25四月2025第3章物業管理企業的業務獲取3.1物業招標3.2物業投標

3.3物業管理委托合同本章小結學習目標資料鏈接復習思考題實訓題25四月2025〔學習目標〕

市場經濟環境中，物業管理企業的業務是通過招投標活動公開競爭而獲取的。通過本章學習，要求學生熟悉物業招投標的程序和招標文件的編制，熟悉物業服務委托合同的內容，掌握物業管理投標書的編寫方法。25四月20253.1物業招標物業招標，是指房地產開發商或業主委員會等物業管理主體，通過編制和公開符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方式進行分析和判斷，最終確定物業管理企業并與之簽訂物業前期服務合同或物業服務合同的全過程。

25四月20253.1.1物業招標的方式1）公開招標：是指招標人員通過各種新聞媒體公開發布招標公告，邀請所有愿意參加投標的物業管理企業參加投標的招標方式。2）邀請招標：又稱邀標，是指不公開刊登廣告而是以投標邀請書的方式邀請3個以上具備相應物業管理資質的物業管理企業投標的招標方式。3）協議招標：簡稱議標，又稱談判招標，是指招標人不必公開發布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔物業管理業務的物業管理企業，邀請其投標，然后平等協商，最后達成協議。25四月20253.1.2物業招標程序：物業招標的一般程序是：招標方成立招標機構→編制招標文件→確定標底→招標備案→發布招標公告→投標方資格預審→投標方購買招標文件→召開標前會議→投標方制作投標文件并送達→開標、評標和定標→簽訂物業服務合同。1）招標方成立招標機構：（1）自行設立招標機構：根據物業管理項目招標主體的不同，分為開發商自行招標和業主委員會自行招標。（2）委托招標代理機構招標：招標代理機構是專門從事招標代理業務的社會中介組織。25四月20252）編制招標文件：招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的基礎，其主要內容包括：告知投標人遞交投標書的程序；所需招標項目的要求；投標評定準則；訂立合同的條件等。3）確定標底：標底又稱底標，是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格（預算價格）。它是招標人審核報價、評標和宣標的重要依據。25四月20254）招標備案：在招標方發布招標公告前，要到房地產主管部門進行招標備案。程序是：（1）申請（2）受理（3）審查：經審查符合條件的，出具《物業招標備案通知》。5）發布招標公告6）投標方資格預審：對投標申請人進行資格預審的程序是：（1）發出資格預審通告或經營資質預審邀請書（2）獲取資格預審文件（3）資格預審25四月2025[示例3-1]中國人民大學明德樓物業管理招標投標資格預審文件（點擊查看）7）投標方購買招標文件8）召開標前會議9）投標方制作投標文件并送達10）開標、評標和定標（1）開標：由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況→當眾拆封→宣讀投標人的名稱、投標、價格和投標文件的其他主要內容→開標過程同步記錄，并由招標人存檔備查。（2）評標：由招標人依法組建的評標委員會負責。25四月2025（3）定標：評標委員會按照招標文件確定的評標標準和方法對投標文件進行評審比較，作出評審結果，并對評標結果簽字確認。11）簽訂物業服務合同3.1.3招標文件的編制1）招標文件要點一份招標文件，應當包括以下要點：（1）投標人須知：①評標方法和標準；②編制投標文件的要求；③投標方式；④投標截止時間；⑤開標地點和投標有效期。25四月2025（2）合同主要條款及格式。（3）要求投標人提供的資格和資信證明、投標函及附件、履約擔保證、授權委托書的格式和說明。（4）投標價格要求及計算方法。（5）技術條款。（6）圖紙或者其他應當提供的資料。（7）其他應當說明的問題。2）招標文件內容：（1）招標人及招標項目簡介；（2）物業管理服務內容和要求；25四月2025（3）對投標人及投標書的要求；（4）評標標準及方法；（5）評標活動方案；（6）物業服務合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。[示例3-2]招標文件格式（點擊查看）3）招標文件的編制：一般情況下，招標文件的編制格式如下：25四月20253.2物業投標物業投標是指物業管理企業，根據物業招標文件中確定的物業管理服務要求與標準，組織編制投標文件，并向招標單位遞交應聘申請書和投標書，參與公平競爭，獲取業務的過程。

3.2.1物業投標過程1）確定投標意向并成立工作機構（1）取得《企業法人營業執照》、《物業管理企業資質證書》。（2）做好資金籌措準備。25四月2025（3）收集有關招標資料。（4）進行可行性分析。（5）申請資格預審。2）獲取招標文件3）考察物業項目現場4）制定管理服務方法與工作量5）制定資金計劃6）標價測算

7）辦理投標保函：以確保在投標人中標后不能履約時，招標人可通過為投標人出具保函的銀行，用保證金額作為投標人對招標人經濟損失的賠償。25四月20258）編制投標書9）封送標書、保函投標書的封送過程中，應注意以下幾個問題：（1）投標文件中的每一個空白均需填寫；（2）投標文件應字跡清楚、整潔、紙張統一、裝幀美觀大方；（3）計算數字要準確無誤；（4）不得改變標書格式，不得涂改；（5）封送標書遵照一般慣例，準確正本一本，副本兩本，分別包裝封印。10）現場答辯11）定標25四月20253.2.2投標文件的編制所謂投標文件，實際工作中常簡稱為投標書、標書，它是指招標文件中規定的投標人必須提交的全部文件，是招標人評標、定標的依據。1）國家建設部等單位聯合制定了《評標委員會和評標方法暫行規定》規定下列行為可認定投標人的投標為廢標：（1）虛假投標（2）低于成本價競標（3）投標人資格不符（4）標書不符要求

25四月20252）編寫投標文件要求包括以下幾個方面：（1）投標企業情況（2）對標的物業的分析3）下面我們逐項介紹投標文件的編寫投標文件的組成包括：投標致函、附件、管理方案三個部分。（1）投標致函：投標致函實際上就是投標人的正式報價信，其主要內容有：①表明投標人完全愿意按招標文件中的規定承擔物業管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；25四月2025②表明投標人接受該物業整個合同委托管理期限；③表明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規定金額提供履約保證金；④表明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力；⑤表明對招標人接受其他投標的理解。[示例3-3]投標致函示例（點擊查看）25四月2025（2）附件：附件的數量及內容按照招標文件的規定確定。這些文件主要包括：①公司簡介；②公司法定代表人證明；③公司對合同意向的承諾；④物業管理項目組的配備；⑤物業管理組織實施規劃等。[示例3-4]附件示例（點擊查看）25四月2025（3）管理方案：物業管理方案是為了提供物業管理工作而制定的方案，它是物業投標書的重要組成部分，是投標報價的主要依據，也是物業管理企業中標后，進行物業管理運作的基本“綱領”。物業管理方案最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。物業管理方案編制的方法是：①方案編制前的準備：

第一，組織方案編制人員

第二，搜集各種招標方資料25四月2025

第三，市場調查

第四，了解掌握政策規定

第五，項目評估②分析投標物業管理要點

第一，住宅小區：物業管理應當突出的是：環境管理；衛生綠化管理；治安管理；市政設施管理。

第二，高層住宅：這類物業管理的重點放在：機電設備管理；保衛治安管理；衛生清潔管理；保養維護。25四月2025

第三，寫字樓其物業管理重點應放在：安全保衛工作；電梯、中央空調、水電設施維護；清潔衛生服務。

第四，商業大廈管理其管理重點在于：安全保衛工作；消防工作；清潔衛生工作；空調或供熱設備管理[示例3-5]物業管理要點示例（點擊查看）25四月2025③介紹本公司將提供的管理服務內容及功能、費用

第一，開發設計建設期間的管理服務內容：A．對投標物業的設計圖紙提供專業意見B．對投標物業的設施提供專業意見C．對投標物業的建筑施工提供專業意見并進行監督D．提供本投標物業的特別管理建議。

第二，物業竣工驗收前的管理服務內容：A．制訂員工培訓計劃B．制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊C．列出財務預算方案。25四月2025

第三，用戶入住及裝修期間的管理服務內容：A．住戶入住辦理移交手續的管理服務B．住戶入住、裝修工程及物料定送的管理服務C．遷入與安全管理服務

第四，管理運作服務內容：A．物業管理人力安排。B．保安服務C．清潔服務D．維修保養服務E．財務管理服務25四月2025F．綠化園藝管理服務G．租賃管理服務H．與租用戶聯系及管理報告I．其他管理服務內容。

第五，說明將提供的服務形式、費用和期限[示例3-6]以某公寓管理運作服務為例，介紹服務內容、形式、費用部分的編制。（點擊查看）25四月20253.3物業管理委托合同3.3.1物業管理委托合同物業管理委托合同，是指物業管理市場上，物業管理服務的各有關當事人，為實現物業管理服務的目標，而簽訂的相互之間的民事權利義務關系的協議。依據委任人和委托階段的不同可以把委托合同分成以下兩類：（1）前期物業管理服務合同（2）物業管理服務合同25四月20253.3.2物業管理委托合同的內容

一般包括：總則、委托管理事項、委托管理期限、雙方權力義務、物業管理服務質量、物業管理服務費、違約責任、附則八個部分。

[示例3-7]《物業管理委托合同示范文本》（點擊查看）25四月20253.3.3物業管理服務合同的簽訂與履行1）物業管理服務合同的簽訂（1）業主與中標的物業管理企業談判；（2）簽訂諒解備忘錄；（3）發送中標函或簽發意向書；（4）擬定并簽訂合同協議書。2）物業管理服務合同的履行

合同的履行，是指合同雙方當事人正確、適當、全面地完成合同中規定的各項義務的行為。

25四月20253.3.4物業管理服務合同的變更與解除1）物業管理服務合同的變更它是經雙方當事人協商一致后，在原有合同的基礎上，對原有合同的局部修改和補充。2）合同的解除由于發生法律規定或當事人約定的情況，使得當事人之間的權利義務關系消滅，合同的法律效力終止的行為稱為合同的解除。25四月2025[本章小結]

在市場經濟條件下，物業管理企業獲取業務都要走公平競爭之路，因此，本章圍繞物業管理企業的業務獲取，講述了物業招投標的程序和方法，重點講述了編制招投標文件的方法，并說明了物業服務合同的簽訂和履行的有關問題。通過本章的學習，不僅要求從理論上掌握上述知識，更要求從實務操作上掌握上述工作。

25四月2025[資料鏈接]

為規范物業管理企業在業務獲取中的行為，請各位老師和同學在學習本章的同時，閱讀下列資料：

1．《中華人民共和國招投標法》（2000年1月）2．建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（2003年130）3．建設部《前期物業服務合同示范文本》(2004年155)4．各省、直轄市招投標管理辦法。25四月2025[復習思考題]1．物業管理的招標要經過怎樣的程序？物業管理招標文件如何編制？2．簡述物業管理的投標程序。如何編制物業管理投標文件？3．簡述物業管理合同的主要內容。25四月2025[實訓題]某大廈是由某房地產開發公司建設的，坐落于×市×區×路×號，占地面積21300㎡，總建筑面積51000㎡。大廈坐北朝南，門（南）門前為×路，南距×花園300m，北靠×大廈及光華南街；西至星光普通住宅小區。

大廈建筑為地下4層，地上17層，是×地區目前最高建筑，大廈主要設計功能為高檔綜合寫字樓，

25四月20251～3層可作為商業用房大廈主要設備均由美國、日本、德國等發達國家進口，設計外形美觀，裝修檔次高，是一棟5A級（CA—通訊自動化，BA—樓宇自動化，MA—管理自動化，FA—消防自動化，OA—辦公自動化）高智能