行業會計房地產開發企業演講人：日期：房地產開發企業會計概述開發成本的核算與管理收入確認與賬務處理特殊會計處理與行業規則財務報表與分析會計實務案例CATALOGUE目

錄01PART房地產開發企業會計概述行業特點與會計需求會計需求房地產開發企業會計需要準確核算開發成本、銷售收入、利潤等關鍵指標，及時反映企業財務狀況和經營成果，為決策提供依據。行業特點房地產開發企業具有資金投入大、風險高、建設周期長、涉及領域廣等特點，需要會計在資金管理、成本控制、稅務籌劃等方面發揮重要作用。會計科目設置房地產開發企業會計科目通常包括資產類、負債類、所有者權益類、成本類和損益類等五大類。分類在五大類會計科目下，還需根據企業實際情況設置更為明細的科目，如開發成本、開發間接費用、銷售費用、管理費用等，以便更好地進行會計核算和財務管理。會計科目設置與分類會計處理的核心原則真實性原則房地產開發企業會計處理應真實反映企業的財務狀況和經營成果，不得虛報、瞞報財務數據。配比原則權責發生制原則收入與相關成本、費用應當相互配比，以便準確核算損益。按照實際發生的經濟業務事項和合同約定確認收入、成本等會計要素，確保會計信息的準確性。12302PART開發成本的核算與管理政府征用土地時支付的補償費用。土地征用費拆除原有建筑物和構筑物所需支付的補償費用。拆遷補償費01020304支付土地出讓方的土地使用權費用。土地使用權出讓金對拆遷戶進行安置所需支付的費用。安置補助費土地征用及拆遷補償費前期工程費與基礎設施費勘察設計費項目前期勘察設計階段發生的費用。02040301基礎設施建設費項目基礎設施建設所需費用，包括道路、供水、供電、排水、通訊等。規劃設計費項目規劃設計階段的費用，包括方案設計、初步設計、施工圖設計等。公用配套設施建設費用于項目建設范圍內的公用配套設施建設，如學校、醫院等。房屋建筑物和構筑物的建造、安裝費用，包括人工、材料、設備等。房屋內部的裝修費用，包括材料費、人工費、設計費等。與房屋配套建設的設施費用，如電梯、空調、燃氣等。項目范圍內的綠化費用，包括綠化工程、植被種植等。建筑安裝工程費與配套設施費建筑安裝工程費室內裝修費配套設施費園林綠化費03PART收入確認與賬務處理預收賬款定義房地產企業在收到預收賬款時，并不能立即確認為收入，需根據合同履行情況，滿足收入確認條件時進行確認。通常包括房屋交付、產權過戶等條件。收入確認時點預收賬款會計處理在資產負債表中，預收賬款應作為負債列示，待收入確認后，再轉入主營業務收入。預收賬款是指企業按照合同規定或交易雙方約定，預先收取的購房款、土地款等款項。預收賬款與收入確認時點主營業務收入核算主營業務收入范圍房地產企業主營業務收入主要包括房屋銷售收入、土地轉讓收入、代建工程結算收入等。主營業務收入確認主營業務收入核算方法當企業履行了合同中的履約義務，且客戶取得相關商品控制權時，確認主營業務收入。對于房屋銷售，通常以交房或產權過戶為確認時點。房地產企業通常采用權責發生制進行收入核算，即按照實際履約進度或合同約定進行收入確認。123成本結轉原則房地產企業成本結轉應遵循配比原則，即收入與相關成本、費用應相互配比。在結轉主營業務成本時，需將土地成本、建筑成本、配套設施成本等按照合理方法進行分攤。成本結轉方法房地產企業常用的成本結轉方法包括加權平均法、個別計價法等。加權平均法是根據當期各成本項目的實際發生額，按照一定比例進行分攤；個別計價法則是根據每個項目的實際成本進行結轉。成本結轉與利潤計算04PART特殊會計處理與行業規則開發費用的歸集與分攤土地使用權出讓金和拆遷補償費01按照實際發生的金額進行歸集，分攤至相關成本對象。基礎設施建設費02包括道路、橋梁、水電氣等基礎設施建設費用，按照實際發生的金額進行歸集，分攤至相關成本對象。建筑安裝工程費03包括房屋建設、裝修等費用，按照實際發生的金額進行歸集，分攤至相關成本對象。配套設施費04包括物業管理用房、會所、停車場等配套設施的建設費用，按照實際發生的金額進行歸集，分攤至相關成本對象。長期借款與利息資本化長期借款的會計處理借款費用應當按照實際利率法計算，計入當期損益。專門借款的利息，在符合資本化條件時應當資本化，計入相關資產成本。030201利息資本化的條件資產支出已經發生、借款費用已經發生且為使資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或生產活動已經開始。利息資本化的暫停與停止當符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生非正常中斷且中斷時間連續超過3個月時，應當暫停資本化。當資產達到預定可使用或可銷售狀態時，應當停止資本化。稅務處理政府對房地產開發企業給予一系列稅收優惠政策，如土地增值稅的減免、企業所得稅的優惠等，以降低企業稅負，促進房地產市場的健康發展。優惠政策稅務籌劃房地產開發企業可以通過合理的稅務籌劃，如合理安排開發周期、選擇適當的會計政策等，降低稅務成本，提高企業經濟效益。房地產開發企業應按照稅法規定計算應納稅所得額，繳納企業所得稅、土地增值稅等稅費。稅務處理與優惠政策05PART財務報表與分析資產負債表的結構與特點資產項目流動資產，包括現金、存貨、應收賬款等；非流動資產，如固定資產、無形資產、長期投資等。負債項目流動負債，包括短期借款、應付賬款、應付工資等；長期負債，如長期借款、遞延所得稅負債等。所有者權益包括股本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等。資產負債表的平衡性資產總計等于負債及所有者權益總計，反映了企業的財務狀況。收入主營業務收入、其他業務收入、投資收益等。費用營業成本、營業稅金及附加、期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）等。利潤計算營業利潤、利潤總額、凈利潤等。利潤表的分析盈利能力分析、收入成本比例分析、費用控制分析等。利潤表的編制與分析現金流入經營活動現金流入、投資活動現金流入、籌資活動現金流入。現金流量表的編制與解讀01現金流出經營活動現金流出、投資活動現金流出、籌資活動現金流出。02現金流量凈額現金流入與現金流出的差額，反映企業的現金凈增加額。03現金流量表的分析現金流量結構分析、經營活動現金流量分析、投資與籌資活動現金流量分析等。0406PART會計實務案例成本核算對象按開發項目或地塊進行核算，確保土地征用成本的準確性和可追溯性。賬務處理借記“開發成本—土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“銀行存款”等科目。分配方法按占地面積法或建筑面積法分配至開發項目，確保成本分配的合理性和一致性。土地征用成本內容包括土地購置費、耕地占用稅、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。案例一：土地征用成本核算成本階段劃分項目開發階段可分為土地征用及拆遷補償、前期工程、基礎設施建設、公共配套設施建設、開發間接費用等。在每個階段結束時，及時將各項成本轉入“開發成本”相應明細科目，借記“開發成本”科目，貸記各成本項目科目。按照成本發生的時間順序和受益對象進行歸集，確保各階段成本的完整性和準確性。公共配套設施成本等需按一定比例分攤至可售面積，確保成本分配的公平性和合理性。案例二：開發成本分階段歸集歸集方法賬務處理成本分攤案例三：收入確認與稅務處理收入確認條件01開發產品竣工后，需經有關部門驗收合格并出具相關證明文件，且開發商與購房者簽訂正式購房合同并收到款項。收入確認時間02根據銷售方式不同，收入確認時間有所差異。一次性全額收款方式下，在交房時確認收