，房地產公司的債務融資成本也略有上升，加上近幾年來部分房地產信托沒有及時履行出現違約，目前中國房地產市場普遍走低，監管當局對信托風險的監管日益加強，他們將更慎重地對房地產信托發行進行監管，減少了信托的發行。4.4當前我國房地產上市公司債務融資對公司績效傳導關系現狀4.4.1當前我國房地產公司績效現狀中國房地產公司大大小小的股東之間存在著利益沖突，這是普遍的排他性現象，支配地位的股東可以占據相關交易的個人利益，侵蝕中小股東的利益，阻礙公司的投資效率，在跌落的同時，我們股市的投機氛圍相對較強，投資者的實際投資管理能力弱，不夠重視對短期交易的偏好和長期戰略規劃，適應他們的投資偏好，資金方向的任意變化不切實際的投資，使公司的投資效率大大降低，企業價值也會受到損害。目前我國的房地產企業的資本結構不合理，因為債務未在適當的限度內，最大限度地發揮金融杠桿作用和財政保護作用，因此金融杠桿較弱。中國在資本中的占有率與房地產公司績效之間的關系非常消極，長期資本義務與短期資本債務和房地產公司的生產力密切相關。目前我國房地產部門處于全面改編階段，這一時期我們積累了大量的儲備，這對房地產業的發展產生了負面影響。若負債率較高，會產生巨額的財務費用，不利于擴張資本。4.4.2當前我國債務融資規模、成本、期限對公司績效的影響（1）融資規模上，大多數房地產企業在高度負債狀態下經營，普遍缺乏自有資金，這主要是因為集資或負債率高。除此之外，近幾年來，中國房地產公司對最低自有資本的要求比新政策低5個百分點，2006年中國房地產公司平均資產負債率＞70%，明顯高于國內出金融外的其他行業負債率水平。過高的負債率增大了企業財務風險，也增大了債權人風險，降低了企業融資能力。（2）在金融成本上，該國房地產部門的大部分上市公司長期采取將股票利息分為未銷售紅利、低股權紅利或分紅或轉移可兌換的形式支付股息，紅利支出極低,考慮到比較合理的加權基礎上的企業結算程序，對該債務提供過多的資金，形成了合理的資本結構和最低的財務成本，這甚至成為影響企業生存和發展的更重的負債。如果提供過多的資金來保障權益，會影響企業的所有權，削弱企業的主要股東權利，高質量房地產公司和中小企業的融資成本已經嚴重兩極分化，存在很大差異，低負債率、資信良好的房地產企業債務成本可能繼續下降，小規模且債務沉重的房地產企業的融資費用仍然很高。（3）在融資期限方面，由于房地產公司的特殊性，我國房地產公司的長期負債率普遍較低，短期借款成本通常低于長期債務成本，因此，有的房地產企業可以通過多增加短期投資的方式減少成本資金，該方法會帶來企業流動性風險，可能造成金融危機。研究表明，上市房地產公司在為籌集資金時更依賴于流動資金，他們幾乎不依賴非流動資產，大多數房地產公司可能沒有長期債務等非流動資金。4.4.3利率我國房地產公司價值的影響當貨幣貶值的時候，房地產資產有形資產可以回收或升值，市場利率可能會降低，融資成本將降低。由于房地產的特殊性,負利率降低了它的融資成本，從而促進了房地產的債務融資規模擴張。人們傾向于獲得金錢、房地產和其他東西，以獲得更高的回報。1993年頒布實施的《企業債券管理條例》規定,企業債券發行利率存在40%的限管制度，利率單一且相對較低，反應債券信用水平較弱，與國債和銀行存款相比，企業債券在一定程度上缺乏吸引力，影響公司債券發行。我國房地產公司的負債率普遍偏高，一方面，因我國商業銀行發展不健全，使我國房地產公司對銀行貸款依賴度高，導致銀行貸款代理成本居高不下，該情況使得公司的債務融資的正面效應得不到有效的發揮；另一方面，債務未發揮正面效應，嚴重影響公司績效水平。5、針對房地產上市公司債權融資對公司績效的影響問題的對策建議5.1完善債券市場制度（1）建立多層次市場交易體系，充分發揮市場監督作用規范金融機構，提高企業擔保力、健全企業債券擔保制度；降低發債門檻，擴大發債規模，增強企業對債券融資的認可度，不斷發掘新投資者，建立健全金融市場制度，給新投資者創建積極活躍、合理公平的投資環境；提高債券市場交易活躍度和流通性；擴大債務市場的廣度和深度，制定合理的規則，建立完善債券中小投資者的保護條款。（2）銀行加大對進行債務融資的企業經營相關因素的關注，健全完善健康的中國房地產金融機構，運用合理的相關性知識，調整房地產各市場的資金供給和需求。根據房地產金融市場的現狀，迅速完善房地產上市公司發行債務融資的相關法律法規，根據我國經濟發展情況及房地產市場當前的情況,制定宏觀和微觀金融政策體系，使中國的房地產金融體系的操作更有法可依和標準化。使房地產企業受到銀行監管的激勵，逐步實現加強房地產企業債務融資“硬約束”。5.2優化房地產上市公司主體的可行措施房地產業企業應保持負債規模的適度性，增加中長期債務融資比重，降低短期債務融資，可為企業提供穩定的資金來源，滿足企業對資金的需求，企業管理者將更多的精力用于經營管理企業，有利于提高經營績效，確保生產經營的正常發展。圖5.12014-2017年以碧桂園為例財務報表部分重要指標2013到2017年碧桂園的資產收益率總體逐年上升，顯示了企業真正的價值創造能力。碧桂園的總資產周轉率均比行業均值低，資產周轉率存在問題。碧桂園的高資產負債率表明企業的資本結構還需改善，通過增加銷售量和增加現金流的方式，減少庫存，同時為降低企業財務風險應謹慎選擇融資方式。（2）擴大股權持有者范圍，在海外市場發行債券，積極探索新的融資方式，減少房地產公司的債務比率，法定股和國有股也應根據實際情況降低，使股權融資更加社會化、大眾化，增加資本，增加社會公共和機構投資者的股票比例，擴大股票。同時房地產上市公司應考慮混合證券、優先股等方式，減少發行短期融資債券，可以提高股東權益和長期債務融資的比例。（3）寬松和緊縮政策混合交替，促進房地產循環經濟的可持續發展，改善根據我們的房地產發展需要對房地產進行預防性監控，促進房地產政策的實施。利用與社會經濟水平密切相關的國際房地產經濟監測數據，支持穩定的土地政策和金融信貸政策，減少房地產市場運作中波動。5.3針對我國房地產債務融資種類提出的建議努力為房地產企業提供有效的債務融資通道和周圍環境，提高房地產企業的融資能力，開發適合中國房地產企業的債務融資產品，鼓勵房地產企業打開股份制公司獲取資助形式，擴大房地產規模公司,拓寬債券發行，放寬房地產公司對債券發行規模限制和降低發行要求，鼓勵拓展債券種類。推動我國銀行等金融機構創新金融業務。加強房地產企業的實力，高標準對待住宅建設質量，不斷提高優質住宅建設水平，根據企業的現金流狀況，安排合理的債務融資期限，提高公司的債務水平。5.4如何準確反映房地產上市公司績效5.4.1擴大債務融資規模國家有關部門要適當放寬對房地產企業發行債券的限制，根據債券市場情況適當增加房地產企業發行的長期債券數量，為大多數房地產企業通過債券融資發展創造有利條件。5.4.2降低債務融資成本依照自身特點選擇靈活的融資方式，在融資過程中，需結合銀行貸款、基金、機構投資等多種形式，利用好金融工具，將房地產企業自身優勢發揮到最大，央行通過一定的措施調整人民幣匯率，使人民幣升值，提高對外幣的吸引能力。通過各方面資金為企業服務，保證順利的融資的前提下，降低企業風險成本。提高投資效率，公司債的供給需求和投資效率都會影響公司的融資效率。尤其是短期債務融資，面臨著到期后延期的問題。如果房地產上市公式投資效率高，可以相對降低延長成本和風險，企業利用債務融資，既要提高投資效率，還要提高合理的債務決定效率。5.4.3優化債務期限結構利用好財務杠桿，降低短期負債比例，發展長期債務來源，使企業債務期限結構達到最大化，降低資金的流動性風險。努力改善公司現金流狀況，充分利用商業信用的短期融資降低公司對銀行貸款的依賴，引入更多專業機構參與公司投資。房地產企業管理人員要根據企業當前的經營狀況，內部現金流和資金占用情況確定合理的債務期限結構和負債水平，企業內部管理人員要及時掌握國家相關政策的調整和市場趨勢，把握企業發展戰略的建立，擴大市場，多樣化產品種類，擴大工商業的規模。致謝光陰荏苒，轉眼大學生涯即將結束。回首這四年來的大學學習生涯，有苦有甜，頗為充實。在寫論文的過程中雖然遇到的阻礙多，但是收獲更多，有老師的指導，有同學的幫助，還有家人朋友的鼓勵。首先，尤其要強烈感謝我的論文指導老師陳田田老師。陳老師教學嚴謹，對待學生從嚴教學，對論文細節一絲不茍，不厭其煩地對我的論文進行指導幫助，修改和改進。在學習上全心全意，讓我們汲取更多的知識，學會更多技巧，能成為陳老師的學生，我感到十分的榮幸，衷心感謝陳老師的栽培之恩。同時，也很感謝呂老師，為我們營造了良好的學術氛圍，讓我的論文更加嚴謹。還要特別感謝我的父母、我的朋友和組內同學們的幫助。是他們一直在背后支持我，鼓勵我，給我精神支柱，在我遇到困難的時候給我關懷和解決方案，讓我知道他們是我最好的依靠。今年我22歲，即將本科畢業。看看眼前，雙手空空，好像什么都沒有；看看未來，張開雙手，我卻好像什么都可掌握，什么都能擁有，希望一切的努力都不會白費不算晚。最后因為個人能力有限，無論資料還是觀點文章中都有很多值得商榷的地方。本篇論文不是我學術生涯的結束，而是我學術生涯開始，我將會踏上新的旅程，開始新的生活。今天我展現出自己稚嫩的文字，懇請各位老師批評和指正，謝謝！參考文獻楊少凡.房地產上市公司資本結構對公司經營績效影響研究[D].西安科技大學,2019.肖盼盼.房地產上市公司債務結構與公司績效關系的實證研究[D].遼寧大學,2019.尹宗成,朱瑞玲.債務融資規模、股權集中度與企業可持續發展——以滬深A股鋼鐵類上市公司為例[J].遼寧工業大學學報(社會科學版),2020,22(01):46-50.王慶年,黃楚靈.股權集中度、債務融資與企業績效[J].新經濟,2020(01):21-29.尚玉皇.公司債券對公司治理的效應分析[J].財會研究,2009(7):47-49.LaurenceBooth,VaroujAivazian,AsliDemirguo-Kunt,VojislavMaksimovie-CapitalStructureinDevelopingCountries[J].JournalofFinance,20