我把海洋獻給你！我把海洋獻給你！中國·湖北

自古人杰地靈群雄逐鹿之地

江湖·湖北

武昌、漢陽、漢口，三鎮鼎立。因為有水把武漢分成三鎮，武漢才有了與其他城市不同的靈氣。曹魏、蜀漢、孫吳，三足鼎立。因為有了三國英雄的痕跡，武漢多了一份厚重與帥氣。

武漢人是自豪的：氣勢磅礴的長江，故人辭過的黃鶴樓，櫻花爛漫的武大校園，每一種色彩都會連接著你的想象力；武漢人又是遺憾的：因為在我們世輩的神經末梢里一直缺少著一種重要的顏色——海藍。海洋：讓我們充滿了無窮的信心與力量！我從來不是德國人事實上我只是柏林人更確切地說柏林西邊或者是西柏林西邊的人城市里其它區域對我而言如同國外。。。。。。我們是某個特定市區里的大城市人——布盧斐爾德〔Erwinblumenfold)請注意：我們重點強調了三件事品牌在區域內不成熟，旅游沒有兌現，住宅需要旅游穿針引線海昌住宅產品自有屬性的展示與放大海洋、品牌、住宅三線滾動整合，實現突圍和目標武漢極地海洋世界工程形象定位與營銷策略提報-一期住宅·偉業參謀·2021年6月-目錄〔Contents〕：Ⅰ期整體運營策略與定位旅游地產模式的解析及借鑒海昌武漢工程存在的課題海昌武漢工程自身資源的解讀工程整體運營思路Ⅰ期產品價值梳理與定價營銷推廣執行方案旅游地產模式解析與借鑒借鑒旅游地產模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開發模式分析海昌自有旅游地產工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒借鑒旅游地產模式的選擇方向無論海昌之星先開住宅還是先開旅游，不可否認，海昌之星終究還是一個旅游主題式復合地產，讓我們從旅游地產入手，挑選華僑城和青城山。借鑒旅游地產模式的選擇方向天然的稀缺的去的次數少度假類型內部繁華城市內為數不多的青城山與區域的關系華僑城特性旅游類型消費方式價值已經存在屢次重復消費城市大局部人參與形式豐富滿足短時間游玩X

海昌之星不相符√

海昌之星相符必然的跳躍的娛樂內部繁華去的次數多短時間游玩帶動并改變區域價值武漢海昌極地海洋世界工程與華僑城工程擁有相同的維度，我們嘗試從同類型地產“華僑城〞里尋找答案。華僑城是國內從事“旅游〞+“地產〞開發的先驅者，其屬下的四大主題公園也國內最為成熟的，規模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區——板道小鎮，更被視為國內主題社區開發典范。我們以華僑城為例，詳細探討旅游主題復合地產模式。關于華僑城：旅游地產模式解析與借鑒借鑒旅游地產模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開發模式分析海昌自有旅游地產工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒深圳及成都華僑城開發模式分析開發流程與收益關系住宅“波托菲諾〞當年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公園年收入之和。“波托菲諾〞作為旅游地產工程的經典之作，它給華僑城帶來的利潤是巨大的。深圳華僑城：主題公園商業街酒店等效勞配套深圳和成都華僑城開發模式分析主題公園商服配套第一步：曾有一個統計，每在華僑城主題公園和休閑商業消費1元，帶動的其他消費如住宿、購物休閑等就到達7元——事實上，“旅游主題地產〞對于整個區域經濟的拉動、區域模式的奠定、城市價值的推動，其意義遠遠不是“1：7〞的簡單比例可以概括。深圳和成都華僑城開發模式分析深圳華僑城：奠定項目價值住宅主題公園商服配套主題公園商服配套第二步：深圳和成都華僑城開發模式分析深圳華僑城：住宅主題公園商服配套有主題公園的拉動，有1:7價值鏈的存在，區域經濟日趨成熟，地塊價值價值得到最大化的膨脹，旅游地產住宅局部的高價熱銷成為可能。1:7的價值鏈主題公園商服配套第三步：深圳和成都華僑城開發模式分析深圳華僑城：住宅主題公園商服配套1:7的價值鏈華僑城天鵝堡一期賣價8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城工程在朝陽區南磨房，工程附近的樓盤原價4200元/平方米，華僑城進入后上揚到了6500元/平方米。深圳和成都華僑城開發模式分析深圳華僑城模式總結：結論一結論二結論三結論四深圳華僑城模式：是在旅游地產沒有品牌或品牌不成熟的初期階段啟動開發。前期通過造主題公園、造居住環境、造價值概念來催熟地塊，從而提升住宅溢價空間。波托菲洛項目繼承了主題公園的知名度，加上自身宜居與投資價值，成為客群追捧的對象。塑造旅游地產品牌，包含主題公園與模式住宅部分，二者缺一不可。住宅模式顛覆主題公園商服配套如果將模式進行顛覆或換位進行，成功能否再次上演？深圳和成都華僑城開發模式分析成都華僑城：深圳和成都華僑城開發模式分析住宅旅游歡樂谷公園開放純水岸一期開盤開盤成果：364套房源當天全部售罄，開盤均價7800元/平米，銷售面積6.6平米，成交額高達5.1億。成都華僑城：北京、香港沖環境成都、四川廣州、深圳沖產品成都華僑城成都華僑城的高價熱銷源于客群的追捧，與一般的區域性地產不同，它的客群來源于全國各地，及其廣泛。從客戶訪談中我們了解到：這些客戶都是沖著華僑城品牌來的。華僑城品牌光環這類客群有個名字：華僑城模式品牌追隨者深圳和成都華僑城開發模式分析迄今為止，華僑城累計了長達20年的旅游運作經驗與十多年的住宅開發經驗。華僑城模式品牌高度到達無人不知，無人不曉的程度，華僑城旅游產品與住宅產品得到認可與追捧。成都華僑城模式那么是旅游地產品牌到達國人皆知高度時的產物，有足夠品牌知名度與美譽度來支撐先開住宅的高開熱銷。成都華僑城深圳華僑城波托菲洛2001年純水岸2021年歡樂谷1998民俗文化村1991世界之窗1994成都華僑城的根底之一便在于站在了華僑城品牌模式高度。成都華僑城結論：深圳和成都華僑城開發模式分析結論旅游地產模式解析與借鑒借鑒旅游地產模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開發模式分析海昌自有旅游地產工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒海昌自有旅游地產工程分析海昌自有旅游地產工程分析大連極地海洋世界：青島極地海洋世界于2007年9月榮膺國家級4A旅游景區稱號，是迄今為止山東省最大的旅游工程，也是青島迎接2021奧運會的七大旅游工程之一。海昌自有旅游地產工程分析青島極地海洋世界：成都極地海洋世界完全建成后將成為城南首席復合商業中心，年接待游客量預計可達300萬人次以上，輻射川、渝、云、貴、陜、藏等西南地區各省市，奠定了長期而穩固的旅游消費客源。海昌自有旅游地產工程分析成都極地海洋世界：結論一海昌自有旅游地產工程總結：海昌自有旅游地產工程分析結論二結論三在已經開放的極地海洋世界區域內，海昌有著良好的知名度與美譽度海昌品牌高度與平臺還有很大的上升空間極地海洋世界是一個很有吸引力的旅游工程，將補充完善城市經濟鏈旅游地產模式解析與借鑒借鑒旅游地產模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開發模式分析海昌自有旅游地產工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒華僑城和海昌前期工程借鑒分析借鑒總結：華僑城和海昌自身工程借鑒在一個新的區域內，企業品牌高度不夠的情況下，采用深圳華僑城模式，先營造環境，開發旅游，待區域成熟并且品牌如雷貫耳之后，再開發住宅對工程整體而言更為有利現實情況，武漢海昌極地海洋世界工程需要在旅游未顯現，同時區域品牌未到達一定知名度的前提下，采用先開發住宅的成都華僑城模式。海昌之星存在的課題新政解讀和對本案的影響Part2工程整體區域解讀前期客戶調研及總結報告營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾工程整體區域解讀工程位于常青、后湖、金銀湖、盤龍城四大樓市板塊的結合部位。典型近郊開拓型大規模居住社區周邊無生活配套設施，與市中心約15公里，公共交通欠興旺規劃利好，但開展啟動較慢由區域包圍攻勢，客戶截流現象嚴重，后期引導周期較長自身規模相對較大周期較長金銀湖后湖至盤龍城常青工程整體區域解讀M1M2M4M3工程所處位置公共交通缺乏，市政、商服配套目前沒有。最具吸引力的海洋館在住宅之后開放，既定的開發模式被顛覆。沒有海洋館的吸引力，脫離區域市場價格的預期能否實現？恰逢新政，樓市哀鴻遍地，海昌之星一枝獨秀的支撐在哪？沒有后湖的配套比不過金銀湖的宜居環境拼不過盤龍城的價格工程整體區域解讀工程整體區域解讀工程處于“四面受敵〞區域，客群被嚴重分流結論海昌之星存在的課題新政解讀和對本案的影響Part2工程整體區域解讀前期客戶調研及總結報告營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾新政解讀和對本案的影響新一輪調控將對房地產市場產生深遠影響—專業、深刻自曝其短,劍指土地財政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問題系列措施開始切中要害,類物業稅杠桿或將成為最后一把利刃新政解讀和對本案的影響新政解讀：33新政解讀和對本案的影響新政解讀：市場判斷判斷一：就反響而言；本輪調控，市場開展的量價表現將會經過三個階段鑒于當前開發企業總體呈現出錢多、供給缺乏以及博弈透明三個因素，預期市場量價表現會經歷三個過程。第一階段：成交量率先萎縮，價格的短期內將會是成型僵持狀態；第二階段：價格開始出現松動，成交量相應的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業探底；第三階段，將會是在第二階段根底上市場有所回轉。需要說明的是，本輪調控我們認為是保護型調控，至少會持續六個月，同時價格如果不能在目前狀態下實現至少是10-15%的回調幅度，政府是不會就此打住。新政解讀：新政解讀和對本案的影響新政解讀：新政解讀和對本案的影響新政解讀：新政解讀和對本案的影響市場判斷判斷四：就后續供給而言；集中性壓力將會出現在今年四季度及2021年上半年從三種供給情況來看，可售面積目前并不充裕，新開工面積及在建面積那么普遍成倍加大，這點從年初眾多上市企業的年報中查閱即可看出，另一方面2021年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的催促和緊密的審查來看，也在被動加速開工確保上市。按照目前整體節奏來看，第四季度以及2021年上半年將會是集中的上市供給期，壓力會比較大。新政解讀：新政解讀和對本案的影響二環以內：市場供不應求特征明顯，后續供給缺乏，現有供給土地以舊城改造和城中村改造土地為主，有剛性需求支撐。在調整期間將主要表現為短時成交量的減少，以及價格的微調，并首先觸低回暖。〔我們預計調整期為6-8個月〕二三環及三外環：后續商品房放量供給的二三環和三外環將率先調整，在成交量大幅縮水之后，將率先降價調整，后續調整幅度較中心城區大，調整時間較中心城區長。〔我們預計調整期在10-11個月〕本輪調控我們認為是保護型調控，至少將會持續六個月，未來市場將放量供給，二三環和三環外將率先進行調整，中心區受影響較小；由于城中村改造會帶來大量的剛性需求，中心區將首先回暖。新政解讀總結：新政解讀和對本案的影響工程開盤〔10年1月〕時間正處于市場調整后的量價齊跌階段且供給量較大。

郊區與近郊區將率先調整，本案位于外圍區域，沖擊更大。新政對本案的影響：新政解讀和對本案的影響海昌之星存在的課題新政解讀和對本案的影響Part2工程整體區域解讀前期客戶調研及總結營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾前期客戶調研及總結傾聽最真實的聲音——?海昌之星客戶調研?本次調查取樣對象為：地產業內與業外同時調研，職業涉及企業主、高管、中層管理以及普通白領調查取樣地點：西北湖國貿大廈、建設大道沿線本次調查取樣時間：2021年5月28-29日本次調查樣本數量：50份，其中完整有效問卷42份武漢極地海洋世界認知項目區域認知意向房型項目居住投資價值認知海昌品牌認知度意向單價？總價本次市場調研的主要內容：前期客戶調研：前期客戶調研及總結海昌品牌認知度極地海洋世界認知度工程區域認知意向戶型價值判斷及以下價格本次市調顯示海昌品牌目前在武漢認知度不高，僅十分之一的人知道海昌集團將在武漢建設極地海洋館，而在沒有明確的人群中又有1/3的人誤認為海昌系列隱形眼鏡。前期客戶調研：前期客戶調研及總結海昌品牌認知度極地海洋世界認知度工程區域認知意向戶型價值判斷及以下價格本次市調顯示差不多一半的武漢人不清楚極地海洋館已經在武漢建設，品牌建設與宣傳力度不夠；但差不多3/4的人群對海洋館來到武漢表示歡送，證明海洋館在武漢的市場根底較好。Sectionheader海昌品牌認知度極地海洋世界認知度工程區域認知意向戶型價值判斷及以下價格本次市調顯示工程所處位置偏僻，不具備位置優勢，對不經常跑黃陂的人而言，很難弄清楚具體位置。海昌品牌認知度極地海洋世界認知度工程區域認知意向戶型價值判斷及以下價格海昌品牌認知度極地海洋世界認知度工程區域認知意向戶型價值判斷及以下價格調查顯示客群在按照盤龍城的價格對待本案，這跟工程前期沒有較好的宣揚、推廣有關，工程價值被低估。與意向均價調查一樣，接受調查的受眾習慣性將盤龍城的總價置于本案。前期客戶調研及總結簡單的一句話：在武漢，海昌旅游地產品牌知名度還不夠，也沒有大量的追捧者。海昌之星存在的課題新政解讀和對本案的影響Part2工程整體區域解讀前期客戶調研及總結營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾我們的營銷瓶頸：模式脫節后選擇海昌之星的客戶在哪？營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾武漢市場沒有大量追捧者品牌高度不夠工程自身問題問題可借鑒的模式導致找不到1、去化速度慢2、很難在溢價上突圍3、很容易與周邊競品膠著導致產生的銷售問題營銷瓶頸及銷售模式帶來的困擾銷售模式帶來的困擾：住宅先，旅游主題公園后的銷售模式，在沒有品牌的前提下，我們找不到可借鑒的模式。直接導致的可能會發生的銷售問題：去化速度慢很難在溢價上突圍很容易與周邊競品膠著。海昌武漢工程自身資源的解讀中國最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業形態豐富輔助資源超大體量品牌潛力巨大住宅面積：約58萬平米擁有更多的可塑空間海昌武漢工程自身資源的解讀超大體量：海昌武漢工程自身資源的解讀中國最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業形態豐富輔助資源品牌潛力巨大中國最大擁有極地海洋公園的工程之一中國最大之一極地海洋世界海昌武漢工程自身資源的解讀極地海洋世界公園：核心海昌武漢工程自身資源的解讀中國最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業形態豐富輔助資源品牌潛力巨大物業形態豐富融旅游、商業、住宅等集為一體海昌武漢工程自身資源的解讀物業豐富復合地產：海昌武漢工程自身資源的解讀中國最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業形態豐富輔助資源品牌潛力巨大品牌潛力巨大海昌武漢工程自身資源的解讀品牌潛力巨大：核心大連、青島、成都成功開發海昌武漢工程自身資源的解讀中國最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業形態豐富輔助資源品牌潛力巨大輔助資源三面臨湖，景觀資源豐富湖水海昌武漢工程自身資源的解讀景觀資源優勢突出：戶型可選擇性強，客戶覆蓋面廣。種類房型物業類型面積

（㎡）套數

（套）套數所占比例備注14*2*3疊加別墅197.64222.0%4.1%送花園疊加別墅187.58222.0%有入戶花園23*2*2花園洋房137.78-140.43524.8%31.6%帶庭院花園洋房127.66-130.35524.8%帶兩露臺花園洋房123.22-123.43524.8%帶一露臺花園洋房112.92524.8%帶兩露臺一陽臺高層132.93-133.113212.3%均帶空中院館、19、20#樓臥室帶飄窗32*2*2花園洋房92.92524.8%64.3%帶兩露臺一陽臺42*2*1花園洋房87.06-87.07524.8%帶一露臺一陽臺2*2*1高層95.79-98.3258854.6%帶空中花園和入戶花園

客廳帶超大陽臺

主臥帶飄窗合計//1076100.0%100.0%/海昌武漢工程自身資源的解讀戶型選擇面廣：屬于政府重點規劃的生態新城，宜居價值高，升值空間大北部新城組群海昌武漢工程自身資源的解讀生態新城開展潛力：從上可以得出，海洋館海昌的品牌效應是我們在區域內，甚至是武漢都是獨有的，以上兩點將是我們工程的核心優勢，也是我們工程一期的立身之本。海昌武漢工程自身資源的解讀工程整體運營思路我們的目標Part4我們的出路客戶的理解和來源運營思路拆解我們的出路工程整體運營思路我們的出路：建立并推出海昌模式后各階段住宅價值預判模式品牌初期階段形成品牌與品牌影響力階段成形模式擴展與復制階段海昌正處于推出海昌模式的最好時期！其一、結合華僑城模式的成功要素，可以判斷海昌已經具備推出海昌模式的根底與物理條件。其二、海昌全國布局已經展開，而海昌模式品牌的美譽度、知名度不夠，對海昌工程的快速運作產生了掣肘。其三、深入剖析旅游地產工程與海昌成功工程的本質，建立并推出海昌模式對海昌同類型工程的后續開展有著關鍵性的作用。工程整體運營思路我們的目標Part4我們的出路客戶的理解和來源運營思路拆解我們的目標定義武漢城市名片工程整體運營思路我們的目標：升級武漢消費價值價值不斷翻升的武漢第一公園家成為：華中首屈一指的旅游地產品牌實行：雙模式滾動開發吸引：全武漢乃至全華中的客戶價值：向中心城區核心價格靠攏透過這個目標，讓客群看見極地海洋世界未來的價值！工程整體運營思路我們的目標Part4我們的出路客戶的理解和來源運營思路拆解客戶的理解和來源打造海昌模式品牌追隨者客戶“模式品牌〞“品牌追隨者〞認準海昌，認準海昌旗下的海洋世界，更認準海昌旅游地產的升值潛力。+意向客戶優質客戶工程營銷周期內有購房需求的人群。對工程有購置意向，同時愿意成為海昌的會員。品牌追隨者客戶工程整體運營思路客戶的理解及來源：客戶描述向往海洋文化的人“海洋〞是本工程最為獨特的氣質，也是本工程區別于競爭對手最為鮮明的旗幟。海洋是客戶購置本工程的共同理由。工程整體運營思路客戶的理解及來源：客群細分：按總價圈定人群〔價格測定見第六局部〕物業類型預計均價面積區間主力總價客戶類別疊拼排屋10000元/㎡187-197㎡約190萬領導者花園洋房7500元/㎡87-140㎡65-105萬跟進者高層公寓6000元/㎡95-133㎡57-80萬追隨者第二梯隊：花園洋房第一梯隊：疊拼排屋第三梯隊：高層公寓總價梯隊工程整體運營思路客戶的理解及來源：客群區域分布工程周邊區域將是客群主力分布區域，隨著總價梯隊的上升客群分布區域會有所延伸。泛區域：漢口片區核心區域：江漢區、江岸區、長青片區。補充區域：硚口區、古田區、東西湖、盤龍城。游離區域：其他區域。工程整體運營思路客戶的理解及來源：客群特征——領導者年齡：35-55歲職業特征：中型私營企業老板、國有企事業單位高管、政府部門官員。人群特征：有較為傳統的思想和理性分析能力，善于發現新生事物價值，有固定的社會交往圈層，受圈內朋友的影響較大。主購置理由：良好的湖泊景觀環境，極地海洋公園的資源。工程整體運營思路客戶的理解及來源：工程整體運營思路客戶的理解及來源：工程整體運營思路客戶的理解及來源：客戶渠道建立搞清這三類客戶會出現在哪里，如何與他們建立聯系是我們營銷動作的第一步。工程整體運營思路客戶的理解及來源：疊拼排屋疊拼排屋花園洋房高層公寓領導者跟進者追隨者車友會、俱樂部、銀行及移動VIP重點區域內高檔社區重點區域內居民區、寫字樓，輔助以網絡陣地物業人群渠道人群互動渠道互動工程整體運營思路客戶的理解及來源：工程整體運營思路我們的目標Part4我們的出路客戶的理解和來源運營思路拆解運營思路拆解啟動階段：1年實現〔千里之行〕1、海昌品牌快速落地2、工程確立武漢名盤地位〔好口碑、好銷量〕3、工程成就武漢高端旅游休閑典范四年，三級跳，實現華中第一海洋生活城元年〔工程啟動〕第2年〔工程圓熟〕第4年(功成名就)

成熟運營階段：2年實現〔一躍沖天〕1、海昌品牌養成忠實追隨者2、工程成就全國名盤典范，確立武漢第一生活城地位；3、引領武漢旅游休閑地產標準完美完善階段：３年實現〔終級夢想〕1、名副其實武漢極地海洋生活城，代言華中新生活2、海昌品牌成為華中翹楚，廣泛追捧3、全國旅游休閑地產標準整體目標一、總體戰略認知工程整體運營思路運營思路拆解：一條主線、三個堅持、三個引擎三個堅持堅持與國際接軌、堅持不斷創新、堅持不懈的在產品和規劃上超前和引領一條主線工程運營始終以品牌運營為主線——做大文章、出精細活三個引擎充分利用工程和市政配套以及開發節奏推進的優勢，不斷造就躍升時機總體運營思路一、總體戰略認知工程整體運營思路運營思路拆解：一條主線、三個堅持、三個引擎市政配套：濱湖型居住新區、地鐵、住區肌理型配套搭建經營型品牌運營事件型品牌運營品牌運營不斷結合海昌和工程既有資源，做事件、做聯動、做活動——做大文章。通過高頻度實操，催進品牌的快速落地和鵲起。成立專署團隊，啟動客戶維護和客戶滿意體系、建立海昌會，實際開展與客戶密切相關的品牌維護和經營活動，精細化操作客戶、呵護口碑、培養忠誠客戶。三個引擎引擎一引擎二引擎三工程配套：住區整體配套成型、海洋館成熟、多功能經濟鏈成熟一期入市、實現旅游休閑住宅高端化標準一、總體戰略認知工程整體運營思路運營思路拆解：品牌建立階段營銷關鍵點:1、初步形成工程品牌；2、建立并預留產品及客戶通道；3、有意識擴大工程在全國的影響力；4、加強對工程未來價值的引導。一期入市海洋館住區配套商業入市地鐵商業開街中期產品入市中后期入市住宅肌理成熟品牌飛躍階段營銷關鍵點:1、成功凸現工程的高端品質；2、彰示工程全功能、全周期體系的價值；3、擴大工程在華中、全國的號召力；4、建立品牌忠誠度客戶；5、加強完善客戶的引入渠道品牌成熟階段營銷關鍵點:1、打造工程的王者地位；2、前期住宅產品的成功去化；3、一期商業品牌的引入；4、復合型城市功能的完善；5、品牌力促進忠誠客戶自我開展經濟鏈條成熟后期產品入市品牌延續階段營銷關鍵點:1、借助已有的品牌號召力轉換利潤空間；2、借助已形成的忠誠客戶提加快高價值去化和給工程鍍金；3、最終確立時代樣本的標簽.一、總體戰略認知工程整體運營思路運營思路拆解：一期整體運營策略與定位一期之于全盤Part5一期上市背景解讀一期整體運營策略策略拆解及營銷突破口一期之于全盤202120212021工程面市海洋館開放，加推一期是什么？全盤看一期如果說海洋世界是整個工程的龍眼，那么一期就是整個工程住宅的龍眼！一期結束，價值凸現，吸引全部三期2021一期之于全盤形象年建立品牌聲音，做好整體基石提升年在良好的品牌認識的前提下實現品牌形象的拔升。穩固年飛躍年樹立獨有的品牌地位，實現品牌價值。放大品牌價值一、總體戰略認知一期整體運營策略及定位一期之于全盤：一期整體運營策略與定位一期之于全盤Part5一期上市背景解讀一期整體運營策略策略拆解及營銷突破口一期上市背景解讀2021年新政來襲，類郊區及郊區產品率先收到影響，量價起跌顛覆傳統旅游地產的開發模式：先住宅后旅游周邊暫無商服與生活配套我們的目標：本年度去化4.4萬，與新常青和后湖板塊均價水平保持一致。工程區域上市條件上市時間從工程的目標來看，工程一期擔當著“大前鋒〞的角色，需要在目前的區域環境下與常青及后湖等成熟板塊均價水平保持一致；從工程上市的條件來看，工程一期住宅在客戶感受不到海洋館帶來的旅游價值的前提下，率先上市；從工程上市的時間來看，今年年內都處于國家大力度宏觀調控期，直接縮小了客戶群體的直徑與半徑。一期之于全盤一期整體運營策略及定位一期上市背景解讀：一期整體運營策略與定位一期之于全盤Part5一期上市背景解讀一期整體運營策略策略拆解及營銷突破口一期整體運營策略工程一期海洋、品牌、住宅把事情做真，把海洋滲透到極致1.透支打海洋2.打海洋生活3.借海昌品牌4.提住宅優勢*同時住宅價值的提升又將為整個工程加分*海洋成為了江城推廣的突破口DoourbesttopublicizetheseapublicizetheseaInvirtueoftheforceofHaichangbrandimprovetheadvantageofresidence一期之于全盤一期整體運營策略及定位一期整體運營策略：一期整體運營策略與定位一期之于全盤Part5一期上市背景解讀一期整體運營策略策略拆解及營銷突破口策略拆解及營銷突破口一期節點形象入市海洋館開放，價值升級商業開街海洋館穩定運營打海洋生活打海昌品牌10年11年7月11年10月11年12月海洋生活與海昌品牌聯合推出，同時又分開重點闡述：〔一〕外地工程參觀〔二〕海昌專場品牌推薦會主打海洋生活〔一〕海洋生活體驗周〔二〕生態環保主打海昌品牌〔一〕探討海昌旅游地產模式〔二〕區域價值影響海洋生活與海昌品牌聯合打，強調品牌效應下的宜居品質生活。提住宅優勢獨有海洋館配套的高端住宅有了海昌的保證更有信心這里的住宅與眾不同一期之于全盤一期整體運營策略及定位營銷拆解及突破口：極地海洋公園——①亞洲最大極地海洋公園制造新聞賣點；②動物明星全程跟蹤引發市場熱點輿論；③結合政府對極地海洋的環保評估延伸工程所在地綠色、生態、環保概念；④海昌會會員同時志愿者招募，提倡人與自然的和諧開展。一期之于全盤一期整體運營策略及定位營銷拆解及突破口：打海洋生活虛實結合滲透力量虛：不間斷制造并告知外界最新的信息實：工程開工現場開放海昌品牌——①良好的市場驗證，復合型綜合大盤成功打造經驗；

②海洋館在華中地區影響力；

③科普知識教育一期之于全盤一期整體運營策略及定位營銷拆解及突破口：打海昌品牌給出理想并不斷兌現海昌之星具有升值空間帶給武漢市民更多的娛悅生活全方位的生活感受住宅優勢——①有了海洋公園的住宅是怎樣的？

②帶有海洋特質的稀缺住宅花園中建城市家在公園，真正的公園住家大愛天堂空間無限成長，價值無限提升華中第一生活園一期之于全盤一期整體運營策略及定位營銷拆解及突破口：一期產品價值梳理與定價區域市場分析Part6同類型重點競品分析一期產品價值梳理區域市場分析價值支撐及價格制定本案新常青板塊后湖板塊從樓市區域位置上，萬科城位于新常青與后湖板塊的交匯處，同時屬于金銀湖與盤龍城的輻射范圍。一期之于全盤一期產品價值梳理與定價區域市場分析：競爭環境界定地段規模產品工程周邊，類似近郊生活片區總體量在50萬平米以上單期開發體量在10萬平米以上產品線豐富，中高端住宅產品以舒適型戶型為主一期之于全盤一期產品價值梳理與定價區域市場分析：總規模50萬平米以上比較區域項目名稱總建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）銷售均價（元/㎡）總價（萬）去化量剩余量金銀湖沿海賽洛城150萬

1.62房：83-893房：119-132別墅：140-240住宅：4500別墅：70002房：37-403房:54-60別墅：98-168一期住宅基本售磬，別墅去化20％約105萬方銀湖翡翠53萬1.73房：99-124別墅：152-394住宅：6500別墅：100003房：64-80別墅：150-40085%8萬方左右盤龍城日月山水67萬1.72房：90-99㎡3房：117-133㎡別墅：152㎡臨湖：4600非臨湖：3800別墅：未推2房：34-403房：45-51別墅：未知40%592一期之于全盤一期產品價值梳理與定價區域市場分析：單期規模13萬平米以上比較區域項目名稱總建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）銷售均價（元/㎡）總價（萬）去化量剩余量金銀湖銀湖水印桃源17萬1.42房：92-973房：107-13245002房：41-443房：48-60一期售磬，二期去化40％約9萬方后湖新地東方明珠20萬1.932房：85-1123房：113-148復式：126-21660002房：51-673房：67-90復式：75-13070%1000套左右盤龍城名流人和天地26萬1.81房：492房：90-953房：107-151別墅：157-179住宅：3200別墅：未推1房：162房：28-313房：34-48別墅：未知一、二期已售完，B區在售10%F陽光城35萬32房：1033房：144-15333002房：343房：47-5120%80%摩卡小鎮37萬1.82房：89-993房：121-14132002房：28-323房：38-45一期售罄，二期還未開盤70%一期之于全盤一期產品價值梳理與定價區域市場分析：項目名稱地理位置總建面銷售四季度推盤量萬科城江漢區常青路與三環線交匯處300000領袖城黃陂區巨龍大道與盤龍大道交匯600000預計未來將推15000㎡美聯奧林匹克花園東西湖區馬池路以北，機場高速以東1100000預計未來將推30000--50000㎡銀湖翡翠東西湖金山大道以南530000㎡預計未來將推30000㎡恒大名都黃陂區盤龍經濟開發區楚天大道特3號450000㎡預計未來將推130000㎡名流人和天地黃陂區楚天大道特一號260000㎡預計未來將推20000㎡一期之于全盤一期產品價值梳理與定價2021-2021年區域內新增：建筑形式包括多層、小高層、花園洋房、別墅，主要以多層和小高層為主產品結構產品線完整，不同種類戶型均有供給現狀供給主流戶型為二居及三居，其中大面積〔90-110平米〕二居、〔120平米以上〕三居比例較高。推盤量區域內土地儲藏及供給量都較為飽和，未來1-2年內區域推盤量持續較大。一期之于全盤一期產品價值梳理與定價區域市場總結：一期產品價值梳理與定價區域市場分析Part6同類型重點競品分析一期產品價值梳理同類型重點競品分析價值支撐及價格制定物業類別區域項目名稱主力戶型（面積段）在售均價（元/㎡）月均去化備注別墅后湖夢湖香郡210-500獨棟18000聯排10000疊加93005-8套2008年1月開盤洋房后湖百步亭世博園40-131封盤未銷售高層常青萬科城85-11511300101套09年底開盤常青南園92-96820090套10年5月底開盤盛世東方96-126640060-70套10年5月加推一棟香利國庭68-93580075套一期之于全盤一期產品價值梳理與定價同類型重點競品分析：一期產品價值梳理與定價區域市場分析Part6同類型重點競品分析一期產品價值梳理一期產品價值梳理價值支撐及價格制定產品對應價值解讀產品類型套數價值體現對應角色市場環境花園洋房312中堅，提升價值明星產品有空白疊加別墅44稀缺，樹立形象口碑產品競爭力強高層720大眾，實現利潤現金流產品非主流產品一期之于全盤一期產品價值梳理與定價一期產品價值梳理：價值支撐及價格制定一期產品價值梳理與定價區域市場分析Part6同類型重點競品分析一期產品價值梳理價值支撐及價格制定6.110.112.31海洋館動起來熱炒海洋館〔節點無數，熱點提升〕海洋館開館一期住宅開盤9.1商業啟動產品類型2010年2011年一期實現均價疊拼排屋10000（推14套）11500（推30套）11023

花園洋房

7500（推192套）

8625（推120套）

7933高層公寓

6000（推429套）

6900（推291套）

6364總體實現均價：6739

均價上浮15%結合后期的推盤節奏一期產品價值梳理與定價我們的定價追求：價格競品價格與去化速度產品價格背景產品推盤策略疊拼價格接近10000，去化速度不快！高層公寓6000上下，去化速度還行！位居后湖板塊，三面臨湖，擁有海洋公園稀缺資源。疊拼做標桿，高層快銷，洋房穿插一期產品價值梳理與定價可實現的價格支撐：后湖交通正在飛速改善，交通正在拉近后湖與漢口中心區的距離，后湖地產價值洼地效應正在顯現。工程擁有獨有的海洋極地公園資源，是競爭工程所不具備的優勢，可以為住宅局部價值加分。競爭工程中疊拼9300，銷售速度不快，洋房尚處在稀缺狀態，而區域內6000上下的高層公寓走勢尚可！本工程擬主推疊拼，拉高形象，通過多層公寓的價差形成價格擠壓態勢暗中走量，中間穿插花園洋房的銷售策略，這樣，疊拼是形象，高層公寓作為快銷產品，決定了幾種產品的定價模式。以上三個定價因素決定了，疊拼、花園洋房、高層公寓價格形象分別是高價、差異以及平價的水平。一期產品價值梳理與定價可實現的價格支撐：種類房型物業類型面積

（㎡）套數

（套）套數所占比例銷售均價（元/㎡）銷售額（萬元）14*2*3疊加別墅197.64222.0%4.1%100004348

疊加別墅187.58222.0%4127

23*2*2花園洋房137.78-140.43524.8%31.6%75005373

花園洋房127.66-130.35524.8%4979

花園洋房123.22-123.43524.8%4806

花園洋房112.92524.8%4404

高層132.93-133.113212.3%600010528

32*2*2花園洋房92.92524.8%64.3%75003624

42*2*1花園洋房87.06-87.07524.8%3395

2*2*1高層95.79-98.3258854.6%600033795

合計/1177871076100.0%100.0%673979379

一期產品價值梳理與定價價格明細：一期營銷推廣執行方案一期整體推盤策略Part7營銷推廣排期階段性執行方案詳細活動方案一期整體推盤策略1、整體推盤策略：推市場空白點推差異化產品推組合型產品搶奪先機創造利益價值互補一期營銷推廣及執行方案10.110.910.1610.2310.30別墅：14套花園洋房：108套高層：99套推廣主力：首先入市樹立工程高端形象線上不推廣：價差走量，10月1日線下暗賣首開區：集中性開盤一炮打響別墅/花園洋房奠定價格根底，少量高層試水。共計推盤：221套開盤實現均價：別墅10000、花園洋房7000、高層50002021年一期營銷推廣及執行方案整體推盤策略：11.611.1311.2011.27花園洋房：48套高層：99套推廣主力：根據開盤效果，挑選熱點放到高品質舒適產品線上推廣：輔助進行擴大產品線與客戶面加推：密集新加推，維持工程熱度視10月開盤情況，維持產品線搭配，擴大受眾群。共計推盤：147套開盤實現均價：別墅10000、花園洋房7500、高層55002021年一期營銷推廣及執行方案整體推盤策略：12.412.1112.1812.25花園洋房：36套高層：231套加推：密集新加推，維持工程熱度共計推盤：267套開盤實現均價：別墅10000、花園洋房7500、高層60002021年推廣主力：別墅區的絕版高層花園洋房做輔助推廣，維持工程高端形象一期營銷推廣及執行方案整體推盤策略：1月份2月份2021年針對庫存產品進行銷控，當月每天銷控表上剩余房源控制在20套左右，房源挑選較低與較高樓層，同時優先推出帶4樓層。針對春節期間返漢客戶，加推疊拼6-10套一期共計推盤量約11萬方。實現銷售均價6739元/平米。一期營銷推廣及執行方案整體推盤策略：一期營銷推廣執行方案一期整體推盤策略Part7營銷推廣策略及排期階段性執行方案詳細活動方案營銷推廣策略及排期時間重要事件品牌落地之戰2010.6-2010.9海洋館包裝、外展點與營銷中心開放。品牌印記之戰2010.9-2010.12樣板間開放、首開區開盤、重點客戶體驗式營銷品牌高度之戰2010.12-2011.5海洋生活體驗---武漢唯一公園住家品牌核心之戰2011.5-2011.7海洋館開放品牌升華之戰2011.7-2011.12公園生活體驗---愛的天堂一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：以海洋館和海昌品牌為主要驅動力，實現住宅熱銷2021.12主軸工程1期銷售完畢2021.72021.122021.032021052021.072021.09第一波：“我把海洋獻給你〞，海洋館及海昌品牌亮相2021.10第二波：海昌之星1期開盤第三波：海昌大連工程魅力體驗主題，助力住宅價格增長第四波：“華中第一公園〞概念推出。第五波：“武漢唯一公園住家〞概念推出。第六波：海洋館開放第七波：“有愛的公園〞主題事件。2021.11第八波：“愛的天堂〞概念推出。推盤節奏示意一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段目的：引起全市人民的普遍關注工程核心價值的展示

吸引漢口較高層次和有一定消費能力的人的關注熱場提氣媒體關注武漢話題第一撥：〔2021年6-9月〕海昌極地海洋世界閃耀登場一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：我把海洋獻給你！參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：吸引全市人民的眼球進入第二波——階段目的：吸引目標客群的關注利用海洋館造信心，并擴大蓄客范圍工程閃亮登場第二撥：〔2021年9-11月〕海昌之星盛大開盤一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：武漢也有帶海洋公園的房子。參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：目標客群的足夠關注以及為住宅的入市打好根底進入第三波——階段目的：利用海昌的成功工程促使住宅快速消化促使武漢購置人群對住宅工程的認可加推舒適廣泛關注首選第三撥：〔2021年11-12月〕大連極地海洋世界體驗一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：大連海洋世界歡送您參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：助推住宅快速、高價去化進入第四波——階段目的：公園主題成功嫁接提高客群對海洋公園的認可度熱議 熱銷 加推第四撥：〔2021年12月-2021年3月〕華中第一公園一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段目的：延續并拔高公園主題海洋館與海洋公園住宅成為武漢熱門第五撥：〔2021年3月-5月〕武漢唯一公園住家一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：享受公園住宅的樂趣參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：住宅的快速高價去化全面推開工程檔次提升進入第六波——階段目的：引爆工程核心。為住宅價格拔升作鋪墊引爆核心熱捧全市焦點第六撥：〔2021年5月-7月〕海洋館開放一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：華中最大極地海洋世界開放啦參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：核心價值呈現，吸納全市消費人群進入第七波——階段目的：公園主題推出描述公園住宅生活擴大住宅工程購置人群，吸引全城客戶公園專屬絕版健康生活第七撥：〔2021年7月-9月〕有愛的公園一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：愛在海昌，愛在公園，愛在我家參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：提升住宅的檔次，給住宅客戶貼心、優越的感覺，為住宅再次提價助推動力進入第八波——階段目的：延續并拔高公園住宅題讓所有在泛CBD區域買房的客戶都會以本工程為首選1期住宅全部售罄售罄絕版城市繁華第八撥：〔2021年9月-12月〕愛的天堂一期營銷推廣及執行方案一期營銷推廣排期：階段訴求主題：孩子的天堂、情侶的天堂、老人的天堂——愛的天堂參與互動的資源：開發商媒體偉業……互動的動作：活動引爆媒體熱炒到達什么目的：住宅1期全部售罄，1期完美的收官一期營銷推廣執行方案一期整體推盤策略Part7營銷推廣策略及排期階段性執行方案詳細活動執行方案階段性執行方案㈠外展點開放銷售及籌劃執行方案：時間/工作事項7月之前7.1-7.57.6-10執行要點團隊組建VS培訓考核完成說辭完善考核/物料準備外展點開放銷售線1、團隊核心成員到位（6.20）1、接電及銷售流線說辭完成（7.1）1、外展點開放客戶邀約說辭完成并培訓（7.6）2、銷售團隊組建完成（6.21-24）2、區域競品說辭完成（7.1）2、項目區域內大客戶初次拜訪完成（7.6-7.7）3、偉業及海昌企業文化培訓（6.25）3、項目與區域價值說辭完成（7.2）3、偉業自有客戶資源回訪完成（7.6-7.9）4、案場管理制度和崗位職責培訓（6.26）4、項目一期產品說辭完成（7.2）4、工服及銷售工作到位（7.6）5、團隊海昌其它城市項目考察（6.27-30）5、銷售團隊說辭培訓及初次考核（7.1-5）5、蓄客階段針對性激勵政策完成并培訓（7.6）推廣線1、策劃團隊組建完成（6.20-21）1、項目現場包裝完成（7.2）1、客戶調研問卷完成（7.6）2、項目階段性包裝推廣方案擬定（6.22-23）2、項目外展點包裝完成（7.1-5）2、開放當天預計到訪客戶統計更新（7