科海物業治理標準作業規程

一公共事務篇一

1、物業部員工培訓實施標準作業規程

1.0目的

規范員工培訓工作，使員工培訓工作系統化、規范化，最終使員

工具備滿足工作需要的知識和技能。

2.0適用范疇

適用于物業部全體員工的培訓。

3.0職責

3.1物業部主任負責物業部年度培訓計劃的審批。

3.2物業部主任助理負責制定物業部年度培訓計劃，并負責具體組織實施。

3.3綜合部負責培訓的監控工作。

4.0程序要點

4.1培訓計劃的指定

4.1.1物業部主任助理于每年的12月15日前做出下年度的員工培訓計劃，報物業部主

任審批。

4.1.2員工培訓計劃必須符合下列要求：

a)不違反國家的有關法律、法規；

b)有具體的實施時間；

c)有考核的標準；

d)有明確的培訓范疇；

e)有培訓費用預算。

4.2新入職員工的培訓。新員工入職后需進行7天的上崗培訓，并經考核合格

后方能正式上崗：

4.2.1第一天，介紹公司的基本情形/部門工作性質/部門的基本運作程序/安

全教育及帶領新員工熟悉公司環境。

4.2.2第二天，物業部主任助理或指派物業部其他人員講解各崗位職責/部門的

獎懲規定/公司的考勤制度/著裝規定及禮貌禮儀和文明用語。

4.2.3|第三天?第四天，物業部主任助理或指派物業部其他人員講解與其崗位有

關的標準作業規程的摘要。

4.2.4第五天?第六天，物業部主任助理安排新員工試行上崗，即由老員工結合

實際情形向新員工講解情形及崗位工作程序。

4.2.5第七天，考核。新員工入職培訓終止后，參加公司綜合部組織的新員工

入職考試，新員工經考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。

4.3工作技能培訓

4.3.1工作技能培訓由物業部主任助理安排，每周至少進行一次，每次培訓時間不少

于60分鐘。

4.3.2培訓內容：公共事務不相關標準作業規程。

4.3.3培訓形式：集中講授分組討論。

4.3.4培訓考核：由部門主任助理根據員工執行各標準作業規程的情形將考評結果作

為員工每月績效考評的依據之一。

4.4物業治理知識培訓

4.4.1參加由公司統一安排的專項物業治理知識培訓及物業治理IS9002質量體系知

識培訓：

a)物業治理的基本法規、條例、實施細則；

b)物業治理基本理論與實際操作體會；

c)質量體系國家標準；

d)IS9000質量體系的基本理論和在物業治理中的具體應用。

4.4.2物業治理知識培訓每月不少于一次，每次培訓時間不少于兩小時。

4.4.3培訓考核：

a)綜合部或品質部安排考試時間，組織學員考試；

b)考核不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；

c)綜合部將培訓結果記錄在員工人事檔案中。

4.5法律知識培訓

4.5.1法律知識培訓每半年不少于一次，每次培訓時間不少于兩小時。

4.5.2培訓內容：

a)《中華人民共和國治安物業部罰條例》；

b)《中華人民共和國勞動法》；

c)《中華人民共和國消防法》；

d)《城市異產毗連房屋治理規定》；

e)《房屋接管驗收標準》

f)其他與物業治理有關的法規。

4.5.3法律知識培訓需要時，由綜合部或物業部主任聯系有關專業人士授課或外送培

訓。

4.5.4培訓考核：

a)屬在公司內部培訓的，由綜合部安排考試時間，組織學員考試：

——考試的試題及答案有培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；

——考試為集中開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給于補考一次；再

次不合格者，給予警告處分。

b)屬外送培訓的，培訓完畢后，需將培訓合格證交綜合部儲存；

c)綜合部將培訓結果記錄在員工人事檔案。

4.6服務培訓

4.6.1培訓內容：

a)文明用語；

b)儀容外表；

c)禮貌禮節；

d)服務意識；

e)服務技能；

f)服務要求。

4.6.2服務培訓由公司綜合部安排授課人員授課。

4.6.3服務培訓每季度不少于一次，培訓時間每次不少于90分鐘。

4.6.4培訓考核：

a)綜合部安排考試時間，組織學員考試；

b)考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；

c)考試為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給予補考一次;

再次不合格者，給予警告處分；

d)綜合部將培訓結果記錄在人事檔案。

4.7電腦技能培訓：該培訓為階段式培訓，每年一次。培訓內容的深度隨員工的操

作水平的提高不斷提高加深。

4.7.1培訓內容：

a)電腦使用常識介紹：

---開、關機程序；

——軟盤、光盤使用注意事項；

---建立文件夾與打開文件夾；

輸入法學習等。

b)常用辦公軟件：

---Word^Excel系列軟件；

——電腦資料治理；

——文件打印、修改、編輯、儲存與復制等。

C)網絡知識介紹：

---Internet知識；

——查閱網上信息；

——電子商務處理等。

4.7.2培訓要求：

a)培訓過程以實踐操作為主；

b)每位學員上機時間必須達到20小時或以上；

c)參加培訓的學員必須達到20小指或以上；

d)參加培訓的學員必須'按規定的課程學習，聽從教員的安排；

e)根據學員人數，托付行政部準備教具；

f)培訓實行簽到制度，綜合部負責整個培訓過程的跟進及記錄。

4.7.3電腦培訓由行政部電腦室負責，培訓老師由資深電腦操作員兼任。

4.7.4每次培訓周期為一個月，培訓時間為每周的一、三、五晚6：00-8：00o

4.7.5培訓考試：

a)綜合部安排考試時間，組織學員考試；

b)考試的試題及考試答案由電腦室提供，其中理論考試30分，上機操作60分，

培訓紀律10分；

c)理論考核為閉卷考試，試卷由綜合部評分；上機操作為開卷考試，由教員評分;

d)考試部合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；

e)綜合部將培訓結果記錄在員工人事檔案。

4.8安全培訓

4.8.1參加由公司統一安排的專向安全培訓，培訓內容包括：

a)消防知識培訓

b)日常工作安全。

4.8.2安全培訓由綜合部負責，必要時可邀請相關人士共同進行。

4.8.3安全培訓每年進行一次，每次培訓時間不少于90分鐘。

4.8.4培訓考核：

a)綜合部安排考試時間，組織學員考試；

b)考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；

c)考核為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給予補考一次;

再次不合格者，給予警告處分；

d)綜合部將培訓結果記錄在員工人事檔案。

4.9思想教育

4.9.1思想教育的形式：

a)員工大會；

b)部門例會；

c)個別交談。

4.9.2思想教育的內容：

a)思想品德；

b)行為準則。

4.9.3員工大會中由物業部主任或托付其他人員主講一次；部門例會由部門主任助理

負責，每月進行一次；個別交談由部門主任助理不定期進行。

4.10文化知識培訓

4.10.1物業部負責每季度對文化素養較低的員工進行文化知識培訓。

4.10.2文化知識培訓內容：

a)寫作能力；

b)閱讀與懂得能力；

c)語言表達能力。

4.10.3文化知識培訓形式：

a)講課；

b)開展演講比賽；

c)寫作比賽。

4.11其他培訓

4.11.1正確的人際關系處理。

4.11.2系統治理知識。

4.11.3溝通與和諧。

4.11.4職業生涯設計等。

4.12每次培訓后均對培訓成效做出考核或現場評估，對于考核成績應有完整的記

錄，由綜合部將培訓分數登記在個人檔案的《員工記錄表》內。

4.13培訓記錄應妥善儲存，各類培訓計劃、《培訓記錄》等原始記錄儲存期為3年;

《員工記錄表》隨員工個人檔案長期儲存。

4.14本規程作為物業部員工績效考評的依據之一。

5.0記錄

6.0相關支持性文件

6.1物業部所有標準作業規程

6.2《培訓治理標準作業規程》

2、物業部主任/副主任、物業部員

工績效考評實施標準作業規程

1.0目的

規范員工績效考評工作，確保公平、公布、公平考評員工的德、績、能、勤。

2.0適用范疇

適用于物業治理公司物業部員工的績效考評工作。

3.0職責

3.1物業部組長負責依照本規程進行治理員的日檢工作。

3.2物業部主任助理負責依照本規程進行組長、治理員的周檢工作。

3.3物業部主任負責依照本規程進行主任助理的周檢，組長、治理員的月檢工作。

3.4公司分管副總經理（總經理助理）負責依照本規程進行主任助理的月檢，物業

部主任/副主任的周檢工作。

3.5公司總經理負責依照本規程進行物業部主任/副主任的月檢工作。

4.0程序要點

4.1物業部員工的工作標準

4.1.1巡樓治理員每日當值工作應符合物業部《裝修治理標準作業規程》、《報修治理

標準作業規程》、《客戶求助服務治理標準作業規程》、《客戶投訴處理標準作業規

程》、《回訪治理標準作業規程》、《樓宇巡查治理標準作業規程》、《空置房治理標

準作業規程》、《客戶違章處理標準規程》、《文體設施治理標準作業規程》、《社區

文體活動組織實施標準作業規程》、《社區宣傳刊物編輯、印刷、發行標準作業規

程》中的各項工作要求。

4.1.2接待治理員每日當值工作應符合物業部《裝修治理標準作業規程》、《報修治理

標準作業規程》、《客戶求助服務治理標準作業規程》、《客戶投訴處理標準作業規

程》、《回訪治理標準作業規程》、《入住治理標準作業規程》、《客戶違章處理標準》、

《鑰匙托付治理標準作業規程》、《社區文體活動組織實施作業規程》、《社區宣傳

刊物編輯、印刷、發行標準作業規程》、《小件物品寄存保管標準作業規程》、《有

償便民服務標準作業規程》、《業主檔案治理標準作業規程》中的各項工作要求。

4.1.3接待治理員、巡樓治理員在值班與交班時，必須符合物業部《客戶服務中心值

班與交接班標準作業規程》中的各項工作要求。

4.1.4物業部員工每日當值的儀容外表、言行舉止應符合《物業部員工服務治理標準

作業規范》中的各項工作要求。

4.1.5物業部員工必須按《物業部員工培訓實施標準作業規程》的要求參加培訓和達

到培訓要求，培訓合格后上崗。

4.1.6物業部各級干部均應按上述標準作業規范進行工作，履行自己的職責，符合標

準作業規程的要求。

4.1.7物業部各級員工除應嚴格按物業部的標準作業規程進行工作外，還需嚴格遵守

公司其他相關標準作業規程的要求。

4.2物業部主任/副主任的工作標準

物業部主任/副主任每日工作應嚴格按照《物業部內部治理標準作業規程》和其

他所有公司、物業部相關標準作業規程進行工作，符合相關標準作業規程的工

作需要。

4.3績效考核評分結構

4.3.1績效考評由是日檢、周檢、月檢、抽檢、內審、治理評審構成。各種檢查考評

的要求詳見公司〈績效考評標準作業規程〉。

4.3.2巡樓治理員，接待治理員的績效考評的日檢、周檢、月檢、抽檢評分均按百分

制進行，具體構成：

a）崗位工作質量（滿分20分）；

b）交接班質量（滿分10分）；

c）培訓質量（滿分10分）；

d）工作效率（滿分20分）；

e）服務質量（滿分20分）；

f）執行其他相關作業規程質量（滿分10分）

g）其他質量（滿分10分）。

4.3.3物業部主任/副主任、公共事務主任助理/組長績效考評的周檢、月檢、抽檢

評分按百分制進行。具體構成為：

a）崗位工作標準作業規程的執行質量（滿分10分）；

b）培訓質量（滿分10分）；

c）自身工作技能（滿分10分）；

d）服務質量（滿分10分）；

e）工作成效（滿分10分）；

f）工作責任心質量（滿分10分）

g）處事公平性質量（滿分10分）；

h）遵守相關作業規程質量（滿分10分）；

i）團結配合質量（滿分10分）；

j）道德水準（滿分10分）。

4.4績效考評扣分細則

4.4.1巡樓治理員考評扣公分細則：

a）崗位工作質量考評扣分細則：每次檢查發覺不符合《裝修治理標準作業規程》、《報

修治理標準作業規程》、《客戶求助服務治理標準作業規程》、《客戶投訴處理標

準作業規程》、《回訪治理標準作業規程》、《巡查治理標準作業規程》、《空置房

治理標準作業規程》、《客戶違章處理標準規程》、《文體設施治理標準作業規程》、

《社區文體活動組織實施標準作業規程》、《社區宣傳刊物編輯、印刷、發行標

準作業規程》要求的每發覺一項扣減該項評分1-2分；嚴重違反作業規程操作

的嚴重違規、每發覺一項扣減該項3-5分；引起不良后果的視情形扣減6-2

0分?？弁隇橹?；

b）巡樓治理員值班與交接班時違反《客戶服務中心值班與交接班標準作業規程》的,

每次檢查每發覺一項一樣違規扣減交接班項目0.5-1分;嚴重違規扣減交接班

項目2—4分；引起不良后果的，視情形扣減交接班項目5—10分。扣完為止;

c）巡樓治理員必須按《物業部員工培訓實施標準作業規程》要求參加培訓并考試合格。

每次檢查每發覺一項一樣違規扣減對應項目0.5-1分；嚴重違規扣減對應項目

2—3分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目4—10分。扣完為止；

d）巡樓治理員當值時違反《物業部員工服務治理標準作業規程》，言行舉止、儀容外

表達不到要求的，每次檢查每發覺一項一樣違歸扣減對應項目「2分；嚴重違

規扣減對應項目3-4分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目5-20分。扣完

為止；

e）巡樓治理員必須按本部門標準作業規程的工作時效要求按時完成相關工作,否則每

發覺一項一樣違規扣減對應項目『2分；嚴重違規扣減對應項目3-5分；引起

不良后果的，視情形扣減對應項目6-20分。扣完為止；

f）巡樓治理員除應按本部門標準作業規程工作外,還應同時嚴格按公司其他相關標準

作業規程工作，否則每發覺一項一樣違規扣減對應項目0.5-1分；嚴重違規扣

減對應項目2-3分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目4-10分。扣完為止。

4.4.2接待治理員考評扣分細則：

a）崗位工作質量考評扣分細則：每次檢查發覺不符合《裝修治理標準作業規程》、

《報修治理標準作業規程》、《客戶求助服務治理標準作業規程》、客戶投訴處

理標準作業規程》、《回訪治理標準作業規程》、《入住治理標準作業規程》、《客

戶違章處理標準作業規程》、《鑰匙托付治理標準作業規程》、《社區文體活動組

織實施標準作業規程》、《社區宣傳刊物編輯、印刷、發行標準作業規程》、《物

品實施標準作業規程》、《有償便民服務標準作業規程》要求的，每發覺一項一

樣違規扣減該項『2分；嚴重違反作業規程操作的，每發覺一項扣該項3-5分;

引起不良后果的視情形扣該項6-20分?？弁隇橹?；

b）接待治理員值班與交接班時違反《客戶服務中心值班與交接班治理標準作業規

程》的，每次檢查每發覺一項一樣違規扣減交接班項目「2分；嚴重違規扣減

交班項目2-4分；引起不良后果的，視情形扣減交接班項目5-10分?？弁隇?/p>

止；

c）接待治理員必須按《公共事務員工培訓實施標準作業規程》要參加培訓并考試

合格。每次檢查每發覺一項一樣違規扣減對應項目0.5-1分；嚴重違規扣減對

應項目2-3分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目4-10分。扣完為止；

d）接待治理員當值時違反《物業部員工服務治理標準作業規程》，言行舉止、儀

容外表達不到要求的，每次檢查每發覺一項一樣違規扣減對應項目5-20分。

扣完為止；

e）接待治理員必須按工作時效要求按時完成相關工作，否則每發覺一項一樣違規

扣減對應項目『2分；嚴重違規扣減對應項目3-5分；引起不良后果的，視情

形扣減對應項目6-20分。扣完為止；

f）接待治理員除應按本部門標準作業規程工作外，還應同時嚴格按公司其他相關

標準作業規程，否則每發覺一項一樣違規扣減對應項目0.5-1分；嚴重違規扣

減對應項目2-3分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目4-10分。扣完為

止。

4.4.3物業部主任/副主任、物業部主任助理、組長績效考評扣分細則：

a）物業部主任/副主任須嚴格按照物業部所有相關標準作業規程及物業部主任助

理、組長須嚴格按物業部各個標準規程中規定的操作要領、程序作業、組織、

監控、檢查工作，每項檢查每發覺一項一樣違規扣減對應項目「2分；嚴重違

規扣減對應項目3-4分；引起不良后果的，視情形扣減對應項目5-10分，同

時應判定發生違規的主任助理因素，屬培訓未到達標造成的，在檢查表“培訓

欄目”內同時連帶扣分；屬自身工作職能、素養低造成的，在檢查表“工作技

能”欄目內同時扣分；屬工作責任心不夠造成的，在檢查表“責任心”欄目內

同時扣分；屬處事偏差，有失公平造成的，在檢查表“公平處事”欄目內同時

連帶扣分；屬團結不力、配合不暢造成的，在“團結配合”欄目內同時連帶扣

分；屬道德水準有失造成的，在“道德水準”欄目內同時連帶扣分。如同時數

項違規，應在違規的所有欄目內同時連帶扣分，直接對應項目分值扣完為止（一

樣每次發覺扣減1—2分；嚴重的扣減3—10分）；

b）物業部主任/副主任、物業部主任助理、組長當值時儀容外表、言行舉止達不

到《物業部員工服務治理標準作業規程》要求的，每次檢查每發覺一項，一樣

違規扣減1—2分；嚴重違規扣減3—4分；引起不良后果的，視情形扣減5—

10分，并同時按本款a）項的方法分析造成不合格的主要因素，在相應欄目同

時扣減相應有盡（一樣違規扣減1—2分；嚴重的扣減3—10分）；

c）物業部主任/副主任、公共事務主任助理、組長組織安排、監督、檢查不力，

員工工作或本部門、本班次工作成效達不達各個相關標準作業規程要求的，每

次檢查每發覺一項一樣違規扣減對應項目1—2分；嚴重違規扣減對應項目3

-10分；并同時按本款a）項的方法分析造成不合格的主觀因素，在相應欄目

內同時扣減相應項目分值（一樣違規扣減1—2分；嚴重的扣減3—10分）；

d）物業部主任/副主任、物業部主任助理、組長不遵守公司其他相關標準作業規

程的，每次檢查每發覺一項，視程度在“相關規程”欄目內扣減相應項目分值

（一樣違規扣減1—2分；嚴重違規扣減3—4分；引起不良后果的，視情形扣

減5—10分）；并同時按本款a）項的方法分析造成不合格的主觀因素，在相應

欄目內同時扣減相應項目分值（一樣程度扣減1—2分；嚴重的扣減3—10分）。

4.4.4一樣違規、一樣程度、一樣情形是指偶發性的，因粗心在意引起的，或因記錄

簽名不清、不合理要求或有一定的客觀因素（需經確認）造成的程度輕微不合格。

嚴重違規、嚴重程度指明知故明犯引起的不合格；造成不良后果是指引起連鎖

反應，造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。

4.4.5“其他”欄目是為本公司相關作業規程所末包括，或超本規程4.3款所列出的

原因造成的不合格所設置，如果末發生或末顯現，該欄目考評時應當給出滿分

10分。

4.4.6檢查、考評時，如顯現《行政獎罰標準作業規程》中所列明的應受嘉獎事件，

則應視情節在正?？荚u完畢后在總分中追加1—20分（但總分不應超過100分），

另依據《行政獎罰標準作業規程》對受考人進行獎勵。

4.4.7獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準作業規程》所列出

的必須加以懲戒的情形，則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應公值外，；另依

據《行政獎罰標準作業規程》對受考人追加處罰。

4.4.8績效考評扣分細則的說明權在公司品質部。

5.0記錄

5.1《物業部接待治理員、巡樓治理員日檢、周檢、月檢、抽檢考評表》

5.2《物業部主任/副主任、物業部主任助理、組長周檢、月檢、抽檢考評表》

6.0相關支持文件

6.1《績效考評治理標準作業規程》

6.2物業部所有標準作業規程程

6.3公司相關標準作業規程

3、物業部內部治理標準作業規程

i.o目的

規范物業部內治理工作，確保各部門內部治理高效有序。

2.0適用范疇

適用于物業部各部門的內部治理工作。

3.0職責

3.1總經理負責審批物業部的年度工作計劃，并組織監控物業部總體工種作質量。

3.2物業部主任負責組織物業部年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施與控

制，并對年度、月度工作進行總結。

3.3各部門主任助理負責本部門的年度工作計劃、月度工作計劃的規定、實施與

控制，并對年度、月度工作進行總結。

3.4各部門班組長及員工負責依據本規程按計劃實施工作。

4.0程序要點

4.1工作職責：詳見各部門標準作業規程

4.2工作計劃的規定

4.2.1年度（半年度）工作計劃：

a）每年6月15日和12月15日前，各部門主任助理應根據公司總體工作計劃，結

合本部門、本小區工作的實際特點編制出下一年度（半年度）工作計劃；

b）年度（半年度）工作計劃應以書面格式于6月20日和12月20日前報物業部

主任進行審核。物業部主任應當于6月25日和12月25日前組織物業部主任

助理工作會議進行專項討論通過，并將各部門計劃匯總后于6月25日和12

月25日前上報公司總經理，申請公司主任辦公會議修訂、批準；

c）經批準后的年度（半年度）工作計劃由物業部主任布置，各部門主任助理具體

實施。計劃的完成情形作為物業部主任、各部門主任助理的績效考評指標之一;

d）年度（半年度）工作計劃的內容應包括以下幾部分：

——年度工作目標；

——主要工作實施說明；

----保證措施；

----工作計劃完成時間表；

——費用預算。

4.2.2月度工作計劃：

a）每月月底前，各部門主任助理應根據公司批準后的年度（半年度）工作計劃、

公司新的要求以及小區的實際工作情形具體編制出下月度工作計劃；

b）月度工作計劃應當于月底前報物業部主任審批，并將各部門計劃匯總后于每

月28日前上報公司行政部備案；

c）經物業部主任批準后的各部門月度工作計劃由各部門主任助理具體組織實

施、監控，計劃的實施、完成情形作為各部門主任助理績效考評依據之一；

d）月度工作計劃的內容應包括以下部分：

——月度工作計劃；

——主要工作實施說明；

----工作計劃完成時間表：

——費用預算。

4.3工作總結的制定

4.3.1年度（半年度）工作總結：

a）每年6月30日和12月31日前，各部門主任助理應依據年度（半年度）工作

計劃、工作記錄、檔案

b）編制出年度（半年度）工作總結報告書報物業部主任，由物業部主任召開物業

部工作會議討論通過，將通過的各部門年度（半年度）工作總結匯總后報公司

總經理室；

c）審議結論作為物業部主任、各部門主任助理績效考評的依據之一；

d）審議可以結合年度治理評審一起進行；

e）年度（半年度）工作總結的內容要求包括：

——計劃目標的逐項完成情形、完成數據；

——主要工作措施的實施情形；

——員工的績效考評結果；

——費用成本支出情形；

——附錄各種原始證據。

4.3.2月度工作小結：

a）每月1日前，各部門主任助理應當依據月度工作計劃、工作記錄、檔案，對上

月工作進行小結；

b）工作小結應以書面形式報物業部主任進行審核。物業部主任應當在每月5日前

將各部門月度工作進行小結匯總后上報公司行政部備案；

c）物業部主任對工作小結的審核結果作為各部門主任助理月度績效考評的依據

之一；

——工作計劃的完成情形（附統計數據）；

—員工績效考評結果；

—附錄的原始證據。

4.4正常工作組織、布置、實施

4.41工作例會、專項會議、協，調會議；

a）物業部主任或各部門主任助理每周應定期召開工作例會。工作例會是為日常

工作安排、工作和諧、工作小結的會議，應當按以下要求召開；

——通報各方面、各班組的主要工作實施情形；

提出需要協助的問題、困難；

---布置下一周的各項工作；

——總結上一周的工作實施情形；

——依據《績效考評治理標準作業規程》和《行政獎罰標準作為規程》獎優罰劣。

b）專項工作會議是由物業部主任或各部門主任助理暫時組織召開的為解決某一

問題的專項工作會議。會議應當按以下要求召開：

有明確的解決問題目標；

——事先以書面通知形式知會相關人員；

——有關人員的主要發言記錄；

——有結果。

C)和諧會議是由物業部主任或各部門主任助理為和諧各部門或班組之間的工作

而召開的聯席會議。會議應當按以下要求召開：

---有書面通知；

——有相關人員的主要發言摘要；

——有結果。

d)各類會議均應有詳細的會議要。

4.4.2工作的組織實施；物業部主任、各部門主任助理應當嚴格依據物業部所有標準

作業規程以及公司相關標準作業規程組織實施專項工作。

4.5工作日常檢查、監控

4.5.1物業部主任、各部門主任助理、班組長應當依據相關標準作業規程對下屬的工

作進行日常例行檢查。

4.5.2檢查頻次及檢查人；

a)物業部主任每天應對轄區的工作狀況、下屬表現進行不少于1次的工作檢查，

并將結果記錄于當日《工作日記》中；

b)各部門主任助理每天應對轄區的工作狀況、下屬表現進行不少于2次的工作檢

查，并將結果記錄于當日《工作日記》中；

c)各部門班組長每天每班應當對轄區的工作狀況、員工表現進行不少于4次的工

作檢查，并將檢查情形記錄于當天的《工作日記》中；

d)如遇特別原因不能規定次數的檢查，應當在《工作日記》中加以注明。

4.5.3檢查方式：

a)檢查可以采用抽檢的方式，但主任助理、班組長每天到至少應有一次以上是全

面檢查；

b)檢查的原則：

——重點部位、重要工作要重點、重復檢查；

——在會議上列出來的問題要重點檢查；

——對工作的執行結果要重點檢查；

——檢查時注意原始證據的保留。

c)檢查以糾正違規、提高工作水平為目的，因而在檢查出違規現象時，應當場于

以糾正，示范指導。嚴禁只查不幫的行為。

4.6績效考評

4.6.1物業部主任、各部門主任助理及班組長應當依據每日的《工作日記》對下屬員

工進行績效考評中的《日檢》、《周檢》和《月檢》。

4.6.2績效考評的要求詳見公司《績效考評治理標準作業規程》和物業部各部門《績

效考評實施標準作業規程》。

4.7員工培訓

物業部應當定期和不定期組織各種內部培訓和參加公司相關知識、技能培訓，詳

見《培訓治理標準作業規程》、物業部各部門《培訓實施標準作業規程》。

4.8記錄/治理

4.8.1經審核批準后的年度（半年度）工作計劃、工作總結由公司歸檔長期儲存。

4.8.2月度工作計劃、工作小結由物業部歸檔儲存。儲存期5年。

4.8.3各部門各種會議紀要由各部門各自歸檔儲存。儲存期兩年。

4.8.4主任助理《工作日記》每半年歸檔由物業部儲存，儲存期5年。班組長《工作

日記》每半年歸檔由各部門各自儲存，儲存期兩年。

4.8.5《日檢》、《周檢》和《月檢》統一在每月底交回公司綜合部歸檔長期儲存。

5.0記錄

6.0相關支持文件

6.1《績效考評治理標準作業規程》

6.2物業部所有相關作業規程

6.3《檔案治理標準作業規程》

6.4《行政獎懲罰標準作業規程》

6.5《治理評審標準作業規程》

4、物業部員工服務治理標準作業規程

1.0目的

規范物業部員工的服務行為，確保公司的良好形象，為客戶提供優質的服務。

2.0適用范疇

適用于物業部所屬各部門員工的服務工作。

3.0職責

3.1公司物業部各部門主任助理負責監督、考核員工的服務行為。

3.2物業部全體員工負責按照本規程開展服務工作。

4.0程序要點

4.1總則：各部門主任助理每天至少巡視一次所屬部門員工的著裝、儀容外表及工

作情形并將檢查結果記錄在《工作日記》中，作為員工績效考評的依據之一。

4.2儀容外表

4.2.1服飾著裝：

a)上班時間必須穿工作服，工作服要整潔，紐扣要扣齊，不答應敞開外衣，非工

作需要不答應將衣袖、褲管卷起，不答應將衣服搭在肩上；

b)降服外衣衣袖、衣領不顯露個人衣物，降服外不顯露個人物品，服裝衣袋不裝

過大過厚物品，袋內物品不外露；

c)上班統一佩帶工作牌，工作牌應端正的戴在左胸襟處；

d)非當班時間，除因公或經批準外，不穿著或攜帶工衣外出；

e)鞋襪穿戴整齊清潔，鞋帶系好，不答應穿鞋不穿襪，女員工不答應穿高跟鞋，

非工作需要不答應打赤腳或穿雨鞋到處走。工作完畢應在工作場所將鞋擦干凈

再走；

f)女員工應穿肉色絲襪；

g)非特別情形不答應穿背心、短褲、拖鞋；

h)男女員工均不答應帶有色眼鏡。

4.2.2須發：

a)女員工前發不遮眼，后發不超過肩部，不梳怪異發型；

b)男員工后發根不超過衣領(其中：保安員頭發不得長于5mm),不蓋耳，不留胡

須；

c)所有員工頭發應保持整潔光鮮，不答應染除黑色以外的其他顏色；

d)所有員工不答應剃光頭。

4.2.3個人衛生：

a)保持手部干凈，指甲不答應超過指頭兩毫米，指甲內部答應殘留污物，不涂有

色指甲油；

b)員工應經常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應及時換洗；

c)上班前不答應吃有異味食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯后漱口；

d)保持眼、耳清潔，不答應殘留眼屎、耳垢。

4.2.4女員工應淡妝裝扮，不答應弄妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。

4.2.5每天上班前應注意檢查自己的外表，上班時不能在客人面前或公共場所整理儀

容外表，必要時應到衛生間或工作間整理。

4.3行為舉止

4.3.1服務態度：

a)對客人服務無亂何時都應面帶笑容，和顏悅色，熱情主動；

b)在將客人勸離工作場所時要文明禮貌，并做好說明及道歉工作；

c)謙虛和悅接受客人的評判，對客人的投訴應耐心傾聽，并及時向主任助理領班

匯報。

4.3.2行走：

a)行走時不答應把手放入衣袋里，也不答應雙手抱胸或背手走路；

b)在工作場合與他人同行時，不答應勾肩搭背，不答應同行時嬉戲打鬧；

c)行走時，不答應隨意與客戶強道穿行；在特別情形下，應向客戶示意后方可越

行；

d)走路動作應輕快，但非緊急情形不應奔跑、跳躍；

e)手拉貨物行走時不應遮住自己的視線；

f)盡量靠路右側行走；

g)與上司或客戶相遇時，應主動點頭示意。

4.3.3就坐時姿勢要端正，入坐要輕緩，上身要直，人體重心要穩，腰部挺起，手自

然放在雙膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。就坐時不答應有以下幾種姿

勢：

a)坐在椅子上前俯后仰，搖腿蹺腳；

b)在上司或客戶面前雙手抱著胸前，蹺二郎腿或半躺半坐；

c)趴在工作臺上或把腳放于工作臺上；

d)晃動桌椅，發出聲音。

4.3.4其他行為：

a)不答應隨地土痰，亂扔果皮、紙屑；

b)上班時間不答應吃零食，玩弄個人小物品或做與工作無關的事情；

c)在公共場所及客戶面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、瘙癢、不答應脫鞋、卷褲腳

衣袖、不答應伸懶腰、哼小調、打哈欠；

d)到客戶處進行工作時，不答應亂翻亂摸，更不答應拿客戶的東西、禮物；

e)談話時，手勢不宜過多，幅度不宜太打大；

f)不答應口叨牙簽到處走。

4.4言語

4.4.1問候語：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上好、路上辛

勞了、你回來了。

4.4.2歡迎語：歡迎您來我們住宅小區、歡迎您入住本樓、歡迎光臨。

4.4.3祝賀語：恭喜、祝您節日愉快、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、

祝您新婚快樂、祝您新春快樂、恭喜發財。

4.4.4辭別語：再見、晚安

4.4.5明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。

4.4.6道謝語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。

4.4.7應答語：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關系、這是我

應該做的。

4.4.8征詢語：請問您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我幫您做什么嗎？您有別

的事嗎？

4.4.9要求語：請你協助我們……、請您……好嗎？

4.4.10商量語：……你看這樣好不好?

4.4.11說明語：很抱歉，這種情形，公司的規定是這樣的。

4.4.12基本禮貌用語10字：您好、請、謝謝、對不起、再見。

4.5對來訪人員

4.5.1主動說：“您好，請問您找哪一位”或“我可以幫助您嗎？"；“請您出示證件”

（保安專用）。

4.5.2確認來訪人要求后，說“請稍等，我幫您找”并及時與被訪人聯系，并告訴來

訪人“他立刻來，請您先等一下，好嗎？

4.5.3當來訪人員不懂得或不愿出示證件時，應說：“對不起，先生小姐，這是公司規

定，為了客戶的安全，請懂得！”（保安專用）。

4.5.4當來訪人員忘記帶證件必須進入區域時，應說：“先生/小姐，請稍候，讓我請

示一下好嗎？”此時應用對講機呼叫干部前來協助處理。

4.5.5當確認來訪人有意搗亂，要橫硬闖時，應先說：“對不起，按公司的規定，沒有

證件不答應進入小區，請配合我的工作；”當對方執意要硬闖時，立刻用對講機

呼叫就近干部，但應注意盡量保持冷靜克制，只要對方沒危及他人安全或進行

破壞，均應做到冷靜克制。

4.5.6當來訪人員出示證件時，應說：“謝謝您的合作，歡迎光臨”。

4.5.7如果要找的人不在或不想見時,應禮貌的對對方說：“對不起，他現在不在，您

能留下卡片或口信嗎？

4.5.8當來訪人員離開時，應說：“歡迎您再來，再見！

4.6對客戶

4.6.1為客戶提供服務時，無亂何時均應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感；與客

戶談話時，應全神貫注、注意傾聽，給人以受尊重之感；應坦誠待人，不卑不

亢，給人以真誠感；應神色坦然、輕松、自信，給人以寬慰感；應沉著穩重，

給人以鎮靜感。

4.6.2對客戶要一視同仁，切忌有兩位客戶有事相求時，對一客戶過分親熱或長時間

傾談，而冷待了另一位客戶。當值時有客戶有事相求時，應立刻放下手中工作，

招呼客戶。

4.6.3嚴禁與客戶開玩笑、打鬧或取外號。

4.6.4客戶之間交談時，不要走近旁聽，也不要在一旁窺視客戶的行動。

4.6.5對容貌體態奇特或穿著奇特服裝的客戶切忌交頭接耳或指手畫腳，更不答應圍

觀，不許背后議論、仿照、譏笑客戶。

4.6.6當客戶提出不屬于自己職責范疇內的服務要求時，應盡可能為客戶提供力所能

及的幫助，切不可說“這與我無關”之類的話。

4.6.7與客戶交談時，要全神貫注用心傾聽，要等對方把話說完，不要隨意打斷對方

的談話。對沒聽清楚的地方要禮貌的請對方重復一遍。

4.6.8對客戶的問詢應盡量圓滿答復，若遇“不清楚、不知道”的事，應請示有關領

導盡量答復對方，不許以“不清楚、不知道”作回答?；卮饐栴}要盡量清楚完

整，不許不懂裝懂，摸棱兩可，胡亂作答。

4.6.9在與客戶對話時，如遇另一客戶有事相求時，應點頭示意打招呼或請對方稍等,

不能視而不見，同時盡快終止談話招呼客戶。如時間較長，應說：“對不起，讓

您久等了”。

4.6.10與客戶交談，態度和藹，語言要親切，聲調要自然、清楚、柔和、親切，音量

要適中，不要過高，也不要過低，以對方聽清楚為宜，答話要迅速、明確。

4.6.11需要客戶協助工作時，第一要表示歉意，并說：“對不起，打擾您了”。時候應

對客戶幫助或協助表示感謝，

4.6.12對于客戶的困難，要表示充分的關心、同情和懂得，并盡力想辦法解決。

4.6.13對客戶搬出大宗物品時，應請上級處理，不許與客戶爭吵。

4.6.14見客戶搬出大宗物品時，應先主動打招呼：“先生/小姐，您好！”然后再履行手

續，“對不起，請出示放行條！(保安專用)”當客戶搬運物品有困難時，要主動

幫忙，客戶表示感謝時，用“不用謝或不客氣，沒關系”回答。

4.6.15當遇到熟悉的客戶回來時，應說：“某某先生/小姐”。

4.6.16當遇到的客戶經過崗位時，應說：“你好，某某先生/小姐”。

4.6.17當客戶有事咨詢時，應熱情接待，并說：“有困難直說，但愿我能給你幫助”。

當遇到客戶示意恩惠或其他好處時，應說：“謝謝您的好意，公司有規定不能收

取，請您諒解”。

4.6.18當發覺自己和對方有誤解時，應說：“不好意思，我想我們可能是誤會了”。

4.6.19當發覺自己有失誤時，應立刻說：“不好意思，我想我們可能是誤會了”。

4.6.20對來咨詢辦事的客戶，值班員應立刻起立，神態熱情，主動問好：“先生/小姐,

您好！請問有什么事需要我們幫助的”。

4.6.21當對方挑戰時，應說：“請尊敬我們的工作，先生/小姐"。

4.6.22當遇到行動不便或年齡較大的客戶經過時，應主動上前攙扶。

4.6.23與客戶交談時，應注意：

a)對熟悉的客戶應稱呼其姓氏，如某某先生、某某小姐；

b)與客戶對話時宜保持1米左右的距離，應使用禮貌用語；

c)與客戶談話時，應專心傾聽客人的意見。眼神應集中，不浮游，不應中途隨意

打斷客戶的講話；

d)應在不泄露公司秘密的前提下，圓滿答復客戶的問題，若有困難時應積極查找

有關資料或請示領導后答復客人，不可不懂裝懂；

e)當客戶提出的要求超出服務范疇時，應禮貌回絕；

f)在服務工作中，處理問題要簡潔明快，不要拖泥帶水；

g)與客戶大交道應遵循不卑不亢、坦誠自然、沉著穩重的原則；

h)任何時候都不得對客戶有不雅的行為或言語。

4.7接聽電話

4.7.1鈴響三聲以內，必須接聽電話。

4.7.2拿起電話應清楚報道：“您好，某某部門”。

4.7.3認真傾聽對方的電話事由，若需傳呼他人，應請對方稍候，然后輕輕擱下電話,

去傳呼他人；如對方有公事相告或相求時，應將對方要求逐條記錄在《工作日

記》內，并盡量詳細回答。

4.7.4通話完畢，應說：“謝謝，再見！”語氣平和，并在對方放下電話后在輕輕放下

電話，任何時候不得用力擲聽筒。

4.7.5接電話聽不懂對方語言時，應說：“對不起，請您用普通話，好嗎？”或“不好

意思，請稍候，我不會說廣州話”。

4.7.6中途若遇急事需暫時中斷與對方通話時，應先征得對方的同意，并表示感謝，

復原與對方通話時，切勿忘記向對方致歉。

4.7.7接電話時，聲調要自然清楚、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦

不要過低，以免對方不太清楚。

4.8拔打電話

4.8.1電話接通后，應第一向對方致以問候，如：“您好”，并作自我介紹。

4.8.2使用敬語，將要找的通話人姓名及要求做的事交待清楚。

4.8.3通話完畢時，應說：”謝謝、再見”。

4.9進行工作操作時

4.9.1進行室外工作可能影響到客戶的工作、生活的工作時。應擺放警示牌。

4.9.2室內進行修理、種植等工作時，應在地面鋪一層報廢床單或毛巾等保護地面，

不答應弄臟家俱、地面、；墻身等。工作完畢要徹底清理工作，現場復原原樣。

4.9.3工作操作時應注意走路輕、工作輕、說話輕。

4.9.4工作進行中若有客戶走過工作區域應暫時停止工作，并面帶微笑面對客戶，等

客戶走過后再連續工作。

4.9.5無論何時不答應坐在地上操作。

4.10與顧客，同乘電梯時

4.10.1主動按“開門”鈕。

4.10.2電梯到達時，應站在梯門旁，一只手斜放在梯門上，手背朝外，以免梯門突然

關閉，碰到顧客；另一只手徽微抬起放在胸前，手心朝上，五指并攏，指向電

梯，面帶微笑地說“電梯來了，請進”。

4.10.3顧客進入電梯后再進電梯，面向電梯門，按'‘關門”鈕。關閉電梯時，應防止

電梯門夾到他人的衣服、物品。

4.10.4等電梯門關閉呈上升狀態時，第一出去站立在電梯門旁，一只手斜放在梯門上,

手背朝外，另一只手五指并攏，手心向上，指向通道，面帶微笑的說：“到了，

請走好”。

4.11保安員檢查出租屋時

4.11.1應先按門鈴1-3下，無門鈴時可用手輕輕敲門，但不要用力過大或長時間敲門。

4.11.2見到租客時，應第一敬禮，問好，并說明單位、事由等。

4.11.3禮貌的要求租客出示暫住證，切勿粗聲粗氣。

4.11.4檢查完畢后，禮貌向對方致意。

4.12保安員檢查工地時

4.12.1對被檢查人員先敬禮，然后禮貌的要求對方出示暫住證，身份證、出入證。

4.12.2任何時候不得打罵施工人員。

4.13保安員對車輛治理時

4.13.1對違章行車者，應說：“對不起，為了您的安全，請您按規定行駛”。

4.13.2對違章停車者，應說：“對不起，此處禁止停車，請您將車停在車位里好嗎？

4.13.3對車內的閑雜人員，應說：“您好，為了確保您的安全，請您不要在車場逗留”。

4.13.4當車主離開車輛時，應注意提醒車主：“請您將車鎖好，貴重物品隨身帶走，不

要放在車（內）上”。

4.14當值時接到投訴、咨詢的處理

4.14.1對客戶的投訴咨詢要細心聆聽，不答應有不耐煩的表現。

4.14.2對于投訴，應指引客戶到“客戶服務中心”反映；對于誤解，如自己能說明清

楚時應盡量向客戶說明；如自己無法說明清楚應立刻要求上司協助或指引客戶

到''客戶服務中心”咨詢。

4.15在服務過程中，應注意

4.15.1三人以上的對話，要用互相都懂的言語。

4.15.2不答應仿照他人的言語、聲調和談話。

4.15.3不答應聚堆閑聊、高聲喧嘩或高聲喊另一個人。

4.15.4不與客戶爭辯。

4.15.5不講有損公司形象的言語。

4.15.6不答應在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論客戶。

4.15.7不講粗言惡語或使用鄙視或污辱性的言語。

4.16保安員敬禮

4.16.1敬禮的范疇：

a)保安干部、員工工作見面時互相敬禮；

b)保安干部、員工對外行使職責權益時先行敬禮；

c)保安干部、員工與公司主任級以上領導工作見面時敬禮；

d)對公司副總經理以上領導的車輛敬禮(不論車內有無領導)；

e)對不認識的領導工作見面檢查證件時，先敬禮在檢查證件，確認是公司領導時,

說：“對不起，很抱歉！”然后再敬禮；

f)遇有前來住宅小區參觀的人員，如有公司領導陪同，敬禮時需待客人通行完畢

后方可禮畢，遇有客人人數較多或車隊參觀時，敬禮后連續行注目禮直至客人

完全通過；

g)當值見降服的軍人、公安人員要行軍禮問好。

4.16.2敬禮的時間：

a)在對方行至距自己3-5米時開始敬禮；

b)對行使的車輛以對方開始注意到崗位時敬禮。

4.16.3敬禮時以軍禮為主，必要時鋪以注目禮。

4.17本規程作為物業部各部門員工績效考評的依據之一。對于嚴重違反本規程的員

工，還要按《行政獎懲標準作業規程》予以相應的處罰。

5.0記錄

6.0相關支持文件

《行政獎罰標準作為規程》

5、入住治理標準作業規程

1.0目的

規范業主入住治理工作,確保業主順利入住。

2.0適用范疇

適用于業主入住的治理工作

3.0職責

3.1物業部主任負責組織安排入住工作。

3.2物業部主任助理負責協助主任安排業主入住工作。

3.3物業部治理員負責具體辦理入住手續。

3.4財務部負責核收各項入住費用。

3.5機電修理組負責收樓時發覺的樓宇整改的跟進和水電的開通工作。

4.0定義

入住：是指業主收到書面入住通知，并辦理完相應手續。業主收到入住通知一

個月內未辦理入住手續的，視為入住。

5.0程序要點

入住的準備工作

5.1入住資料的準備：

a)根據小區的實際情形編寫和印刷《客戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、

《入住通知書》；

b)《入住通知書》的內容要求寫明物業部辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的

資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等；

c)印刷以下各類入住表格：

——《〈業主證〉領用登記表》；

——《裝修申請表》；

——《住宅使用說明書》；

《住宅質量保證書》；

——《鑰匙領用登記表》；

《入住驗房表》；

——《業主家庭情形登記表》；

——《入住登記表》。

5.1.2設計辦理入住手續流程圖。

5.1.3入住時的環境布置：涉及服務標識區別的按《服務標識治理標準作業規程》有

關規定辦理：

a)區內環境：

——入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷某某某”等，插彩旗，營造烈火的氣氛；

——插指路牌，由入口處到物業部，指路牌標明“物業部一”字樣；

——入口處標明物業部辦公地址和辦公時間。

b)物業部辦公環境：

——掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以鄭重、喜慶的感受；

——張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”,

各窗口標識清楚，一目了然；

——治理人員著裝整潔，精神飽滿；

辦公室內資料擺放整齊有序。

5.2辦理入住流程圖

業主備齊入住資料

5.3發出入住通知

5.3.1公共事務依據物業部辦公會議議定的入住時間，向業主發出入住通知，內容包

括：

a)《關于辦理入住手續的通知》；

b)《致廣大業主的慰問信》。

5.3.2業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到物業部辦理

入住手續。如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，物業

部治理員應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續；

超過規定期限未辦理入住手續的，物業部應將情形向物業部主任匯報決定是否

登報催辦。業主辦理入住手續需帶以下證件：

a)《關于辦理手續的通知》；

b)《購房合同》原件和復印件各一份；

c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；

d)單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份；

e)托付他人辦理的，需帶業主托付書。

5.4入住手續的辦理

5.4.1驗證：治理員在業主前來辦理入住手續時，應第一對以下證件進行檢查：

a)《購房合同》原件；

b)業主的身份證原件；

c)單位購房的還需檢查其單位營業執照副本；

d)托付他人辦理的，還須檢查業主的托付書。

5.4.2檢查無誤后，治理員將《